Jood czy Yamal: dwa osiedla Talaat Moustafa w Omanie – porównanie

Jood czy Yamal: dwa osiedla Talaat Moustafa w Omanie – porównanie

Jood czy Yamal – to porównanie robi większość osób, które dowiadują się, że Talaat Moustafa Group (TMG) uruchomiła w Omanie dwa osiedla jednocześnie, z tym samym partnerem, tym samym agentem sprzedaży i podobną rodziną planów płatności. W broszurze oba projekty wyglądają podobnie, ale leżą w różnych miejscach i sprzedają różne domy: Jood to śródlądowe osiedle mieszkaniowe w obrębie Sultan Haitham City, a Yamal to nadmorska inwestycja na wybrzeżu Al Manuma w Al Seeb, na zachód od Maskatu. Ten przewodnik został sprawdzony 16 października 2026 r. i zestawia oba projekty obok siebie, korzystając z naszych dwóch stron ofert (ceny, metraże i warunki płatności) oraz z wymienionych z nazwy źródeł urzędowych i prasowych dla wszystkich pozostałych informacji.

Znajdą Państwo opis położenia i powierzchni terenu każdego projektu, liczbę lokali w ujęciu dewelopera i prasy, ceny wejściowe i metraże wraz z pokazanymi obliczeniami, plany płatności na 4,5, 6 i 8 lat przeliczone na riale, kwartały przekazania lokali podane przez dewelopera, sformułowania dotyczące formy własności i Integrated Tourism Complex (ITC, zintegrowany kompleks turystyczny), sytuację w zakresie Golden Residency (złota rezydencja) i Owner Visa, strukturę partnerską i mandat sprzedażowy oraz jedno dotąd zgłoszone zlecenie budowlane. Ceny pochodzą z naszych stron ofert według stanu na 16 października 2026 r., są punktami wejścia, które mogą się zmienić, i opierają się na stałym kursie OMR 1 = $2,6008.

Jood czy Yamal w skrócie

Poniższa tabela zbiera w jednym miejscu najważniejsze fakty z naszych dwóch stron ofert. Tam, gdzie dana liczba pochodzi od samego dewelopera, jest to wyraźnie zaznaczone, ponieważ jedynym dokumentem, który określa, co faktycznie przysługuje kupującemu, jest umowa kupna-sprzedaży (SPA). Obie strony opisują projekty jako freehold (własność pełna), a strona Jood dodaje, że tytuł prawny jest rejestrowany na nazwisko kupującego.

Ta tabela wymaga dwóch zastrzeżeń. Lokale wejściowe mają różne wielkości i typy, więc niższa cena podana dla Yamal wynika z mniejszego lokalu, a nie z niższej stawki za stopę kwadratową. Poza tym liczby lokali to plany dewelopera dla całego masterplanu, a nie liczba domów, które są obecnie w sprzedaży.

Kto stoi za obydwoma projektami

TMG to egipski deweloper założony w 1970 roku i notowany na giełdzie egipskiej. Do jego egipskich osiedli należą Madinaty i Al Rehab, a nasza strona Jood powołuje się na jego własne materiały sprzedażowe w kwestii oddanej powierzchni i liczby domów. Według komunikatu Al Muhaidib Group TMG i saudyjski konglomerat Al Muhaidib Group uruchomiły Jood i Yamal razem w Omanie 2 grudnia 2025 r., z łączną inwestycją przekraczającą 5 mld USD, łączną powierzchnią ponad 4,9 mln m² i ponad 15 000 lokali mieszkalnych i turystycznych. Ten sam komunikat podaje, że projekty wspierają Oman Vision 2040, a uroczystość odbyła się pod patronatem członka omańskiej rodziny królewskiej.

Najpierw była umowa dotycząca gruntów. 19 maja 2025 r. TMG i Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego (Ministry of Housing and Urban Planning) podpisały porozumienie w sprawie dwóch sąsiadujących działek na zachód od Maskatu, które według Times of Oman i Daily News Egypt miały wartość około OMR 1,5 mld (3,9 mld USD) i obejmować około 13 000 lokali mieszkalnych i hotelowych. Porozumienie podpisali minister mieszkalnictwa i planowania urbanistycznego dr Khalfan Al Shueili oraz Hisham Talaat Moustafa jako prezes Talaat Moustafa Group Muscat for Real Estate Development, spółki wskazywanej jako deweloper w późniejszych doniesieniach o kontraktach na Jood. Relacja Oman Observer z grudniowej uroczystości 2025 r. podaje łączną inwestycję w wysokości OMR 1,7 mld, co po przeliczeniu według stałego kursu daje około 4,4 mld USD. Różne sumy wynikają z różnych dat i zakresów doniesień, a nie ze sprzeczności, którą kupujący musiałby rozstrzygać.

Materiały z uroczystości uruchomienia przedstawiają Jood i Yamal jako partnerstwo TMG i Al Muhaidib Group i właśnie w takich kategoriach opisuje je ten przewodnik. Źródła potwierdzają, że oba projekty łączą ten sam deweloper, ten sam partner i ten sam kanał sprzedaży, dlatego porównanie opiera się na lokalizacji, produkcie i warunkach płatności, a nie na tym, kto stoi za projektem.

Hamptons International Oman ma wyłączny międzynarodowy mandat sprzedażowy na Jood i Yamal, ogłoszony 8 lutego 2026 r. i opisany przez Muscat Daily. Doniesienie nazywa Hamptons wyłącznym zewnętrznym agentem sprzedaży zarówno na rynku lokalnym, jak i międzynarodowym, podaje, że firma planuje roadshow i kontakt z klientami przez swoje biura w państwach GCC, Europie, Indiach i Rosji, a jako prawdopodobnych nabywców wymienia osoby przeprowadzające się dla stylu życia, kupujących drugi dom, inwestorów długoterminowych i family offices. Dostępność lokali i ceny poszczególnych lokali zmieniają się z każdym uruchomieniem kolejnej puli, dlatego odniesieniem dla konkretnego lokalu jest aktualne zestawienie dewelopera.

Jood czy Yamal: położenie i powierzchnia terenu

Jood jest częścią Sultan Haitham City, planowanego przez państwo nowego miasta w Al Seeb, ogłoszonego w 2023 roku i omówionego w naszym przewodniku inwestora po Sultan Haitham City. Nasza strona Jood podaje, że osiedle zajmuje 2,7 mln m², przy czym prawie połowę terenu stanowią zielone przestrzenie, a zabudowa obejmuje około 15% gruntu, wszystko według materiałów sprzedażowych dewelopera. Strona podaje odległość od lotniska wynoszącą około 24 km oraz szacunkowe czasy dojazdu według dewelopera do sklepów, szkół, szpitala i dwóch uniwersytetów, które porównujemy dalej.

Yamal to teren innego rodzaju. Porozumienie z maja 2025 r. opisywało działkę o powierzchni około 2,2 mln m² na wybrzeżu, bezpośrednio na zachód od Pałacu Beit al Baraka, w odległości około 4 km od Sultan Haitham City, graniczącą z parkiem Al Naseem Heritage and Entertainment Park o powierzchni 215 000 m², według Times of Oman. Nasza strona Yamal podaje 2,21 mln m² i 1 760 m linii brzegowej Zatoki Omańskiej, a późniejsze doniesienia umieszczają osiedle na wybrzeżu Al Manuma w Seeb. Dostęp do morza to różnica strukturalna: dzięki niemu możliwe są marina, laguny i format domków plażowych, których Jood, jako osiedle śródlądowe, nie ma.

Obie działki razem dają 4,9 mln m² wspomniane przy podpisaniu: 2,7 mln plus około 2,2 mln. Doniesienia z maja 2025 r. mówiły również, że oba projekty połączy kolej elektryczna, co było planem przedstawionym przy podpisaniu. Mówiono też, że oba projekty mają przeznaczyć na tereny zielone i otwarte ponad połowę łącznej powierzchni.

Skala i struktura: ile domów i jakiego rodzaju

Liczba dla Jood jest konkretna: 7 746 domów, z czego 5 352 to apartamenty, a 2 394 to wille. To podział około 69% apartamentów i 31% willi, obliczony jako 5 352 podzielone przez 7 746 oraz 2 394 podzielone przez 7 746. Na 2,7 mln m² daje to około 2 869 domów na kilometr kwadratowy. Planowana liczba domów w Yamal to około 6 200 na 2,21 mln m², czyli około 2 805 na kilometr kwadratowy. Według własnych liczb dewelopera oba masterplany są więc zaprojektowane z podobną gęstością zabudowy, mimo że jeden to dzielnica miasta, a drugi nabrzeże.

Struktura różni się bardziej niż gęstość. Formaty Jood na naszej stronie to apartamenty, wille quatro (wille bliźniacze w grupach po cztery) oraz wille wolnostojące. Strona Yamal wymienia wille, domki plażowe, apartamenty i apartamenty z obsługą hotelową, a na wizualizacjach budynki apartamentowe mają około siedmiu–ośmiu kondygnacji. Yamal ma także komponent hotelowy, którego Jood nie ma: doniesienia o uruchomieniu opisują łączną liczbę dla Yamal jako lokale mieszkalne i hotelowe, a relacja Oman Observer z uroczystości mówi o ponad 6 000 lokali mieszkalnych i hotelowych, podczas gdy TradeArabia podaje ponad 6 200 lokali mieszkalnych. Rozsądnie jest czytać to tak, że planowana suma wynosi od 6 000 do 6 200, a dokładny udział lokali mieszkalnych zależy od etapowania.

W liczbach Jood czy Yamal pierwsze fazy są niewielkie w porównaniu z masterplanami. Oman Observer podał, że podczas uroczystości 1 grudnia 2025 r. pierwsza faza Jood obejmuje 600 lokali, a Yamal 700. Sześćset to około 7,7% z 7 746 domów w Jood, a 700 to około 11,3% z 6 200 w Yamal. Wszystko poza tymi pierwszymi fazami zależy od kolejnych uruchomień, co jest powodem, by w SPA sprawdzać, do jakiej fazy i jakiego budynku należy dany lokal, a nie opierać się na danych o całym osiedlu.

Jood czy Yamal: co sprzedaje każdy z projektów

Nasza strona Jood wymienia cztery punkty wejścia według typu lokalu, każdy od najmniejszego metrażu oferowanego w danym typie. Poniższe ceny obowiązywały na stronie 16 października 2026 r.; kwoty za stopę kwadratową to przybliżone stawki podane na stronie, a kolumna kontrolna przelicza je ponownie na podstawie pokazanej ceny i metrażu.

Strona Jood zaznacza, że ceny są punktami wejścia i różnią się w zależności od piętra, ekspozycji, działki i dostępności w danej fazie, a także że wille mają dwa zadaszone miejsca postojowe na poziomie gruntu, natomiast apartamenty mają parking w obrębie swojego budynku. Zakres metraży dla całego osiedla na stronie sięga od około 69 m² (748 stóp kw.) dla apartamentu z jedną sypialnią do około 367 m² (3 946 stóp kw.) dla willi.

Strona Yamal oferuje cztery układy, ale cenę wejściową podaje tylko dla jednego z nich, apartamentu z jedną sypialnią. Tabela przedstawia układy tak, jak są wymienione, z ceną tam, gdzie strona ją podaje.

Jedno zrządzenie losu ułatwia porównanie. Dwusypialniowy apartament w Yamal i dwusypialniowy apartament w Jood mają na obu stronach ten sam metraż, 106 m², czyli 1 141 stóp kw. Cena apartamentu w Jood z naszej strony to OMR 78 437 ($204 000); cena tego układu w Yamal jest ustalana dla każdego lokalu osobno, więc porównanie cen „jeden do jednego” musi opierać się na cenniku poszczególnych lokali. Zakres w masterplanie na stronie Yamal jest szerszy niż to, co jest oferowane, od 1 do 8 sypialni i od 51 do 663 m², przy czym obecnie oferowane są lokale od 743 do 2 831 stóp kw.

Cena za stopę kwadratową i za metr kwadratowy

Najprostszym sposobem porównania punktów wejścia o różnych metrażach jest stawka za jednostkę powierzchni. Wejściowy lokal dwusypialniowy w Jood daje OMR 78 437 podzielone przez 106 m², czyli około OMR 740 za m². Wejściowy lokal jednosypialniowy w Yamal daje OMR 63 750 podzielone przez 69 m², czyli około OMR 924 za m², co odpowiada kwocie OMR 924 widocznej na stronie Yamal. W dolarach to około $179 wobec około $223 za stopę kwadratową, więc w lokalach wejściowych stawka Yamal jest wyższa o około 25% (223 podzielone przez 179 daje 1,25).

Nasz ranking cen za metr kwadratowy 29 projektów w Omanie opiera się na tych samych lokalach wejściowych i umieszcza Jood na poziomie OMR 741 za m², a Yamal na poziomie OMR 923 za m²; drobne różnice wynikają z zaokrągleń. Ranking podaje dla Sultan Haitham City zakres od OMR 414 za m² dla dwusypialniowego apartamentu w Hay Al Wafa do OMR 960 za m² w Wadi Zaha, a Jood mieści się w tym przedziale. Obowiązują dwa zastrzeżenia. Stawka za stopę kwadratową z jednego lokalu wejściowego nic nie mówi o stawce dla większego lub położonego wyżej lokalu w tym samym projekcie; strona Jood pokazuje $161 dla apartamentu czteropokojowego i $184 dla trzypokojowego. Poza tym stawka za powierzchnię nie mówi, co ta powierzchnia obejmuje, ponieważ osiedle nadmorskie, marina i usługi hotelowe są częścią tego, za co płaci się w stawce Yamal.

Plany płatności w porównaniu, z obliczeniami

Oba projekty stosują tę samą strukturę początkową w planie 4,5-letnim: 2,5% przy rezerwacji, 17,5% w ciągu miesiąca, 15% po 12 miesiącach i 15% po 24 miesiącach. Nasza strona Jood wymienia następnie trzy raty po 15% każda, łącznie 45%, płatne co 6–8 miesięcy w ciągu kolejnych dwóch lat, oraz 5% przy zakończeniu. Procenty sumują się do 100: 2,5 plus 17,5 plus 15 plus 15 plus 45 plus 5. Strona Yamal wymienia ten sam plan 4,5-letni i dodaje plan 6-letni oraz dwie opcje 8-letnie z mniejszymi udziałami wpłacanymi na początku. Nazwy planów pochodzą od dewelopera; terminy każdej płatności ustala SPA.

Zastosowany do ceny wejściowej dwusypialniowego lokalu w Jood, OMR 78 437 ($204 000), plan 4,5-letni daje poniższe kwoty, zaokrąglone do pełnego riala:

W pierwszym miesiącu trzeba więc wpłacić 20% ceny, czyli OMR 15 687 ($40 800), co zgadza się z kwotą podaną na stronie Jood. Dla wejściowej willi w Jood za OMR 158 567 ($412 400) te same 20% to OMR 31 713 ($82 480), z czego $10 310 płatne jest przy rezerwacji. Udział wpłacony przed zakończeniem wynosi w tym planie 95%, a ostatnie 5% czeka na zakończenie, co podkreśla nasze porównanie planów płatności dla każdego omawianego projektu: udział wpłacony przed przekazaniem kluczy jest bardziej informacyjny niż liczba rat.

Cztery opcje Yamal, zastosowane do wejściowego lokalu jednosypialniowego za OMR 63 750 ($165 800), pokazują, jak zmienia się zobowiązanie wpłacane na początku:

W planach 6-letnim i 8-letnich pozostała kwota jest spłacana w ratach miesięcznych, po których następują raty roczne lub półroczne, według struktur podanych na naszej stronie Yamal. Rozłożone na liczbę rat wymienioną na tej stronie, przeciętna rata w planie 6-letnim wynosi około 1,16% ceny (88% w 76 ratach), a w opcjach 8-letnich około 0,81% do 0,86% (91,5% w 113 lub 106 ratach). Są to wartości średnie, a nie kwoty należne; rzeczywiste kwoty i terminy zawiera harmonogram w SPA.

Dwie dalsze uwagi dotyczące terminów. Długość planu liczy się od rezerwacji, natomiast przekazanie lokali jest celem kalendarzowym. Licząc od rezerwacji w październiku 2026 r., okres 4,5 roku kończy się w kwietniu 2031 r., podczas gdy podane przez dewelopera kwartały przekazania lokali to Q4 2029 dla Yamal i Q1 2030 dla Jood; harmonogram w SPA pokazuje, jak ostatnie raty mają się do zakończenia budowy. Poza tym plan Jood nie ma na naszej stronie alternatywy 6- ani 8-letniej, więc kupujący, który chce mniejszego zobowiązania na starcie, znajdzie opcje Yamal wyłącznie w Yamal.

Terminy przekazania lokali i stan zaawansowania budowy

W porównaniu Jood czy Yamal pod względem przekazania lokali podane przez dewelopera terminy to Q1 2030 dla Jood i Q4 2029 dla Yamal, przy czym w drugim przypadku przekazanie odbywa się etapami według lokali. Nasz kalendarz przekazań podaje te same dwa kwartały i zaznacza, że jedno z zestawień sprzedażowych Yamal podaje Q1 2030, co jest powodem, by zapytać, do jakiej fazy i jakiego budynku należy dany lokal. Lokale w Jood są przekazywane wykończone, ale bez wyposażenia: podłogi z gresu porcelanowego, malowane ściany i sufity, drewniane drzwi wewnętrzne, zamontowana ceramika sanitarna i klimatyzacja typu split, natomiast zabudowa kuchenna, szafy i meble nie są wliczone. Nasza strona Jood sugeruje przeznaczenie na wykończenie od 8% do 12% ceny zakupu, czyli od OMR 6 275 do OMR 9 412 ($16 320 do $24 480) w przypadku wejściowego apartamentu za OMR 78 437.

Dotychczasowy przebieg budowy jest świeży. Jedynym zgłoszonym zleceniem dla Jood jest to, które opisał Oman Observer 8 października 2026 r.: list o udzieleniu zamówienia z 6 października 2026 r. od Talaat Moustafa Group Muscat Company for Real Estate Development dla Msandh Al-Emdad, saudyjskiej spółki w całości należącej do notowanego w Arabii Saudyjskiej Al Kathiri Holding, na 160 willi i wstępne roboty niwelacyjne w ramach pakietu V1.1. Wartość to RO 11,285 mln, czyli około 29,35 mln USD, bez VAT. Gazeta pisze, że kwota została ustalona na potrzeby udzielenia zamówienia, a cena końcowa zależy od inżynierii wartości i ostatecznej umowy; ostateczny kontrakt jest oczekiwany 5 listopada 2026 r., a prace mają trwać 24 miesiące od daty rozpoczęcia, która ma jeszcze zostać uzgodniona. Ujawnienia dokonał Al Kathiri w komunikacie dla giełdy Saudi Exchange.

Kilka obliczeń pozwala ocenić to zamówienie w proporcji. 160 willi to około 6,7% z 2 394 willi w Jood i około 2,1% z jego 7 746 domów. Podzielenie RO 11,285 mln przez 160 daje około RO 70 500 na willę, ale jest to średnia z zakresu obejmującego również roboty niwelacyjne, więc nie jest to koszt budowy jednej willi. W przypadku Yamal doniesienia opisują rozpoczęcie prac w grudniu 2025 r. oraz planowaną marinę z zakrzywionymi molami tworzącymi wewnętrzny port, klub żeglarski i centra sportów wodnych.

Jood czy Yamal: forma własności, ITC i kto może kupić

Obie strony podają, że tytuł ma formę freehold. Strona Jood dodaje, że tytuł jest rejestrowany na nazwisko kupującego, a agent sprzedaży opisuje inwestycję jako projekt typu Integrated Tourism Complex; w przypadku Yamal strona opisuje freehold w ITC na tych samych zasadach co w innych osiedlach ITC w Maskacie. Doniesienie Muscat Daily o mandacie Hamptons z 8 lutego 2026 r. opisuje oba projekty jako duże inwestycje ITC planowane w Omanie i podaje, że cudzoziemcy mogą w nich kupować nieruchomości mieszkalne na zasadzie freehold. Felieton Muscat Daily z 19 sierpnia 2026 r., autorstwa maskackiego doradcy Waleeda Al Abri, powołuje się na oświadczenie Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego z końca czerwca 2026 r., według którego własność cudzoziemców nie jest otwarta w całym kraju i ogranicza się do obszarów wskazanych w obowiązującym prawie, a Sultan Haitham City należy do wymienionych przyszłych miast.

Praktyczny wniosek jest taki, że uprawnienie do własności dla cudzoziemców zależy od wyznaczenia obszaru i konkretnego projektu, a nie od słowa freehold w broszurze. Nasze porównanie ITC w Omanie i nasz przewodnik po deweloperach przedstawiają dla kontekstu ugruntowane ITC, a centrum deweloperów zawiera ich profile. Sąsiednie projekty w Sultan Haitham City mają własne sformułowania dotyczące formy własności, więc warunków Jood nie należy przenosić na nie ani odwrotnie. Oświadczenie Ministerstwa, w ujęciu felietonu Muscat Daily, dotyczyło także obszarów własności; omówiona dalej decyzja w sprawie pobytu zmieniła zasady pobytu, a nie miejsca, w których cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości.

Pobyt: Golden Residency i Owner Visa

Istotne są dwie różne ścieżki i nie należy ich mylić. Golden Residency to 10-letnia odnawialna rezydencja, o którą występuje się przez platformę Invest Oman; w przypadku nieruchomości naszym stanowiskiem jest, że wymaga ona jednej nieruchomości ITC o wartości co najmniej OMR 200 000 ($520 160), o czym decyduje Royal Oman Police, a nasz przewodnik po rezydencji zauważa, że ścieżka nieruchomościowa obejmuje lokale ITC z ważnym aktem własności. Owner Visa, wprowadzona decyzją Royal Oman Police 87/2026 i opisana przez Muscat Daily 21 czerwca 2026 r., nie ma minimalnej wartości nieruchomości, nie wymaga sponsora i jest związana z własnością: wydaje się ją na podstawie zaświadczenia właściwego organu, obowiązuje od sześciu miesięcy do roku i jest odnawialna, pozwala na pobyty do trzech miesięcy podczas jednego wjazdu, obejmuje małżonka i krewnych pierwszego stopnia, a wygasa, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana lub własność zostanie w inny sposób przeniesiona. Relacje Oman Observer, Muscat Daily i Gulf News opisują ją jako obejmującą kupujących, których rejestracja lokalu nie jest jeszcze zakończona, czyli sytuację kupującego w modelu off-plan (projekt w budowie).

Poniżej znajdują się obliczenia progu dla lokali wejściowych z naszych dwóch stron. Różnica to kwota, o jaką cena wejściowa nie dochodzi do OMR 200 000.

Żaden lokal wejściowy na żadnej ze stron nie osiąga samodzielnie OMR 200 000. Większe układy mogłyby, ale strony nie podają ich cen, więc każdy test progu trzeba przeprowadzić dla konkretnego lokalu z cennika. Wyłącznie przykładowo: przy stawce wejściowej willi w Jood wynoszącej około $172 za stopę kwadratową OMR 200 000 ($520 160) odpowiada około 3 028 stóp kw. (około 281 m²), co mieści się w górnym metrażu zakresu Jood wynoszącym 367 m²; przy stawce wejściowej Yamal wynoszącej około $223 za stopę kwadratową odpowiada to około 2 332 stóp kw. (około 217 m²), co mieści się w willi Yamal o powierzchni 263 m². Stawki zmieniają się wraz z metrażem i piętrem, więc nie są to szacunki cen. Nasz przewodnik Golden Residency a Owner Visa przedstawia obie ścieżki w pełni.

Udogodnienia, standard wykończenia i czasy dojazdu

Listy udogodnień na obu stronach odzwierciedlają położenie. Lista Jood ma skalę dzielnicy: baseny z tarasami do opalania, boiska sportowe, place zabaw dla dzieci, tereny spacerowe i ścieżki rowerowe, parki, sklepy i restauracje, meczety, centrum handlowo-usługowe oraz Sports and Social Club, który strona opisuje jako część masterplanu, z rozdzielonymi trasami dla pieszych, rowerzystów i pojazdów. Doniesienia o porozumieniu z maja 2025 r. podawały 190 000 m² na klub i 140 000 m² na przestrzeń handlową i usługową na działce Jood, jako powierzchnie planowane w chwili podpisania. Lista Yamal ma skalę kurortu: międzynarodowa marina i klub żeglarski, laguny ze słoną wodą i kanały wodne, baseny z tarasami słonecznymi, usługi w stylu hotelowym i hotelowe zakwaterowanie z widokiem na morze, nadmorska promenada handlowa z kawiarniami i miejscami rozrywki, boiska sportowe, szlaki piesze i rowerowe oraz zagospodarowane tereny z centralnym parkiem, jeziorami i zielonymi wyspami. Relacja Yachting Magazine z 22 grudnia 2025 r. opisuje marinę Yamal jako międzynarodową marinę z zakrzywionymi molami tworzącymi wewnętrzny port oraz zespół na lądzie z klubem żeglarskim, usługami dla jachtów i centrami sportów wodnych.

Obie strony opisują podobne wykończenie przy przekazaniu. Jood ma panele elewacyjne w kolorze piaskowca, kute balkony z żelaza i okna w aluminiowych ramach z podwójnym szkleniem; Yamal ma panele mleczne i jasnoszare, szklane balustrady balkonowe oraz panoramiczne okna aluminiowe z podwójnym szkleniem, ognioodporne drzwi wejściowe i drewniane drzwi wewnętrzne. Obie strony przewidują klimatyzację typu split, powierzchnie z gresu porcelanowego i zamontowaną ceramikę sanitarną, a lokale w obu projektach są przekazywane wykończone.

Czasy dojazdu mają inne znaczenie dla osiedla śródlądowego i nadmorskiego. Tabela podaje szacunki samego dewelopera z materiałów sprzedażowych każdego projektu, więc obie kolumny wymieniają różne miejsca i nie są testem „jeden do jednego”.

Obie kolumny wskazują w przeciwnych kierunkach. Lista Jood wymienia usługi w Seeb i jego okolicy, więc minuty są krótkie. Lista Yamal jest zbudowana wokół morza i mariny, więc najbliższa plaża jest oddalona o 5 minut jazdy, a najbliższy szpital i uniwersytet są dalej. To szacunki planistyczne, a nie rozkłady jazdy, i zmienią je natężenie ruchu oraz otwarcie planowanych obszarów handlowych wewnątrz każdego projektu.

Koszty poza ceną: opłata transferowa, opłaty eksploatacyjne, podatek i rachunek powierniczy

Strona Yamal podaje 3% opłaty za przeniesienie własności nieruchomości dla kupujących zagranicznych, co wynosi OMR 1 912,50 (około $4 974) od lokalu wejściowego za OMR 63 750. Ta sama stawka zastosowana do wejściowego apartamentu w Jood za OMR 78 437 wyniosłaby OMR 2 353 ($6 120). Obie strony podają opłaty eksploatacyjne w rialach za metr kwadratowy rocznie; przewodnik po opłatach eksploatacyjnych wyjaśnia, jak ustala się tę kwotę i co obejmuje. Finansowanie bankowe dla nierezydentów omawia przewodnik po kredycie hipotecznym, a strona Yamal podaje orientacyjną wartość około 70% wskaźnika LTV (stosunek kredytu do wartości), co dla lokalu wejściowego oznaczałoby OMR 44 625 ($116 060).

Podatek dochodowy od osób fizycznych jest nowością dla właścicieli, którzy wynajmują lokale. Dekret królewski 56/2025, wydany 22 czerwca 2025 r. i opublikowany w Dzienniku Urzędowym nr 1602 w dniu 30 czerwca 2025 r., wprowadza w Omanie podatek dochodowy od osób fizycznych od 1 stycznia 2028 r., w wysokości 5% powyżej OMR 42 000 rocznie; zestawienie Deloitte opisuje te 5% jako stosowane do dochodu netto podlegającego opodatkowaniu powyżej progu, po uwzględnieniu dozwolonych odliczeń. Nasze stanowisko jest takie, że dochód z najmu podlega temu podatkowi. Jako prosty przykład: dochód netto podlegający opodatkowaniu w wysokości OMR 50 000 dałby 5% od kwoty OMR 8 000 powyżej progu, czyli OMR 400. Nasz przewodnik po podatkach od nieruchomości omawia podatki związane z samą nieruchomością, a podatek dotyczy właściciela w każdym z dwóch projektów.

Ochroną nabywców lokali w budowie, która obejmuje oba projekty, jest prawo nieruchomościowe. Dekret królewski 79/2025, który wydaje Law Regulating Real Estate (ustawę regulującą nieruchomości), został wydany 10 września 2025 r. i opublikowany w Dzienniku Urzędowym nr 1613 w dniu 14 września 2025 r. Wchodzi w życie 180 dni po opublikowaniu, co przypada na około 13 marca 2026 r., uchyla wcześniejszy system rachunków powierniczych z dekretu królewskiego 30/2018 i zobowiązuje ministra mieszkalnictwa i planowania urbanistycznego do wydania rozporządzenia wykonawczego w ciągu roku od wejścia ustawy w życie, według wpisu w decree.om. Strona Jood podaje, że na mocy tej ustawy licencjonowani deweloperzy otwierają odrębny rachunek powierniczy (escrow) dla każdego projektu, a płatności są uwalniane w miarę zweryfikowanych postępów, a nasz przewodnik po ustawie 79/2025 omawia, co zmienia ona dla nabywców lokali w budowie. Nasz artykuł o progu marketingowym lokali w budowie wyjaśnia, co deweloper musi mieć przed rozpoczęciem sprzedaży. To są przepisy, w których ramach działa plan płatności; dlatego SPA oraz rachunek escrow dla konkretnej fazy są dokumentami, które należy przeczytać.

Odsprzedaż przed zakończeniem odbywa się w drodze cesji zgodnie z polityką dewelopera, według obu stron. Przewodnik po sprzedaży nieruchomości w Omanie wyjaśnia cesję i związane z nią koszty. Dla kupującego, który może zmienić plany w okresie płatności, istotne postanowienia SPA dotyczą opłaty za cesję, wymaganej zgody i tego, czy już wpłacone raty przechodzą wraz z lokalem. Cel sprzedaży TMG dla obu projektów, 4,7 mld USD w całym okresie ich realizacji według relacji EnterpriseAM z uruchomienia, jest własnym szacunkiem dewelopera i nie jest wartością odsprzedaży ani wartością rynkową.

Sąsiedzi na tym samym rynku

Jood nie jest jedynym projektem w Sultan Haitham City, a sąsiednie strony pokazują, jak jego punkty wejścia mieszczą się w dzielnicy. Liczby pochodzą z naszych stron ofert według stanu na 16 października 2026 r.

Czytając tabelę wierszami: wejściowa willa w Jood za OMR 158 567 ($412 400) o powierzchni 2 400 stóp kw. jest tańsza niż wejściowa willa w Sarooj Oasis za OMR 172 178 ($447 800) o powierzchni 2 307 stóp kw., a wejściowy apartament w Hay Al Wafa ma 1 700 stóp kw. przy stawce około $100 za stopę kwadratową, wobec 1 141 stóp kw. w Jood przy około $179. Lokale różnią się metrażem i liczbą sypialni, więc tabela jest mapą punktów wejścia, a nie rankingiem. Strony Hay Al Wafa i Sarooj Oasis mają własne warunki płatności i terminy przekazania lokali, które są krótsze i inaczej zbudowane niż w TMG.

Pytania do umowy kupna-sprzedaży

Ponieważ oba projekty mają wspólnego dewelopera, większość użytecznych różnic sprowadza się do brzmienia SPA i cennika, a nie do marketingu. Tabela zbiera punkty, w których strony Jood i Yamal się różnią, wraz z pytaniem, jakie z nich wynika. To rzeczy do przeczytania, a nie instrukcje.

Często zadawane pytania

Kto jest deweloperem Jood i Yamal?

Oba projekty rozwija Talaat Moustafa Group, która uruchomiła je w Omanie wraz z saudyjską Al Muhaidib Group 2 grudnia 2025 r., według komunikatu Al Muhaidib. Pytanie Jood czy Yamal dotyczy więc lokalizacji i produktu, a nie dewelopera.

Jak daleko od siebie leżą Jood i Yamal?

Relacja Times of Oman o porozumieniu z maja 2025 r. umieściła działkę turystyczną około 4 km od Sultan Haitham City, gdzie leży Jood. Nasze strony podają odległość od lotniska wynoszącą około 24 km dla Jood i 27 km dla Yamal.

Który projekt ma niższą cenę wejściową w porównaniu Jood czy Yamal?

Podana cena wejściowa Yamal jest niższa w wartościach bezwzględnych: OMR 63 750 ($165 800) za lokal jednosypialniowy o powierzchni 69 m², wobec OMR 78 437 ($204 000) za dwusypialniowy lokal w Jood o powierzchni 106 m². Za stopę kwadratową kolejność się odwraca: około $179 w Jood i około $223 w Yamal. Lokale są różne, więc żadna z tych liczb nie jest ceną porównywalną „jeden do jednego”.

Czy plany płatności się różnią?

Tak. W porównaniu płatności Jood czy Yamal oba projekty oferują plan 4,5-letni z 2,5% przy rezerwacji i 17,5% w ciągu miesiąca. Nasza strona Yamal dodaje plan 6-letni (2% przy rezerwacji, 10% w ciągu miesiąca) i dwa plany 8-letnie (1,5% przy rezerwacji, 7% w ciągu miesiąca). Termin każdej płatności jest ustalony w SPA.

Jakie są terminy przekazania lokali?

Podany przez dewelopera termin przekazania lokali to Q1 2030 dla Jood i Q4 2029 dla Yamal, w tym drugim przypadku etapami według lokali. To cele; umowne terminy podaje SPA, a kwartały przekazania w porównaniu Jood czy Yamal mogą się różnić w zależności od fazy.

Czy cudzoziemcy mogą kupować freehold w obu projektach?

Obie strony podają freehold otwarty dla kupujących zagranicznych, a doniesienie Muscat Daily o mandacie sprzedażowym opisuje oba jako inwestycje ITC. Własność cudzoziemców w Omanie zależy od wyznaczenia obszaru, więc dokumentem do sprawdzenia jest podstawa tytułu dla konkretnej działki.

Czy zakup w którymś z projektów daje prawo pobytu?

Nie sam w sobie. Golden Residency wymaga jednej nieruchomości ITC o wartości co najmniej OMR 200 000, o czym decyduje Royal Oman Police, a żaden lokal wejściowy na naszych stronach nie osiąga tej kwoty samodzielnie. Owner Visa na podstawie decyzji Royal Oman Police 87/2026 nie ma minimalnej wartości, nie wymaga sponsora i obowiązuje tylko tak długo, jak kupujący jest właścicielem nieruchomości.

Czy budowa już się rozpoczęła?

Uroczystość wmurowania kamienia węgielnego odbyła się 1 grudnia 2025 r. W przypadku Jood Oman Observer podał 8 października 2026 r. list o udzieleniu zamówienia na RO 11,285 mln, bez VAT, na 160 willi i roboty niwelacyjne, a ostateczny kontrakt jest oczekiwany 5 listopada 2026 r. Dotychczasowy przebieg budowy w porównaniu Jood czy Yamal to jedno zgłoszone zlecenie dla Jood i doniesienie o rozpoczęciu prac w Yamal.

Kto sprzedaje oba projekty?

Hamptons International Oman ma wyłączny międzynarodowy mandat sprzedażowy, ogłoszony 8 lutego 2026 r. według Muscat Daily. Dostępność lokali i cennik należy odczytywać z aktualnego zestawienia dewelopera.

Jak podatek dochodowy od 2028 roku wpływa na właścicieli?

Na podstawie dekretu królewskiego 56/2025 podatek dochodowy od osób fizycznych obowiązuje od 1 stycznia 2028 r. w wysokości 5% powyżej OMR 42 000 rocznie, a nasze stanowisko jest takie, że dochód z najmu mu podlega. Stosuje się go tak samo do właściciela w każdym z projektów.

Ostatnia weryfikacja: 16 października 2026 r. Źródła: komunikat Al Muhaidib Group o uruchomieniu; Times of Oman, porozumienie z maja 2025 r.; Daily News Egypt, 19 maja 2025 r.; Oman Observer, uroczystość wmurowania kamienia węgielnego; TradeArabia za pośrednictwem TTN, 25 grudnia 2025 r.; Yachting Magazine, 22 grudnia 2025 r.; EnterpriseAM, 2 grudnia 2025 r.; Muscat Daily, mandat Hamptons; Oman Observer, zamówienie na pakiet willi w Jood; Oman Observer, wizy powiązane z nieruchomością; Muscat Daily, Owner Visa; Muscat Daily, felieton z 19 sierpnia 2026 r.; Gulf News, wizy bez sponsora; decree.om, dekret królewski 79/2025; decree.om, dekret królewski 56/2025; Deloitte Middle East, podatek dochodowy od osób fizycznych; Invest Oman, Golden Residency.