Что на самом деле можно купить за $100 000: сравнение шести рынков недвижимости

Сто тысяч долларов — это та сумма, с которой люди на самом деле приходят. Не цифра из буклета и не порог программы резидентства, а деньги, которые реально лежат на счёте и решают, будет ли это планом или останется мечтой.

Поэтому мы сделали то, чего пока не видели ни у кого в честном виде: взяли каждый проект с ценой из нашего собственного портфеля в шести странах, пересчитали всё в одну валюту на одну дату и задали один вопрос. Какие двери на самом деле открыты при бюджете $100 000?

Ответ — три из шести. А интереснее всего то, что происходит, как только к покупке добавляется вопрос о резидентстве.

Шесть рынков, 195 проектов, одна таблица

Каждая цифра ниже — это стартовая цена реального проекта, который мы представляем, пересчитанная по справочному курсу Европейского центрального банка на 25 сентября 2026 года: 0,75458 фунта и 0,87696 евро за доллар. Здесь нет средних значений с порталов — это наш собственный портфель, и любой проект можно открыть по ссылке.

В этой таблице есть три вещи, над которыми стоит задуматься.

Разрыв между самыми дешёвыми рынками — почти шесть к одному. Грузия открывается с $45 276, Турция — с $260 000. Одни и те же буклеты называют оба рынка «развивающимися», хотя по сути это совершенно разные истории.

Дубаю не хватает десяти тысяч долларов. Самая дешёвая студия во фрихолде там стоит $110 000. Если ваш бюджет — жёсткие сто тысяч, самый разрекламированный рынок недвижимости в мире для вас закрыт, и никакие поиски этого не изменят.

Южный Кипр и Турция даже близко не подходят. Самое дешёвое, что есть на Южном Кипре, — участок под застройку за €169 000, а самая дешёвая квартира в Турции стоит $260 000, почти в шесть раз дороже входа в Грузию. При таком бюджете это не варианты для сравнения, а варианты, которые нужно вычеркнуть.

Грузия: единственный рынок, где $100 000 — это настоящий бюджет

Абсолютно все проекты в Грузии с опубликованной ценой из нашего портфеля стоят меньше $100 000. Не несколько самых дешёвых — все.

С бюджетом $100 000 вы не протискиваетесь в Грузию через самую нижнюю ступеньку. Вы выбираете по всему рынку, и у вас ещё остаются деньги — а это совсем другое положение, и психологически, и практически, чем когда вас вписывают в худшую квартиру дома.

Иностранная собственность здесь действительно простая: нерезиденты покупают жильё во фрихолд на своё имя, включая квартиры, без ограничений по гражданству для жилой недвижимости. Взамен Грузия требует понимать, что вы покупаете в одном городе. Все проекты выше — в Батуми, черноморском курорте с сезонной арендной экономикой и значительным объёмом нового предложения. Это не причина отказываться от покупки — это причина не закладывать в расчёты двенадцать месяцев заполняемости.

Практические детали — в нашем юридическом гиде по Грузии, а повседневная жизнь там — в материале о жизни в Грузии для иностранца.

Оман: три двери дешевле $100 000, и у двух из них есть условия

В Омане 38 проектов с ценой, и ровно три из них открываются ниже $100 000. У каждого есть оговорка, о которой цена сама по себе не говорит, — и именно здесь списки «дешёвой недвижимости» вводят людей в заблуждение.

Разница с Дукмом важнее всего, и её чаще всего замалчивают. Королевский указ 38/2025 сделал фрихолд в особой экономической зоне юридически возможным, но дата перевода не опубликована, и в Maysan сегодня продаётся долгосрочная аренда. Аренда на 99 лет — вполне разумная покупка, если делать её с открытыми глазами. Но это не тот же актив, что право собственности во фрихолде, и оценивать его как фрихолд нельзя.

Четвёртый по дешевизне проект Омана, Nismat Zain в Суре за $104 000, иллюстрирует другую ловушку. У него самая низкая цена за квадратный фут во всей стране, и это жильё по программе Surooh, построенное для граждан Омана. Иностранец не может купить его ни за какие деньги. Дёшево — не значит доступно, и всю картину права покупки мы разобрали в материалах о том, что иностранцы не могут купить в Омане и могут ли иностранцы покупать недвижимость в Омане.

Место в этом списке Оман зарабатывает чуть выше по ценовой лестнице. Между $100 000 и $200 000 здесь 19 проектов, и большинство из них — настоящий фрихолд в ITC с зарегистрированным правом собственности на ваше имя, на рынке без ежегодного налога на недвижимость и без налога на прирост капитала при продаже. Полная лестница цен — в разборе цены за квадратный метр по 29 проектам Омана.

Северный Кипр: две студии и вопрос о титуле

Ниже $100 000 открываются два проекта — оба на восточном и северном побережье, а не в Кирении.

Северный Кипр — рынок из этого списка, где цена в заголовке говорит меньше всего. То, чем вы реально владеете, определяет категория титула: турецкий титул, иностранный титул, обменный титул или распределительный. Уровень риска у этих категорий существенно разный. Это первый вопрос, который нужно задать о любом объекте в ТРСК, и очень часто последний, о котором продавец расскажет сам. Четыре категории мы объясняем в гиде по рынку Северного Кипра, а расходы на покупку — в материале о стоимости покупки на Северном Кипре.

Оба проекта дешевле $100 000 — компактные квартиры в курортных комплексах, поэтому это скорее история про посуточную аренду, чем про жильё для себя. Если вы этого и хотите — прекрасно. Если вы представляли себе дом — это проблема.

Дубай: не хватает десяти тысяч долларов

Самый дешёвый фрихолд в Дубае в нашем портфеле — Glamz by Danube в IMPZ за $110 000, за ним Timez за $115 000 и Celestia за $119 000. Шесть проектов начинаются дешевле $150 000 и 25 — дешевле $200 000.

Есть оговорка, которая работает в вашу пользу, и именно поэтому Дубай не стоит списывать только из-за теста на $100 000. Почти всё это — строящиеся объекты с рассрочкой, и несколько планов устроены так, что вы платите 1% в месяц. $110 000 — это цена договора, а не сумма наличными в первый день. Если ваши $100 000 ликвидны, а доход стабилен, рассрочка в Дубае может оказаться доступнее, чем покупка за $95 000 наличными в другом месте. Мы разбираем это в материале о покупке недвижимости в Дубае с небольшим бюджетом.

Актуальные объекты во фрихолде — на нашей странице недвижимости в Дубае.

Южный Кипр и Турция: закрыты, и стоит понять почему

Самое дешёвое, что у нас есть на Южном Кипре, — участок под застройку в Никосии за €169 000, примерно $192 711. Самая дешёвая квартира — Blue Lagoon в Пафосе за €195 000. Медиана по 35 проектам — $587 256, это втрое больше, чем в Омане, и вдесятеро больше, чем в Грузии.

Это не случайность ценообразования. Южный Кипр — государство ЕС со зрелым вторичным рынком, где за те же объекты конкурируют покупатели из Евросоюза, а побережье оценено рынком уже тридцать лет. Вы покупаете не развивающийся рынок, а европейский, и входная цена это отражает.

Турция — самый дорогой рынок в списке. Наша самая дешёвая квартира в Стамбуле — Marina Residences в Бейликдюзю за $260 000, и все одиннадцать турецких проектов в нашем портфеле — квартиры в Стамбуле. Стамбул — мировой мегаполис на шестнадцать миллионов человек, и представленные у нас объекты находятся в его сложившихся районах, а не на окраинах. Если вы читали, что Турция дешёвая, вы читали о другой части рынка, не о той, с которой работаем мы.

То, что никто не включает в сравнение: резидентство

Вот вывод, который меняет всю картину. Сто тысяч долларов покупают недвижимость в трёх странах — и резидентство ни в одной из них.

Грузия подняла инвестиционный порог до $150 000 с 1 марта 2026 года, и это закрыло лазейку, которая раньше делала дешёвую квартиру в Батуми способом получить резидентство. Сегодня самый дешёвый проект из этой статьи, за $45 276, покрывает лишь 30% порога.

У Омана разрыв самый большой. Для Golden Residency нужна недвижимость примерно на $520 000, и только три из 38 наших оманских проектов с ценой достигают этого порога уже на старте. Это самая часто искажаемая цифра на рынке Персидского залива, и именно поэтому мы каждый раз разделяем Golden Residency и визу владельца без спонсора — это разные пути с разными порогами.

Если ваша настоящая цель — резидентство, а не доходность, честный вывод такой: ни на одном из этих шести рынков $100 000 — не тот бюджет. Сто тысяч покупают актив, поток дохода и в ряде случаев безвизовый въезд в качестве владельца недвижимости — но не вид на жительство. Тот, кто говорит обратное, что-то продаёт. Сами программы описаны для Грузии, Дубая, Омана, Южного Кипра, Северного Кипра и Турции.

Что скрывает стартовая цена

Каждая цифра в этой статье — стартовая цена: самая дешёвая квартира в самом дешёвом сегменте в самый выгодный момент графика платежей. Четыре вещи регулярно отделяют её от того, что вы в итоге заплатите.

Форма владения. Maysan в Дукме — это аренда. Nismat Zain — жильё только для граждан. Титул на Северном Кипре может относиться к одной из четырёх категорий с очень разной надёжностью. Самая дешёвая позиция на любом рынке непропорционально часто оказывается именно той, у которой есть структурная оговорка, — потому что именно поэтому она и дешёвая.

Срок сдачи. Большая часть дешёвого — это строящиеся объекты. В Омане 27 из 43 наших проектов сдаются в 2027–2029 годах, а несколько — только к 2033 году. Покупка за $76 700 в 2026 году со сдачей в 2029 году — это три года обязательств до того, как вам передадут ключи, и совершенно другой продукт, чем готовая квартира в Батуми, которую можно сдать уже в следующем месяце. Даты — в календаре сдачи объектов в Омане.

Расходы на сделку. Между этими шестью рынками они различаются сильнее, чем почти что-либо ещё, и оплачиваются наличными сверх цены. Наши гиды по рынкам: Оман, Дубай, Северный Кипр и Турция.

Плата за обслуживание. Расход, который не заканчивается никогда, сильно отличается от проекта к проекту и почти никогда не озвучивается на показе. Мы зафиксировали шестикратную разницу между двумя зданиями в одном городе — цифры в материале о плате за обслуживание недвижимости в Омане.

Чего $100 000 не купят нигде: дом

Каждый проект дешевле $100 000 в этой статье — квартира или студия. Это не совпадение нашего портфеля, а устройство всех шести рынков, и это самый большой разрыв между тем, что покупатели себе представляют, и тем, до чего дотягивается бюджет.

Прочитайте эту таблицу дважды, потому что она переворачивает очевидный вывод. Грузия — самый дешёвый рынок в списке, и именно там дома нет вообще: весь портфель в Батуми — квартиры. Больше всего домов на Южном Кипре — 21 проект, и самый дешёвый из них стоит €300 000.

Оман кажется исключением, пока не проверишь, кому разрешено покупать. В 23 проектах есть виллы или таунхаусы, самый дешёвый — за $104 000, и это жильё по программе Surooh, построенное для граждан Омана и закрытое для иностранцев. Самые дешёвые дома, которые иностранец действительно может купить в Омане, стоят заметно дороже — поэтому наш анализ цены за квадратный метр отделяет то, что существует, от того, что доступно вам.

У всего этого есть структурная причина. Почти везде самая дорогая составляющая — земля, а квартира делит один участок между сорока покупателями, тогда как вилла отдаёт его одному. На рынках, где иностранная собственность ограничена определёнными зонами — туристическими комплексами ITC в Омане, зонами фрихолда в Дубае, — эта земля ещё дефицитнее, и премия за дом не сужается, а растёт. Практический вывод для бюджета $100 000 простой: вы выбираете между квартирами, и интересный вопрос — в каком городе, а не какой дом.

Если дом — это действительно требование, а не пожелание, честные ориентиры на этих шести рынках такие: около $150 000 на Северном Кипре, около $190 000 в Дубае и от $300 000 на Южном Кипре.

Доходность — честно

Самые дешёвые рынки не обязательно самые доходные, и связь здесь слабее, чем обычно думают покупатели. Арендный рынок Батуми сезонный и перенасыщенный предложением. В Дукме он промышленный и узкий. Бафра — курорт. Дешёвый вход при шести месяцах простоя — худший актив, чем более дорогой объект с арендатором на весь год, и арифметике безразлично, какая страна вам больше льстит.

Мы публикуем то, что можем подтвердить, а не громкие проценты: доходность аренды в Омане и — для вопроса о посуточной аренде, который так часто стоит за такими покупками, — можно ли сдавать оманскую недвижимость через Airbnb. Вывод там был такой: долгосрочная аренда приносит примерно в восемь раз больше, чем позволяют данные о заполняемости посуточной.

Валюта и перевод денег: вопрос, который решают до бронирования

Все цены в этой статье — в долларах, фунтах или евро, а оманский риал и дирхам ОАЭ жёстко привязаны к доллару. Если ваши сбережения в рублях, тенге или злотых, то между решением и сделкой стоит ещё одна переменная — курс, и на горизонте строительства в три года она может значить больше, чем разница между двумя проектами.

Второй практический вопрос — как именно деньги дойдут до застройщика или эскроу-счёта. Банковские маршруты, требования к подтверждению происхождения средств и сроки зачисления сильно различаются между странами и банками, а проверки по линии противодействия отмыванию денег на всех шести рынках проводятся всерьёз. Этот вопрос нужно закрыть до внесения депозита за бронирование, а не после: депозит, уплаченный в расчёте на перевод, который потом не проходит, — это депозит под риском.

Что бы мы на самом деле сделали со $100 000

Это не инвестиционная рекомендация — у нас нет лицензии её давать, а ваша ситуация не сводится к таблице. Но нас спрашивают об этом постоянно, а отказ отвечать — тоже своего рода уклонение. Поэтому — три честных прочтения одного и того же бюджета.

Если вы хотите, чтобы актив был готов и приносил доход уже в этом году, Грузия — единственный рынок в списке, где $100 000 покупают готовое жильё и ещё остаются деньги. Вы соглашаетесь на сезонный рынок аренды и один город — и не получаете резидентства.

Если вам нужно зарегистрированное право собственности во фрихолде в юрисдикции с низкими налогами и вы готовы подождать, Оман в диапазоне от $100 000 до $150 000 — самый интересный отрезок во всём этом списке: двенадцать проектов, большинство из них настоящий фрихолд в ITC, без ежегодного налога на недвижимость, без налога на прирост капитала при продаже и с расходами на покупку около 3% вместо 7–8% в Дубае. Цена этого — дата сдачи в 2028 или 2029 году.

Если вам нужны ликвидность и возможность выхода, Дубай — самый глубокий и прозрачный вторичный рынок из шести, а рассрочка по 1% в месяц означает, что $100 000 наличными позволяют контролировать актив стоимостью $150 000. Вы входите в цикличный рынок в момент, когда объёмы сделок снижаются при растущих ценах, — и лучше знать об этом заранее, чем слушать, что цены только растут.

Чем ни один из этих вариантов не является — это путём к резидентству при таком бюджете. Это другой разговор и другая сумма.

Как мы строили эту таблицу и что оставили за её рамками

Подобные сравнения обычно собирают из средних значений порталов, которые льстят тому рынку, где в этот день больше всего дешёвых объявлений. Наше построено на собственном портфеле, поэтому оно уже и честнее, и важно понимать, что именно это значит.

Мы взяли каждый проект со страниц шести стран, ссылки на которые даны выше, прочитали стартовую цену, которую сообщил нам застройщик, и пересчитали её по одному набору курсов на одну дату — справочным курсам Европейского центрального банка на 25 сентября 2026 года. Единая дата важна: возьмите цену на Северном Кипре в фунтах на другой неделе — и она сдвинется на тысячи долларов, хотя на месте ничего не изменится.

Три категории были исключены, и с каждым исключением вы вправе не согласиться. Проекты с ценой по запросу — 17 в Дубае, пять в Омане, пять на Северном Кипре — не учитывались вовсе, потому что публиковать догадку значило бы лишить сравнение смысла. Земельные участки учтены там, где у них есть цена, — поэтому самый дешёвый вход на Южном Кипре оказался участком, а не жильём. И четыре грузинских объекта были убраны, потому что в них сохранена цена за квадратный метр, а не общая стоимость. Это ошибка в данных с нашей стороны, которая иначе показала бы виллу за $2 257; мы отметили её внутри и исправляем.

Таким образом, эта таблица — самая дешёвая реально доступная к покупке точка входа с реальной ценой на каждом из шести рынков по портфелю одного брокера на одну дату. Чем она не является — средним по стране. Где-то в Батуми существует квартира дешевле любой из этих, а где-то в Дубае — студия дешевле. Ни под одной из них мы бы не поставили своё имя.

Часто задаваемые вопросы

В какой стране из списка самая дешёвая недвижимость?

В Грузии, и с большим отрывом. Наш самый дешёвый проект в Грузии стоит от $45 276, а медианный вход по рынку — $58 824. Это примерно четверть медианы Дубая и десятая часть медианы Южного Кипра.

Можно ли где-то получить резидентство за $100 000?

Не на этих шести рынках. Самый низкий порог — в Грузии, $150 000, повышенный с $100 000 с 1 марта 2026 года. Самая дешёвая виза за недвижимость в Дубае требует около $204 000, на Южном Кипре — €300 000, в Турции — $400 000, а Golden Residency в Омане — примерно $520 000.

Самый дешёвый объект — всегда лучшая точка входа?

Редко. На этих рынках самая дешёвая позиция непропорционально часто оказывается долгосрочной арендой вместо фрихолда, жильём только для граждан, которое иностранец купить не может, студией в курортном комплексе вместо дома или объектом со сдачей через три года. Цена низкая по какой-то причине, и эта причина обычно раскрывается в четвёртом абзаце, а не в заголовке.

Где самые низкие расходы на покупку?

Из рынков, которые мы здесь рассматриваем, Оман заметно дешевле: около 3% пошлины за переоформление против примерно 7–8% «под ключ» в Дубае. НДС работает по-разному: в Омане первая продажа нового жилья облагается 5%, а перепродажа освобождена. Детали по каждому рынку — в гидах по расходам, ссылки на которые даны выше.

Может ли иностранец владеть фрихолдом во всех шести странах?

В целом да, если речь о жилой недвижимости, но с реальными условиями. Оман ограничивает иностранный фрихолд туристическими комплексами ITC и отдельными определёнными зонами, а программы жилья для граждан закрыты полностью. На Северном Кипре нужно разрешение на покупку, и категория титула имеет огромное значение. Грузия из шести самая открытая для покупки квартир.

Почему Дубай не самый дешёвый, хотя его так много рекламируют?

Потому что объём рекламы — не то же самое, что низкие цены. Самая дешёвая студия во фрихолде в Дубае в нашем портфеле стоит $110 000, это в 2,4 раза дороже входа в Грузию. Вместо этого Дубай предлагает глубину: 69 проектов, 52 из них с ценой, с разбросом 22 к 1 — от $110 000 до $2,42 млн, — на рынке, где перепродать действительно просто.

Включают ли эти цены всё?

Нет. Это стартовые цены до пошлины за переоформление, НДС там, где он применяется, расходов на агентство и юристов и до ежегодной платы за обслуживание. Закладывайте их отдельно и наличными: ипотека, там где она вообще доступна, выдаётся под цену, а не под расходы.

Вывод

При бюджете $100 000 карта меньше, чем предполагает реклама, и интереснее, чем подсказывают таблицы цен. По-настоящему открыты три рынка из шести, и один из них, Грузия, открыт во всём своём диапазоне, а не только на нижней границе. До Дубая не хватает десяти тысяч долларов, и он достижим через рассрочку. Южный Кипр и Турция в этом разговоре не участвуют вовсе.

И ни на одном из шести рынков этот бюджет не покупает вид на жительство — факт, который стоит установить до того, как вы влюбитесь в планировку, а не после.

Если вам нужны актуальные объекты, а не аналитика, они здесь: Грузия, Оман, Северный Кипр, Дубай, Южный Кипр и Турция.

Назовите свою сумму — и мы скажем о ней правду

Мы лучше скажем «этот бюджет не дотягивает до того, что вы описываете» на первом звонке, чем через полгода после начала сделки. Пришлите нам сумму и результат, которого вы от неё ждёте, — и мы скажем, какой из этих шести рынков действительно может его дать, в том числе если ответ — ни один.