املاک قبرس: داده‌های بازار، قوانین و مالیات‌ها (۲۰۲۶)

املاک قبرس: داده‌های بازار، قوانین و مالیات‌ها (۲۰۲۶)

این راهنمای املاک قبرس تا تاریخ ۸ نوامبر ۲۰۲۶ به‌روز است. در این راهنما دو نظام ملکی جزیره جداگانه بررسی می‌شود و هر گزاره به نهادی نسبت داده شده است که آن را منتشر کرده است. نظام نخست، مناطق تحت اداره جمهوری قبرس است؛ یعنی ولایت‌های نیکوزیا، لیماسول، لارناکا، پافوس و فاماگوستا که زیر کنترل دولت قرار دارند و قیمت‌ها و معاملات در آن‌ها را بانک مرکزی قبرس (CBC)، سازمان آمار قبرس (CYSTAT)، اداره زمین و نقشه‌برداری (DLS) و یوروستات (Eurostat) اندازه‌گیری می‌کنند. نظام دوم، منطقه‌ای در شمال است که مقامات ترک‌قبرسی آن را اداره می‌کنند؛ قواعد این بخش از قوانین، مقررات و روزنامهٔ رسمی همان اداره می‌آید و هیچ سری رسمی قیمتی که با بخش نخست قابل مقایسه باشد، در اختیار این راهنما نیست. به این ترتیب در هر بخش روشن است که یک گزاره از کدام نظام و کدام نهاد آمده است.

خواننده در این راهنما آخرین شاخص‌های قیمت را همراه با تاریخ انتشارشان، تعداد قراردادهای فروش به تفکیک ولایت، داده‌های پروانهٔ ساختمانی، نرخ‌های وام مسکن، مجوزی که خریداران غیر عضو اتحادیه اروپا در جمهوری لازم دارند، کارمزدهای انتقال، وضعیت مالیات بر ارزش افزوده، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات تمبر و نیز اجازه‌های اقامتی را می‌یابد که به ملک اشاره دارند؛ سپس قواعد شمال دربارهٔ خرید خارجیان، رده‌های سند، هزینه‌ها و اجازه‌های اقامت آمده است. همچنین موضع‌های حقوقی‌ای که جمهوری قبرس و کمیسیون اموال غیرمنقول در شمال دربارهٔ اسناد مالکیت منتشر کرده‌اند در این راهنما ثبت شده است. هر جا موضوعی بیش از ظرفیت یک مرور کلی جا لازم داشته باشد، به راهنماهای عمیق‌تر سایت ما پیوند داده‌ایم. هر عدد در این راهنما همراه با دوره و منبع خودش آمده است تا خواننده بتواند آن را با متن اصلی منبع مقایسه کند.

املاک قبرس: دو نظام حقوقی در یک جزیره

کمیسیون اروپا اعلام می‌کند که تمام قبرس بخشی از اتحادیه اروپا است، اما در بخش شمالی، که دولت جمهوری قبرس در آن کنترل مؤثر ندارد، قوانین اتحادیه اروپا مطابق پروتکل ۱۰ الحاقیهٔ پیمان الحاق ۲۰۰۳ معلق است. در عمل، ملکی که در مناطق تحت اداره جمهوری قرار دارد نزد اداره زمین و نقشه‌برداری و بر پایهٔ قانون جمهوری و به یورو ثبت می‌شود؛ ملکی که در شمال است نزد یکی از دفاتر ثبت املاک ناحیه‌ای اداره آنجا و بر پایهٔ قانون خود آن اداره ثبت می‌شود و هزینه‌هایش به لیر ترکیه تعیین می‌گردد. مقامات شمال از نام جمهوری ترکی قبرس شمالی (TRNC) استفاده می‌کنند و فرمان‌قانونی که در ادامهٔ همین راهنما بررسی می‌شود، به کشورهایی اشاره می‌کند که آن را به رسمیت می‌شناسند. اداره زمین و نقشه‌برداری جمهوری نیز به قطعنامه‌های ۵۴۱ (۱۹۸۳) و ۵۵۰ (۱۹۸۴) شورای امنیت سازمان ملل استناد می‌کند که از کشورها می‌خواهد هیچ کشور دیگری را در قبرس به رسمیت نشناسند، و اعلام می‌کند که اداره مستقر در شمال صلاحیت انجام انتقال معتبر مالکیت را ندارد. این راهنما هر دو گزاره را همان‌طور که هست، به‌عنوان موضع نهادهای گوینده گزارش می‌کند.

جدول زیر تفاوت‌های اصلی را برای خریدار یک‌جا نشان می‌دهد. هر ردیف با منبع و تاریخش در بخش‌های بعدی توضیح داده شده است و هیچ بخشی از آن رتبه‌بندی دو طرف نیست. همین مقایسه با تفصیل بیشتر در راهنمای ما دربارهٔ ملک در شمال و جنوب قبرس آمده است و فهرست ملک‌های هر طرف در صفحه‌های کشور قبرس جنوبی و قبرس شمالی قرار دارد.

شاخص‌های بازار املاک قبرس در مناطق تحت اداره جمهوری

هیچ سری واحدی بازار املاک قبرس را توصیف نمی‌کند. CBC شاخص خود را از ارزش‌گذاری‌هایی می‌سازد که بانک‌ها از کارشناسان ملک می‌گیرند. CYSTAT شاخص خود را از داده‌های معاملات ثبت املاک می‌سازد. یوروستات سری CYSTAT را بر یک مبنای مشترک اروپایی بازنشر می‌کند. DLS اسناد حقوقی را می‌شمارد، یعنی قراردادهای فروشی را که نزد دفاتر ثبت املاک ناحیه‌ای سپرده شده‌اند، و دربارهٔ قیمت پرداخت‌شده چیزی نمی‌گوید. هر کدام به پرسشی متفاوت پاسخ می‌دهد؛ برای همین جدول آخرین رقم هر یک را با دوره و تاریخ انتشارش فهرست می‌کند و بندهای پس از جدول توضیح می‌دهند که این ارقام را چگونه باید کنار هم خواند.

سطح و تغییر شاخص‌ها نیاز به برخورد متفاوتی دارند. سطح یک شاخص فاصلهٔ آن را از مبنای خودش نشان می‌دهد؛ بنابراین عدد ۱۰۹٫۷ برای کل املاک مسکونی در CBC یعنی قیمت‌ها بر پایهٔ همان شاخص ۹٫۷٪ از فصل اول ۲۰۱۰ بالاترند. عدد ۱۵۹٫۱۳ یوروستات برای قبرس مبنای دیگری دارد، یعنی ۲۰۱۵ = ۱۰۰، و این دو سطح را نمی‌شود با هم مقایسه کرد. نرخ‌های تغییر را وقتی دوره‌ها یکسان باشند می‌توان مقایسه کرد. سری یوروستات برای قبرس در فصل دوم ۲۰۲۵ برابر ۱۴۷٫۴۸ بود و تقسیم ۱۵۹٫۱۳ بر ۱۴۷٫۴۸ برابر ۱٫۰۷۹ می‌شود، یعنی رشد ۷٫۹٪، همان رقمی که CYSTAT از سری خودش گزارش می‌کند (تقسیم ۱۰۵٫۴۶ بر ۹۷٫۷۴ نیز ۱٫۰۷۹ است). در همین فصل شاخص اتحادیه اروپا از ۱۶۰٫۹۵ به ۱۶۸٫۵۶ رسید که ۴٫۷٪ است. اختلاف نرخ‌های سالانه قبرس و اتحادیه اروپا در آن فصل بنابراین ۳٫۲ واحد درصد است (۷٫۹ منهای ۴٫۷).

منابع هشدارهای خود را هم دارند. CBC اعلام می‌کند که شاخصش از طریق ضرایب رگرسیون هموارشده تا حدی بازتاب فصل‌های پیشین است، پس نقطهٔ چرخش ممکن است با اندکی تأخیر ظاهر شود. CYSTAT رقم فصل دوم ۲۰۲۶ خود را مقدماتی علامت‌گذاری کرده و اعلام می‌کند که شاخص، مناطق تحت کنترل جمهوری را پوشش می‌دهد و بر داده‌های اداره زمین و نقشه‌برداری استوار است. DLS در جدول‌های خریداران خارجی خود یادآوری می‌کند که پس از تغییری در نحوهٔ کدگذاری اصطلاح «بیگانه» در سامانهٔ اطلاعات زمین، مقایسهٔ داده‌های ۲۰۱۸ به بعد با سال‌های پیش‌تر توصیه نمی‌شود. صفحهٔ آمار بازار املاک قبرس ما سری ماهانهٔ بلندتر را نگه می‌دارد و این مرور آن را تکرار نمی‌کند. این یادآوری‌ها به معنای رد یا تأیید ارقام نیست؛ فقط توضیح می‌دهند که هر رقم چگونه ساخته شده است.

شاخص‌های قیمت املاک قبرس: خانه، آپارتمان و ولایت‌ها

CBC برای خانه و آپارتمان و نیز به تفکیک ولایت شاخص‌های جداگانه منتشر می‌کند. انتشار فصل دوم ۲۰۲۶ آن ادامهٔ رشد را به تقاضای قوی برای مسکن نسبت می‌دهد که بیشتر از خریداران خارجی و به مقدار کمتر از خریداران داخلی است و هزینه‌های رو به افزایش ساخت‌وساز را هم کنار آن می‌آورد. همچنین گزارش می‌کند که شاخص خانه شتاب گرفت و شاخص آپارتمان کند شد.

محاسبه را می‌توان از روی جدول تکرار کرد. شاخص آپارتمان با ۱۲۸٫۷، ۲۸٫۷٪ بالاتر از فصل مبنا است، در حالی که شاخص خانه با ۹۸٫۰، ۲٫۰٪ پایین‌تر از آن قرار دارد؛ پس این دو نوع ملک از سال ۲۰۱۰ مسیرهای متفاوتی پیموده‌اند. چون هر شاخص از مجموعه ملک‌های متفاوتی با عدد ۱۰۰ آغاز می‌شود، دو سطح نسبت قیمت به هم نیستند. تغییر چهار فصلهٔ آپارتمان برابر است با ۱۲۸٫۷ تقسیم بر ۱۱۸٫۲ یعنی ۱٫۰۸۸۸ یا ۸٫۹٪ که با رقم CBC می‌خواند. برای خانه‌ها، ۹۸٫۰ تقسیم بر ۹۲٫۷ برابر ۱٫۰۵۷۲ است و از سطح‌های گردشده ۵٫۷٪ به دست می‌دهد، در برابر ۵٫۸٪ که CBC از داده‌های گردنشده گزارش می‌کند. کند شدن نرخ سالانهٔ آپارتمان از ۱۰٫۸٪ به ۸٫۹٪ کاهش ۱٫۹ واحد درصدی در نرخ افزایش است و کاهش قیمت‌ها نیست، زیرا شاخص میان دو فصل همچنان ۱٫۳٪ بالا رفته است (۱۲۸٫۷ تقسیم بر ۱۲۷٫۰ برابر ۱٫۰۱۳۴ است).

CBC شاخص ولایت‌ها را فقط برای پنج ولایت مناطق تحت اداره جمهوری منتشر می‌کند. هر ولایت مبنای ۱۰۰ خودش را در فصل اول ۲۰۱۰ دارد؛ بنابراین سطح هر ولایت نشان می‌دهد آن ولایت چقدر از نقطهٔ آغاز خودش فاصله گرفته است و نشان نمی‌دهد قیمت‌های آن با ولایت دیگر چه نسبتی دارد. منظور از فاماگوستا در اینجا بخشی از ولایت است که زیر کنترل جمهوری قرار دارد.

اگر هر عدد را با مبنای خودش بخوانیم، شاخص آپارتمان لیماسول با ۱۵۴٫۱، ۵۴٫۱٪ بالاتر از سطح فصل اول ۲۰۱۰ خودش است و شاخص آپارتمان نیکوزیا با ۱۰۲٫۰، ۲٫۰٪ بالاتر از آن. شاخص آپارتمان پافوس از ۱۲۴٫۶ در فصل اول ۲۰۲۶ به ۱۳۶٫۱ در فصل دوم رسید که در یک فصل ۹٫۲٪ است (۱۳۶٫۱ تقسیم بر ۱۲۴٫۶ برابر ۱٫۰۹۲۳ است)؛ یک فصل از سری یک ولایت ممکن است جهش تندی داشته باشد و CBC یادآوری می‌کند که پافوس تنها ولایتی بود که رشد سالانهٔ قیمت خانه در آن کند شد. برای تصویر ویژهٔ آپارتمان‌ها صفحهٔ ما دربارهٔ قیمت آپارتمان در ولایت‌های قبرس و برای مقایسهٔ بلندمدت با کف بازار پس از ۲۰۱۰ مطلب مربوط به اینکه آیا مسکن قبرس هنوز از ۲۰۱۰ ارزان‌تر است را ببینید؛ بخش‌های بالای قیمتی نیز در مقاله‌ای جداگانه دربارهٔ بخش لوکس بازار قبرس بررسی شده است.

قراردادهای فروش و خریداران خارجی در املاک قبرس

اداره زمین و نقشه‌برداری تعداد قراردادهای فروشی را که نزد هر دفتر ثبت املاک ناحیه‌ای سپرده شده، ماه به ماه منتشر می‌کند. مجموع سراسری ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۱۴٬۹۶۹ بود، در برابر ۱۳٬۱۷۳ در همین ماه‌های ۲۰۲۵؛ یعنی افزایش ۱٬۷۹۶ قرارداد یا ۱۳٫۶٪ (تقسیم ۱۴٬۹۶۹ بر ۱۳٬۱۷۳ برابر ۱٫۱۳۶۳ است). خود اداره این تغییر را به ۱۴٪ گرد می‌کند. جدول زیر تفکیک ولایتی را از جدول‌های DLS با تاریخ ۵ اکتبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهد.

لیماسول ۴٬۸۶۰ قرارداد از مجموع ۱۴٬۹۶۹ قرارداد را ثبت کرد که سهمی برابر ۳۲٫۵٪ است (۴٬۸۶۰ تقسیم بر ۱۴٬۹۶۹). از افزایش سراسری ۱٬۷۹۶ قرارداد، لیماسول ۷۰۴، پافوس ۴۶۸، لارناکا ۴۲۲، نیکوزیا ۱۷۲ و فاماگوستا ۳۰ قرارداد را به خود اختصاص دادند که جمعشان دوباره ۱٬۷۹۶ می‌شود. سری ماهانهٔ سراسری در ژوئیه ۲۰۲۶ با ۲٬۰۴۰ قرارداد به اوج رسید و در اوت با ۱٬۲۴۱ قرارداد پایین‌ترین مقدار را داشت، و ژوئن ۲۰۲۶ با ۱٬۹۶۴ قرارداد در برابر ۱٬۵۴۴ قرارداد در ژوئن ۲۰۲۵ رقم خورد که افزایش ۲۷٫۲٪ است. تفکیک بالا نشان می‌دهد که تعداد قراردادها در هر پنج ولایت نسبت به سال قبل بیشتر شده است، هرچند اندازهٔ افزایش از ولایتی به ولایت دیگر فرق می‌کند. تعداد قراردادها قیمت نیست و نشان نمی‌دهد که فروش در سطحی برابر، بالاتر یا پایین‌تر از شاخصی انجام شده است.

DLS همچنین خریداران درون اتحادیه اروپا، به‌استثنای قبرسی‌ها، را از بیگانگان بیرون از اتحادیه جدا می‌کند. پروندهٔ خریداران خارجی از ۱ ژانویه تا ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ تعداد ملک‌هایی را که قرارداد فروش ثبت‌شده‌شان به هر یک از این دو گروه مربوط است، به تفکیک ولایت می‌دهد. با تقسیم بر مجموع قراردادها در پروندهٔ دیگر، سهم‌هایی تقریبی به دست می‌آید؛ چون این دو پرونده ملک و قرارداد را می‌شمارند، سهم‌های جدول زیر جنبهٔ تقریبی دارند.

در سطح جزیره، خریداران از درون اتحادیه اروپا بر این مبنا ۲٬۰۹۴ ملک (۱۴٫۰٪) و خریداران غیر عضو اتحادیه ۴٬۱۷۳ ملک (۲۷٫۹٪) را در بر می‌گیرند. تصویر فصلی CBC برای آوریل تا ژوئن ۲۰۲۶ هم با آن هم‌خوان است: ۵٬۲۹۸ قرارداد در برابر ۴٬۵۹۲ قرارداد یک سال پیش (+۱۵٫۴٪)، که ۲٬۱۰۷ ملک آن به خریداران خارجی (+۲۲٫۷٪) و ۳٬۱۹۱ ملک به خریداران داخلی (+۱۱٫۰٪) رسید. CBC گزارش می‌کند که خریداران داخلی ۸۴٪ خریداران در نیکوزیا، ۶۶٪ در لیماسول و ۵۷٪ در لارناکا را تشکیل دادند، و خریداران خارجی در پافوس با ۶۶٪ غالب بودند و دو گروه در فاماگوستا تقریباً متعادل بودند. این مهم است که سهم خارجی به کدام بخش از بازار مربوط است، و سهم از قراردادها دربارهٔ قیمت یا اندازهٔ ملک‌های مربوط چیزی نمی‌گوید. راهنماهای ما دربارهٔ لیماسول و پافوس ملک‌های دو ولایتی را فهرست می‌کنند که به ترتیب بیشترین تعداد قرارداد و بیشترین سهم خارجی را دارند.

عرضه، هزینه‌های ساخت و تأمین مالی در املاک قبرس

سازمان آمار پروانه‌های ساختمانی صادرشده در هر ماه را می‌شمارد. این سازمان در انتشار ژوئن ۲۰۲۶ خود در ۵ اکتبر ۲۰۲۶ برای آن ماه ۷۵۱ پروانه گزارش می‌کند، یعنی ۱۸٫۳٪ بیشتر از ژوئن ۲۰۲۵، با ارزش EUR ۴۶۹٫۵ میلیون و ۲٬۱۲۲ واحد مسکونی برنامه‌ریزی‌شده. برای ژانویه تا ژوئن، ۴٬۴۰۱ پروانه در برابر ۳٬۳۹۹ پروانه یک سال پیش (+۲۹٫۵٪) گزارش کرده است، با ارزشی ۴۸٫۲٪ بالاتر و مساحت زیربنایی ۴۷٫۱٪ بیشتر. CYSTAT یادآوری می‌کند که از ۱ ژوئیه ۲۰۲۴ اختیار صدور پروانه در دست سازمان‌های جدید حکومت محلی است و درخواست‌ها به‌صورت الکترونیکی در سامانه‌ای به نام Ippodamos رسیدگی می‌شود؛ این تغییر نهاد صادرکننده است که هنگام مقایسهٔ ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۶ باید در نظر داشت.

پروانه‌های مسکونی ۳٬۲۲۷ پروانه از ۴٬۴۰۱ پروانه را تشکیل می‌دهند که ۷۳٫۳٪ است، و بلوک‌های آپارتمانی از هر دو نوع ۸٬۶۶۹ واحد از ۱۱٬۱۰۰ واحد را در نظر گرفته‌اند (۷٬۸۳۲ به‌اضافهٔ ۸۳۷)، یعنی ۷۸٫۱٪. پروانه یک اجازه است و نه شروع ساخت یا تکمیل آن؛ بنابراین سری پروانه‌ها یک علامت زودهنگام است و شمار خانه‌های تمام‌شده نیست. CBC در انتشار خودش همین‌گونه با آن برخورد می‌کند و در همان‌جا از افزایش سالانهٔ ۶۳٫۷٪ در واحدهای مسکونی دارای پروانه برای ژانویه تا مه ۲۰۲۶ یاد می‌کند. صفحهٔ پروانه‌های ساختمانی قبرس ما سری بلندتر و چارچوب حقوقی را شرح می‌دهد. مقایسهٔ دو دورهٔ زمانی تنها وقتی معنا دارد که تعریف پروانه و نهاد صادرکننده در هر دو یکسان باشد.

دربارهٔ هزینه‌ها، CBC شاخص قیمت مصالح ساختمانی CYSTAT را در فصل دوم ۲۰۲۶ نسبت به سال قبل ۲٫۴٪ بالاتر ذکر می‌کند و بخشی از افزایش قیمت را به کمبود نیروی کار و هزینه‌های ساخت‌وساز نسبت می‌دهد و به پیمایش‌های کسب‌وکار و مصرف‌کنندهٔ کمیسیون اروپا استناد می‌کند. در همین پیمایش، شاخص انتظارات قیمت فروش برای سه ماه آینده در فصل دوم ۲۰۲۶ برابر ۶۵٫۹ بود، در برابر ۲۲٫۲ یک سال پیش؛ CBC این را سهم بزرگ‌تری از پاسخ‌دهندگان تعبیر می‌کند که انتظار افزایش دارند. این برداشت CBC از یک پیمایش است و پیش‌بینی‌ای نیست که در اینجا انجام شده باشد.

دربارهٔ تأمین مالی، CBC گزارش می‌کند که وام‌های جدید مسکن در فصل دوم ۲۰۲۶ برابر EUR ۴۰۳٫۶ میلیون بود، در برابر EUR ۳۵۳٫۵ میلیون یک سال پیش (+۱۴٫۲٪)، و میانگین وزنی نرخ بهرهٔ وام‌های مسکن، در همهٔ دوره‌های تثبیت، در ژوئن ۲۰۲۶ برابر ۳٫۲۳٪ بود، در برابر ۳٫۲۶٪ در ژوئن ۲۰۲۵. در آمار نرخ بهره برای اوت ۲۰۲۶ گزارش می‌دهد که نرخ وام‌های جدید خرید خانه از ۳٫۷۸٪ در ژوئیه به ۴٫۱۶٪ رسید و هشدار می‌دهد که سبد وام مسکن اقامتگاه‌های اصلی و خانه‌های تعطیلات را درهم می‌آمیزد، پس تغییرهای ماه به ماه ممکن است از ترکیب سبد باشد و نه از قیمت‌گذاری بانک‌ها. وام‌های جدید خالص برای خرید خانه در اوت ۲۰۲۶ برابر EUR ۱۱۴٫۴ میلیون بود. پیمایش وام‌دهی بانکی CBC در ژوئیه ۲۰۲۶ نشان داد که معیارهای وام مسکن در فصل دوم در همان سطح‌های سخت‌گیرانه ماند و تقاضای خالص برای وام مسکن افزایش یافت؛ بانک‌ها در فصل سوم همان استانداردها را انتظار داشتند. رقم ۴٫۱۶٪ و رقم ۳٫۲۳٪ دو چیز متفاوت را می‌سنجند، یکی نرخ قراردادهای جدید و دیگری نرخ کل سبد، و نباید آن‌ها را در برابر هم گذاشت.

قواعد خریداران غیر عضو اتحادیه اروپا در جمهوری قبرس

به گفتهٔ وزارت کشور، شهروندان کشورهای غیر عضو اتحادیه اروپا، از جمله شرکت‌های خارجی و شرکت‌هایی که طبق تعریف قانون زیر کنترل اتباع خارجی هستند، پیش از تملک ملک غیرمنقول باید از اداره ناحیه‌ای که ملک در آن قرار دارد مجوز بگیرند. مبنای حقوقی آن قانون تملک اموال غیرمنقول (بیگانگان)، فصل ۱۰۹، و آیین‌نامه‌های آن است. DLS در میان مدارک یک فروش که خریدارش طبق آن قانون شخص خارجی است، مجوزی را از مرجع صالح فهرست می‌کند که شورای وزیران این اختیار را به آن تفویض کرده است.

دو ویژگی از این جدول برای برنامه‌ریزی اهمیت دارد. سقف مجاز، حداکثر مجموع چیزی است که یک نفر یا یک زوج می‌تواند تملک کند و در مرحلهٔ صدور مجوز، پیش از آنکه DLS انتقالی را ثبت کند، بررسی می‌شود. صفحهٔ وزارت کشور همچنین قرارداد فروش دارای تمبر لازم را در میان مدارک فهرست کرده است؛ این عبارت‌بندی مربوط به پیش از لغو مالیات تمبر از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ است که در ادامه شرح داده می‌شود.

مجلس نمایندگان جمهوری در طول ۲۰۲۶ لایحه‌هایی دربارهٔ تملک خارجیان پیش رو داشته است. گزارشی با تاریخ ۲ سپتامبر ۲۰۲۶ می‌گوید کمیتهٔ کشور مجلس قرار بود چهار لایحه را در نخستین نشست دورهٔ جدید بررسی کند، پس از آنکه لایحه‌هایی که برای رأی‌گیری عمومی در آوریل مقرر بود به تعویق افتاد. بنا بر توصیف همان گزارش، دو لایحه از AKEL تعریف شرکت تحت کنترل خارجی را چنان گسترش می‌دهد که هر سازمانی را که ذی‌نفع نهایی آن خارجی است در بر گیرد، خرید جنگل و زمین کشاورزی و ملک نزدیک خط آتش‌بس یا مناطق حساس را برای خارجیان ممنوع می‌کند و محدودیت‌های دیگر را با آیین‌نامه تعیین می‌کند؛ لایحه‌ای از نمایندگان DIKO، DISY و DIPA خریداران کشورهای ثالث را به یک خانه یا آپارتمان روی یک قطعه محدود می‌کند و می‌خواهد دست‌کم ۵۱٪ سرمایه یا کنترل یک شرکت در اختیار شهروندان قبرس، اتحادیه اروپا یا منطقهٔ اقتصادی اروپا (EEA) باشد؛ و لایحه‌ای از یک نمایندهٔ DISY به وکیل، حسابدار یا مشاور املاک دارای پروانه اجازه می‌دهد از طرف خریدار درخواست ثبت کند. در ۲۲ اکتبر ۲۰۲۶ روزنامهٔ Cyprus Mail گزارش داد که کمیته به بررسی اصلاحیه‌ها ادامه داده، انتظار می‌رود گفتگوها دو هفتهٔ دیگر از سر گرفته شود، اعضای احزاب مختلف می‌خواهند شرکت‌ها و ساختارهای دیگر نیز مانند افراد در پوشش قرار گیرند و کمیته منتظر گام‌های بعدی دولت به سوی یک پیش‌نویس جامع است. رئیس کمیته گفت امیدوار است این روند تا پایان سال به نتیجه برسد. هیچ‌یک از این متن‌ها در تاریخ این راهنما قانون نیست و قواعد جدول بالا همان‌هایی است که وزارت کشور اعلام می‌کند. منبع همهٔ این اطلاعات صفحهٔ منتشرشدهٔ وزارت کشور است و این راهنما چیزی بر آن نمی‌افزاید.

روند خرید و سند مالکیت در جمهوری قبرس

در جمهوری، سند مالکیت همان گواهی ثبتی است که DLS صادر می‌کند. بر پایهٔ برگهٔ راهنمای DLS دربارهٔ سپردن قرارداد فروش، جایی که سند مالکیت (تایتل دید) موجود و خریدار مشخص باشد، انتقال به نام خریدار ثبت می‌شود و قرارداد فروش لازم نیست؛ اما اگر ملک سند نداشته باشد، مثلاً چون هنوز در دست ساخت است، ابتدا قرارداد فروش امضا می‌شود. راهنمای دولت بریتانیا یادآوری می‌کند که بدون گواهی پایان کار نمی‌توان سند صادر کرد. برگهٔ راهنمای DLS دربارهٔ سپردن قرارداد فروش توصیه می‌کند قرارداد امضاشده حداکثر ظرف شش ماه از امضا نزد DLS سپرده شود و اثر آن را توضیح می‌دهد: پس از سپردن، قانون فروش اموال غیرمنقول (اجرای تعهد عینی) 81(I)/2011 اعمال می‌شود، به‌طوری که اگر فروشنده تعهد خود را انجام ندهد، خریدار می‌تواند از دادگاه حکمی برای ثبت ملک به نام خود یا برای دریافت غرامت بخواهد. برگه می‌افزاید که قرارداد سپرده‌شده مانع سپردن قرارداد دوم برای همان واحد می‌شود، به خریدار اجازه می‌دهد حقوقش را بدون رضایت فروشنده به شخص ثالث واگذار کند و اگر ظرف شش ماه سپرده نشود، هنگام انتقال بعدی ملک ده درصد به کارمزدهای انتقال افزوده می‌شود.

راهنمای دولت بریتانیا برای خریداران در قبرس، که آخرین بار در نوامبر ۲۰۱۹ به‌روز شده، مشکل‌هایی را برمی‌شمرد که در جمهوری تکرار می‌شوند: وکلایی که هم برای فروشنده و هم برای سازنده عمل می‌کنند، ساخت بدون پروانهٔ درست، حذف طرح‌های پرداخت از قرارداد، دشواری در گرفتن گواهی پایان کار و سند مالکیت، و رهن‌های سازنده بر زمین. این‌ها بررسی مدارک هستند و هر کدام را می‌توان با یک ثبت یا یک گواهی تأیید کرد. ویلاها و خانه‌های جزیره در صفحهٔ ویلا برای فروش در قبرس ما فهرست شده‌اند.

مالیات‌ها و هزینه‌ها در املاک قبرس، در مناطق تحت اداره جمهوری

DLS جدول نرخ کارمزد انتقال برای فروش را منتشر می‌کند. کارمزدها بر پایهٔ قیمت فروش یا ارزش بازار در سه پله دریافت می‌شود و هر نرخ فقط بر ارزش درون همان پله اعمال می‌شود.

DLS دو تعدیل را اعلام می‌کند. نخست اینکه هر جا مالیات بر ارزش افزوده بر همان معامله اخذ شود، با ارائهٔ گواهی از اداره مالیات بر ارزش افزوده کارمزدی دریافت نمی‌شود. و دوم اینکه در همهٔ مواردی که طبق جدول کارمزد دریافت می‌شود، ۵۰٪ تخفیف بر کارمزد انتقال اعمال می‌شود. ماشین‌حساب DLS تخفیف را اعمال نمی‌کند، پس خروجی آن رقم بدون تخفیف است. مبالغ نمونهٔ زیر جدول را گام به گام نشان می‌دهد.

سایر هزینه‌ها و مالیات‌ها، آن‌گونه که PwC Worldwide Tax Summaries و اداره مالیات جمع‌بندی کرده‌اند، در جدول بعد آمده است. PwC خلاصه‌ای ثانویه از قانون است؛ هر جا اداره مالیات صفحهٔ رسمی دارد، نام همان آمده است.

مثال‌های محاسباتی نشان می‌دهد آستانه‌ها چگونه عمل می‌کنند. خانهٔ نوساز ۱۳۰ m² با قیمت EUR ۳۵۰٬۰۰۰ پیش از مالیات بر ارزش افزوده، حد مساحت، ارزش و ارزش کل بالا را رعایت می‌کند، پس مالیات بر ارزش افزوده با نرخ ۵٪ برابر EUR ۱۷٬۵۰۰ است، در برابر EUR ۶۶٬۵۰۰ با نرخ ۱۹٪، با اختلاف EUR ۴۹٬۰۰۰؛ نرخ کاهش‌یافته به اظهار خریدار و گواهی اداره مالیات و استفاده از خانه به‌عنوان اقامتگاه اصلی بستگی دارد. برای مالیات بر عایدی سرمایه، عایدی EUR ۲۰۰٬۰۰۰ بر یک اقامتگاه اصلی که شرایط را داشته باشد، پس از کسر معافیت مادام‌العمر EUR ۱۵۰٬۰۰۰، EUR ۵۰٬۰۰۰ مشمول مالیات باقی می‌گذارد و ۲۰٪ آن EUR ۱۰٬۰۰۰ است. پیش از ۲۰۲۶ همین معافیت EUR ۸۵٬۴۳۰ بود، پس رقم ۲۰۲۶ به اندازهٔ EUR ۶۴٬۵۷۰ بیشتر است (۱۵۰٬۰۰۰ منهای ۸۵٬۴۳۰). عایدی مشمول مالیات خود برابر است با عواید فروش منهای بهای اولیه و بهبودها که با شاخص قیمت مصرف‌کننده تعدیل شده‌اند، و برخی هزینه‌های معامله کسر می‌شود، بنا بر خلاصهٔ PwC. نتیجهٔ هر مورد با شرایط هر شخص فرق می‌کند.

یک تاریخ را آسان می‌توان از قلم انداخت: PwC گزارش می‌کند که از ۱ سپتامبر ۲۰۲۶، بر پایهٔ اصلاحیه‌ای مورخ ۲۷ فوریه ۲۰۲۶، «نخستین بهره‌برداری» برای قواعد نرخ کاهش‌یافته به معنای نخستین استفاده از ساختمان است که به‌صورت استفادهٔ منظم دست‌کم ۱۸ ماه تعریف شده، و نوسازی با نرخ کاهش‌یافته مستلزم اقامتگاهی است که دست‌کم سه سال از عمرش گذشته و دست‌کم ۱۸ ماه مورد استفاده بوده باشد. اداره مالیات نیز یادآوری می‌کند که اسناد مالیات تمبر که تا پایان ۲۰۲۵ امضا شده‌اند همچنان مشمول مالیات‌اند، و صفحهٔ DLS دربارهٔ وکالت‌نامه می‌گوید مالیات تمبر بر وکالت‌نامه فقط در صورتی لازم است که دست‌کم یکی از موکلان پیش از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ امضا کرده باشد.

قواعد اقامت مرتبط با ملک در جمهوری قبرس

خرید ملک به‌خودی‌خود حق اقامت در جمهوری نمی‌دهد. مسیرهای منتشرشدهٔ اداره مهاجرت که به ملک یا درآمد اشاره دارند، با همان عبارت‌های خود اداره در اینجا فهرست شده است.

صفحهٔ سیاست سرمایه‌گذار، بازنگری چهارم با تاریخ مه ۲۰۲۳ است و در ۲۹ دسامبر ۲۰۲۵ دوباره در gov.cy منتشر شده است. این صفحه همچنین گواهی سوءپیشینهٔ پاک، بیمهٔ درمانی، اظهارنامهٔ عدم قصد اشتغال در جمهوری و مدرک محل سکونت را الزامی می‌داند و می‌گوید اگر دارنده سرمایه‌گذاری را بدون جایگزین کردن آن با سرمایه‌ای با ارزش برابر یا بیشتر واگذار کند، اجازه لغو می‌شود. برنامهٔ سرمایه‌گذاری قبرس، که طبق آن سرمایه‌گذاران می‌توانستند برای شهروندی درخواست دهند، به گفتهٔ کمیته‌ای که ثبت آن برنامه را نگه می‌دارد، از ۱ نوامبر ۲۰۲۰ با تصمیم شورای وزیران در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۰ پایان یافت، و در ۱۱ مارس ۲۰۲۶ دفتر حقوقی دولت اعلام کرد که کمیسیون اروپا روند تخلف خود را دربارهٔ آن برنامه بسته است. به گفتهٔ اداره، کمیتهٔ کنترل مهاجرت درخواست‌ها را بررسی می‌کند و به معاون وزیر مهاجرت و حمایت بین‌المللی، که مرجع صالح برای اعطای این اجازه‌هاست، توصیه می‌کند. صفحهٔ اجازهٔ اقامت قبرس ما مسیرها را با جزئیات بیشتر شرح می‌دهد. شرط‌ها و مبلغ‌ها در این بخش بدون تغییر و به همان صورتی نقل شده‌اند که اداره مهاجرت اعلام کرده است.

املاک قبرس در شمال: قواعدی که مقامات آنجا اعلام کرده‌اند

در شمال، شخص حقیقی یا حقوقی خارجی فقط با مجوز شورای وزیران، که از طریق وزارت کشور درخواست می‌شود، و بر پایهٔ قانون تملک اموال غیرمنقول و اجارهٔ بلندمدت (خارجیان) شمارهٔ 52/2008 می‌تواند ملک غیرمنقول بخرد. دفتر اطلاع‌رسانی عمومی وزارت امور خارجهٔ آنجا نیز همین را می‌گوید: خارجیان با درخواست به وزارت کشور و دریافت تأیید شورای وزیران می‌توانند ملک غیرمنقول بخرند. قانون، هزینهٔ خدمات یک درخواست را نصف حداقل دستمزد ماهانهٔ ناخالص تعیین کرده است. اداره مالیات حداقل دستمزد ماهانهٔ ناخالص را از ۱ ژوئیه ۲۰۲۶ برابر TL ۷۰٬۸۹۳ اعلام کرد، پس هزینهٔ درخواست TL ۳۵٬۴۴۶٫۵۰ می‌شود (۷۰٬۸۹۳ تقسیم بر ۲).

محدودیت‌های عددی دربارهٔ آنچه یک خارجی می‌تواند تملک کند، آخرین بار با فرمان‌قانون 89/2026 تعیین شد که در روزنامهٔ رسمی (Resmi Gazete) شمارهٔ ۱۴۷ در ۷ اوت ۲۰۲۶ منتشر شد. روزنامه می‌گوید این فرمان‌قانون، فرمان‌قانون 63/2026 را که اعتبار قانون اساسی ۹۰ روزهٔ آن در ۱۰ اوت ۲۰۲۶ پایان می‌یافت دوباره صادر کرده است و اینکه اصلاحیه‌های قانون 52/2008 در کمیتهٔ مجلس بود اما چون مجلس در تعطیلی بود نمی‌شد آن‌ها را تصویب کرد. فرمان‌قانون از این دست ابزار قوهٔ مجریه است، پس ارقام زیر همان ارقام فرمان‌قانون به‌صورتی است که منتشر شده است و این راهنما آن‌ها را تفسیر نمی‌کند. شورای وزیران به صدور تک‌تک مجوزها ادامه می‌دهد؛ روزنامهٔ Haber Kıbrıs در ۶ اکتبر ۲۰۲۶ گزارش داد که شورا در نشست ۵ اکتبر ۲۰۲۶ به ۲۹۷ تبعهٔ خارجی مجوز خرید داده است، مشروط بر آنکه ملک‌ها آزاد باشند.

قانون 52/2008 حدودی هم دارد که فرمان‌قانون آن‌ها را تغییر نمی‌دهد. زمین کشاورزی و جنگلی را نمی‌توان به اشخاص خارجی فروخت، خارجیان بیش از ۷٪ مساحت هر ولایت و ۳٪ مساحت کشور را نمی‌توانند در اختیار داشته باشند، و فروش فراتر از حدود مجاز جرم است و جریمه‌ای تا ۵۰۰ برابر حداقل دستمزد ماهانهٔ ناخالص دارد که با دستمزد ژوئیه ۲۰۲۶ برابر TL ۳۵٬۴۴۶٬۵۰۰ است (۵۰۰ برابر TL ۷۰٬۸۹۳). هر یک از این حدود به متن قانون معتبر در روز معامله بستگی دارد. راهنماهای ما دربارهٔ اینکه آیا خارجیان می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند و دربارهٔ ترتیب مراحل خرید گام‌ها را بررسی می‌کنند و صفحهٔ گیرنه (کرنیا) ملک‌های شهر ساحلی گیرنه در شمال را فهرست می‌کند.

اسناد شمال، کمیسیون اموال غیرمنقول و موضع حقوقی جمهوری

اسناد مالکیت در شمال نزد دفاتر ثبت املاک ناحیه‌ای ثبت می‌شود. جدول کارمزد ثبت املاک که در روزنامهٔ رسمی (Resmi Gazete) شمارهٔ ۱۹۷ در ۷ اکتبر ۲۰۲۶ منتشر شد، اسناد ثبت‌شده با گواهی‌های واگذاری نهایی را که بر پایهٔ قانون اسکان، تخصیص زمین و اموال معادل صادر شده‌اند از مواردی که با اسناد ارزش ملک ثبت شده‌اند جدا می‌کند و برای هر کدام کارمزدی متفاوت تعیین می‌کند. راهنمای دولت بریتانیا به زمینی اشاره می‌کند که مقامات شمال آن را «زمین معاوضه‌ای یا هدیه‌ای» طبقه‌بندی می‌کنند و یادآوری می‌کند که مالکیت پیش از ۱۹۷۴ بسیاری از ملک‌ها محل مناقشه است. اینکه یک سند مشخص در کدام رده قرار می‌گیرد روی خود سند دیده می‌شود و جستجوی دفتر ثبت مدرک آن است؛ صفحهٔ ما دربارهٔ بررسی سند مالکیت در قبرس شمالی این گام‌ها را شرح می‌دهد. این بخش فقط رده‌بندی را همان‌گونه که مقامات شمال و راهنمای دولت بریتانیا بیان کرده‌اند بازگو می‌کند.

کمیسیون اموال غیرمنقول بر پایهٔ قانون 67/2005 در شمال تشکیل شد تا ادعاهای بازگرداندن، غرامت و معاوضه را برای ملک‌های کسانی بررسی کند که در ۱۹۷۴ آواره شدند، و این پس از احکام دادگاه اروپایی حقوق بشر در پرونده Xenides-Arestis بود. وب‌سایت کمیسیون اعلام می‌کند که در ۱ مارس ۲۰۱۰ تصمیم دادگاه دربارهٔ قابل‌پذیرش بودن پرونده Demopoulos and Others v. Turkey دریافت که قانون 67/2005 راه جبران مؤثری فراهم می‌کند. آمار منتشرشدهٔ آن تا ۳۰ اکتبر ۲۰۲۶ در جدول آمده است.

از روی این ارقام، ۳٬۷۹۵ درخواست از ۸٬۸۲۸ درخواست به نتیجه رسیده است که ۴۳٫۰٪ می‌شود (۳٬۷۹۵ تقسیم بر ۸٬۸۲۸) و ۵٬۰۳۳ درخواست در جریان باقی می‌ماند. جمهوری قبرس موضع حقوقی دیگری دارد که اداره زمین و نقشه‌برداری آن در ۱۳ دسامبر ۲۰۲۳ منتشر کرده است. این اداره اعلام می‌کند که به شهروندان خارجی هشدار داده می‌شود ملکی را که متعلق به قبرسی‌های یونانی‌تبار در منطقهٔ اشغال‌شده توسط ترکیه از ۱۹۷۴ است نخرند، که اداره مستقر در منطقهٔ اشغال‌شده صلاحیت انجام انتقال معتبر مالکیت را ندارد، که ماده 303A قانون جزای جمهوری، با اصلاح قانون 130(I)/2006، معاملات متقلبانه بر ملک غیرمنقول دیگری را جنایت می‌شمارد که تا هفت سال زندان دارد و شروع به آن پنج سال، و اینکه مالکان می‌توانند در دادگاه‌های جمهوری دعوای مدنی اقامه کنند، دعوایی که دادگاه دادگستری اتحادیه اروپا در پرونده Apostolides v. Orams رأی داده است احکام آن را دادگاه‌های دیگر کشورهای عضو باید اجرا کنند. راهنمای دولت بریتانیا، که آخرین بار در ۲۷ نوامبر ۲۰۱۹ به‌روز شده، همین نکته‌ها را برای خریداران بریتانیایی خلاصه می‌کند و می‌افزاید که مقام‌های جمهوری ممکن است هنگام عبور از خط، اسناد مربوط به چنین خریدهایی را مربوط به یک انتقال غیرقانونی بدانند. این‌ها موضع‌های اعلام‌شدهٔ نهادهای نام‌برده است و این راهنما میان آن‌ها طرف هیچ‌کدام را نمی‌گیرد. مقالهٔ ما دربارهٔ وضعیت حقوقی زمین در قبرس شمالی منابع را به‌طور کامل شرح می‌دهد.

مالیات‌ها، هزینه‌ها و اجازه‌های اقامت در شمال

جدول کارمزد ثبت املاک در روزنامهٔ رسمی (Resmi Gazete) شمارهٔ ۱۹۷ مورخ ۷ اکتبر ۲۰۲۶ از زمان انتشار تا ۵ ژانویه ۲۰۲۷ (با احتساب همان روز) معتبر است. برای فروش به خارجیان، کارمزد به تعداد ملک‌هایی بستگی دارد که خریدار تملک می‌کند و اتباع کشورهایی که TRNC را به رسمیت می‌شناسند جدول خاص خود را دارند. درصدها یک کارمزد انتقال را با اجزای افزوده‌ای ترکیب می‌کنند که در جدول آمده است.

بر قراردادی با قیمت ۲۰۰٬۰۰۰ به هر واحد پولی، کارمزد ملک نخست ۴٪ یعنی ۸٬۰۰۰ می‌شود و مالیات تمبر قرارداد با نرخ ۰٫۵٪ (binde bes، پنج در هزار، بر پایهٔ قانون مالیات تمبر به‌صورت تلفیق‌شده در ۲۰۲۶، که خریدار بر قرارداد فروش می‌پردازد) برابر ۱٬۰۰۰ خواهد بود. ثبت رهن ۱٪ مبلغ بدهی هزینه دارد و فک رهن طبق همان جدول TL ۱۴۹ هزینه دارد. مالیات بر ارزش افزوده بر ملک غیرمنقول و خانه‌های با مساحت سرپوشیده کمتر از ۳۰۰ m² برابر ۵٪ و از ۳۰۰ m² مساحت سرپوشیده به بالا ۱۰٪ است، بر پایهٔ مقرراتی که مالیات بر ارزش افزوده را در ۷ اکتبر ۲۰۲۶ تلفیق کرد. قیمت‌ها و هزینه‌ها در شمال بیشتر به لیر ترکیه بیان می‌شود و مؤسسهٔ آمار TRNC تورم قیمت مصرف‌کننده را در دوازده ماه منتهی به سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۳۵٫۰۲٪ گزارش کرد، که هنگامی که یک کارمزد یا آستانهٔ لیری در طول زمان نگه داشته می‌شود اهمیت دارد. راهنمای مالیات‌ها و هزینه‌های ملک در قبرس شمالی ما یک مثال کامل محاسباتی دارد و صفحهٔ قیمت ملک در قبرس شمالی قیمت‌های آگهی را گزارش می‌کند، زیرا در این راهنما از هیچ شاخص رسمی قیمت برای شمال استفاده نمی‌شود.

مقررات اجازهٔ اقامت، که در ۵ اکتبر ۲۰۲۶ تلفیق شد، برای خارجیانی که مالک ملک غیرمنقول‌اند مقرراتی دارد. ویزای مالکیت ملک تا ۹۰ روز برای کسانی صادر می‌شود که سند مالکیت یا قرارداد فروش مهروموم‌شدهٔ تأییدشده را نشان دهند؛ برای درخواست اجازهٔ کوتاه‌مدت، متقاضی سند، قراردادی با پرداخت‌های در جریان، یا اگر هنوز چیزی نخریده، موجودی بانکی دست‌کم EUR ۵۰٬۰۰۰ یا معادل آن را نشان می‌دهد. برای خود اجازه، هر جا سند مالکیت به نام متقاضی باشد و ارزش کل ملک‌ها GBP ۳۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر، مقررات اجازه‌ای ده ساله بدون شرط درآمد پیش‌بینی می‌کند، و اجازه‌ای پنج ساله در جایی که ارزش کمتر است. جایی که ملک با قرارداد خریده شده، دست‌کم یک‌سوم قیمت باید پرداخت شده و برای آن مجوز درخواست شده باشد. دفتر اطلاع‌رسانی عمومی می‌افزاید که بازدیدکنندگان باید، در میان مدارک دیگر، معادل GBP ۸۵ برای هر روز اقامت مورد نظر را نشان دهند و اینکه مأمور در بندر ورودی می‌تواند تا ۹۰ روز اجازه دهد. جمهوری قبرس، بنا بر صفحهٔ DLS که پیش‌تر نقل شد، اداره شمال را فاقد صلاحیت بر انتقال‌های معتبر مالکیت می‌داند، و صفحهٔ برنامهٔ اقامت قبرس شمالی ما رده‌های اجازه را شرح می‌دهد.

مشاوران املاک، اجاره و منابع بیشتر دربارهٔ املاک قبرس

در جمهوری، فعالیت به‌عنوان مشاور املاک مستلزم ثبت‌نام در فهرست مشاوران املاک و دریافت پروانه از شورای مشاوران املاک است، بنا بر درگاه Business in Cyprus دولت. شخص در صورتی واجد شرایط است که شورا اطمینان یابد متقاضی شهروند جمهوری یا یکی دیگر از کشورهای عضو اتحادیه اروپا است، ورشکسته نیست، محکومیتی مرتبط با بی‌صداقتی ندارد، صلاحیت و تجربهٔ مقرر را دارد و آزمون کتبی دربارهٔ قوانین املاک و شهرسازی را می‌گذراند. همین درگاه این شغل را به‌عنوان واسطه‌گری در یک معامله زمین در برابر دریافت کارمزد تعریف می‌کند. این صفحه آخرین بار در ۲۸ ژوئیه ۲۰۲۳ به‌روز شده است. این بخش فقط شرایط ثبت‌نام و صلاحیت را همان‌گونه که در درگاه آمده است بازگو می‌کند.

برای اجاره، قواعد اجارهٔ کوتاه‌مدت، ثبت و مالیات در راهنمای ما دربارهٔ قواعد Airbnb و رعایت قانون در قبرس آمده است، داده‌های اجاره به تفکیک شهر در صفحهٔ قیمت اجاره در شهرهای قبرس قرار دارد و تقاضای بازدیدکنندگان در روندهای گردشگری قبرس بررسی شده است. راهنماهای عمیق‌تری که در طول این صفحه معرفی شد، جزئیاتی را نگه می‌دارند که یک مرور کلی کنار می‌گذارد: آمار، پروانه‌ها، قیمت آپارتمان، مقایسهٔ بلندمدت قیمت، اسناد شمال، مالیات‌ها و اقامت.

سوالات متداول

آیا خارجیان می‌توانند در قبرس ملک بخرند؟

بله، در هر دو سوی جزیره، اما با قواعد متفاوت. در مناطق تحت اداره جمهوری، شهروندان کشورهای غیر عضو اتحادیه اروپا به مجوز اداره ناحیه، فرم COMM 145، نیاز دارند و بر پایهٔ اعلام وزارت کشور، سقف مجاز تا ۴٬۰۰۰ m² زمین برای یک اقامتگاه شخصی یا تا دو واحد است. در شمال، شورای وزیران باید بر پایهٔ قانون 52/2008 و در محدوده‌ای که فرمان‌قانون 89/2026 تعیین کرده مجوز بدهد. این دو نظام جدا از هم‌اند، پس املاک قبرس که در یک سوی جزیره خریده می‌شود فقط مشمول ثبت همان سوی جزیره است.

کارمزد انتقال در جمهوری قبرس چقدر است؟

جدول اداره زمین و نقشه‌برداری ۳٪ تا EUR ۸۵٬۰۰۰، ۵٪ از EUR ۸۵٬۰۰۱ تا EUR ۱۷۰٬۰۰۰ و ۸٪ بالاتر از آن است که هر یک بر پلهٔ خودش اعمال می‌شود. هر جا مالیات بر ارزش افزوده اخذ شود کارمزدی دریافت نمی‌شود و در موارد دیگر ۵۰٪ تخفیف اعمال می‌شود، پس فروش EUR ۳۰۰٬۰۰۰ بدون مالیات بر ارزش افزوده کارمزد جدولی EUR ۱۷٬۲۰۰ دارد و پس از تخفیف EUR ۸٬۶۰۰.

آیا هنوز بر املاک قبرس مالیات تمبر وجود دارد؟

در جمهوری برای اسنادی که از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ امضا شوند خیر، زیرا بنا بر اعلام اداره مالیات، قوانین مالیات تمبر با قانون 239(I)/2025 لغو شد. اسنادی که تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ امضا شده‌اند همچنان مشمول‌اند. در شمال، مالیات تمبر ۰٫۵٪ بر قراردادهای فروش بر پایهٔ قانون مالیات تمبر آن اداره، به‌صورت تلفیق‌شده در ۲۰۲۶، اعمال می‌شود.

مالیات بر ارزش افزوده برای خانهٔ نوساز در جمهوری چقدر است؟

نرخ استاندارد ۱۹٪ است. خلاصهٔ PwC نرخ کاهش‌یافتهٔ ۵٪ را بر ۱۳۰ m² نخست تا ارزش EUR ۳۵۰٬۰۰۰ توصیف می‌کند، در جایی که ارزش کل معامله حداکثر EUR ۴۷۵٬۰۰۰ و مساحت کل حداکثر ۱۹۰ m² باشد، برای خانه‌ای که ده سال به‌عنوان اقامتگاه اصلی به کار رود. اداره مالیات برای نرخ کاهش‌یافته، چه برای خرید و چه برای ساخت، فرایند گواهی دارد.

آیا خرید ملک در قبرس اجازهٔ اقامت می‌دهد؟

هیچ خریدی به‌تنهایی حق اقامت نمی‌دهد. در جمهوری، روش تسریع‌شدهٔ سرمایه‌گذار اداره مهاجرت خانه یا آپارتمانی به ارزش دست‌کم EUR ۳۰۰٬۰۰۰ به‌اضافهٔ مالیات بر ارزش افزوده را به‌عنوان نخستین فروش، وجوه منتقل‌شده از خارج و درآمد سالانهٔ دست‌کم EUR ۵۰٬۰۰۰ از خارج لازم دارد. رده F درآمد از خارج دست‌کم EUR ۹٬۵۶۸ برای متقاضی را لازم دارد، بدون اشتغال به کسب‌وکار، تجارت یا حرفه در جمهوری. در شمال، مقررات اجازه برای مالکان ملک که شرایط آن را دارند، مدت‌های پنج یا ده ساله تعیین می‌کند، از جمله آستانهٔ ارزش GBP ۳۰۰٬۰۰۰ برای ده سال.

آیا شهروندی از راه سرمایه‌گذاری در قبرس هنوز ممکن است؟

خیر. برنامهٔ سرمایه‌گذاری قبرس بنا بر اعلام کمیتهٔ ثبت آن، از ۱ نوامبر ۲۰۲۰ با تصمیم شورای وزیران در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۰ پایان یافته است و هیچ درخواست جدید تابعیت در چارچوب آن قابل ارائه نیست.

مالیات بر عایدی سرمایه در املاک قبرس چقدر است؟

بنا بر PwC، ۲۰٪ عایدی از واگذاری ملک در قبرس یا سهام شرکت‌هایی است که آن را در اختیار دارند. از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ معافیت‌های مادام‌العمر برای اقامتگاه اصلی EUR ۱۵۰٬۰۰۰، برای زمین کشاورزی در اختیار کشاورز EUR ۵۰٬۰۰۰ و برای هر واگذاری دیگر EUR ۳۰٬۰۰۰ است، در چارچوب سقف کلی مادام‌العمر EUR ۱۵۰٬۰۰۰. مالیات بر اموال غیرمنقول از ۱ ژانویه ۲۰۱۷ لغو شده است.

آیا لایحه‌های محدودکنندهٔ خرید خارجیان در قبرس اکنون قانون شده‌اند؟

خیر. بنا بر Cyprus Mail، کمیتهٔ کشور مجلس در ۲۲ اکتبر ۲۰۲۶ هنوز اصلاحیه‌ها را بررسی می‌کرد و منتظر گام‌های بعدی دولت بود. تا زمانی که مجلس تغییری را تصویب نکند، قواعد جاری همان سقف منتشرشدهٔ وزارت کشور بر پایهٔ فصل ۱۰۹ است.

جمهوری قبرس و کمیسیون اموال غیرمنقول هر یک دربارهٔ اسناد شمال چه می‌گویند؟

اداره زمین و نقشه‌برداری جمهوری اعلام می‌کند که اداره مستقر در شمال نمی‌تواند انتقال معتبر مالکیت انجام دهد و اینکه معامله بر ملکی که به نام دیگری ثبت شده، می‌تواند بر پایهٔ ماده 303A قانون جزای آن جرم باشد. کمیسیون اموال غیرمنقول در شمال اعلام می‌کند که قانون 67/2005 راه جبران مؤثری است و به تصمیم دادگاه اروپایی حقوق بشر در ۱ مارس ۲۰۱۰ استناد می‌کند، و تا ۳۰ اکتبر ۲۰۲۶ از ۸٬۸۲۸ درخواست، ۳٬۷۹۵ درخواست نتیجه‌گرفته را گزارش می‌دهد. این راهنما هر دو را بدون طرف‌داری ارائه می‌کند.

داده‌های قابل‌اعتماد قیمت املاک قبرس را از کجا می‌توان یافت؟

برای مناطق تحت اداره جمهوری، شاخص قیمت املاک مسکونی CBC، شاخص قیمت مسکن CYSTAT، شاخص قیمت مسکن یوروستات و جدول‌های قرارداد DLS سری‌های رسمی‌اند، هر کدام با تاریخ‌های انتشاری که در جدول شاخص‌های بازار آمده است. در این راهنما از هیچ شاخص رسمی قیمت برای شمال استفاده نمی‌شود.

آخرین بررسی: 8 نوامبر 2026. منابع: بانک مرکزی قبرس، شاخص قیمت املاک مسکونی Q2 ۲۰۲۶؛ بانک مرکزی قبرس، آمار نرخ بهره؛ اداره زمین و نقشه‌برداری، قراردادهای فروش ۲۰۲۵-۲۰۲۶؛ DLS، خریداران خارجی ۲۰۲۶؛ DLS، کارمزدهای فروش و معاوضه؛ DLS، پیامدهای حقوقی برای خریداران خارجی در منطقهٔ اشغال‌شده؛ CYSTAT، پروانه‌های ساختمانی ژوئن ۲۰۲۶؛ Cyprus Mail دربارهٔ شاخص قیمت مسکن CYSTAT؛ یوروستات، قیمت مسکن و اجاره Q2 ۲۰۲۶؛ وزارت کشور، خرید ملک؛ اداره مالیات، اعلامیهٔ مالیات تمبر؛ PwC Worldwide Tax Summaries، سایر مالیات‌های افراد در قبرس؛ PwC، سایر مالیات‌ها در قبرس (مالیات بر ارزش افزوده)؛ اداره مهاجرت، اجازه‌های مهاجرت؛ اداره مهاجرت، اجازه‌ها برای سرمایه‌گذاران؛ اعلامیهٔ ثبت برنامهٔ سرمایه‌گذاری قبرس؛ دفتر حقوقی جمهوری، ۱۱ مارس ۲۰۲۶؛ Cyprus Mail، ۲۲ اکتبر ۲۰۲۶؛ Cyprus Property News، ۲ سپتامبر ۲۰۲۶؛ Business in Cyprus، مشاور املاک؛ دولت بریتانیا، قبرس: خرید ملک؛ کمیسیون اروپا، مقررات خط سبز؛ روزنامهٔ رسمی TRNC (Resmi Gazete) شمارهٔ ۱۴۷، ۷ اوت ۲۰۲۶؛ روزنامهٔ رسمی TRNC (Resmi Gazete) شمارهٔ ۱۹۷، ۷ اکتبر ۲۰۲۶؛ قانون 52/2008 TRNC، تلفیق‌شده؛ مقررات اجازهٔ اقامت و ویزای TRNC، ۵ اکتبر ۲۰۲۶؛ اداره مالیات TRNC، حداقل دستمزد از ۱ ژوئیه ۲۰۲۶؛ قانون مالیات تمبر TRNC، تلفیق‌شده؛ مقررات نرخ‌های مالیات بر ارزش افزوده TRNC، ۷ اکتبر ۲۰۲۶؛ کمیسیون اموال غیرمنقول؛ دادگاه اروپایی حقوق بشر، Demopoulos and Others v. Turkey؛ دفتر اطلاع‌رسانی عمومی TRNC، زندگی در TRNC برای خارجیان؛ Haber Kıbrıs، ۶ اکتبر ۲۰۲۶؛ مؤسسهٔ آمار TRNC، شاخص قیمت مصرف‌کننده سپتامبر ۲۰۲۶.