قوانین خرید ملک در دبی: مقررات، مراحل و هزینه‌ها

قوانین خرید ملک در دبی: مقررات، مراحل و هزینه‌ها

قوانین خرید ملک در دبی از مجموعه‌ای کوچک از قوانین دبی، یک جدول هزینه‌های اداره زمین و املاک دبی (DLD) و چند مقرره فدرال دربارهٔ وام، مالیات و اقامت سرچشمه می‌گیرد. این راهنما وضعیت را تا تاریخ ۱۱ نوامبر ۲۰۲۶ شرح می‌دهد: کدام قانون چه می‌گوید، خریداران خارجی در کدام مناطق می‌توانند مالک شوند، خرید ملک آماده و خرید پیش‌فروش (آف‌پلن) چگونه ثبت می‌شود، اداره زمین و املاک دبی چه هزینه‌هایی را اعلام کرده است، حساب‌های امانی (escrow) چگونه کار می‌کنند و بانک مرکزی امارات دربارهٔ سقف وام مسکن چه می‌گوید.

هر قاعده در ادامه به صفحهٔ رسمی که از آن گرفته شده نسبت داده شده است؛ از جمله پورتال قوانین دبی، صفحات خدمات الکترونیکی DLD، اداره مالیات فدرال و اداره فدرال هویت، تابعیت، گمرک و امنیت مرزی امارات (ICP). مبالغ به درهم امارات (AED) است و معادل دلار آمریکا با نرخ ۳٫۶۷۲۵ درهم برای هر دلار درون پرانتز آمده است. این راهنما قواعد و بررسی‌های رسمی را شرح می‌دهد؛ پروژه‌ها را رتبه‌بندی نمی‌کند، قیمت‌ها را پیش‌بینی نمی‌کند و دربارهٔ خرید توصیه‌ای نمی‌دهد. موضوع‌های مرتبط در راهنماهای جداگانه‌ای دربارهٔ هزینه‌های خرید، مالکیت دائمی (فری‌هولد) و اجاره بلندمدت (لیزهولد) و خرید پیش‌فروش آمده است و این صفحه به‌جای تکرار آن مطالب، به همان راهنماها ارجاع می‌دهد.

قوانین خرید ملک در دبی: چارچوب حقوقی

در دبی یک «آیین‌نامهٔ واحد برای خریداران» وجود ندارد. قواعد در چند سند حقوقی پراکنده است که هر کدام کار مشخصی دارند و خریدار آن‌ها را به ترتیبی ثابت پیش رو می‌بیند: نخست قواعد مالکیت (چه کسی و در کجا می‌تواند مالک شود)، سپس قواعد ثبت (انتقال مالکیت یا فروش پیش‌فروش چگونه نافذ می‌شود)، بعد قواعد مالی (هزینه‌ها، حساب امانی، تأمین مالی و مالیات) و در پایان قواعدی که پس از مالکیت یک واحد در ساختمان مشاع اعمال می‌شود.

قانون شماره ۷ سال ۲۰۰۶ بخش عمدهٔ کار ساختاری را انجام می‌دهد. ماده ۶ اداره زمین و املاک را تنها نهاد مجاز برای ثبت حقوق مربوط به املاک و اجاره‌های بلندمدت قرار می‌دهد و تعیین هزینهٔ خدماتش را نیز در شمار وظایف آن می‌آورد. ماده ۷ دفتر ثبت املاک را سابقهٔ همهٔ حقوق مربوط به املاک می‌داند و به مندرجات آن ارزش اثباتی مطلق می‌بخشد؛ این ارزش فقط در جایی قابل اعتراض است که اطلاعات ثبت‌شده حاصل تقلب یا جعل باشد. مواد ۲۲ و ۲۴ مقرر می‌کنند که اداره سند مالکیت (تایتل دید) را بر پایهٔ اطلاعات دفتر ثبت صادر می‌کند و سند مالکیت برای اثبات حقوقی که نشان می‌دهد ارزش اثباتی مطلق دارد. در عمل یعنی آنچه مالک را مشخص می‌کند دفتر ثبت است، نه صرفاً قرارداد فروش.

ماده ۹، در متنی که قانون شماره ۷ سال ۲۰۱۹ جایگزین آن کرده است، الزام می‌کند اقدام‌های حقوقی‌ای که حقوق مربوط به املاک را ایجاد، منتقل، تغییر یا منقضی می‌کنند در دفتر ثبت املاک ثبت شوند و تصریح می‌کند که تا زمان ثبت نافذ نیستند. متن اصلاح‌شده همچنین می‌گوید اقدام حقوقی ثبت‌شده‌ای که حقی ایجاد می‌کند در برابر همه نافذ است، با استثنای اشخاص ثالث با حسن نیت و اقدام‌هایی که به قصد زیان رساندن به طلبکار انجام شده باشد. برای خریدار، برداشت عملی این است که انتقال مالکیت از لحظهٔ ثبت نافذ می‌شود و به همین دلیل بخش‌های بعدی بیشتر توجه خود را به ثبت اختصاص داده‌اند.

مناطق مجاز برای مالکیت خارجی‌ها: مناطق مالکیت دائمی (فری‌هولد) و گزینهٔ ۹۹ ساله

ماده ۴ قانون شماره ۷ سال ۲۰۰۶ مالکیت کامل را به اتباع امارات، اتباع کشورهای عضو شورای همکاری خلیج فارس (GCC)، شرکت‌هایی که کاملاً متعلق به آن‌هاست و شرکت‌های سهامی عام محدود می‌کند. اتباع غیرامارات می‌توانند مالکیت دائمی یا حق انتفاع یا حقوق اجاره‌ای تا ۹۹ سال به دست آورند، اما فقط در مناطقی که حاکم دبی تعیین می‌کند و با تأیید حاکم. این مناطق را آیین‌نامه شماره ۳ سال ۲۰۰۶ تعیین کرده است که در ۷ ژوئن ۲۰۰۶ صادر شد و با انتشار در روزنامهٔ رسمی لازم‌الاجرا گردید (ماده ۵).

ماده ۳ آیین‌نامه می‌گوید اتباع غیرامارات می‌توانند بدون محدودیت زمانی مالکیت دائمی یا تا ۹۹ سال حق انتفاع یا حقوق اجاره‌ای بر قطعه‌های فهرست‌شده در آیین‌نامه و نشان‌داده‌شده در نقشه‌های پیوست آن به دست آورند. ماده ۴ یک قطعه را اضافه می‌کند، یعنی قطعهٔ ۲۲۴ در ند الشبا، که در آن فقط حق انتفاع یا حقوق اجاره‌ای تا ۹۹ سال ممکن است و مالکیت دائمی وجود ندارد. پورتال دولت امارات (u.ae) تکرار می‌کند که مالکیت خارجی‌ها در دبی فقط در مناطق مالکیت دائمی تعیین‌شده مجاز است، که خارجی‌های غیرمقیم و مقیمان خارجی می‌توانند در آن مناطق حقوق مالکیت دائمی به دست آورند، که اسناد مالکیت را اداره زمین و املاک دبی صادر می‌کند و که محدودیت سنی برای مالکیت ملک در دبی وجود ندارد.

این جدول گزینشی از ۲۳ ردیف منطقه در متن انگلیسی روی پورتال قوانین دبی است؛ فهرست کامل مناطقی مانند Umm Hurair ۲، Al Barsha South ۲ و ۳، Ras al Khor، Al Rowyah، Sofouh، Al Quoz و Warsan ۱ را نیز در بر می‌گیرد. این صفحه یادداشت حق نشر سال ۲۰۱۵ از کمیتهٔ عالی قانون‌گذاری را دارد و تصریح می‌کند که متن عربی بر ترجمهٔ انگلیسی مقدم است. اداره زمین و املاک در ژانویهٔ ۲۰۲۵ ماده ۳ را اصلاح کرد؛ بنابراین فهرست قطعه‌ها باید همراه با سوابق جاری اداره خوانده شود و نمی‌توان آن را از یک جدول ثابت برداشت کرد. این اصلاحیه را دفتر حقوقی BSA در یادداشت خود دربارهٔ گسترش مناطق مالکیت دائمی گزارش کرده است.

تبدیل به مالکیت دائمی در ژانویهٔ ۲۰۲۵

در ۱۹ ژانویهٔ ۲۰۲۵ اداره زمین و املاک دبی اعلام کرد که مالکان خصوصی ۴۵۷ قطعه می‌توانند به مالکیت دائمی تبدیل کنند: ۱۲۸ قطعه در امتداد خیابان شیخ زاید، از میدان مرکز تجارت تا کانال آب، و ۳۲۹ قطعه در الجداف. در این اعلامیه آمده است که امکان تبدیل برای مالکان همهٔ ملیت‌ها باز است. مالک شرایط واجد بودن را در برنامهٔ Dubai REST بررسی می‌کند، برای ارزیابی و قیمت‌گذاری زمین به اداره درخواست می‌دهد، هزینهٔ تبدیل معادل ۳۰٪ ارزش ملک (محاسبه‌شده بر پایهٔ مساحت ناخالص طبقات) را می‌پردازد و سپس نقشه و سند مالکیت دائمی دریافت می‌کند. هزینه‌های بخش‌های مشترک و هزینه‌های سرویس بر پایهٔ رهنمودهای سازمان تنظیم مقررات املاک (RERA) تعیین می‌شود. فقط برای نمایش محاسبه، ارزش AED ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲٬۷۲۲٬۹۴۱) هزینهٔ تبدیلی معادل ۳۰٪ × AED ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲٬۷۲۲٬۹۴۱) = AED ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۸۱۶٬۸۸۲) خواهد داشت.

تفاوت میان این حقوق و پیامد آن‌ها برای فروش مجدد و تأمین مالی در راهنمای مربوط به مالکیت دائمی و اجاره بلندمدت در دبی بررسی شده است. پرسش گسترده‌تر دربارهٔ تابعیت و نوع واحد در راهنمای آیا خارجی‌ها می‌توانند در دبی آپارتمان بخرند پاسخ داده شده است.

قوانین خرید ملک در دبی برای غیرمقیمان و شرکت‌ها

صفحات خدمات الکترونیکی DLD مدارک هویتی را که خریدار ارائه می‌دهد فهرست کرده‌اند. برای شخص حقیقی، اداره کارت هویت اماراتی (Emirates ID) فروشنده و خریدار را می‌خواهد که فقط برای احراز هویت به کار می‌رود و نسخه‌ای از آن نگه داشته نمی‌شود، یا برای خارجی‌های غیرمقیم، گذرنامهٔ معتبر. نمایندهٔ خریدار به وکالت‌نامهٔ رسمی نیاز دارد. خریداران شرکتی نخست باید نزد اداره ثبت شوند: صفحهٔ ثبت فروش تصریح می‌کند که شرکت پیش از انجام معامله باید با ارائهٔ درخواست ثبت شرکت ثبت شود.

این فهرست‌ها از صفحهٔ اداره برای ثبت فروش اولیه (پیش‌فروش) گرفته شده است، چنان که در ۱۱ نوامبر ۲۰۲۶ در خدمت فروش اولیه DLD نمایش داده می‌شد. صفحهٔ ملک آماده همان شواهد هویتی را از اشخاص حقیقی می‌خواهد و گواهی الکترونیکی عدم‌مخالفت سازنده را برای مناطق مالکیت دائمی نیز اضافه می‌کند. خرید از خارج از ایالات متحده، با امضای از راه دور و انتقال‌های فرامرزی، در راهنمای خرید ملک در دبی از آمریکا بررسی شده و جانشینی و ارث برای مالکان خارجی در راهنمای ارث و برنامه‌ریزی دارایی در دبی آمده است.

ثبت خرید ملک آماده چگونه انجام می‌شود

برای واحد ساخته‌شده، خدمت «ثبت فروش ملک» اداره، فروش کامل یا بخشی از زمین، ملک یا واحد تکمیل‌شده را میان فروشنده و خریدار یا نمایندگان قانونی آن‌ها ثبت می‌کند. این خدمت در مراکز امین ثبت املاک و همچنین به‌صورت آنلاین از طریق Dubai Now و در بخش «خرید یا فروش ملک» ارائه می‌شود. فهرست دفاتر امین اداره تا ۱۱ نوامبر ۲۰۲۶ در صفحهٔ دفاتر RT این اداره ۲۷ مورد را نشان می‌دهد.

دو مدرک شایستهٔ ذکر جداگانه است. نخست گواهی الکترونیکی عدم‌مخالفت سازنده (e-NOC) که صفحهٔ فروش آن را برای مناطق مالکیت دائمی الزامی می‌داند و از طریق برنامهٔ Dubai REST گرفته می‌شود. دوم نامهٔ آزادسازی بانکی در جایی است که ملک رهن است. صفحهٔ اداره برای فروش ملک دارای وام می‌گوید فروش تنها پس از آن کامل می‌شود که فروشنده نامهٔ آزادسازی رهن را از بانک ارائه کند. برای شخص حقیقی، این صفحه یک نامهٔ بدهی از بانک (یا نامهٔ سازنده که مبلغ باقی‌مانده را نشان می‌دهد) و سه چک بانکی تضمین‌شده (manager’s cheque) را فهرست می‌کند: یکی به بانک یا سازنده بابت بدهی، یکی به فروشنده بابت مبلغ باقی‌مانده و یکی به اداره بابت هزینهٔ ۴٪. هزینه‌های همان صفحه شامل AED ۱٬۲۹۰ ($۳۵۱) برای مراحل آزادسازی رهن و هزینهٔ ثبت‌کننده به مبلغ AED ۲٬۱۰۰ ($۵۷۲) برای قیمت‌های کمتر از AED ۵۰۰٬۰۰۰ ($۱۳۶٬۱۴۷) یا AED ۴٬۲۰۰ ($۱٬۱۴۴) از همین قیمت به بالاست؛ بنابراین فروش یک واحد دارای وام نسبت به فروش ساده ردیف‌های بیشتری دارد.

اینکه هر ردیف را چه کسی می‌پردازد به قرارداد بستگی دارد. صفحهٔ فروش اداره هزینهٔ ثبت را ۲٪ بر عهدهٔ فروشنده و ۲٪ بر عهدهٔ خریدار نشان می‌دهد، در حالی که اطلاعیهٔ سال ۲۰۲۱ اداره دربارهٔ ثبت پیش‌فروش از پرداخت هزینه به سازنده توسط خریدار یا سرمایه‌گذار سخن می‌گوید و سازنده ثبت را تکمیل می‌کند. قراردادی که در این باره ساکت باشد جای بحث باقی می‌گذارد و بند مربوط به اینکه چه کسی می‌پردازد از نخستین بندهایی است که باید خواند. سمت فروش مجدد همین فرایند، از جمله هزینه‌های فروشنده، در راهنمای فروش ملک در دبی آمده است.

قوانین خرید ملک در دبی در بازار پیش‌فروش: Oqood و دفتر ثبت موقت

واحدهای پیش‌فروش (آف‌پلن) پیش از ساخت یا در حین ساخت فروخته می‌شوند و از این رو هنوز سند مالکیتی وجود ندارد. قانون شماره ۱۳ سال ۲۰۰۸ این خلأ را با دفتر ثبت موقت املاک پر می‌کند؛ دفتری که اداره در آن قراردادهای فروش پیش‌فروش و دیگر اقدام‌های حقوقی پیش‌فروش را پیش از انتقال به دفتر ثبت اصلی املاک نگه می‌دارد. بند ۱ ماده ۳ قانون الزام می‌کند هر اقدام حقوقی دربارهٔ واحد فروخته‌شده به‌صورت پیش‌فروش در دفتر ثبت موقت وارد شود و تصریح می‌کند فروش یا هر معامله‌ای که مالکیت را منتقل یا محدود می‌کند، تا زمانی که در آن دفتر ثبت نشود، باطل است. بر اساس ماده ۶، واحدهایی که در دفتر ثبت موقت وارد شده‌اند می‌توانند فروخته، رهن گذاشته یا به شکل دیگری واگذار شوند. ماده ۷ سازندگان و سازندگان فرعی را از دریافت هزینه بابت فروش یا فروش مجدد واحدها، جز هزینه‌های اداری تأییدشده توسط اداره، منع می‌کند. ماده ۸ مقرر می‌دارد پس از آنکه خریدار همهٔ تعهدات قراردادی را انجام داد، واحد می‌تواند به نام خریدار در دفتر ثبت املاک ثبت شود، بنا به درخواست یا به ابتکار اداره. متن مورد استناد در اینجا نسخهٔ انگلیسی روی پورتال قوانین دبی است.

بخش آنلاین این نظام، پورتال Oqood است. صفحهٔ اداره برای ثبت فروش اولیه شرایط را بیان می‌کند: قرارداد باید هم توسط سازنده و هم توسط خریدار امضا شود و باید ظرف ۹۰ روز از امضا در دفتر ثبت موقت ثبت گردد. زمان خدمت یک روز کاری اعلام شده و خروجی، گواهی الکترونیکی ثبت موقت است. پرداخت از طریق کیف پول Noqodi انجام می‌شود یا از حساب امانی کسر می‌گردد. هزینه‌های فهرست‌شده عبارت‌اند از ۲٪ ارزش فروش برای فروشنده و ۲٪ برای خریدار، AED ۱۰ ($۳) هزینهٔ دانش و AED ۱۰ ($۳) هزینهٔ نوآوری، به‌علاوهٔ هزینهٔ خودثبتی سازنده به مبلغ AED ۱٬۰۰۰ ($۲۷۲).

اطلاعیهٔ ۳۱ مه ۲۰۲۱ اداره سازوکار پرداخت را تکمیل می‌کند. این اطلاعیه می‌گوید هزینهٔ ثبت ۴٪ بر پایهٔ توافق میان فروشنده و خریدار محاسبه می‌شود، سازندگان باید حداکثر ظرف ۶۰ روز از ارسال درخواست خریدار فرایند پرداخت را آغاز کنند و تجاوز از این مهلت می‌تواند به جریمهٔ تأخیر بینجامد. سه مسیر پرداخت را فهرست می‌کند: چک بانکی مورد تأیید از طریق Noqodi (کیف پول سازنده) در برنامهٔ Dubai REST، واریز به حساب امانی مورد تأییدی که سازنده از طریق شخص ثالث، معمولاً یک بانک مورد تأیید RERA، ایجاد کرده است، و کانال‌های ePay. این اطلاعیه در صفحهٔ اخبار DLD در دسترس است.

پس از ثبت، برنامهٔ Dubai REST درصد پیشرفت پروژه، عکس‌های پروژه، شمارهٔ حساب امانی و پرداخت‌های سررسید را برای پروژه‌هایی که سرمایه‌گذار در آن‌ها سرمایه‌گذاری کرده نشان می‌دهد. مرحله‌ای که رکورد Oqood را به سند مالکیت تبدیل می‌کند و بررسی‌هایی که معمولاً پیش از پذیرش واحد انجام می‌شود در راهنمای تحویل، رفع عیب و سند مالکیت شرح داده شده و جنبهٔ طرح پرداخت در فروش پیش‌فروش در راهنمای خریداران پیش‌فروش آمده است.

قواعد حساب امانی بر اساس قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷

قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷ بر حساب امانی پروژه حاکم است؛ حسابی که پرداخت‌های خریداران پیش‌فروش و پرداخت‌های تأمین‌کنندگان مالی پروژه در آن واریز می‌شود. ماده ۲ امین حساب امانی (escrow agent) را مؤسسهٔ مالی یا بانکی تعریف می‌کند که اداره برای مدیریت این حساب‌ها تأیید کرده است و اداره دفتری از امین‌ها نگه می‌دارد (ماده ۱۰). حساب بر پایهٔ قرارداد کتبی میان سازنده و امین باز می‌شود، به نام پروژه نگهداری می‌گردد و نسخه‌ای از قرارداد نزد اداره بایگانی می‌شود (ماده ۷). ماده ۹ الزام می‌کند حساب فقط برای ساخت همان پروژه به کار رود، هر پروژه حساب جداگانهٔ خود را داشته باشد و مقرر می‌کند طلبکاران سازنده نمی‌توانند وجوه واریزشده را توقیف کنند. ماده ۱۳ الزام می‌کند وام‌هایی که با رهن گذاشتن پروژه گرفته می‌شود به حساب امانی مربوط واریز شود.

دو حکم دیگر برای خریداران اهمیت دارد. ماده ۱۴ مقرر می‌دارد پس از آنکه سازنده گواهی پایان کار را به دست آورد، امین ۵٪ از کل ارزش حساب را نگه می‌دارد و یک سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران آن را به سازنده آزاد می‌کند. فقط برای نمایش محاسبه، در حسابی با ارزش کل AED ۱۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷٬۲۲۹٬۴۰۸) مبلغ نگه‌داشته‌شده برابر ۵٪ × AED ۱۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷٬۲۲۹٬۴۰۸) = AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۱٬۳۶۱٬۴۷۰) خواهد بود. ماده ۱۵ پروژه‌ای را پوشش می‌دهد که در شرایط اضطراری تکمیل نمی‌شود: امین باید با اداره مشورت کند و برای حمایت از سپرده‌گذاران گام بردارد، و باید یا پروژه تکمیل شود یا وجوه به سپرده‌گذاران بازگردانده شود.

قانون برای تخلفات نیز مجازات تعیین می‌کند. ماده ۱۶ برای تخلفات فهرست‌شده، از جمله ساخت‌وساز بدون مجوز، ارائهٔ اطلاعات نادرست برای دریافت مجوز، فروش آگاهانهٔ واحدهای پروژه‌های متقلبانه و اختلاس وجوه پروژه، حبس و/یا جریمه‌ای دست‌کم AED ۱۰۰٬۰۰۰ ($۲۷٬۲۲۹) پیش‌بینی کرده است. ماده ۱۷ دلایل حذف سازنده از دفتر ثبت را فهرست می‌کند، از جمله ورشکستگی و عدم شروع ساخت‌وساز ظرف شش ماه از صدور مجوز پیش‌فروش بدون دلیل موجه. متن مورد استناد در اینجا نسخهٔ انگلیسی روی پورتال قوانین دبی است. خریدار می‌تواند شمارهٔ حساب امانی یک پروژهٔ ثبت‌شده را در برنامهٔ Dubai REST ببیند و صفحهٔ Oqood اجازه می‌دهد هزینه‌ها مستقیماً از حساب امانی کسر شود.

هزینه‌ها بر اساس قوانین خرید ملک در دبی

ردیف‌های هزینه در صفحات DLD، چنان که در ۱۱ نوامبر ۲۰۲۶ نمایش داده می‌شد، در ادامه خلاصه شده است. قانون شماره ۷ سال ۲۰۰۶ وظیفهٔ تعیین هزینهٔ خدمات را به اداره می‌دهد (ماده ۶)؛ مبالغ خود در صفحات خدمات الکترونیکی آمده است. بررسی مفصل‌تر با نمونه‌های محاسباتی بیشتر در راهنمای هزینه‌های خرید ملک در دبی آمده است.

نمونهٔ محاسبه: آپارتمان آماده به قیمت AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱)

برای آپارتمان آماده به قیمت AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱)، ردیف‌های DLD در صفحهٔ فروش به شرح زیر جمع می‌شود. محاسبه با نمایش مراحل آن و بدون کمیسیون بنگاه آمده است، زیرا کمیسیون را صفحات هزینهٔ DLD تعیین نمی‌کنند.

اگر خریدار کل هزینهٔ ثبت را بپردازد، چنان که اطلاعیهٔ سال ۲۰۲۱ دربارهٔ ثبت پیش‌فروش توصیف می‌کند، سهم خریدار از ۴٪ برابر AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸) است؛ اگر طرفین آن را همان‌گونه که صفحهٔ فروش نشان می‌دهد تقسیم کنند، هر طرف ۲٪ × AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) = AED ۳۰٬۰۰۰ ($۸٬۱۶۹) بدهکار است. برای همان قیمت در خرید پیش‌فروش، ردیف‌های Oqood برای خریدار ۲٪ × AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) = AED ۳۰٬۰۰۰ ($۸٬۱۶۹) و برای فروشنده همین مبلغ است، به‌علاوهٔ AED ۲۰ ($۵) هزینهٔ دانش و نوآوری.

دلالان، مجوزهای تبلیغ و برنامهٔ Dubai REST

تبلیغ ملک در دبی از طریق سامانهٔ Trakheesi اداره انجام می‌شود و خدمت Madmoun اداره به خواننده اجازه می‌دهد اصالت یک آگهی را بررسی کند. اداره در اطلاعیه‌ای مورخ ۱۸ آوریل ۲۰۲۳ اعلام کرد که از ۲۴ آوریل ۲۰۲۳ انتظار می‌رود همهٔ شرکت‌های املاک روی آگهی‌های چاپی و صوتی‌تصویری کد QR نمایش دهند؛ این کد همراه با هر مجوز تبلیغ صادر می‌شود، با اسکن آن می‌توان اصالت آگهی و تأیید آن توسط سازمان تنظیم مقررات املاک (RERA) را بررسی کرد و به جزئیاتی مانند شرکت تبلیغ‌کننده، وضعیت ملک و اینکه فروخته یا اجاره داده شده است یا نه پیوند می‌خورد. اداره به مشتریان و سرمایه‌گذاران توصیه می‌کند فقط با آگهی‌هایی که این کد را دارند معامله کنند. این اطلاعیه در صفحهٔ Madmoun در DLD آمده است.

دربارهٔ دلالان، RERA در ۲۵ نوامبر ۲۰۲۲ و در جریان Cityscape Dubai راهنمای فعالیت دلالی املاک (Real Estate Brokerage Practice Guide) را منتشر کرد. بر پایهٔ اطلاعیهٔ اداره، این راهنما سامانهٔ Trakheesi، برنامهٔ Dubai REST، قراردادهای هوشمند بازاریابی و فروش، معیارهای طبقه‌بندی دفاتر و دلالان، سازوکار بازاریابی پروژه‌های پیش‌فروش، سازش دوستانه، کارت‌های دلالی، دفتر ثبت دلالان املاک و اخلاق حرفه‌ای را در بر می‌گیرد. این اطلاعیه در صفحهٔ اخبار DLD آمده است. صفحهٔ Dubai REST می‌افزاید که این برنامه جزئیات دلالان و سطح عملکرد آن‌ها، طبقه‌بندی دفاتر و سازندگان تأییدشده را نشان می‌دهد و مالکان می‌توانند نقشه، نامه‌های «به هر مقام ذی‌صلاح» (To Whom It May Concern)، پیشنهادهای وام مسکن و ارزیابی درخواست کنند، شاخص هزینهٔ سرویس یک ملک را ببینند و هزینه‌های سرویس را بپردازند. این برنامه در صفحهٔ Dubai REST در DLD توصیف شده است.

هیچ‌یک از این صفحات نرخ کمیسیون دلال را تعیین نمی‌کند و صفحات هزینهٔ اداره نیز ردیفی برای آن ندارد. بنابراین کمیسیون یکی از شرایط قرارداد دلالی میان طرفین است و نه هزینه‌ای از طرف اداره، و نرخ آن به توافق میان طرفین بستگی دارد.

قوانین خرید ملک در دبی از مسیر وام مسکن

سقف وام مسکن از بانک مرکزی امارات می‌آید و نه از قانون دبی. بر اساس کتاب قواعد بانک مرکزی، با اصلاح قطعنامهٔ هیئت‌مدیره شماره ۳۱/۲/۲۰۲۰ که از ۸ آوریل ۲۰۲۰ اجرا شد، حداکثر نسبت وام به ارزش ملک برای نخستین ملک یک خارجی مقیم، ۸۰٪ ارزش ملک است در جایی که ارزش ملک AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۱٬۳۶۱٬۴۷۰) یا کمتر باشد، و ۷۰٪ در جایی که ارزش بالاتر از این مبلغ باشد. این نسبت سقف است؛ هر بانک معیارهای اعتباری خود را در محدودهٔ آن اعمال می‌کند و قواعد مربوط به دیگر دسته‌های وام‌گیرنده و ملک در صفحهٔ کتاب قواعد بانک مرکزی امارات آمده است.

در سمت ثبت، صفحهٔ وام مسکن اداره بیان می‌کند که رهن به نفع نهاد تأمین‌کنندهٔ مالی را می‌توان آنلاین از طریق سامانهٔ رهن بانک یا در یکی از مراکز امین ثبت کرد. هزینه‌های فهرست‌شده عبارت‌اند از ۰٫۲۵٪ ارزش رهن، AED ۲۵۰ ($۶۸) برای هر سند مالکیت، AED ۱۰ ($۳) هزینهٔ دانش و AED ۱۰ ($۳) هزینهٔ نوآوری برای هر برداشت، و کارمزد شریک خدماتی AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) + VAT (AED ۵٬۰۰۰ ($۱٬۳۶۱) + VAT برای فروش موقت). برای وامی به مبلغ AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ ($۳۲۶٬۷۵۳)، ردیف ۰٫۲۵٪ برابر ۰٫۲۵٪ × AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ ($۳۲۶٬۷۵۳) = AED ۳٬۰۰۰ ($۸۱۷) است؛ با هزینهٔ سند مالکیت AED ۲۵۰ ($۶۸) و کارمزد امین AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) + ۵٪ VAT معادل AED ۲۰۰ ($۵۴)، ردیف‌های اصلی جمعاً AED ۷٬۴۵۰ ($۲٬۰۲۹) می‌شود، پیش از هزینه‌های هر برداشت و نقشه که همان صفحه نیز فهرست کرده است. برای ملک‌های مشمول فروش موقت، گواهی عدم‌مخالفت الکترونیکی سازنده لازم است. تصویر کامل وام‌دهی برای غیرمقیمان در راهنمای وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها آمده است.

قواعد هزینهٔ سرویس و مالکیت مشاع پس از خرید

قانون شماره ۶ سال ۲۰۱۹ بر آپارتمان‌ها و دیگر املاک مشاع حاکم است. یک «نهاد مدیریت» (سازنده، شرکت مدیریت یا شرکت مدیریت پروژهٔ هتلی) بخش‌های مشترک را اداره می‌کند. برای برخی دسته‌های پروژه، RERA تا نه عضو برای کمیتهٔ مالکان منصوب می‌کند؛ این کمیته وقتی دست‌کم ۱۰٪ واحدها به نام مالکانشان ثبت شده باشد تشکیل می‌شود و هر سه ماه یک بار تشکیل جلسه می‌دهد (مواد ۲۲ و ۲۳). این قانون قانون شماره ۲۷ سال ۲۰۰۷ را لغو کرد (بند الف ماده ۵۱).

قواعد هزینهٔ سرویس مشخص است. بر پایهٔ بند الف ماده ۲۵، سهم هر مالک بر اساس نسبت مساحت واحد به مساحت کل ملک تعیین می‌شود و سازندگان بابت واحدهای فروخته‌نشده می‌پردازند. بند الف ماده ۲۷ مقرر می‌کند هیچ مبلغی بدون تأیید RERA دریافت نمی‌شود و بندهای ب و پ ماده ۲۷ الزام می‌کنند بودجه را یک مؤسسهٔ حسابرسی مورد تأیید RERA تصویب کند، با امکان بودجهٔ موقت در دورهٔ میانی. ماده ۳۰ الزام می‌کند وجوه در حساب بانکی اختصاصی نزد بانکی مورد تأیید RERA نگه‌داری شود، سپرده‌ها ظرف هفت روز کاری از دریافت واریز گردد و تصریح می‌کند طلبکاران نمی‌توانند آن را توقیف کنند. فقط برای نمایش محاسبهٔ بند الف ماده ۲۵، واحدی به مساحت ۱۰۰ متر مربع در ساختمانی به مساحت ۱۰٬۰۰۰ متر مربع ۱۰۰ / ۱۰٬۰۰۰ = ۱٪ از بودجهٔ مصوب را بر عهده دارد؛ بنابراین بر بودجهٔ مصوب AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) سهم آن ۱٪ × AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) = AED ۲۰٬۰۰۰ ($۵٬۴۴۶) خواهد بود.

مالکان می‌توانند هزینهٔ مصوب را از طریق شاخص هزینهٔ سرویس (Service Charge Index) اداره بررسی کنند؛ کاربر در آن پروژه، کاربری و سال را برمی‌گزیند و هزینهٔ مصوب RERA را می‌بیند. صفحهٔ اداره برای این شاخص آخرین بار در ۳ نوامبر ۲۰۲۶ به‌روز شده است. Mollak، سامانهٔ الکترونیکی که از طریق RERA اداره می‌شود، هر فصل صورتحساب هزینهٔ سرویس صادر می‌کند، به مالکان امکان پرداخت مستقیم می‌دهد و حساب‌های هزینه را با سازوکار حساب امانی اداره می‌کند؛ این سامانه در سایت Mollak و شاخص در صفحهٔ شاخص هزینهٔ سرویس DLD توصیف شده است. سازوکارها در راهنمای هزینه‌های سرویس در دبی بیشتر توضیح داده شده و اجارهٔ واحد در راهنمای اجاره دادن ملک در دبی آمده است.

وضعیت مالیاتی: مالیات بر ارزش افزوده و مالیات بر درآمد

پرسش‌های متداول اداره مالیات فدرال بیان می‌کند که عرضهٔ ملک تجاری، چه فروش و چه اجاره، مشمول نرخ استاندارد ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده (VAT) است، عرضهٔ ملک مسکونی عموماً معاف است و نخستین عرضهٔ ملک مسکونی، با فروش یا اجاره، ظرف سه سال از تکمیل آن، مشمول نرخ صفر است. پیامد عملی این است که فروش مجدد یک آپارتمان مسکونی عموماً VAT بر قیمت ندارد، در حالی که کارمزد امین و دیگر کارمزدهای خدماتی یادشده در صفحات DLD با عبارت «+ VAT» نمایش داده می‌شود. پورتال دولت امارات بیان می‌کند که امارات از اشخاص حقیقی مالیات بر درآمد دریافت نمی‌کند و مالیات شرکت‌ها بر درآمد خالص یا سود شرکت‌ها و کسب‌وکارها اعمال می‌شود؛ این صفحه به مالیات‌های ملک نمی‌پردازد. پرسش‌های مالیاتی مالکان خارجی، از جمله نحوهٔ برخورد با درآمد اجاره در کشور محل اقامت مالک، در راهنمای مالیات بر ملک در دبی برای مالکان خارجی گرد آمده است.

این پرسش‌های متداول در سایت اداره مالیات فدرال و بیانیهٔ مربوط به مالیات بر درآمد در صفحهٔ مالیات u.ae در دسترس است.

قواعد اقامتی که به مالکیت ملک ارجاع می‌دهند

مالکیت یک واحد به‌خودیِ‌خود اجازهٔ اقامت صادر نمی‌کند؛ اجازهٔ اقامت درخواستی جداگانه نزد مقامات است. توصیف ICP از مسیر سرمایه‌گذار املاک می‌گوید سرمایه‌گذار باید یک یا چند ملک در امارات با ارزش کل دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) داشته باشد که به نام خود او ثبت شده است، تأمین مالی از بانک محلی مورد تأیید مجاز است و سرمایه‌گذار می‌تواند به‌جای آن واحدهای پیش‌فروش به ارزش کل دست‌کم همین مبلغ را از یک شرکت املاک محلی مورد تأیید خریده باشد. ICP مدت اقامت سرمایه‌گذاران املاک را ۱۰ سال اعلام کرده و از دارنده و اعضای خانواده می‌خواهد در تمام این مدت بیمهٔ درمانی معتبر داشته باشند. این صفحه در صفحهٔ اقامت طلایی ICP آمده است.

خدمت سرمایه‌گذار در اداره زمین و املاک دبی اجازهٔ اقامت ۱۰ سالهٔ قابل تمدید را برای سرمایه‌گذاری توصیف می‌کند که در زمان خرید مالک ملکی به ارزش دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) باشد که کاملاً به نام متقاضی و متعلق به اوست. برای ملک دارای وام، DLD نامهٔ عدم‌مخالفت بانک را می‌خواهد که مبلغ پرداخت‌شده و مانده را بیان کند، همراه با نامهٔ بانک که پرداخت AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) را تأیید می‌کند. متقاضی باید در داخل امارات باشد و حضوری مراجعه کند؛ نمایندگان نمی‌توانند از طرف متقاضی درخواست دهند. این خدمت مدارک سرمایه‌گذار را گذرنامه، گواهی الکترونیکی مالکیت یا سند مالکیت، عکس شخصی و، در صورت وجود، کارت هویت امارات و اجازهٔ اقامت جاری فهرست می‌کند. این صفحه در خدمت سرمایه‌گذار ویزای طلایی DLD آمده است.

زمان تکمیل اعلام‌شده ۷ تا ۱۰ روز کاری است. اعضای خانواده با هزینه‌های جداگانه کفالت می‌شوند؛ این صفحه AED ۵٬۷۷۴٫۵۰ ($۱٬۵۷۲) برای اجازهٔ اقامت خانواده و برای اجازهٔ اقامت والدین، به‌علاوهٔ AED ۳۱۸٫۷۵ ($۸۷) برای گشودن پرونده کفالت خانواده و AED ۱۰۰ ($۲۷) برای هر فرد تحت کفالت را فهرست می‌کند.

بررسی‌هایی که صفحات رسمی پیش از پرداخت امکان می‌دهند

قواعد بالا به فهرستی کوتاه از بررسی‌ها ترجمه می‌شود که هر کدام به یک ابزار یا صفحهٔ رسمی گره خورده است. این فهرست آنچه را خریدار می‌تواند راستی‌آزمایی کند توصیف می‌کند، نه آنچه باید بخرد.

1. وضعیت منطقه. قطعه را با ماده ۳ آیین‌نامه شماره ۳ سال ۲۰۰۶ به‌صورت اصلاح‌شده یا با سوابق اداره مقایسه کنید؛ ماده ۴ قانون شماره ۷ سال ۲۰۰۶ به اتباع غیرامارات اجازه می‌دهد فقط در مناطقی که حاکم تعیین می‌کند حقوق داشته باشند.
2. دلال و آگهی. کد QR سامانهٔ Madmoun را روی آگهی اسکن کنید و دلال را در برنامهٔ Dubai REST جست‌وجو کنید.
3. ثبت پروژه و حساب امانی. برای واحد پیش‌فروش، شمارهٔ حساب امانی، درصد پیشرفت و پرداخت‌های سررسید را در Dubai REST ببینید.
4. ثبت قرارداد. تأیید کنید که قرارداد ظرف ۹۰ روز از امضا در دفتر ثبت موقت املاک وارد شده است؛ بند ۱ ماده ۳ قانون شماره ۱۳ سال ۲۰۰۸ بیان می‌کند که انتقال پیش‌فروش ثبت‌نشده باطل است.
5. گواهی عدم‌مخالفت سازنده (e-NOC). برای فروش مجدد در منطقهٔ مالکیت دائمی، صفحهٔ فروش اداره e-NOC سازنده را مدرک لازم فهرست کرده است.
6. تقسیم هزینه. بخوانید کدام طرف هزینهٔ ثبت ۴٪ را می‌پردازد، زیرا صفحات DLD ۲٪ را برای هر طرف نشان می‌دهند.
7. هزینهٔ سرویس. هزینهٔ مصوب پروژه، کاربری و سال را در شاخص هزینهٔ سرویس بیابید.
8. سقف وام. وام موردنظر را با سقف ۸۰٪ یا ۷۰٪ برای نخستین ملک خارجی‌های مقیم مقایسه کنید و الزام e-NOC سازنده را برای فروش موقت بررسی کنید.
9. مدارک. گذرنامه یا Emirates ID، هر وکالت‌نامه و، برای شرکت‌ها، مدارک شرکتی ترجمه‌شده و تأییدشده‌ای را که اداره فهرست کرده آماده کنید.

سوالات متداول

قوانین اصلی خرید ملک در دبی برای یک خارجی چیست؟

قوانین اصلی خرید ملک در دبی این است که اتباع غیرامارات فقط در مناطق تعیین‌شده بر اساس قانون شماره ۷ سال ۲۰۰۶ و آیین‌نامه شماره ۳ سال ۲۰۰۶ می‌توانند مالکیت دائمی یا حق انتفاع یا حقوق اجاره‌ای تا ۹۹ سال داشته باشند؛ انتقال مالکیت از زمان ثبت نزد اداره زمین و املاک دبی نافذ می‌شود؛ و فروش‌های پیش‌فروش باید در دفتر ثبت موقت املاک وارد شود وگرنه بر اساس قانون شماره ۱۳ سال ۲۰۰۸ باطل است. تا ۱۱ نوامبر ۲۰۲۶، پورتال u.ae بیان می‌کند که خارجی‌های غیرمقیم و مقیمان خارجی می‌توانند در آن مناطق حقوق مالکیت دائمی به دست آورند.

آیا برای مالکیت ملک در دبی محدودیت سنی وجود دارد؟

پورتال دولت امارات بیان می‌کند که برای مالکیت ملک در دبی محدودیت سنی وجود ندارد. اگر خریدار زیر سن قانونی باشد، صفحهٔ ثبت پیش‌فروش اداره بیان می‌کند که سرپرست قانونی قرارداد را امضا می‌کند و نسخه‌ای از گذرنامه یا کارت هویت او پیوست می‌شود.

هزینهٔ ثبت اداره زمین و املاک دبی چقدر است؟

صفحهٔ فروش اداره هزینهٔ ثبت را ۲٪ ارزش فروش برای فروشنده و ۲٪ برای خریدار نشان می‌دهد که جمعاً ۴٪ است. برای قیمت AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) این مبلغ AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸) می‌شود. ردیف‌های ثابتی مانند هزینهٔ سند مالکیت AED ۲۵۰ ($۶۸) و کارمزد امین به آن افزوده می‌شود، چنان که در بخش هزینه‌ها در بالا آمده است.

هزینهٔ ۴٪ را چه کسی می‌پردازد؟

صفحهٔ فروش آن را میان دو طرف تقسیم‌شده نشان می‌دهد، در حالی که اطلاعیهٔ ۳۱ مه ۲۰۲۱ اداره برای ثبت پیش‌فروش از پرداخت هزینه به سازنده توسط خریدار یا سرمایه‌گذار سخن می‌گوید. بنابراین قرارداد تقسیم را تعیین می‌کند و این یکی از شرایطی است که قوانین خرید ملک در دبی آن را به طرفین واگذار کرده‌اند.

Oqood چیست و آیا ثبت الزامی است؟

Oqood سامانهٔ آنلاین اداره برای دفتر ثبت موقت املاک است. بند ۱ ماده ۳ قانون شماره ۱۳ سال ۲۰۰۸ بیان می‌کند که فروش پیش‌فروش یا معامله‌ای که مالکیت را منتقل یا محدود می‌کند، تا زمانی که در دفتر ثبت وارد نشود باطل است و صفحهٔ اداره می‌گوید قرارداد باید ظرف ۹۰ روز از امضا ثبت شود.

حساب امانی برای پرداخت‌های پیش‌فروش چگونه کار می‌کند؟

بر اساس قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷، هر پروژه حساب امانی خودش را نزد یک امین مورد تأیید دارد که فقط برای همان پروژه به کار می‌رود و طلبکاران سازنده نمی‌توانند وجوه را توقیف کنند. پس از گواهی پایان کار، ۵٪ از کل ارزش حساب تا یک سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران نگه داشته می‌شود.

حداکثر وام مسکن برای یک خارجی مقیم که نخستین خانه‌اش را می‌خرد چقدر است؟

بر اساس کتاب قواعد بانک مرکزی با اصلاح سال ۲۰۲۰، سقف برای ملک‌هایی تا AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۱٬۳۶۱٬۴۷۰) برابر ۸۰٪ ارزش و بالاتر از آن ۷۰٪ است. برای ملکی به ارزش AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) این یعنی حداکثر وام AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ ($۳۲۶٬۷۵۳) و سرمایهٔ لازم AED ۳۰۰٬۰۰۰ ($۸۱٬۶۸۸). این‌ها قواعد وام مسکن بانک مرکزی برای قوانین خرید ملک در دبی و دیگر نقاط امارات است؛ بانک‌ها معیارهای خود را در محدودهٔ آن‌ها اعمال می‌کنند.

آیا برای خرید باید در دبی باشم؟

صفحات اداره برای خارجی‌های غیرمقیم گذرنامهٔ معتبر و در جایی که نماینده اقدام می‌کند وکالت‌نامهٔ رسمی را می‌پذیرند. درخواست ویزای طلایی متفاوت است: صفحهٔ DLD می‌گوید متقاضی باید در داخل امارات باشد و حضوری مراجعه کند.

آیا خرید ملک ویزای اقامت می‌دهد؟

به‌خودیِ‌خود نه. ICP و اداره درخواست جداگانه‌ای برای اجازهٔ اقامت ۱۰ ساله توصیف می‌کنند، با این شرط که متقاضی مجموعاً مالک ملکی به ارزش دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) باشد که به نام متقاضی ثبت شده و برای ملک دارای وام نامهٔ بانک دارد. DLD جمع هزینه‌ها را برای اجازهٔ اقامت خود سرمایه‌گذار AED ۹٬۸۸۴٫۷۵ ($۲٬۶۹۲) اعلام می‌کند.

چه کسی هزینه‌های سرویس را پس از خرید تنظیم می‌کند؟

RERA. بر اساس قانون شماره ۶ سال ۲۰۱۹، هیچ هزینهٔ سرویسی بدون تأیید RERA دریافت نمی‌شود، وجوه در حساب اختصاصی نزد بانک مورد تأیید RERA نگه‌داری می‌شود و هزینه‌های پرداخت‌نشده حق وثیقهٔ قانونی بر واحد ایجاد می‌کند که تا پرداخت آن‌ها مانع فروش واحد می‌شود.

آخرین بررسی: 11 نوامبر 2026. منابع: u.ae: خرید ملک در امارات توسط مهاجران؛ قانون شماره ۷ دبی سال ۲۰۰۶؛ قانون شماره ۷ دبی سال ۲۰۱۹؛ آیین‌نامه شماره ۳ سال ۲۰۰۶؛ DLD: تبدیل به مالکیت دائمی، ۱۹ ژانویهٔ ۲۰۲۵؛ BSA: دولت دبی مناطق مالکیت دائمی را گسترش می‌دهد؛ DLD: ثبت فروش ملک؛ DLD: ثبت فروش اولیه؛ DLD: فروش ملک دارای وام؛ DLD: ثبت رهن؛ DLD: اطلاعیهٔ هزینه‌های ثبت، ۳۱ مه ۲۰۲۱؛ قانون شماره ۱۳ دبی سال ۲۰۰۸؛ قانون شماره ۸ دبی سال ۲۰۰۷؛ قانون شماره ۶ دبی سال ۲۰۱۹؛ DLD: شاخص هزینهٔ سرویس؛ Mollak؛ DLD: Dubai REST؛ DLD: Madmoun؛ DLD: انتشار راهنمای فعالیت دلالی؛ DLD: دفاتر RT؛ ICP: اقامت طلایی؛ DLD: خدمت سرمایه‌گذار ویزای طلایی؛ پرسش‌های متداول اداره مالیات فدرال؛ کتاب قواعد بانک مرکزی امارات: وام مسکن؛ u.ae: مالیات.