مشاور املاک در عمان: مجوز، کارمزد و روش راستی‌آزمایی

مشاور املاک در عمان: مجوز، کارمزد و روش راستی‌آزمایی

این راهنما تا تاریخ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ به‌روز است و توضیح می‌دهد که مشاور املاک در عمان از زمان اجرایی شدن فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ (قانون تنظیم املاک و مستغلات) در ماه مارس ۲۰۲۶ تحت چه مقرراتی فعالیت می‌کند. در این مطلب می‌خوانید چه کسانی به مجوز نیاز دارند، کدام وزارتخانه آن را صادر می‌کند، دفتر ثبت کارگزاران املاک چیست، قانون دربارهٔ قراردادها و کارمزدها چه می‌گوید و اگر کسی بدون اجازه در حوزهٔ ملک واسطه‌گری یا تبلیغ کند، با چه مجازات‌هایی روبه‌رو می‌شود. همهٔ مبالغ ریالی بر پایهٔ نرخ ثابت OMR ۱ = $۲٫۶۰۰۸ آمده و معادل دلاری در پرانتز درج شده است.

سپس بحث به عمل می‌رسد. خواهید دید که مأموریت فروش یک پروژهٔ بزرگ مانند Jood و Yamal در رسانه‌ها چگونه توصیف شده است، مجوزهای سازنده، پروژه و تبلیغات چه تفاوتی با مجوز کارگزار دارند، خریدار می‌تواند چه مدارکی را درخواست کند و مقام‌ها و روزنامه‌های عمان از چه نشانه‌های هشداردهنده‌ای یاد کرده‌اند. هدف، ارائهٔ فهرستی بی‌طرفانه برای هر کسی است که با مشاور املاک در عمان سروکار دارد، نه توصیه به خرید هیچ ملکی.

آنچه قانون دربارهٔ مشاور املاک در عمان می‌گوید

بر پایهٔ سابقهٔ ثبت‌شده در decree.om، فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ در تاریخ ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۵ صادر و در تاریخ ۱۴ سپتامبر ۲۰۲۵ در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۱۳ منتشر شد. این فرمان ۱۸۰ روز پس از انتشار لازم‌الاجرا می‌شود و BSA، یک دفتر حقوقی، این تاریخ را ۱۰ مارس ۲۰۲۶ ذکر می‌کند. ماده III فرمان سه سند قدیمی‌تر را لغو می‌کند: قانون کارگزاری (فرمان سلطنتی ۷۸/۸۶)، نظام مالکیت آپارتمان‌ها و طبقات (فرمان سلطنتی ۴۸/۸۹) و نظام حساب‌های امانی (escrow) (فرمان سلطنتی ۳۰/۲۰۱۸). کارگزاری املاک که پیش‌تر قانون جداگانه‌ای داشت، اکنون یک فصل از قانونی واحد است که سازندگان، پیش‌فروش (off-plan)، ارزیابی، مالکیت مشترک و حساب‌های امانی را نیز دربر می‌گیرد.

بر اساس رونوشت قانون در qanoon.om که خودش اعلام می‌کند منبع رسمی نیست، کارگزاری و ارزیابی در فصل ۸ و در مواد ۵۷ تا ۶۲ آمده‌اند. ماده ۱ کارگزاری را عبارت از ترتیب دادن فروش، اجاره یا سایر شیوه‌های واگذاری ملک ساخته‌شده یا ساخته‌نشده و بازاریابی برای آن در برابر دریافت کارمزد تعریف می‌کند و کارگزار را کسی می‌داند که برای انجام این فعالیت مجوز دارد. اهمیت این تعریف در آن است که مجوز را به خودِ فعالیت پیوند می‌دهد، نه به یک کارت ویزیت. هر کسی که در برابر کارمزد معامله‌ای ملکی را ترتیب دهد یا برای آن بازاریابی کند، چه به‌تنهایی کار کند و چه برای یک شرکت، در این تعریف می‌گنجد.

BSA و Mondaq که خلاصهٔ یک دفتر حقوقی را بازنشر کرده است، همین تکلیف را به زبانی ساده‌تر شرح می‌دهند: هر کسی که به کارگزاری یا بازاریابی املاک اشتغال دارد باید مجوز رسمی وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری (Ministry of Housing and Urban Planning) را داشته باشد، معیارهای درستکاری، شفافیت و پاسداری از منافع مشتریان را رعایت کند و ثبت‌نام شده باشد. BSA می‌افزاید که تخلفات می‌تواند مجازات‌های اداری و کیفری، از جمله جریمه و ابطال مجوز، در پی داشته باشد. بیانیهٔ ۲۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ خود وزارت که Oman Observer و Times of Oman گزارش کرده‌اند، کارگزاری را در فهرست فعالیت‌هایی می‌آورد که قانون جدید آن‌ها را در یک چارچوب واحد گرد آورده است؛ در کنار توسعه‌گری، پیش‌فروش، ارزیابی، مدیریت مالکیت مشترک و حساب‌های امانی.

یک نکتهٔ ساختاری به‌آسانی از نظر دور می‌ماند. ماده II فرمان به وزیر مسکن و برنامه‌ریزی شهری یک سال از زمان لازم‌الاجرا شدن مهلت می‌دهد تا آیین‌نامهٔ اجرایی را صادر کند و تا آن زمان مقررات و تصمیم‌های موجود، تا جایی که با قانون ناسازگار نباشند، به کار خود ادامه می‌دهند. چند مورد از مهم‌ترین جزئیات برای مشاور املاک در عمان، مانند دسته‌بندی مجوزها، محتوای قرارداد و شیوهٔ تعیین کارمزد، به همان آیین‌نامه واگذار شده است. این مهلت یک‌ساله به حدود مارس ۲۰۲۷ اشاره دارد.

آنچه از مارس ۲۰۲۶ برای مشاور املاک در عمان تغییر کرد

آشنایی با رژیم پیشین مفید است، زیرا بسیاری از راهنماها، پست‌های انجمن‌ها و وب‌سایت‌های آژانس‌ها هنوز همان را توصیف می‌کنند. بر پایهٔ یادداشت سال ۲۰۱۳ دفتر حقوقی Curtis و گزارش‌های Oman Observer در سال ۲۰۱۷، در قانون کارگزاری لغوشده مجوزهای کارگزاری از طریق وزارت بازرگانی و صنعت صادر می‌شد، کارگزاران باید در وزارت مسکن نیز ثبت‌نام می‌کردند، افراد باید یک دورهٔ آموزشی تخصصی را می‌گذراندند و شرکت‌ها لازم بود دست‌کم ۸۰ درصد از نیروی کارگزاری خود را اتباع عمانی دارای مدرک کاردانی یا معادل آن تشکیل دهند. دادستانی عمومی در ماه اوت ۲۰۱۷ هشدار داد که کارگزاری بدون مجوز جرم است و تا شش ماه زندان و جریمهٔ RO ۳٬۰۰۰ دارد.

Oman Observer در سپتامبر ۲۰۱۸ گزارش داد که از ۱ اکتبر همان سال وزارت مسکن ثبت معاملات املاک را فقط از طریق دفاتر کارگزاری دارای مجوز خود می‌پذیرد؛ این دفاتر قرارداد اولیهٔ فروش را به‌صورت الکترونیکی ثبت می‌کردند و مراحل باقی‌مانده در باجهٔ واحد (one-stop shop) وزارت انجام می‌شد. آن قاعده به رژیم لغوشده تعلق داشت و اینکه ادامه می‌یابد یا نه و به چه شکلی، به آیین‌نامهٔ اجرایی بستگی خواهد داشت. این مطلب بیشتر به‌عنوان پیشینه سودمند است: نشان می‌دهد عمان سال‌هاست نقش واسطهٔ دارای مجوز را تنظیم می‌کند و قانون ۲۰۲۵ آن را یکپارچه کرده است، نه آنکه از نو ابداع کرده باشد.

دو تغییر برجسته است. مجازات کارگزاری بدون مجوز اکنون هم کف دارد و هم سقف بالاتر: سقف جریمه از RO ۳٬۰۰۰ به OMR ۱۰٬۰۰۰ می‌رسد که به ترتیب برابر با $۷٬۸۰۲ و $۲۶٬۰۰۸ بر پایهٔ نرخ ثابت است و بازهٔ زندان نیز ۱۰ روز تا شش ماه ذکر شده است. و قانون جدید کارمزد پیش‌فرض قانونی را ادامه نمی‌دهد. درصدهای پیش‌فرض در جدول از یادداشت ۲۰۱۳ Curtis دربارهٔ قانون قدیم گرفته شده‌اند و نباید به‌عنوان قواعد کنونی خوانده شوند.

مجوزها، دفاتر ثبت و کارمزدها برای مشاور املاک در عمان

وزارت بیش از یک‌بار هزینهٔ خدمات خود را کاهش داده و بازساخته است. بر پایهٔ گزارش Times of Oman در ۱۷ اکتبر ۲۰۲۲، یک مصوبهٔ وزارتی شش هزینهٔ مرتبط با کارگزاری را به نصف رساند و طبق گزارش Muscat Daily در ۲۷ ژانویهٔ ۲۰۲۵، بستهٔ ژانویهٔ ۲۰۲۵ شامل اصلاح ۸۵ خدمت وزارت بود. این بستهٔ ۲۰۲۵ ۴۷ هزینه را ادغام، ۱۱ هزینه را لغو و هشت هزینه را کم کرد و ۱۴ خدمت جدید افزود، و به نوشتهٔ Muscat Daily هزینه‌های مجوز کارگزاری املاک را نیز تنظیم کرد. همین بسته هزینهٔ ثبت قراردادهای فروش را برای افراد و شرکت‌های عمانی از ۲٪ به ۱٪ کاهش داد.

جدول سال ۲۰۲۲ در زیر مقیاس هزینهٔ کارت کارگزار و شرکت کارگزاری را در آن تاریخ نشان می‌دهد. از آنجا که وزارت در سال ۲۰۲۵ بار دیگر هزینه‌ها را اصلاح کرد، این ارقام صرفاً مرجعی تاریخی برای ساختار هزینه‌اند و مبالغ کنونی همان‌هایی است که در جدول هزینه‌های وزارت آمده است.

یک مثال محاسباتی نشان می‌دهد این هزینه‌های دولتی در کنار پولی که در یک معاملهٔ ملکی جابه‌جا می‌شود چقدر ناچیزند. طبق جدول هزینه‌های ۲۰۲۲، یک شرکت در مسقط برای نخستین کارت خود OMR ۲۰۰ ($۵۲۰) می‌پرداخت و هر کارت کارگزار هنگام صدور OMR ۲۵ ($۶۵) و برای تمدید سالانه OMR ۱۵ ($۳۹) هزینه داشت. بنابراین شرکتی با ده کارگزار، پیش از اصلاحات ۲۰۲۵، در سال نخست OMR ۲۰۰ + (۱۰ × OMR ۲۵) = OMR ۴۵۰ ($۱٬۱۷۰) بابت کارت پرداخت می‌کرد. هزینهٔ مجوز دربارهٔ کیفیت کار یک مشاور چیزی نمی‌گوید، اما نشان می‌دهد ثبت‌نام گامی اداری، روتین و کم‌هزینه است؛ پس مشاوری که مجوز ندارد نمی‌تواند با اعتبار هزینه را دلیل این کار بداند.

ارقام وزارت نشان می‌دهد چرا این بخش زیر نظارت است. بر پایهٔ بیانیهٔ ۲۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ وزارت، ارزش معاملات املاک در نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ به OMR ۱٫۴۳ میلیارد ($۳٫۷۳ میلیارد) رسید که نسبت به OMR ۱٫۳۶ میلیارد در سال پیش ۵٫۴٪ افزایش است، و تا پایان ژوئن ۲۰۲۶ بیش از ۱۹۰ شرکت املاک در وزارت ثبت شده بودند. معاملات سرمایه‌گذاری ملکی خارجی از OMR ۶۰ میلیون ($۱۵۶ میلیون) فراتر رفت که حدود ۴٫۲٪ از مجموع نیمسال است و معاملات مربوط به سرمایه‌گذاران خلیجی از OMR ۱۳ میلیون ($۳۳٫۸ میلیون) بیشتر شد. به گفتهٔ همان بیانیه، مرکز ملی آمار و اطلاعات (National Centre for Statistics and Information) سهم فعالیت‌های املاک را در تولید ناخالص داخلی ۲۰۲۵ حدود OMR ۱٫۰۸ میلیارد ($۲٫۸۱ میلیارد) برآورد کرده است.

کارمزد: آنچه قانون تعیین می‌کند و آنچه به مذاکره سپرده می‌شود

متن ماده ۵۹ بر اساس رونوشت qanoon.om کارگزار و استفاده‌کنندهٔ خدمت را ملزم می‌کند قراردادی امضا کنند و محتوای آن، حقوق و تکالیف طرفین و شیوهٔ تعیین کارمزد را به آیین‌نامهٔ اجرایی وامی‌گذارد. بنابراین خودِ قانون هیچ درصدی را نام نمی‌برد. ماده ۶۲ می‌افزاید که ادعای کارگزار برای دریافت کارمزد کار انجام‌شده، پس از پنج سال از تاریخی که کارمزد قابل‌پرداخت می‌شود ساقط می‌گردد. این دو ماده تنها قواعد مربوط به کارمزد در فصل کارگزاری هستند، آن‌گونه که رونوشت شده است.

به همین دلیل کارمزد موضوعی است که در قرارداد مکتوب تعیین می‌شود. خریدار یا فروشنده می‌تواند قرارداد را بخواند و به چهار پرسش پاسخ دهد: چه کسی پرداخت می‌کند، چه رویدادی تعهد پرداخت کارمزد را پدید می‌آورد، مبلغ یا درصد چقدر است و کارمزد چه چیزی را پوشش می‌دهد. یادداشت ۲۰۱۳ Curtis دربارهٔ قانون لغوشده ثبت کرده بود که طرفی که کارگزار را به کار گرفته بود می‌پرداخت، دو طرفِ به‌کارگیرنده هزینه را میان خود تقسیم می‌کردند و کارگزار تنها در صورتی کارمزد می‌گرفت که معامله به پایان می‌رسید. قانون جدید این نکته‌ها را به قرارداد و آیین‌نامه واگذار کرده است؛ پس آنچه اهمیت دارد، عبارت‌بندی قرارداد است.

محاسبهٔ جدول فقط برای نشان دادن شیوهٔ خواندن یک بند کارمزد است و نرخی نیست که هیچ مشاوری دریافت کند. به این نکته نیز توجه کنید که هزینهٔ ثبت با کارمزد کارگزار یک مورد جداست. هزینهٔ ثبت فروش در وزارت به دولت پرداخت می‌شود. صفحهٔ فهرست Yamal برای خریداران خارجی هزینهٔ انتقال ملک ۳٪ ذکر کرده است که بر قیمت ورودی OMR ۶۳٬۷۵۰ ($۱۶۵٬۸۰۰) برابر OMR ۱٬۹۱۲٫۵۰ ($۴٬۹۷۴) می‌شود، و کاهش ژانویهٔ ۲۰۲۵ وزارت از ۲٪ به ۱٪ برای افراد و شرکت‌های عمانی گزارش شده بود. خریداران می‌توانند از سازنده یا وزارت بپرسند کدام جدول هزینه‌ها برای آن‌ها اعمال می‌شود.

تیم‌های فروش سازنده، نمایندگان منصوب و کارگزاران فروش مجدد

خریدار در عمان ممکن است با سه نوع طرف سمت فروشنده روبه‌رو شود و قانون با هرکدام به شکلی متفاوت رفتار می‌کند. نخست دفتر فروش خودِ سازنده است که واحدهایی را می‌فروشد که سازنده برای ساخت و بازاریابی آن‌ها مجوز گرفته است. دوم نمایندهٔ فروش منصوب یا شرکت کارگزاری است که سازنده برای یافتن خریدار، گاهی برای یک بازار مشخص، به کار گرفته است. سوم کارگزار فروش مجدد است که واحد تکمیل‌شده را از طرف مالک بازاریابی می‌کند. هر سه کاری انجام می‌دهند که قانون آن را بازاریابی یا واسطه‌گری می‌نامد، اما اسناد و مدارکی که پشت هرکدام قرار دارد یکسان نیست.

برای یک پروژهٔ نوساز، توصیف سه‌مرحله‌ای وزارت که در ۲۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ گزارش شد، مجوز سازنده، مجوز پروژه و مجوز تبلیغات را از هم جدا می‌کند. سازنده پیش از آنکه پروژه‌ای را اعلام، تبلیغ یا بفروشد، به هر سه نیاز دارد. تبلیغ یا بازاریابی آن پروژه، چه از سوی سازنده و چه از سوی هر کسی که از طرف او عمل می‌کند، به مجوز اختصاصی پروژه نیاز دارد، زیرا ماده ۶ بر پایهٔ رونوشت آن را بدون چنین مجوزی ممنوع می‌کند. مجوز کارگزار بر پایهٔ مواد ۵۷ و ۵۸ سند جداگانه‌ای است که شخص یا شرکتِ انجام‌دهندهٔ کارگزاری در اختیار دارد؛ بنابراین خریدار می‌تواند هر دو را بخواهد: مجوزهای پروژه و مجوز خودِ مشاور.

در بازار فروش مجدد، سازنده‌ای در زنجیره نیست. فروشنده یک مالک است، سند مالکیت پیش‌تر ثبت شده و پرسش این است که آیا شخصی که واحد را بازاریابی می‌کند مجوز کارگزار و یک توافق مکتوب با مالک دارد یا نه. راهنمای ما دربارهٔ فروش ملک در عمان سمت مالک در این خروج را، از جمله مراحل انتقال، پوشش می‌دهد. برای خریدار یک واحد پیش‌فروش، نقش سازنده در قرارداد در راهنمای سازندگان توضیح داده شده است؛ این راهنما یادآور می‌شود که طرف قرارداد در قرارداد خرید و فروش (SPA) باید با سازندهٔ دارای مجوز یکی باشد.

مرکز سازندگان در فهرست سازندگان عمان نمایه‌های سازندگان را به تفکیک شرکت فهرست می‌کند و به خریدار کمک می‌کند فروشندهٔ ذکرشده در برگهٔ رزرو را بشناسد. نمایهٔ یک سازنده جایگزین استعلام از وزارت نمی‌شود، اما نام شرکتی، پروژه‌ها و محله‌ای را که هر شرکت می‌سازد نشان می‌دهد.

یک سازنده، یک مأموریت فروش: Jood و Yamal

یک نمونهٔ اخیر نشان می‌دهد مأموریت فروش در مطبوعات عمان چگونه توصیف می‌شود. Muscat Daily در ۸ فوریهٔ ۲۰۲۶ گزارش داد که Hamptons International Oman، یک شرکت مشاوره و کارگزاری املاک، در دفتر مرکزی سازنده با Talaat Moustafa Group (TMG) قراردادی امضا کرده تا نمایندهٔ انحصاری فروش بین‌المللی Jood و Yamal و نمایندهٔ انحصاری فروش شخص ثالث برای هر دو بازار داخلی و بین‌المللی باشد. بنا بر این گزارش، ارزش مجموع دو پروژهٔ مجتمع گردشگری یکپارچه (ITC) حدود $۵ میلیارد و شمار واحدهای مسکونی آن‌ها بیش از ۱۵٬۰۰۰ است و فروش از طریق دفاتر Hamptons و پلتفرم مشتریان خصوصی آن در حال اجرا بود.

روایت سمت سازنده در اطلاعیهٔ راه‌اندازی Al Muhaidib Group، شریک TMG، آمده است که از رونمایی در ۲ دسامبر ۲۰۲۵ خبر می‌دهد: Jood یک محلهٔ مسکونی هوشمند برنامه‌ریزی‌شده در Sultan Haitham City و Yamal یک مقصد ساحلی با حدود ۱٬۷۶۰ متر ساحل در خلیج عمان است و مجموع سرمایه‌گذاری از $۵ میلیارد فراتر می‌رود. صفحه‌های فهرست ما برای Jood و Yamal مأموریت فروش را با همین عبارت‌ها شرح می‌دهند و داده‌های پروژه‌ای را که در ادامه به کار رفته‌اند ارائه می‌کنند. این مأموریت نشان می‌دهد مشاور املاک در عمان چگونه می‌تواند نقشی در فروش به بازارهای خارجی داشته باشد؛ نقشی که در کنار مجوزهای خودِ سازنده قرار می‌گیرد، نه به‌جای آن‌ها.

داده‌های Jood بر پایهٔ صفحهٔ فهرست ما نمونهٔ خوبی برای خواندن یک طرح پرداخت است. آپارتمان دوخوابه از OMR ۷۸٬۴۳۷ ($۲۰۴٬۰۰۰) برای ۱٬۱۴۱ sq ft (۱۰۶ m2) آغاز می‌شود، تحویل واحدها برای Q1 ۲۰۳۰ هدف‌گذاری شده و طرح ۴٫۵ ساله از این قرار است: ۲٫۵٪ هنگام رزرو، ۱۷٫۵٪ ظرف یک ماه، ۱۵٪ در ۱۲ ماهگی، ۱۵٪ در ۲۴ ماهگی، سه قسط ۱۵٪ دیگر هر شش تا هشت ماه و ۵٪ هنگام تکمیل. بر قیمت ورودی، این طرح به شکل زیر محاسبه می‌شود.

سهم‌ها چنین جمع می‌شوند: ۲٫۵ + ۱۷٫۵ + ۱۵ + ۱۵ + ۴۵ + ۵ = ۱۰۰. پیش از تکمیل، خریدار ۹۵٪ یا OMR ۷۴٬۵۱۵٫۱۵ ($۱۹۳٬۸۰۰) را پرداخته و OMR ۳٬۹۲۱٫۸۵ ($۱۰٬۲۰۰) باقی می‌ماند. صفحه می‌افزاید که هر سررسید در قرارداد خرید و فروش تثبیت می‌شود و این قرارداد سند الزام‌آور است، صرف‌نظر از اینکه چه کسی طرح را ارائه کرده باشد. فهرست Yamal قیمت ورودی پایین‌تر OMR ۶۳٬۷۵۰ ($۱۶۵٬۸۰۰)، هدف تحویل Q4 ۲۰۲۹ و همان ساختار ۴٫۵ ساله را در میان چهار گزینهٔ پرداخت خود نشان می‌دهد، به‌علاوهٔ طرح‌های بلندتر ۶ و ۸ ساله. مقایسهٔ ما از طرح‌های پرداخت ملک در عمان این ساختارها را در کنار دیگر سازندگان قرار می‌دهد.

سه مجوز پشت یک فروش در مرحلهٔ پیش‌فروش

توصیف ۲۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ وزارت نقشهٔ ساده‌ای به خریداران می‌دهد از آنچه باید پیش از عرضهٔ یک واحد وجود داشته باشد. مرحلهٔ نخست مجوز توسعه است که به یک شرکت اختیار قانونی انجام فعالیت توسعه‌گری در عمان می‌دهد. مرحلهٔ دوم مجوز پروژه برای همان پروژهٔ مشخص است که شامل گشودن حساب امانی نزد یک بانک محلی می‌شود تا فروش واحدهای پیش‌فروش ممکن گردد. مرحلهٔ سوم مجوز تبلیغ، ترویج و بازاریابی در رسانه‌ها، پلتفرم‌های آنلاین یا نمایشگاه‌هاست. مدیرکل توسعهٔ املاک (Director-General of Real Estate Development)، Nasser bin Khamis Al Siyabi، از خریداران خواست پیش از پرداخت یا امضا تأیید کنند که هم سازنده و هم پروژه ثبت‌شده و دارای مجوز هستند.

مجوز تبلیغات همان است که بیش از همه برای خریدار قابل‌مشاهده است. بر اساس ماده ۶ آن‌گونه که رونوشت شده است، تبلیغ، ترویج یا بازاریابی یک پروژه به مجوز اختصاصی همان پروژه از وزارت نیاز دارد، خواه پروژه در عمان باشد خواه در خارج، و این قاعده بازاریابی خارج از عمان برای پروژه‌های داخلی را نیز دربر می‌گیرد. ماده ۶۳ برای تبلیغ یا برگزاری نمایشگاه ملک بدون آن مجوز مجازاتی از یک تا سه سال زندان و جریمهٔ OMR ۱۰٬۰۰۰ تا ۱۰۰٬۰۰۰ ($۲۶٬۰۰۸ تا $۲۶۰٬۰۸۰) یا یکی از این دو تعیین می‌کند. وزارت این نکته را در سپتامبر ۲۰۲۵ تکرار کرد، زمانی که Muscat Daily یادآوری آن را گزارش داد که هیچ نهادی بدون تأیید قبلی حق تبلیغ پروژه‌های ملکی را ندارد.

تحلیل خودمان از دروازه‌های پیش از فروش در مقالهٔ آستانهٔ بازاریابی پیش‌فروش در عمان آمده و سازوکار حساب امانی و ثبت در راهنمای فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ برای خریداران پیش‌فروش توضیح داده شده است. آن صفحه‌ها یادآور می‌شوند که درصد سپردهٔ حساب امانی در سرزمین اصلی به آیین‌نامهٔ اجرایی واگذار شده است؛ پس مجوزهای بالا تنها شواهد قابل‌بررسی‌ای هستند که امروز در دسترس‌اند.

چگونه مشاور، سازنده یا پروژه را راستی‌آزمایی کنیم

وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری نهادی است که مجوزها را صادر می‌کند، دفاتر ثبت را نگه می‌دارد و استعلام‌ها را می‌پذیرد و وب‌سایت آن mohup.gov.om است. Atheer، یک رسانهٔ خبری عمانی، در ۲۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ نوشت که قانون دفاتر ثبتِ سازندگان و پروژه‌های دارای مجوز را الزامی می‌کند و دسترسی عمومی به آن‌ها به آیین‌نامهٔ اجرایی بستگی دارد، و به خریداران توصیه کرد کار را از کانال‌های منتشرشدهٔ وزارت آغاز کنند. بنابراین خریدار می‌تواند از هر طرف مدارک مشخصی بخواهد و سپس آن‌ها را با وزارت تأیید کند. فهرست زیر از منابع حقوقی ذکرشده در این راهنما پیروی می‌کند.

چند احتیاط دربارهٔ دفتر ثبت وجود دارد. قانون وزارت را بر اساس ماده ۵۸ ملزم می‌کند دفتر ثبت کارگزاران را نگه دارد، اما Atheer یادآور می‌شود که نحوهٔ دسترسی عمومی به دفاتر ثبت به آیین‌نامهٔ اجرایی بستگی دارد؛ پس گام عملی، استعلام کتبی مستقیم از وزارت برای هر نام و شمارهٔ مجوز است. همچنین بهتر است شمارهٔ مجوز را با نام قانونی در قرارداد مطابقت دهید، نه با نام تجاری یا بروشور. دو شرکت با نام‌های مشابه ممکن است دو شخصیت حقوقی جدا باشند و پرداختی که به شرکت نادرست انجام شود، ردیابی‌اش دشوار است.

قرارداد، حساب امانی و ثبت: آنچه مشاور کنترل نمی‌کند

حمایت از خریدار در خرید پیش‌فروش از واسطه نمی‌آید. از سه ساختار در قانون می‌آید. نخست حساب امانی است. بر پایهٔ مواد ۲۹ و ۳۰ آن‌گونه که رونوشت شده، سازنده یک حساب امانی پروژه نزد بانکی دارای مجوز که در وزارت ثبت شده است باز می‌کند، برای پروژه‌های چندفازی برای هر فاز حسابی جداگانه دارد و وزارت گشودن و بستن آن را تأیید می‌کند. ماده ۳۲ صورت‌حساب‌های دوره‌ای بانکی را الزامی می‌کند، ماده ۳۴ به وزارت اجازه می‌دهد مشاور دیگری را به هزینهٔ سازنده منصوب کند و به بانک دستور توقف پرداخت‌ها را بدهد، آنجا که گواهی‌های تکمیل نادرست از آب درآیند، و ماده ۳۷ وجوه حساب امانی را از دسترس طلبکاران سازنده محافظت می‌کند.

دومی ثبت مقدماتی است. ماده ۲۱ یک دفتر ثبت مقدماتی برای واحدهای پیش‌فروش ایجاد می‌کند و هر معامله‌ای بر چنین واحدی تا در آن ثبت نشود اثری ندارد. ماده ۲۲ سازنده را ملزم می‌کند ثبت را به دفتر ثبت اصلی منتقل کند و جز هزینه‌های ثبت وزارت هیچ هزینه‌ای را از خریدار روا نمی‌داند. به گفتهٔ Trowers & Hamlins، فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶ یا قانون دفتر ثبت املاک از ۱۸ مه ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا بوده و دفاتر ثبت و اسناد مالکیت الکترونیکی و یک دفتر ثبت مقدماتی برای واحدهای پیش‌فروش را پیش‌بینی می‌کند. این قانون همچنین می‌خواهد وکالت‌نامه دربارهٔ معامله مشخص باشد و تنها در صورتی به نماینده اجازه می‌دهد ملک را به نام خودش ثبت کند که وکالت‌نامه صراحتاً چنین اجازه‌ای داده باشد.

سوم قرارداد است. Atheer گزارش می‌دهد که یک قرارداد فروش تأییدشده توسط وزارت باید شرح واحد، قیمت، جدول پرداخت، تاریخ تحویل و تعهدات هر طرف در صورت تأخیر را دربر گیرد و توافق‌های جانبی بیرون از قرارداد تأییدشده باطل است. همان مقاله ضمانت ده‌ساله برای نقص‌های عمدهٔ سازه‌ای را ثبت کرده است. برای ردیابی مسیر پول، راهنمای گام‌به‌گام پیش‌فروش ما رزرو، قرارداد و اقساط را به ترتیب شرح می‌دهد و شارژ خدمات جداگانه پوشش داده شده است، چون پس از تحویل واحدها نیز ادامه دارد. نقش مشاور در این زنجیره معرفی طرفین و ملک است؛ آنچه از پول محافظت می‌کند حساب امانی، ثبت در دفتر و قرارداد است.

صفحه‌های فهرست ما همین ساختار را پروژه به پروژه ثبت می‌کنند. مقایسهٔ زیر فقط از آنچه هر صفحه می‌گوید استفاده می‌کند و در هر مورد قرارداد خرید و فروش سند الزام‌آور است.

در AIDA، پیش‌پرداخت رزرو OMR ۴٬۰۰۰ ($۱۰٬۴۰۳) برابر ۳٫۲٪ از قیمت ورودی OMR ۱۲۶٬۸۰۰ است (۴٬۰۰۰ / ۱۲۶٬۸۰۰ = ۰٫۰۳۱۵)، که نشان می‌دهد یک مبلغ ثابت رزرو چگونه به‌صورت سهمی از قیمت عمل می‌کند. در Luma Residence آپارتمان از $۳۰۰٬۵۰۰ بر پایهٔ نرخ ثابت برابر OMR ۱۱۵٬۵۴۱ است؛ سپردهٔ رزرو ۲٫۵٪ حدود OMR ۲٬۸۸۹ ($۷٬۵۱۳) است و قسط ۷٫۵٪ هنگام امضا، حدود OMR ۸٬۶۶۶ ($۲۲٬۵۳۸)، ۱۵ روز بعد پرداخت می‌شود. در همهٔ ردیف‌ها یک اصل برقرار است: صفحه نام طرفی را که قرارداد را امضا می‌کند ذکر کرده و خریدار می‌تواند آن نام را با مجوز سازنده مطابقت دهد.

ITC‌ها و مناطق ویژهٔ اقتصادی: مسیرهای تأیید متفاوت

هر پروژه‌ای مسیر سرزمین اصلی را که در بالا شرح داده شد دنبال نمی‌کند. مجتمع‌های گردشگری یکپارچه که مناطق مالکیت کامل (فری‌هولد) باز به روی خریداران خارجی‌اند، تابع فرمان سلطنتی ۱۲/۲۰۰۶ و تصمیم وزارتی ۱۹۱/۲۰۰۷ با اصلاحات بعدی هستند. یادداشت نظری ژوئیهٔ ۲۰۲۶ وکیل Dr Mohammed Ibrahim Al Zadjali در Times of Oman قواعد مالکیت را شرح می‌دهد: غیرعمانی‌ها می‌توانند واحدهای ساخته‌شده یا قطعاتی را که برای ساخت‌وساز یا سرمایه‌گذاری منطقه‌بندی شده‌اند در مالکیت بگیرند، در مسندم (Musandam) مالکیت به واحدهای ساخته‌شده و تحت حق انتفاع تا ۹۹ سال محدود است و مالک نمی‌تواند قطعهٔ توسعه‌نیافته را پیش از تکمیل بفروشد، مگر از طریق وام رهنی که برای تأمین مالی ساخت گرفته شده است. راهنمای ما دربارهٔ ملک فری‌هولد در عمان و مقایسهٔ مجتمع‌های گردشگری یکپارچه این مناطق را با جزئیات بیشتر توضیح می‌دهند.

دربارهٔ Jebel Sifah، Oman Observer در ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۵ از مصوبه‌ای از وزیر میراث و گردشگری خبر داد که بر پایهٔ فرمان سلطنتی ۱۲/۲۰۰۶ و تصمیم وزارتی ۱۹۱/۲۰۰۷ صادر شده و بر اساس آن سازنده تا زمانی که تأیید هر دو وزارتخانه، یعنی وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری و وزارت میراث و گردشگری، را نگرفته حق فروش واحدها را ندارد. این مصوبه همچنین حساب امانی اختصاصی و یک شرکت حسابرسی مستقل را الزامی می‌کند. بنابراین خریداری که به یک پروژهٔ ITC نگاه می‌کند، افزون بر درخواست شمارهٔ مجوزهای بالا، می‌تواند بپرسد کدام وزارتخانه‌ها فروش را تأیید کرده‌اند.

مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد مرجع خاص خود را دارند. Oman Observer در ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶ گزارش داد که سازمان عمومی مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد (Public Authority for Special Economic Zones and Free Zones) آیین‌نامه‌ای اجرایی بر پایهٔ تصمیم ۸۱/۲۰۲۶ صادر کرده که در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۶۶ منتشر شده است. بر اساس همان گزارش، سازندگان پیش از بازاریابی واحدهای پیش‌فروش یا پذیرش پرداخت‌های رزرو باید به آستانه‌ای برابر ۲۰٪ از کل هزینهٔ پروژه برسند، هزینه‌کرد از حساب امانی برای بازاریابی بر سقف ۳٪ از مبالغ موجود در حساب محدود شده است و ۵٪ از ارزش فروش هر واحد تا یک سال پس از ثبت نگه داشته می‌شود. سازندگانی که هم‌اکنون بازاریابی می‌کنند تا شش ماه برای رعایت مقررات مهلت دارند. بنابراین برای مشاور املاک در عمان که روی پروژه‌های این مناطق کار می‌کند، تأیید مرتبط از مرجع یا بهره‌بردار منطقه می‌آید، نه فقط از وزارت مسکن.

نشانه‌های هشدار: فهرستی بی‌طرفانه

مقام‌ها و روزنامه‌ها الگوهای تکرارشونده‌ای در کلاهبرداری ملکی را شرح داده‌اند که با شکاف‌های حقوقی بالا هم‌پوشانی دارند. در سپتامبر ۲۰۲۵ یک معاون مدیر در اداره‌کل بازجویی و تحقیقات جنایی (Directorate General of Inquiries and Criminal Search) پلیس سلطنتی عمان (Royal Oman Police) گفت که آگهی‌های شبکه‌های اجتماعی برای املاک، از جمله مزارع و آپارتمان‌ها، با قیمت‌های غیرعادی پایین افزایش یافته‌اند، و به ساکنان توصیه کرد پیش از هر اقدامی مشروع بودن پیشنهاد را بررسی کنند. در ۱۴ ژوئیهٔ ۲۰۲۵ Times of Oman گزارش داد که پلیس استان مسقط دو نفر را به اتهام انتشار آگهی‌های جعلی اجاره و دریافت پیش‌پرداخت بازداشت کرده است. در ۹ مه ۲۰۲۶ Oman Observer آگهی‌های جعلی آپارتمان با قیمت بسیار کمتر از بازار، درخواست پیش‌پرداخت، پرداخت‌های کوچک برای تأیید و ارتباط از طریق برنامه‌های پیام‌رسان را شرح داد و توصیه کرد پیش از تکمیل مدارک حقوقی و راستی‌آزمایی چیزی پرداخت نشود.

مقالهٔ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ Atheer نشانه‌های هشدار برای خریدهای پیش‌فروش را فهرست می‌کند. این نشانه‌ها در کنار منابع حقوقی، فهرست بی‌طرفانهٔ زیر را پدید می‌آورند. هیچ‌یک از این نشانه‌ها به‌تنهایی تخلف را ثابت نمی‌کند؛ هرکدام انگیزه‌ای است برای درخواست سندی که قانون آن را لازم می‌داند.

یادداشت نظری Oman Observer در ۲۶ ژوئیهٔ ۲۰۲۵ دربارهٔ کلاهبرداری اجاره الگویی از سمت اجاره‌داری می‌افزاید: نویسنده افراد ثبت‌نشده‌ای را که خود را مشاور املاک جا می‌زنند، توافق‌های شفاهی به‌جای قراردادهای مکتوب و فاصله میان آنچه مستأجر می‌پردازد و آنچه مالک دریافت می‌کند شرح می‌دهد. این یک ستون نظری است، نه یافتهٔ رسمی، اما به همان سازوکار کنترل اشاره می‌کند: قرارداد مکتوب و واسطه‌ای دارای مجوز که بتوان نامش را بررسی کرد.

ادعاهای اقامتی که مشاور املاک در عمان مطرح می‌کند

اقامت موضوعی است که اظهارات مشاوران بیش از همه نیاز به بررسی دارد. خرید ملک به‌تنهایی اقامت نمی‌دهد. اقامت طلایی (Golden Residency) یک ملک واحد در یک مجتمع گردشگری یکپارچه به ارزش دست‌کم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰) می‌خواهد و پلیس سلطنتی عمان دربارهٔ هر درخواست تصمیم می‌گیرد. ویزای مالک (Owner Visa) بر پایهٔ تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان حداقل ارزش ملک ندارد، به کفیل نیاز ندارد و به مالکیت گره خورده است؛ بنابراین اگر ملک منتقل شود پایان می‌یابد. راهنمای ما دربارهٔ اقامت طلایی و ویزای مالک تفاوت این دو را توضیح داده است.

اعمال این آستانه بر فهرست‌های بالا نشان می‌دهد یک اظهار چگونه با اعداد آزمایش می‌شود. قیمت ورودی Jood یعنی OMR ۷۸٬۴۳۷ برابر ۳۹٪ از OMR ۲۰۰٬۰۰۰ است (۷۸٬۴۳۷ / ۲۰۰٬۰۰۰ = ۰٫۳۹۲) و OMR ۶۳٬۷۵۰ برای Yamal حدود ۳۲٪ از آن است. مجموعهٔ Amour Sans Détour در AIDA از OMR ۱۲۶٬۸۰۰ تا OMR ۱۵۲٬۹۶۰ قیمت‌گذاری شده که زیر آستانه است، در حالی که بر پایهٔ صفحهٔ فهرست ما هر ویلای مستقل در آن صفحه، از Fairway Villas به بالا، برابر یا بالاتر از آن است. در Luma Residence آپارتمان زیر OMR ۲۰۰٬۰۰۰ است و ویلا از $۶۵۰٬۲۰۰ (OMR ۲۵۰٬۰۰۰) بالاتر از آن. ادعای اینکه خرید اقامت می‌دهد، تا وقتی مسیر، وضعیت ITC بودن ملک، قاعدهٔ ملک واحد و مبلغ را نام نبرد، ناقص است.

مجازات‌ها، شکایت‌ها و اختلافات

مقررات مجازات به خریداران راهی می‌دهد تا ببینند کدام رفتار جرم است. بر اساس خلاصه‌ای از قانون رونوشت‌شده، اشتغال به کارگزاری یا ارزیابی بدون مجوز طبق ماده ۶۴ مجازاتی از ۱۰ روز تا شش ماه زندان، جریمهٔ OMR ۱٬۰۰۰ تا ۱۰٬۰۰۰ ($۲٬۶۰۱ تا $۲۶٬۰۰۸) یا یکی از این دو دارد. بر پایهٔ ماده ۶۳، توسعه، تبلیغ یا بازاریابی بدون مجوز لازم، یا برداشت از وجوه حساب امانی برخلاف قانون، به گفتهٔ Muscat Daily و رونوشت، مجازاتی از یک تا سه سال زندان و جریمهٔ OMR ۱۰٬۰۰۰ تا ۱۰۰٬۰۰۰ دارد. ماده ۶۵ به وزیر اجازه می‌دهد ضمانت‌اجراهای اداری، از جمله تعلیق، سلب یا لغو مجوزها، یا جریمه‌ای تا OMR ۱۰٬۰۰۰ اعمال کند که در تخلف‌های تکراری دو برابر می‌شود.

دربارهٔ اختلافات، Atheer یادآور می‌شود که اگر پروژه‌ای متوقف شود، مشاور پروژه باید ظرف ۳۰ روز علل را به وزارت گزارش دهد و پس از آن وزارت وضعیت را بررسی می‌کند و یا راه‌حلی می‌یابد یا موضوع را به دادگاه صالح ارجاع می‌دهد. اختلاف مالکان بر سر شارژ خدمات مشترک پرداخت‌نشده مستقیماً به دادگاه صالح می‌رود. برای شکایت از یک کارگزار یا یک پروژه، نقطهٔ شروع اعلام‌شده وزارت از طریق mohup.gov.om و کانال‌های منتشرشدهٔ آن است. ادعای کارگزار برای کارمزد طبق ماده ۶۲ پس از پنج سال ساقط می‌شود و این دلیلی است که هر قرارداد و رسید را نگه دارید.

سوالات متداول

آیا مشاور املاک در عمان به مجوز نیاز دارد؟

بله، مشاور املاک در عمان به مجوز نیاز دارد. ماده ۵۷ فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵، آن‌گونه که در qanoon.om رونوشت شده، می‌گوید کارگزاری به مجوز وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری نیاز دارد و BSA هم همین تکلیف را گزارش می‌کند. این قانون در مارس ۲۰۲۶ اجرایی شد و قانون کارگزاری پیشین، یعنی فرمان سلطنتی ۷۸/۸۶، را لغو کرد.

چه نهادی بر مشاور املاک در عمان نظارت می‌کند؟

مشاور املاک در عمان تحت نظارت وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری است که مجوز صادر می‌کند و بر اساس ماده ۵۸ دفاتر ثبت کارگزاران و کارشناسان ارزیابی را نگه می‌دارد. در رژیم لغوشده، گزارش‌های سال‌های ۲۰۱۳ و ۲۰۱۷ صدور مجوز از طریق وزارت بازرگانی و صنعت و ثبت‌نام در وزارت مسکن را شرح می‌دادند.

کارمزد مشاور املاک در عمان چقدر است؟

برای مشاور املاک در عمان قانون هیچ درصدی تعیین نمی‌کند. ماده ۵۹ قرارداد مکتوب میان کارگزار و مشتری را الزامی می‌کند و تعیین کارمزد را به آیین‌نامهٔ اجرایی وامی‌گذارد. در قانون لغوشده، یادداشت ۲۰۱۳ پیش‌فرضی برابر ۳٪ از ارزش ملک در انتقال مالکیت و ۵٪ از ارزش اجاره در اجاره را ثبت کرده بود، آنجا که طرفین توافق نکرده بودند.

آیا می‌توان مجوز کارگزار یا سازنده را راستی‌آزمایی کرد؟

وزارت دفاتر ثبت مشاور املاک در عمان را نگه می‌دارد و از خریداران می‌خواهد پیش از پرداخت تأیید کنند که هم سازنده و هم پروژه ثبت‌شده و دارای مجوز هستند. Atheer یادآور می‌شود که دسترسی عمومی به دفاتر ثبت به آیین‌نامهٔ اجرایی بستگی دارد؛ پس استعلام کتبی از وزارت همراه با شمارهٔ مجوز، راه عملی است.

آیا برای مشاور املاک در عمان قانونی است که بدون مجوز پروژه تبلیغ کند؟

خیر. ماده ۶ آن‌گونه که رونوشت شده، برای تبلیغ یک پروژه مجوز اختصاصی وزارت را لازم می‌داند و ماده ۶۳ برای تخلف یک تا سه سال زندان و جریمهٔ OMR ۱۰٬۰۰۰ تا ۱۰۰٬۰۰۰ ($۲۶٬۰۰۸ تا $۲۶۰٬۰۸۰) یا یکی از این دو تعیین می‌کند.

در خرید پیش‌فروش پول باید به کجا واریز شود؟

به حساب امانی پروژه که در قرارداد نام برده شده است. مواد ۲۹ و ۳۰ حساب امانی پروژه نزد بانکی دارای مجوز را الزامی می‌کنند و Atheer درخواست پرداخت به حساب شخصی یک کارمند فروش را نشانهٔ هشدار می‌شمارد.

آیا خرید از طریق مشاور اقامت می‌دهد؟

خرید از طریق هر مشاور املاک در عمان به‌تنهایی اقامت نمی‌دهد. اقامت طلایی یک ملک واحد ITC به ارزش دست‌کم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰) می‌خواهد و پلیس سلطنتی عمان دربارهٔ آن تصمیم می‌گیرد. ویزای مالک بر پایهٔ تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ حداقل ارزش ندارد، به کفیل نیاز ندارد و با انتقال مالکیت پایان می‌یابد.

آیا یک نفر می‌تواند هم کارگزار باشد و هم کارشناس ارزیابی؟

خیر. ماده ۶۱ انجام هم‌زمان کارگزاری و ارزیابی را ممنوع می‌کند؛ پس کسی که ملکی را ارزیابی می‌کند نمی‌تواند هم‌زمان واسطهٔ فروش آن باشد.

برای کارگزار بدون مجوز چه پیش می‌آید؟

ماده ۶۴ مجازات ۱۰ روز تا شش ماه زندان، جریمهٔ OMR ۱٬۰۰۰ تا ۱۰٬۰۰۰ یا یکی از این دو را پیش‌بینی می‌کند. ماده ۶۵ برای فعالان دارای مجوز ضمانت‌اجراهای اداری، از جمله تعلیق یا لغو مجوز و جریمه تا OMR ۱۰٬۰۰۰، می‌افزاید.

آیا مقررات مشاور املاک در عمان نهایی است؟

قانون لازم‌الاجراست، اما وزیر تا حدود مارس ۲۰۲۷ فرصت دارد آیین‌نامهٔ اجرایی را صادر کند که دسته‌بندی مجوزها، محتوای قرارداد و روش‌های تعیین کارمزد را مشخص خواهد کرد. تا آن زمان مقررات و تصمیم‌های موجود تا جایی که با قانون ناسازگار نباشند ادامه می‌یابند.

آخرین بررسی: 16 اکتبر 2026. منابع: decree.om، فرمان سلطنتی 79/2025؛ رونوشت قانون در qanoon.om؛ BSA؛ Mondaq؛ Oman Observer، 25 ژوئیهٔ 2026؛ Times of Oman، 25 ژوئیهٔ 2026؛ Atheer؛ Muscat Daily دربارهٔ مأموریت Hamptons؛ Al Muhaidib Group؛ Trowers & Hamlins دربارهٔ قانون دفتر ثبت؛ Times of Oman دربارهٔ هزینه‌های 2022؛ Muscat Daily دربارهٔ هزینه‌های 2025؛ Curtis Oman Law Blog؛ Oman Observer، 2017؛ Oman Observer، 2018؛ Muscat Daily دربارهٔ کلاهبرداری‌ها؛ Oman Observer، 9 مه 2026؛ Times of Oman دربارهٔ آگهی‌های جعلی؛ یادداشت نظری Oman Observer؛ Oman Observer دربارهٔ آیین‌نامهٔ OPAZ؛ Times of Oman دربارهٔ مالکیت در ITC‌ها؛ Oman Observer دربارهٔ Jebel Sifah؛ وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری.