خرید زمین در قبرس شمالی: محدودیت‌ها، منطقه‌بندی و مراحل مجوز (۲۰۲۶)

خرید زمین در قبرس شمالی: محدودیت‌ها، منطقه‌بندی و مراحل مجوز (۲۰۲۶)

خارجی‌ای که بخواهد برای خرید زمین در قبرس شمالی اقدام کند، به مجوز خرید از شورای وزیران جمهوری ترک قبرس شمالی (TRNC) نیاز دارد و باید در چارچوب محدودیت‌های مساحتی بماند که بر پایهٔ وضعیت ۴ نوامبر ۲۰۲۶ در فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ تعیین شده‌اند (روزنامهٔ رسمی (Resmi Gazete) شمارهٔ ۱۴۷، ۷ اوت ۲۰۲۶). این فرمان زمینی را مجاز می‌داند که با پروانهٔ ساخت سازگار باشد، حداکثر ۱٬۳۳۸ متر مربع مساحت داشته باشد و فقط یک خانه روی آن ساخته شود؛ یا یک خانهٔ مستقل را روی زمینی با حداکثر ۳٬۳۰۰ متر مربع. زمین کشاورزی، زمین جنگلی، مناطق نظامی درجهٔ یک و زمین‌هایی که به‌صورت سند سهمی ثبت شده‌اند به روی خارجیان بسته است. این فرمان مصوبه‌ای از شورای وزیران است که مهلت ۹۰ روزهٔ آن حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ به پایان می‌رسد، مگر آنکه مجلس آن را تصویب کند؛ بنابراین هر رقمی که در ادامه آمده به برقرار ماندن یا تصویب فرمان وابسته است.

این راهنما توضیح می‌دهد که یک شخص حقیقی یا شرکت خارجی چگونه می‌تواند زمین در قبرس شمالی بخرد: کدام‌یک از چهار مسیر مالکیت در ماده ۸(۱) با یک قطعه زمین جور درمی‌آید، یک دونوم، یک اولک و یک فوت مربع چند متر مربع‌اند، منطقه‌بندی و پروانهٔ ساخت چه معنایی برای حق ساخت‌وساز دارند، جدول‌های رسمی چه هزینه‌ها و مالیات‌هایی را به خرید می‌بندند، آمار رسمی سال ۲۰۲۵ دربارهٔ اندازهٔ قطعه‌ها و هزینهٔ ساخت چه می‌گوید، و این محدودیت‌ها دربارهٔ طرح‌های موجود در صفحه‌های فهرست ملک ما چگونه به کار می‌روند. قیمت‌ها به پوند استرلینگ و همان‌گونه که صفحه‌های فهرست ما نشان می‌دهند آمده‌اند، و هر قاعده یا قیمتی که ممکن است تغییر کند تاریخ خود را همراه دارد. هدف این متن توضیح قواعد و رقم‌های منتشرشده است، نه توصیه دربارهٔ خرید یک قطعهٔ مشخص.

خرید زمین در قبرس شمالی: واقعیت‌های کلیدی در یک نگاه

کدام متن در ۴ نوامبر ۲۰۲۶ اعمال می‌شود: فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ و پرسش مهلت ۹۰ روزه

دو متن دربارهٔ شمار املاکی که یک خارجی می‌تواند داشته باشد دو پاسخ متفاوت می‌دهند، اما سقف‌های زمین در هر دو یکسان است. متن نخست قانون تلفیقی ۵۲/۲۰۰۸ در درگاه دفتر مرکزی قانون‌گذاری است، یعنی نسخهٔ اصلاح‌شده با قانون ۳۹/۲۰۲۴، که یک آپارتمان، یا زمینی تا ۱٬۳۳۸ m² همراه یک خانه، یا یک خانهٔ مستقل روی زمینی تا ۳٬۳۰۰ m² را مجاز می‌داند. متن دوم فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ است که می‌گوید تا زمانی که برقرار باشد، بندهای آن به‌جای بندهای متناظر ماده ۸ اعمال می‌شود. این فرمان در واقع فرمان‌قانون ۶۳/۲۰۲۶ (روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۸۷، ۱۱ مه ۲۰۲۶) را دوباره صادر کرده است. توضیح پیوست فرمان اوت می‌گوید اعتبار ۹۰ روزهٔ فرمان مه در ۱۰ اوت ۲۰۲۶ پایان یافت و مجلس، که در تعطیلات بود، نتوانست اصلاحیه‌های قانون ۵۲/۲۰۰۸ را که کمیتهٔ آن بررسی‌شان را آغاز کرده بود تصویب کند. همین توضیح دلیل دومی هم می‌آورد: خریداران مقیم خارج اغلب نمی‌توانستند مالیات‌ها و عوارض را در مهلت‌های قانونی بپردازند و دولت می‌خواست آنها را وصول کند.

تاریخ پایان فرمان اوت را می‌توان به دو شیوه شمرد. شمارش ساده ۹۰ روز از ۷ اوت ۲۰۲۶ به ۵ نوامبر ۲۰۲۶ می‌رسد. شمارش خود روزنامهٔ رسمی برای فرمان مه، که در ۱۱ مه منتشر شد و پایانش ۱۰ اوت اعلام شده، ۹۱ روز تقویمی است؛ اگر همین شمارش را به ۷ اوت بزنیم به ۶ نوامبر می‌رسیم. پس پایان فرمان در ۵ یا ۶ نوامبر ۲۰۲۶ قرار می‌گیرد و به همین دلیل این راهنما «حدود ۵ نوامبر» می‌نویسد. بر پایهٔ وضعیت ۴ نوامبر ۲۰۲۶، شماره‌های روزنامهٔ رسمی از ۲۰ اکتبر تا ۴ نوامبر (شمارهٔ ۲۰۷ تا ۲۱۱ و ۲۱۳ تا ۲۱۵) نه فرمان جایگزینی دارند و نه تصویبی از مجلس برای متن این فرمان. شمارهٔ ۲۱۴ مورخ ۳ نوامبر البته تصمیم شورای وزیران به شمارهٔ Ü(K-I)۲۷۳۲-۲۰۲۶ مورخ ۲ نوامبر ۲۰۲۶ را در خود دارد که به ۵۱۳ تبعهٔ خارجی مجوز خرید می‌دهد، به این شرط که ملک خریداری‌شده آزاد (serbest) باشد، و نشان می‌دهد سازوکار صدور مجوز چند روز پیش از تاریخ پایان فرمان همچنان کار می‌کرده است.

در اصل سه نتیجه ممکن است: مجلس محتوای فرمان را به‌صورت اصلاحیهٔ قانون ۵۲/۲۰۰۸ تصویب کند، شورا مانند ۷ اوت فرمان دیگری صادر کند، یا فرمان به پایان برسد و متن تلفیقی دوباره تنها متن معتبر باشد. برای کسی که قصد خرید زمین در قبرس شمالی را دارد، سقف زمین و سقف خانهٔ مستقل میان نتیجهٔ اول و سوم تغییر نمی‌کند، اما رقم‌های دیگر تغییر می‌کنند، چنان‌که جدول نشان می‌دهد.

متن تلفیقی در درگاه دفتر مرکزی قانون‌گذاری قرار دارد و نسخهٔ موجود در درگاه هنوز رقم‌های سخت‌گیرانه‌تر را نشان می‌دهد. راهنمای ما دربارهٔ اینکه آیا خارجیان می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند مقایسهٔ کامل آپارتمان‌ها و ویلاها را آورده است، و راهنمای مالیات‌ها و عوارض ملک بخش هزینه‌ها را فراتر از زمین پوشش می‌دهد.

قواعد خرید زمین در قبرس شمالی: چهار مسیر ماده ۸(۱)

ماده ۸(۱) پس از جایگزینی با فرمان، برای شخص حقیقی خارجی مسیرهای جایگزین می‌دهد، نه مسیرهایی که روی هم جمع شوند. مسیر A زمینی است که با پروانهٔ ساخت سازگار باشد (yapı iznine uygun)، حداکثر ۱٬۳۳۸ m² مساحت داشته باشد و تنها یک خانه بتوان روی آن ساخت. مسیر B آپارتمان است، حداکثر سه واحد. مسیر C خانهٔ مستقل روی زمینی با حداکثر ۳٬۳۰۰ m² است، بی‌آنکه خانه، آپارتمان یا واحد مسکونی دومی روی آن زمین مجاز باشد. مسیر Ç، که دربارهٔ پروژهٔ مسکونی انبوه یا «site» است، دو ویلای مستقل دوطبقه را در بر می‌گیرد. اتباع کشورهایی که TRNC را به رسمیت می‌شناسند و همین حق را برای شهروندان TRNC قائل‌اند می‌توانند شش آپارتمان یا سه ویلای دوطبقه بخرند. تنها مسیرهای A و C به زمین مربوط‌اند.

تفاوت A و C را به‌آسانی می‌توان نادیده گرفت. مسیر A زمین خالی را توصیف می‌کند که برای ساخت خریداری می‌شود و مساحت آن را به ۱٬۳۳۸ m² محدود می‌کند. مسیر C خانهٔ مستقلی را توصیف می‌کند که از پیش روی یک قطعه ساخته شده و مساحت قطعه را به ۳٬۳۰۰ m² محدود می‌کند. عبارت‌بندی C از این سخن می‌گوید که ملک خانهٔ مستقل است، پس یک قطعهٔ خالی بزرگ‌تر از ۱٬۳۳۸ m² را C پوشش نمی‌دهد. جدول زیر هر دو مسیر را روی اندازه‌هایی از قطعه که در آگهی‌ها دیده می‌شوند اعمال می‌کند.

چند قاعدهٔ دیگر نیز شیوهٔ ساختاردهی به خرید یک قطعه را شکل می‌دهند. خارجیان اصلاً نمی‌توانند سهم‌های دارای سند سهمی را در زمین بخرند؛ برای آپارتمان یا خانهٔ مستقل، سند سهمی را حداکثر سه شخص حقیقی خارجی می‌توانند به‌صورت مشترک بخرند. فرمان همچنین این قاعده را نگه داشته که خارجیانی که خویشاوند درجهٔ یک یا هم‌تابعیت‌اند، روی هم نمی‌توانند بیش از نیمی از واحدهای یک قطعه را بخرند، و فروش به خارجیان را در یک پروژهٔ مسکونی واقع در مناطق باز به توسعه (imara açık alan) به ۸۰٪ محدود می‌کند. همین عبارت آخر تنها جایی است که وضعیت منطقه‌بندی زمین مستقیماً وارد قواعد خرید خارجی می‌شود. پیش از تسلیم درخواست مجوز، برای واحدی که در یک مجتمع آپارتمانی قرار دارد باید طبق قانون ۳۵/۲۰۱۰ سند مالکیت مشاع یا حق ارتفاق مشاع وجود داشته باشد؛ و تا دو سال از تاریخ لازم‌الاجرا شدن فرمان، در مواردی که نتوان سند مالکیت مشاع را صادر کرد، می‌توان درخواست را به‌جای آن به پروانهٔ ساخت یا تأییدیهٔ طرح (Planning Approval) اداره شهرسازی تکیه داد.

قواعد شرکتی فرمان نیز به زمین مربوط می‌شود. شرکتی که در TRNC ثبت شده و هر میزان، هرچند اندک، سهامدار خارجی دارد، شخص خارجی شمرده می‌شود. چنین شرکتی می‌تواند تا ۸۰٬۲۸۰ m² زمین برای سرمایه‌گذاری بخرد، مشروط به معیارهای سرمایه‌گذاری، و قاعدهٔ سپردهٔ EUR ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰ اعمال می‌شود، مگر آنکه روی زمین ساختمانی با تأییدیهٔ نهایی وجود داشته باشد که معیارها را برآورده کند. ساخت و فروش مسکن سرمایه‌گذاری شمرده نمی‌شود، هرچند اتباع کشورهای شناسنده می‌توانند با یک پیمانکار محلی دارای پروانه شراکت ساخت و فروش تشکیل دهند، با سهم خارجی حداکثر ۴۹٪، و این شراکت پس از آن می‌تواند برای خرید زمین درخواست مجوز بدهد. دستهٔ سرمایه‌گذار واسطهٔ دارای پروانه، که به دارندهٔ پروانه اجازه می‌دهد سالانه تا ده خانه را بدون تملک سند بازاریابی کند، زمین و قطعه را طبق تعریف خود کنار می‌گذارد. مقایسهٔ ملک در قبرس شمالی و جنوبی ما نشان می‌دهد این محدودیت‌ها با قواعد جمهوری قبرس چه تفاوتی دارند.

دونوم، اولک و فوت مربع: خواندن اندازهٔ زمین در آگهی‌های قبرس شمالی

زمین در شمال جزیره با سه نظام اندازه‌گیری بیان می‌شود. آمار خود اداره ثبت املاک به فوت مربع است، آیین‌نامهٔ مالیاتی برای قطعه‌های ساختمانی فوت مربع و برای زمین تفکیک‌نشده و زمین کشاورزی دونوم را به کار می‌برد، و آگهی‌ها دونوم، اولک و متر مربع را با هم می‌آمیزند. جدول‌های واحدهای قبرس یک دونوم را ۱۴٬۴۰۰ فوت مربع تعریف می‌کنند که به چهار اولک (evlek) هر کدام ۳٬۶۰۰ فوت مربع تقسیم می‌شود، و دونوم را معادل ۱٬۳۳۷٫۸۰ متر مربع می‌گیرند (واحدهای اندازه‌گیری قبرس). بنابراین سقف قانونی ۱٬۳۳۸ m² همان یک دونوم است که به نزدیک‌ترین متر مربع کامل بالا گرد شده؛ این تبدیل در اینجا با محاسبه به دست آمده و در متن قانون نیامده است. به بیان ساده، رقم یک آگهی را نباید پیش از تبدیل واحد با سقف قانونی مقایسه کرد.

محاسبه نشان می‌دهد یک آگهی را چگونه باید سنجید. اگر قطعه‌ای ۳ دونوم معرفی شده باشد، آن را در ۱٬۳۳۷٫۸۰ ضرب کنید تا ۴٬۰۱۳ m² به دست آید، که برای یک فرد خارجی از هر دو سقف بالاتر است. اگر قطعه‌ای ۱۵٬۰۰۰ فوت مربع معرفی شده باشد، آن را بر ۱۰٫۷۶۳۹ تقسیم کنید تا ۱٬۳۹۴ m² به دست آید، که برای زمین خالی ۵۶ m² از سقف ۱٬۳۳۸ m² بیشتر است. اگر مساحت اعلام‌شده و واحد اعلام‌شده با ضریبی نزدیک به ۱٬۳۳۸ با هم نخوانند، واحد اشتباه نوشته شده است، و مساحت درج‌شده در سند مالکیت رقمی است که باید به آن تکیه کرد. سقف شرکتی ۸۰٬۲۸۰ m² برابر ۶۰ × ۱٬۳۳۸ است، یعنی ۶۰ دونوم با واحدهای خود رقم قانونی.

دو کاربرد رسمی دونوم نشان می‌دهد این واحد در عمل چگونه ظاهر می‌شود. جدول عوارض اداره ثبت املاک به شهروندان TRNC یک بار نرخ کاهش‌یافته می‌دهد برای خانه‌ای تا ۲۰۰ m² به‌علاوهٔ یک قطعه که «یک دونوم زمین مزروعی» توصیف شده، یا محل کاری تا ۱۰۰ m²؛ خارجیان در این بند نیستند. قانون مالیات بر درآمد نیز معافیتی یک‌باره دارد برای کسی که یک خانه را همراه حداکثر یک دونوم زمین می‌فروشد، که آن هم برای خارجیان در دسترس نیست.

زمینی که خارجی نمی‌تواند بخرد: زمین کشاورزی، جنگل، مناطق نظامی و سقف‌های ۷٪ و ۳٪

ماده ۴(۱) قانون ۵۲/۲۰۰۸ مقرر می‌کند که هیچ زمین کشاورزی و هیچ زمین جنگلی را نمی‌توان به اشخاص حقیقی یا حقوقی خارجی فروخت. فرمان ماده ۴ را جایگزین نکرده، پس این ممنوعیت طبق هر دو متن اعمال می‌شود. فروش زمین کشاورزی یا جنگلی به خارجی طبق ماده ۱۶ جرم است و در صورت محکومیت تا ۵۰۰ برابر حداقل دستمزد ناخالص ماهانه جریمه دارد که با دستمزد ژوئیهٔ ۲۰۲۶ به مبلغ TL ۷۰٬۸۹۳ برابر است با TL ۳۵٬۴۴۶٬۵۰۰ (۵۰۰ × ۷۰٬۸۹۳). همین حداکثر دربارهٔ فروشنده‌ای هم اعمال می‌شود که بیش از حدود خرید مجاز می‌فروشد، سند سهمی زمین را می‌فروشد یا واحدی را بدون سند مالکیت مشاع می‌فروشد. بنابراین قطعه‌ای که در یک روستا «زمین» فروخته می‌شود ممکن است قطعهٔ کشاورزی باشد، و این موضوع را درخواست مجوز می‌سنجد، نه آگهی.

آیین‌نامهٔ محدودیت‌های ۲۰۱۲ که طبق ماده ۴(۱) قانون وضع شده می‌گوید خارجیان نمی‌توانند در مناطق ممنوعهٔ نظامی درجهٔ یک یا در مناطق امنیتی نظامی ملک تملک کنند، و هر ثبتی که برخلاف آیین‌نامه انجام شود از لحظهٔ ثبت باطل است. طبق ماده ۸، وزارت کشور با مراجع دیگر هماهنگ می‌کند که آیا ملکی به دلایل نظامی نامطلوب است یا نه، و طبق ماده ۴(۴) شورای وزیران می‌تواند پس از یک بررسی امنیتی منفیِ بعدی خریدهای شخص معینی را محدود کند که در آن صورت هر ثبتی که برخلاف این تصمیم انجام شده باطل است. بند اجازه‌دهندهٔ ماده ۴(۲) تملک از راه ارث را از مناطقی که شورا می‌تواند ببندد مستثنا می‌کند، نکته‌ای که راهنمای ارث ما به آن می‌پردازد. به این ترتیب، بررسی نظامی بخشی از روند مجوز است و خریدار نمی‌تواند آن را پیشاپیش و به‌تنهایی تأیید کند.

سقف‌های مساحت محدودیت سوم‌اند. ماده ۴(۳) می‌گوید بیش از ۷٪ از مساحت هر ناحیه و، در هر حال، بیش از ۳٪ از مساحت کشور را نمی‌توان به خارجیان فروخت، و ثبتی که برخلاف آن انجام شود باطل است. «ناحیه» همان معنایی را دارد که در قانون اداره محلی و تقسیمات آمده است. این سقف‌ها مجموع کل املاک خارجیان‌اند، پس یک خریدار منفرد نمی‌تواند از روی آنها حساب کند چقدر جا مانده است، و جست‌وجوی اداره ثبت املاک که وکیل انجام می‌دهد مجموع جاری را نشان نمی‌دهد. این سقف‌ها بیشتر به قطعه‌های بزرگی مربوط‌اند که شرکت‌ها می‌خرند، مانند سقف سرمایه‌گذاری ۸۰٬۲۸۰ m² بالا، تا به یک قطعهٔ ویلایی منفرد، و برای خریدار منفرد بیشتر پس‌زمینه‌ای حقوقی‌اند تا عددی که بتواند با آن برنامه‌ریزی کند.

منطقه‌بندی، پروانهٔ ساخت و معنای «زمینی سازگار با پروانهٔ ساخت»

مسیر A بر یک عبارت استوار است: زمین باید با پروانهٔ ساخت سازگار باشد. فرمان فهرست بازبینی‌ای نمی‌دهد و معنای عملی از شیوهٔ صدور پروانه‌ها برمی‌آید. پروانه‌های ساختمانی (inşaat ruhsatı) در شهرها را شهرداری‌ها صادر می‌کنند؛ قانون ۱۵/۲۰۲۲ دربارهٔ ادغام شهرداری‌ها در ماده موقت ۸ خود می‌گوید شهرداری‌های ادغام‌شده برای آبادی‌های متصل به خود نیز پروانه صادر می‌کنند (قانون ۱۵/۲۰۲۲). در بولتن ساخت‌وساز مؤسسهٔ آمار، ساخت‌وساز روستایی یعنی ساختی در روستاها که دفترهای ناحیه تأییدش می‌کنند، و ساخت‌وساز شهری یعنی ساخت در محدودهٔ شهرداری‌ها. فرمان به‌طور جداگانه از تأییدیهٔ طرح (Planlama Onayı) نام می‌برد که مدیریت اداره شهرسازی (Şehir Planlama Dairesi Müdürlüğü) صادر می‌کند، پس وضعیت طرح یک قطعه حتی آنجا که شهرداری پروانه را امضا می‌کند موضوعی مربوط به اداره شهرسازی است.

منطقه‌بندی در این زمینه یعنی تصمیم طرح‌ریزی که می‌گوید روی یک قطعه چه چیزی و تا چه اندازه می‌توان ساخت. ضریب ساخت روش معمول بیان این مقدار است: مساحت زیربنای مجاز تقسیم بر مساحت قطعه، به‌طوری که ضریب ۰٫۵ روی قطعه‌ای ۱٬۰۰۰ m² اجازهٔ ۵۰۰ m² زیربنا را می‌دهد. رقم هر قطعه از طرح یا تصمیم طرح‌ریزی همان قطعه به دست می‌آید، و خریدار پیش از رزرو آن را کتبی می‌خواهد. رقم‌های حریم ساحلی که در اینترنت دست‌به‌دست می‌شوند، مانند ۵۰ m یا ۱۰۰ m در قانون ساحل ترکیه و ۹۱٫۴۴ m در جمهوری قبرس، قواعد همان کشورها هستند و قواعد TRNC نیستند؛ اداره شهرسازی جایی است که باید طرح، مقررات و منطقه‌بندی قابل‌اعمال بر یک قطعهٔ معین را از آن پرسید.

مناطق حفاظت‌شده لایهٔ دیگری از مجوز می‌افزایند. طبق قانون محیط‌زیست ۱۸/۲۰۱۲، ماده ۴۳، قواعد طرح مدیریت یک منطقهٔ ویژهٔ حفاظت از محیط‌زیست که اعلام شده باید در همهٔ تأییدیه‌های پروژه و پروانه‌های ساخت نوشته شود، و پروژه‌های مهم به ارزیابی اثر بوم‌شناختی با نظر مثبت اداره حفاظت از محیط‌زیست نیاز دارند. طرح مدیریت ۲۰۱۰ که اداره منتشر کرده، منطقهٔ ویژهٔ حفاظت کارپاز را ۹٬۶۴۵ هکتار خشکی و ۹٬۴۸۵ هکتار دریا توصیف می‌کند (طرح مدیریت کارپاز)، و پهنه‌های کارپاز در آن طرح توصیه‌هایی از سال ۲۰۱۰‌اند، نه قانون. برای قطعه‌ای در انتهای شبه‌جزیره، اداره و شهرداری منبع پاسخ این پرسش‌اند که آیا و چه چیزی می‌توان ساخت. راهنمای شهر‌به‌شهر ما و صفحه‌های شهر برای اسنتپه و تاتلیسو فهرست می‌کنند که هر منطقه زیر پوشش کدام شهرداری است.

پایان کار سندی جداگانه است. بولتن مؤسسهٔ آمار می‌گوید جدول‌های ساخت‌وساز آن فقط از ساختمان‌هایی تنظیم شده که گواهی تأیید نهایی (nihai tasvip şahadetname) گرفته‌اند، پس این گواهی مدرک تکمیل و تأیید ساختمان است. خریدار قطعه‌ای که می‌خواهد خود بسازد با همین توالی روبه‌رو می‌شود: پروانه پیش از کار، نظارت در حین کار، و گواهی تأیید نهایی پس از آن، که مدرک تکمیل و تأیید خانه است.

دستهٔ سند و ادعاهای پیش از ۱۹۷۴ روی یک قطعه

مجوز به این پرسش پاسخ می‌دهد که آیا دولت با تملک خارجی موافق است. مجوز تعیین نمی‌کند که پیش از ۱۹۷۴ مالک زمین که بوده است. ماده ۱۵۹(۱)(b) قانون اساسی TRNC ملک غیرمنقولی را که در ۱۳ فوریهٔ ۱۹۷۵ رهاشده یافت شد یا بعدتر طبق قانون رهاشده یا بی‌صاحب طبقه‌بندی شود، صرف‌نظر از آنچه اداره ثبت املاک نشان می‌دهد، به دولت می‌سپارد، و ماده ۱۵۹(۴) به کسانی که در آن ملک ادعای حق دارند اجازه می‌دهد حق خود را طبق روندی که قانون تعیین می‌کند ثابت کنند (قانون اساسی TRNC). در عرف بازار زمین به سند ترکی (koçan)، سند معاوضه‌ای یا معادل، یا واگذاری (tahsis) توصیف می‌شود، و جدول عوارض اداره ثبت املاک مورخ ۷ اکتبر ۲۰۲۶ تأیید می‌کند که سندهای ملک معادل (Kesin Tasarruf Belgesi) و امتیازهای دارای اسناد ارزشی در کنار سندهای عادی وجود دارند. راهنمای سند مالکیت ما دسته‌ها و روش جست‌وجو را توضیح می‌دهد.

کمیسیون اموال غیرمنقول (IPC) که طبق قانون ۶۷/۲۰۰۵ تأسیس شده، طبق قانون تلفیقی تا ۲۱ دسامبر ۲۰۲۷ ادعای مالکان پیش از ۱۹۷۴ را می‌پذیرد (قانون ۶۷/۲۰۰۵). وب‌سایت آن در ۲ اکتبر ۲۰۲۶ شمار ۸٬۸۰۷ درخواست ثبت‌شده، ۳٬۷۵۷ پرونده خاتمه‌یافته و GBP ۷۶۸٬۵۹۴٬۰۲۳ غرامت پرداخت‌شده را نشان می‌داد (آمار IPC). دادگاه اروپایی حقوق بشر در تصمیم دموپولوس مورخ ۱ مارس ۲۰۱۰ کمیسیون IPC را راه جبران مؤثری دانست که باید نخست به آن مراجعه کرد، و دادگاه دادگستری اتحادیهٔ اروپا در پرونده Apostolides v Orams (۲۸ آوریل ۲۰۰۹) حکم کرد که حکم دادگاهی در منطقهٔ تحت کنترل دولت که خریداران را به تخلیهٔ زمین در شمال ملزم می‌کند باید در دیگر کشورهای عضو شناسایی شود. راهنمای خرید ملک دولت بریتانیا هشدار می‌دهد که مالکیت بسیاری از املاک در شمال محل مناقشه است، زمین معاوضه‌ای یا هدیه‌ای خطر بازگرداندن به مالک پیشین دارد، و ممکن است حتی برای زمین دارای سند ترکی پیش از ۱۹۷۴ هم به خریدار خارجی بدون ذکر دلیل اجازه داده نشود. راهنمای خطرها و بررسی‌ها ما این نکته‌ها را کامل پوشش می‌دهد. بررسی‌های زیر به‌طور ویژه دربارهٔ یک قطعه‌اند.

اعلامیهٔ اداره ثبت املاک مورخ ۱۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۵ منبع قاعدهٔ ناحیه در ردیف نخست است. جدول عوارض اداره ثبت املاک برای رویه‌های ویژهٔ زمین نیز هزینه‌هایی فهرست می‌کند: TL ۱۴۹ برای هر عریضه بابت تحقیق محلی و TL ۳۳ برای هر قطعه در عریضه، TL ۳۲۷ برای تصمیم‌گیری دربارهٔ اختلاف مرزی به‌ازای هر قطعه، TL ۱۱۲ برای هر نشانهٔ مرزی که پیاده می‌شود، TL ۵۵۳ برای هر قطعه‌ای که هنگام تفکیک زمین ایجاد می‌شود، و TL ۴۱۳ برای هر ملکی که طبق رویه‌های کاداستر برداشت و طرح‌ریزی می‌شود. اگر مدیر موافقت کند تحقیق محلی زودتر انجام شود، سه برابر این هزینه‌ها اضافه باید پرداخت.

مراحل خرید زمین در قبرس شمالی: روند اخذ مجوز گام‌به‌گام

روند برای زمین و برای خانه یکسان است، با این تفاوت که فرم عریضهٔ زمین جای فرم آپارتمان یا خانه را می‌گیرد. قرارداد فروش طبق قانون مالیات تمبر در اداره مالیات تمبر می‌خورد. طبق فرمان، خریدار خارجی باید قرارداد تمبرخورده را ظرف یک ماه، پس از آنکه خریدار و فروشنده مالیات‌ها و عوارض فروش را پرداخته‌اند، در اداره ثبت املاک ناحیه ثبت کند، چه حضوری، چه از راه وکیل یا با وکالت‌نامه، و در همان یک ماه باید برای مجوز به وزارت کشور درخواست دهد. اگر این کار انجام نشود، قرارداد خودبه‌خود باطل می‌شود. واحد اموال غیرمنقول وزارت کشور این مدارک را فهرست می‌کند: عریضه (پیوست ۱ برای آپارتمان، پیوست ۲ برای خانه و پیوست ۳ برای زمین)، فرم‌های اطلاعات (پیوست‌های ۴ و ۵)، نسخهٔ پاسپورت یا کارت شناسایی، نسخهٔ سند، نقشهٔ موقعیت با مساحت مشخص‌شده، گواهی سوء‌پیشینهٔ اصلی از کشور متقاضی، قرارداد فروش، و تمبر TL ۴۵ در جایی که وکالت‌نامه به کار می‌رود (فهرست مدارک وزارت کشور).

هزینهٔ درخواست نصف حداقل دستمزد ناخالص ماهانهٔ جاری است و نیمی از آن به حساب غرامت کمیسیون اموال غیرمنقول می‌رود و بقیه به اداره ثبت املاک. با دستمزد TL ۷۰٬۸۹۳ معتبر از ۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ (اعلامیهٔ اداره مالیات) این هزینه TL ۳۵٬۴۴۶٫۵۰ است (۷۰٬۸۹۳ ÷ ۲)؛ یعنی هزینهٔ درخواست را پیش از تسلیم آن با یک تقسیم ساده بر دو می‌توان محاسبه کرد. درخواست‌ها حضوری، با وکالت‌نامه یا از راه وکیل پذیرفته می‌شوند و وزارت درگاه برخط هم دارد. عبارت‌بندی تصمیم‌های شورا هر مجوز را به آزاد بودن ملک مشروط می‌کند، پس جست‌وجوی اداره ثبت املاک نباید هیچ محدودیت ثبت‌شده‌ای را نشان دهد که جلوی انتقال را بگیرد. راهنمای گام‌به‌گام خرید ما و راهنمای خرید پیش‌فروش (آف‌پلن) همین توالی را برای خانه‌ها دنبال می‌کنند، و راهنمای وکیل ملک می‌گوید چه کسی می‌تواند از طرف خریدار اقدام کند.

قواعد گذار فرمان برای هر کسی که قرارداد قدیمی زمین پیدا کند اهمیت دارد. قراردادهایی که پیش از اصلاحیهٔ ۲۰۲۴ بسته شده بودند باید ظرف شش ماه از فرمان ثبت می‌شدند و درخواست مجوز تسلیم می‌شد، و قراردادی که از حق تملک قانونی فراتر می‌رود را می‌توان با پرداخت ۱٪ قیمت در همان مدت یا ۳٪ پس از آن اعلام کرد. گواهی استفادهٔ ۱۰ ساله که فرمان به‌عنوان راه جایگزین برای خانه‌ها پیش می‌نهد شامل فروش زمین نمی‌شود: متن فروش زمین را از مسیر گواهی استفاده کنار می‌گذارد، پس برای قرارداد زمینِ بیش از سقف راه‌حل هم‌ارزی وجود ندارد.

هزینه‌ها و مالیات‌ها هنگام خرید زمین در قبرس شمالی: محاسبهٔ عددی

هزینه‌های قانونی یک خرید از سه متن می‌آیند. جدول عوارض اداره ثبت املاک مورخ ۷ اکتبر ۲۰۲۶ (روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۹۷) عوارض فروش به خارجیان را در مجموع برای ملک اول ۴٪ تعیین می‌کند (۳٪ انتقال، ۰٫۵٪ کمیسیون اموال غیرمنقول و ۰٫۵٪ واحد تملک مسکن)، برای ملک دوم ۵٫۵٪ (۴٪ + ۱٪ + ۰٫۵٪) و برای ملک سوم ۶٪ (۵٪ + ۱٪). برای اتباع کشورهایی که TRNC را به رسمیت می‌شناسند، دو ملک نخست ۴٪ می‌پردازند، ملک سوم و چهارم ۵٫۵٪ و ملک پنجم و ششم ۶٪. جدول از زمان انتشار تا ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۷ با خود آن روز معتبر است، یعنی ۶۲ روز پس از ۴ نوامبر ۲۰۲۶. یادداشت‌های جدول می‌گویند عوارض ثبت در فروش‌های اجباری بر پایهٔ قیمت فروش و در معاملات دیگر بر پایهٔ ارزش برآوردی (rayiç kıymet) محاسبه می‌شود، مدیر ارزش را برآورد می‌کند و به کسی که ملک را دریافت می‌کند اطلاع می‌دهد، و این شخص می‌تواند طبق قانون ملک غیرمنقول (واگذاری، ثبت و ارزش‌گذاری) اعتراض کند. قانون مالیات تمبر قراردادی را که مبلغی در آن آمده تا TL ۸۹٬۰۰۰٬۰۰۰ با نرخ ۰٫۵٪ و بالاتر از آن با نرخ ۰٫۱٪ مشمول مالیات می‌کند.

رقم‌های پوند استرلینگ از نرخ فروش ارز بانک مرکزی جمهوری ترکیه برای ۴ نوامبر ۲۰۲۶ یعنی TL ۶۷٫۵۴۵۴ به‌ازای هر پوند استفاده می‌کنند (بولتن ۲۰۲۶/۲۰۷)؛ بانک‌های TRNC و نرخ رسمی مالیات تمبر متفاوت خواهند بود. در ملک اول، تمبر، عوارض ثبت املاک و هزینهٔ مجوز روی هم ۵۰۰ + ۴٬۰۰۰ + ۵۲۵ = حدود GBP ۵٬۰۲۵ به‌ازای هر GBP ۱۰۰٬۰۰۰ قیمت می‌شود، یعنی ۵٫۰٪، و در ملک دوم ۵۰۰ + ۵٬۵۰۰ + ۵۲۵ = حدود GBP ۶٬۵۲۵. هزینه‌های حقوقی، محضری و اتصال خدمات جداگانه‌اند و در این رقم‌ها نیامده‌اند. رقم ۲٫۸٪ از قانون مالیات بر درآمد (تلفیقی ۲۵ مه ۲۰۲۶) استخراج شده است: شورای وزیران می‌تواند معافیت ۳۰٪ را هر ژانویه تا ۶۰٪ بالا ببرد، کسی که در یک سال تقویمی بیش از سه ملک یا در سه سال بیش از پنج ملک بفروشد تاجر ملک شمرده می‌شود، و معافیت یک‌باره برای خانه‌ای با یک دونوم زمین به روی خارجیان باز نیست. راهنمای فروش ملک ما سمت فروشنده را پوشش می‌دهد.

مالکیت مالیات سالانهٔ ملک غیرمنقول هم به همراه دارد. آیین‌نامهٔ ۲۰۲۵ که از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۵ اجرا می‌شود، قطعه‌های ساختمانی (arsa) را بر پایهٔ TL ۰٫۷۲ به‌ازای هر ۱۰ فوت مربع مشمول مالیات می‌کند، زمین کشاورزی تفکیک‌شده را به‌ازای هر دونوم با TL ۲٫۷۰ برای زمین دیم، TL ۴۶٫۲۵ برای زمین آبی و TL ۰٫۹۰ برای زمین غیرقابل کشت، و زمین تفکیک‌نشده را با TL ۱۰۷ به‌ازای هر دونوم، با اضافه‌نرخ‌های ۱۰٪ تا ۶۰٪ بر حسب دسته برای قطعه‌ها. قطعه‌ای ۱٬۳۳۸ m² با ۱۴٬۴۰۲ فوت مربع مبنایی برابر ۱۴٬۴۰۲ ÷ ۱۰ × ۰٫۷۲ = TL ۱٬۰۳۶٫۹۴ دارد (حدود GBP ۱۵٫۳۵)، یا TL ۱٬۶۵۹٫۱۱ با اضافه‌نرخ ۶۰٪ دستهٔ اول. قطعه‌ای ۳٬۳۰۰ m² با ۳۵٬۵۲۱ فوت مربع TL ۲٬۵۵۷٫۵۱ دارد (حدود GBP ۳۷٫۸۶)، یا TL ۴٬۰۹۲٫۰۲ با اضافه‌نرخ. دسته به خود ملک بستگی دارد و آیین‌نامهٔ ۲۰۲۵ تازه‌ترین جدول موجود در سایت اداره مالیات است.

ساخت روی قطعه: هزینه‌های واحد رسمی، اتصال خدمات و نظارت

مسیر A برای آن وجود دارد که یک خریدار خارجی بتواند یک خانه بسازد. تنها سری رسمی هزینهٔ ساخت، هزینهٔ واحد ساخت مؤسسهٔ آمار به لیر برای هر متر مربع زیربناست که از اداره برنامه‌ریزی و ساخت وزارت کارهای عمومی و حمل‌ونقل و اتاق معماران و مهندسان گرفته می‌شود. بولتن آمار ساخت‌وساز و قطعه‌ها در سال ۲۰۲۵ هزینه را زیربنا ضرب در قیمت واحد و بدون ارزش قطعه تعریف می‌کند، و آنجا که پیمانکاری سازه را ساخته، قیمت مناقصه را به کار می‌برد.

هزینهٔ واحد به زیربنا اعمال می‌شود، پس محاسبه ساده است. خانه‌ای ۲۴۰ m²، یعنی مساحت بسته‌ای که روی نقشهٔ Edremit Villas در صفحهٔ فهرست ما چاپ شده، می‌شود ۲۴۰ × ۳۴٬۹۱۷ = TL ۸٬۳۸۰٬۰۸۰، یا حدود GBP ۱۲۴٬۰۶۶. خانه‌ای ۲۶۴ m²، مساحت بستهٔ نقشهٔ Moonlight Villas، می‌شود ۲۶۴ × ۳۴٬۹۱۷ = TL ۹٬۲۱۸٬۰۸۸، یا حدود GBP ۱۳۶٬۴۷۲. یک آپارتمان ۱۰۰ m² می‌شود ۱۰۰ × ۴۳٬۴۰۸ = TL ۴٬۳۴۰٬۸۰۰، یا حدود GBP ۶۴٬۲۶۵. اینها ارزش‌گذاری‌های اداری ساختمان‌های تکمیل‌شده‌ای هستند که تأیید نهایی گرفته‌اند، نه پیشنهاد قیمت پیمانکار: زمین، حاشیهٔ سود سازنده، استخر، محوطه‌سازی و مبلمان را شامل نمی‌شوند، و سری خانه در ۲۰۲۵ به‌اندازهٔ ۲۷٫۲٪ بالا رفت (شاخص زنجیره‌ای ۱۲۷)، در حالی که تورم قیمت مصرف‌کننده در ۱۲ ماه منتهی به سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۳۵٫۰۲٪ بود (مؤسسهٔ آمار).

اتصال خدمات پس از عوارض می‌آید. طبق فرمان، تا زمانی که همهٔ مالیات‌ها و عوارض انتقال پرداخت نشده باشد، مقام‌های محلی نباید اتصال دائم یا موقت آب بدهند و سازمان برق ترک‌های قبرس نباید اتصال موقت یا دائم برق بدهد، هرچند برق کارگاه و آب موقت هنگام ساخت معاف‌اند. توالی برای یک قطعه بنابراین سند، عوارض، و سپس اتصال خدمات خانه است، و راهنمای برق و آب ما قبض‌ها و تأمین را پس از ساخته شدن خانه پوشش می‌دهد.

دو اظهار از اتاق مهندسان و معماران ترک‌های قبرس (KTMMOB) چارچوب نظارت را ترسیم می‌کند. در فوریهٔ ۲۰۲۳ رئیس وقت آن گفت همهٔ سازه‌ها به محاسبات استاتیکی طبق آیین‌نامهٔ زلزله نیاز دارند، تأیید پروژه رعایت لرزه‌ای را بررسی می‌کند، و شهرداری‌ها پس از اصلاح قانون شهرداری‌ها موظف‌اند نظارت را به نویسندگان پروژه بسپارند (Yenidüzen). در نوامبر ۲۰۲۵ رئیس آن گفت آیین‌نامهٔ ساختمان‌ها در مناطق زلزله در ۲۰۱۵ با نقشهٔ خطر متناظر منتشر شد و باید به‌طور دوره‌ای بازبینی شود (Kıbrıs Gazetesi). خریداری که خود می‌سازد و معمار و مهندس می‌گیرد و پروژهٔ تأییدشده و شمارهٔ پروانه را می‌خواهد، همان روندی را دنبال می‌کند که این اظهارها توصیف می‌کنند.

آمار قطعه‌ها در ۲۰۲۵ دربارهٔ اندازهٔ زمین چه نشان می‌دهد

مؤسسهٔ آمار قطعه‌هایی را می‌شمارد که در تفکیک‌های تأییدشده ایجاد شده‌اند، نه فروش‌ها را، و مساحت کل آنها را به فوت مربع گزارش می‌کند. تقسیم مساحت کل بر شمار قطعه‌ها اندازهٔ میانگین یک قطعهٔ تازه‌ایجادشده را می‌دهد که می‌توان آن را با سقف‌های ۱٬۳۳۸ m² و ۳٬۳۰۰ m² مقایسه کرد. تبدیل از ۰٫۰۹۲۹۰۳۰۴ m² به‌ازای هر فوت مربع استفاده می‌کند، و میانگین‌ها در اینجا از جدول‌های ۱۶ و ۱۷ بولتن استخراج شده‌اند.

مجموع‌ها با بولتن می‌خوانند: نواحی روستایی روی هم ۲۸۱ + ۱۹۰ + ۱۶۴ + ۱۶ = ۶۵۱ قطعه و نواحی شهری ۳۵۴ + ۱۲۴ + ۱۵ + ۱۲ + ۳۶ + ۵ = ۵۴۶ قطعه می‌شوند، با احتساب گوزل‌یورت (۱۵) و لفکه (۳۶). میانگین قطعهٔ روستایی تازه، ۱٬۰۷۵ m²، از سقف ۱٬۳۳۸ m² کمتر است و میانگین روستایی گیرنه با ۱٬۱۶۵ m² نیز زیر آن قرار دارد، در حالی که ۱۶ قطعهٔ روستایی ایجادشده در اسکله به‌طور میانگین ۴٬۱۵۷ m² هستند که حتی از سقف خانهٔ مستقل، یعنی ۳٬۳۰۰ m²، بالاتر است. اینها میانگین قطعه‌های تفکیک‌شده‌اند و دربارهٔ یک قطعهٔ مشخص چیزی نمی‌گویند، اما نشان می‌دهند سقف قانونی هم‌مرتبه با اندازهٔ یک قطعهٔ تازهٔ معمولی در سه ناحیه از چهار ناحیه است. واحدهای مسکونی دارای تأییدیهٔ نهایی در ۲۰۲۵ سمت عرضه را کامل می‌کنند: گیرنه ۳۴۴ شهری و ۱٬۴۶۰ روستایی (در مجموع ۱٬۸۰۴)، گازی‌ماغوسا ۵۳۸ و ۹۵۴ (۱٬۴۹۲)، اسکله ۲۰۴ و ۳۵۱ (۵۵۵) و لفکوشا ۸۸۷ و ۲۴۵ (۱٬۱۳۲). قیمت هر متر مربع برای یک قطعه از قرارداد خود همان قطعه و از ارزش برآوردی اداره ثبت املاک به دست می‌آید. این مقایسه فقط مرتبهٔ اندازه‌ها را نشان می‌دهد و جای بررسی سند همان قطعه را نمی‌گیرد.

قطعه‌ها، مجتمع‌ها و ویلاها در فهرست ما: اعمال محدودیت‌ها

صفحه‌های فهرست ما برای طرح‌های ویلایی قیمت‌ها و مساحت‌های خانه‌های ساخته‌شده را نشان می‌دهند، و همین رقم‌ها به خریدار اجازه می‌دهند بسنجد کدام مسیر اعمال می‌شود. جدول طرح‌هایی را فهرست می‌کند که این پرسش در آنها اهمیت دارد، با همان رقم‌هایی که صفحه‌های فهرست ما بیان می‌کنند. قیمت هر متر مربع ساخته‌شده کمترین قیمت اعلام‌شده تقسیم بر کوچک‌ترین مساحت اعلام‌شده است که در اینجا محاسبه شده؛ این رقم کل ملک را، از جمله زمین، استخر و تکمیل‌کاری را در بر می‌گیرد و قیمت زمین نیست.

رقم‌های Caesar Cliff یک محاسبهٔ تراکم را ممکن می‌کنند. مجتمعی با ۸۵٬۰۰۰ m² که ۲۹۶ واحد در آن سهیم‌اند برابر ۸۵٬۰۰۰ ÷ ۲۹۶ = حدود ۲۸۷ m² زمین به‌ازای هر واحد است، یا اگر عدد ۳۳۳ وبلاگ سازنده به کار رود حدود ۲۵۵ m² به‌ازای هر واحد؛ هر دو بسیار کمتر از سقف ۱٬۳۳۸ m² هستند، و این نشان می‌دهد در یک طرح چندواحدی سقف و مساحت سهم زمین هر واحد دو چیز متفاوت‌اند. در طرحی با قطعه‌های شماره‌دار، مانند نقشهٔ Edremit، مساحت قطعه به‌ازای هر ویلا رقمی است که باید خواست، و شمارهٔ قطعه، مساحت و نقشهٔ مرز باید به قرارداد پیوست شود. صفحهٔ فهرست ما برای Aloha Homes Esentepe مدارک سطح پروژه را بیان می‌کند، و صفحه‌های شهر برای چاتالکوی و اسکله مناطق پیرامون را پوشش می‌دهند. صفحهٔ قیمت ملک در قبرس شمالی به تفکیک شهر قیمت خانه‌های ساخته‌شده را میان شهرها مقایسه می‌کند، و راهنمای ملک ارزان می‌گوید بودجه‌های کوچک چه چیزی می‌خرند.

آنچه مالکیت زمین نمی‌دهد: اقامت، شهروندی و تأمین مالی

مالکیت زمین به‌تنهایی اقامت نمی‌آورد. مسیر ملکی در آیین‌نامهٔ اقامت و ویزا (متن ۵ اکتبر ۲۰۲۶، ماده ۱۴(۲)(b)) از خانه‌ای سخن می‌گوید که برای سکونت مناسب باشد و برای آن به کار رود. با سند به نام متقاضی و ارزش کل ملک GBP ۳۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر، آیین‌نامه اقامت ۱۰ ساله بدون آزمون درآمد می‌دهد و کمتر از آن اقامت ۵ ساله بدون آزمون درآمد؛ و آنجا که فقط قرارداد فروش تمبرخورده و تأییدشده وجود دارد، دست‌کم یک‌سوم قیمت باید پرداخته و درخواست مجوز خرید تسلیم شده باشد (آیین‌نامهٔ اقامت و ویزا). اقامت دائم طبق قانون ۵۱/۲۰۱۵ مسکنی با ارزش دست‌کم EUR ۱۲۵٬۰۰۰، درآمد منظم دست‌کم برابر حداقل دستمزد، بیمهٔ درمانی و شش سال اقامت پیوسته می‌خواهد، یا سه سال برای متقاضیان ۶۰ ساله و بالاتر. شهروندی TRNC طبق قانون ۲۵/۱۹۹۳ پنج سال اقامت بی‌وقفه یا تصمیم استثنایی شورای وزیران برای سرمایه‌گذاران می‌خواهد، و هیچ حکمی خرید ملک را مسیر خودکار نمی‌داند؛ راهنمای شهروندی ما آن را پوشش می‌دهد.

تأمین مالی یک قطعه هم با همان قانون محدود می‌شود. ماده ۱۰ به خارجیان اجازه می‌دهد ملکی را که پس از پرداخت عوارض اداره ثبت املاک به دست آورده‌اند رهن بگذارند، و اداره ثبت املاک برای ثبت رهن ۱٪ بدهی را می‌گیرد؛ شرایط وام‌دهندگان در راهنمای وام مسکن ما آمده است. قراردادها معمولاً به پوند قیمت‌گذاری می‌شوند، اما پول قانونی TRNC لیر ترکیه است و شاخص قیمت مصرف‌کننده در ۱۲ ماه منتهی به سپتامبر ۲۰۲۶ به‌اندازهٔ ۳۵٫۰۲٪ بالا رفت، پس ارز قرارداد و ارز عوارض باید در خود قرارداد نوشته شود. حقوق اتحادیهٔ اروپا در مناطقی که زیر کنترل جمهوری قبرس نیستند طبق پروتکل ۱۰ الحاقیهٔ ۲۰۰۳ معلق است (کمیسیون اروپا). صفحهٔ کشور قبرس شمالی همهٔ طرح‌های سایت ما را به تفکیک شهر فهرست می‌کند.

سوالات متداول

آیا خارجیان می‌توانند در قبرس شمالی زمین بخرند؟

بله، در چارچوب محدودیت‌ها و با مجوز خرید شورای وزیران. بر پایهٔ وضعیت ۴ نوامبر ۲۰۲۶ یک فرد خارجی طبق فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ می‌تواند زمینی سازگار با پروانهٔ ساخت تا ۱٬۳۳۸ m² همراه یک خانه یا یک خانهٔ مستقل روی زمینی تا ۳٬۳۰۰ m² بخرد. زمین کشاورزی، زمین جنگلی، زمین دارای سند سهمی و مناطق نظامی بسته‌اند. برای خرید زمین در قبرس شمالی پس از پایان ۹۰ روز فرمان، همین دو سقف زمین در قانون تلفیقی ۵۲/۲۰۰۸ نیز آمده است.

یک خارجی در قبرس شمالی چه مقدار زمین می‌تواند بخرد؟

مسیر A حداکثر ۱٬۳۳۸ m² زمین خالی با یک خانه را مجاز می‌کند؛ مسیر C خانهٔ مستقل را روی حداکثر ۳٬۳۰۰ m² مجاز می‌کند. این مسیرها جایگزین یکدیگرند، پس حدها با هم جمع نمی‌شوند. اتباع کشورهایی که TRNC را به رسمیت می‌شناسند سهمیهٔ آپارتمان و ویلای بیشتری دارند، اما رقم‌های زمین برایشان همان است. خریدهای بالاتر از این مساحت‌ها تحت مسیر سرمایه‌گذاری قرار می‌گیرند که طبق فرمان EUR ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰ می‌خواهد، و زمینی که شرکت ثبت‌شده در TRNC با سهامداران خارجی بخرد به ۸۰٬۲۸۰ m² محدود است. هر که بخواهد در این مقیاس زمین در قبرس شمالی بخرد، قواعد سرمایه‌گذاری را نخست می‌خواند.

یک دونوم در قبرس شمالی چند متر مربع است؟

یک دونوم ۱۴٬۴۰۰ فوت مربع یا ۱٬۳۳۷٫۸۰ m² است و به چهار اولک هر کدام ۳۳۴٫۴۵ m² تقسیم می‌شود. سقف ۱٬۳۳۸ m² برای زمین خالی همان یک دونوم است که به بالا گرد شده، و ۳٬۳۰۰ m² حدود ۲٫۴۷ دونوم است. پیش از مقایسه با سقف‌ها، واحد را در هر آگهی بررسی کنید.

آیا یک خارجی می‌تواند در قبرس شمالی زمین کشاورزی بخرد؟

خیر. ماده ۴(۱) قانون ۵۲/۲۰۰۸ فروش زمین کشاورزی و زمین جنگلی را به اشخاص حقیقی یا حقوقی خارجی ممنوع می‌کند و فرمان آن را جایگزین نکرده است. فروشنده‌ای که چنین زمینی را به خارجی بفروشد مرتکب جرمی می‌شود که تا ۵۰۰ برابر حداقل دستمزد ناخالص ماهانه جریمه دارد، پس هر که قصد خرید زمین در قبرس شمالی دارد نخست کاربری قطعه را بررسی می‌کند.

آیا فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ هنوز اعمال می‌شود؟

بر پایهٔ وضعیت ۴ نوامبر ۲۰۲۶ اعمال می‌شود و مهلت ۹۰ روزهٔ آن در ۵ یا ۶ نوامبر ۲۰۲۶ به پایان می‌رسد، مگر آنکه مجلس آن را تصویب کند. شماره‌های روزنامهٔ رسمی تا شمارهٔ ۲۱۵ مورخ ۴ نوامبر هیچ جایگزین یا تصویبی ندارند. اگر فرمان پایان یابد، متن تلفیقی اعمال می‌شود، با همان سقف‌های زمین اما یک آپارتمان به‌جای سه و مهلت‌های کوتاه‌تر برای عوارض و انتقال.

هنگام خرید زمین در قبرس شمالی چه مالیات‌ها و عوارضی اعمال می‌شود؟

هزینه‌هایی که جدول‌ها فهرست می‌کنند عبارت‌اند از مالیات تمبر ۰٫۵٪ بر قرارداد، عوارض اداره ثبت املاک ۴٪ برای ملک اول خارجی (۵٫۵٪ برای دوم و ۶٪ برای سوم) تا ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۷، و هزینهٔ درخواست مجوز TL ۳۵٬۴۴۶٫۵۰. در ملک اول، اینها با نرخ ۴ نوامبر ۲۰۲۶ به‌ازای هر GBP ۱۰۰٬۰۰۰ قیمت حدود ۵٫۰٪ می‌شوند. هزینه‌های حقوقی و اتصال خدمات علاوه بر آن می‌آیند و مالیات سالانهٔ ملک در مقایسه کوچک است.

آیا می‌توانم روی زمینی که به‌عنوان خارجی می‌خرم خانه بسازم؟

مسیر A یک خانه را روی زمین مجاز می‌کند و زمین باید با پروانهٔ ساخت سازگار باشد. پروانه از شهرداری یا دفتر ناحیه می‌آید، وضعیت طرح اداره شهرسازی تعیین می‌کند چه چیزی را می‌توان ساخت، و تکمیل با گواهی تأیید نهایی مدرک می‌شود. اتصال آب و برق تا پرداخت مالیات‌ها و عوارض انتقال منتظر می‌ماند، جز اتصال‌های کارگاهی هنگام ساخت.

آیا یک شرکت می‌تواند در قبرس شمالی زمین بخرد؟

شرکتی با هر میزان سهامدار خارجی شخص حقوقی خارجی است و به مجوز و بررسی امنیتی مثبت نیاز دارد. برای خریدهای سرمایه‌گذاری در گردشگری، آموزش، بهداشت، صنعت، کشاورزی، فناوری یا پژوهش، فرمان EUR ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰ سپرده در بانک TRNC می‌خواهد که ظرف دو سال به کار رود، با سقف زمین ۸۰٬۲۸۰ m² و ممنوعیت پنج‌ساله از فروش. ساخت و فروش مسکن سرمایه‌گذاری شمرده نمی‌شود.

مجوز خرید چقدر طول می‌کشد؟

قانون و فرمان برای تصمیم شورا مهلتی تعیین نمی‌کنند. مهلت‌ها پیش و پس از آن اجرا می‌شوند: یک ماه برای ثبت و درخواست، ۷۵ روز کاری پس از انتشار برای پرداخت عوارض و یک سال پس از انتشار برای انتقال سند. تصمیم شورا در ۲ نوامبر ۲۰۲۶ در یک تصمیم واحد ۵۱۳ تبعهٔ خارجی را شامل شد.

آیا خرید زمین اقامت یا شهروندی می‌آورد؟

هیچ حکمی چنین نمی‌گوید. مسیر ملکی آیین‌نامهٔ اقامت به خانه‌ای مناسب سکونت اشاره دارد و شهروندی TRNC پنج سال اقامت یا تصمیم استثنایی شورا می‌خواهد. خریداری که می‌خواهد برای خانه‌ای آینده زمین در قبرس شمالی بخرد، قواعد اقامت را برای خانه می‌خواند، نه برای قطعه.

آخرین بررسی: 4 نوامبر 2026. منابع: قانون ۵۲/۲۰۰۸ تلفیقی؛ روزنامهٔ رسمی ۱۴۷؛ روزنامهٔ رسمی ۲۱۴؛ روزنامهٔ رسمی ۱۹۷؛ آمار ساخت‌وساز و قطعه‌های مؤسسهٔ آمار در ۲۰۲۵؛ آیین‌نامهٔ مالیات ملک اداره مالیات؛ فهرست مدارک وزارت کشور؛ قانون اساسی TRNC؛ راهنمای ملک دولت بریتانیا؛ نرخ ارز بانک مرکزی جمهوری ترکیه؛ واحدهای اندازه‌گیری قبرس؛ طرح کارپاز اداره حفاظت از محیط‌زیست.