ALMAR Residences by Aurelian ساختمانی ساحلی با ۱۷۶ واحد مسکونی است که برای نوک شمالی Al Mouj، محله‌ی ساحلی برنامه‌ریزی‌شده در ساحل مسقط، طراحی شده است. این ساختمان از یک طبقه‌ی زیرزمین، همکف و ده طبقه آپارتمان، دوبلکس‌های «Sunset House» و پنت‌هاوس تشکیل می‌شود و ۱۰۰ متر از Azura Beach و ۴۰۰ متر از Al Mouj Marina فاصله دارد. توسعه‌دهنده Aurelian Development است که طبق گزارش Black & White Oman درباره‌ی این توافق، از سوی Al Mouj Muscat به‌عنوان توسعه‌دهنده‌ی فرعی یک پروژه‌ی مسکونی ممتاز در بخش مارینا منصوب شده است. فهرست قیمتی که در اختیار ما است به تاریخ ۱ اکتبر ۲۰۲۶ است و قیمت آن از OMR ۹۹٬۱۳۱ (حدود ۲۵۷٬۸۲۰ دلار) برای یک آپارتمان یک‌خوابه با پرداخت کامل در همان ابتدا، یا OMR ۱۰۱٬۸۵۳ (حدود ۲۶۴٬۸۹۹ دلار) با طرح پرداخت استاندارد شروع می‌شود.
این یک پیشنهاد پیش از عرضه‌ی رسمی است. طبق برنامه‌ی خود توسعه‌دهنده، عملیات آماده‌سازی در ژانویه ۲۰۲۷ آغاز می‌شود و تکمیل عملی ساخت و تحویل در فصل دوم ۲۰۲۹ انجام می‌شود؛ بنابراین خریدار امروز به ساختمانی متعهد می‌شود که هنوز عملیات خاکی آن شروع نشده است. بیشتر بازار مالکیت کامل (فری‌هولد) در عمان به همین شکل کار می‌کند و به همین دلیل این صفحه به این موضوع که چه چیزی از شما محافظت می‌کند و چه چیزهایی را باید مطالبه کنید، به‌اندازه‌ی خود آپارتمان‌ها جا می‌دهد. هر رقمی که در ادامه آمده از فهرست قیمت و بروشور توسعه‌دهنده گرفته شده است، مگر آنکه خلاف آن ذکر شده باشد؛ جاهایی هم که ما چیزی را استنباط کرده‌ایم مشخص شده است.
| مورد | جزئیات |
|---|---|
| پروژه | ALMAR Residences by Aurelian |
| موقعیت | بخش مارینا، نوک شمالی Al Mouj، مسقط؛ ۱۰۰ متر تا Azura Beach |
| توسعه‌دهنده | Aurelian Development (توسعه‌دهنده‌ی فرعی)؛ توسعه‌دهنده‌ی اصلی Al Mouj Muscat |
| واحدهای مسکونی | ۱۷۶ واحد: ۶۲ یک‌خوابه، ۶۱ دوخوابه، ۲۷ دو‌و‌نیم‌خوابه، ۱۲ سه‌خوابه، ۱۰ Sunset House، ۴ پنت‌هاوس |
| ساختمان | زیرزمین + همکف + ۱۰ طبقه + بام |
| مساحت زمین / زیربنا / مساحت ناخالص | ۹٬۶۰۷ m² / ۳۹٬۶۷۸ m² / ۲۶٬۶۲۵ m² |
| تراس‌ها / فضای امکانات | ۲٬۰۹۱ m² / ۸۰۱ m² |
| پارکینگ | ۳۱۹ واحد پارکینگ اختصاصی، سه طبقه‌ی سرپوشیده، شارژ خودرو |
| قیمت ورودی | OMR ۹۹٬۱۳۱ (حدود ۲۵۷٬۸۲۰ دلار) با پرداخت ۱۰۰٪ در ابتدا؛ OMR ۱۰۱٬۸۵۳ (حدود ۲۶۴٬۸۹۹ دلار) با طرح پرداخت |
| طرح پرداخت | ۱۰٪ هنگام امضا، شش پرداخت ۹٪ در مراحل پیشرفت ساخت، ۳۶٪ هنگام تحویل |
| ساخت‌وساز | عملیات آماده‌سازی در ژانویه ۲۰۲۷؛ حدود ۲۷ ماه ساخت |
| تحویل | فصل دوم ۲۰۲۹ (تقریبی) |
| قیمت‌ها بر حسب | ریال عمان، با نرخ ثابت نسبت به دلار آمریکا در حدود ۲٫۶۰ دلار |
ارقام دلاری این صفحه قیمت‌های ریالی توسعه‌دهنده را با نرخ ثابت ۲٫۶۰۰۸ تبدیل کرده و گرد شده‌اند. اگر از حساب یورو، پوند، زلوتی، روبل یا روپیه پرداخت می‌کنید، مبلغی که در عمل منتقل می‌کنید با تغییر ارزش پول شما در برابر دلار تغییر می‌کند. اینکه این موضوع طی پنج سال گذشته چقدر اهمیت داشته است را در راهنمای ما درباره‌ی نرخ ثابت ریال عمان بررسی کرده‌ایم و پیش از انتخاب برنامه‌ی پرداخت، خواندن آن ارزش دارد.
ALMAR در داخل Al Mouj قرار دارد که وضعیت Integrated Tourism Complex (ITC، مجتمع گردشگری یکپارچه) را دارد. خرید در یک ITC به خریداران از هر ملیتی مالکیت کامل (فری‌هولد) بدون نیاز به کفیل عمانی می‌دهد؛ Azura Beach Residences و دیگر پروژه‌های Al Mouj که ما فهرست کرده‌ایم نیز بر همین مبنا فروخته می‌شوند. راهنمای ما درباره‌ی ملک فری‌هولد در عمان این نظام را توضیح می‌دهد. مانند هر خرید پیش‌فروش (off-plan)، شما باید قرارداد خرید و فروش (SPA) را بخوانید تا عبارت‌بندی سند مالکیت و مراحل ثبتی مربوط به همین قطعه‌ی زمین را ببینید، چون بروشور آن‌ها را نقل نمی‌کند.
اقامت از دل مالکیت به دو شکل متفاوت به دست می‌آید و این دو نباید با هم اشتباه گرفته شوند. نخست، مالکیت یک خانه از Owner Visa بدون کفیل پشتیبانی می‌کند، بر پایه‌ی تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان که هیچ حداقل ارزشی برای ملک تعیین نمی‌کند، و همچنین از درخواست کارت اقامت سرمایه‌گذار. دوم، Golden Residency (اقامت طلایی) ۱۰ساله که در ۲۰۲۵ در پلتفرم Invest Oman دوباره راه‌اندازی شد، مستلزم املاکی در یک مجتمع گردشگری یکپارچه به ارزش دست‌کم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ در یک ملک واحد است. مقایسه‌ی ما از Golden Residency و Owner Visa هر دو را شرح می‌دهد و پلتفرم رسمی Invest Oman است.
در برابر این آستانه، فهرست قیمت پاسخ روشنی می‌دهد. از ۳۶ واحدی که در آن قیمت‌گذاری شده‌اند، نه واحد برابر یا بالاتر از OMR ۲۰۰٬۰۰۰ هستند: واحدهای ۴۱۷، ۴۱۶، ۴۲۳، ۴۲۶، ۳۲۳، ۳۲۶، ۲۱۳، ۴۱۲ و ۱۰۲. همه‌ی آپارتمان‌های یک‌خوابه و بیشتر آپارتمان‌های دوخوابه پایین‌تر از آن قرار دارند. یک واحد دوخوابه، یعنی واحد ۳۳۱ با OMR ۱۹۹٬۳۶۸، فقط OMR ۶۳۲ کم دارد؛ این نمونه‌ی خوبی است برای اینکه چرا باید پیش از تکیه بر یک واحد برای واجد شرایط شدن، از توسعه‌دهنده تأیید بگیرید که کدام قیمت برای درخواست اقامت ملاک است (قیمت فهرست، قیمت تخفیف‌خورده یا قیمت پس از کسر هرگونه تخفیف پرداخت یکجا). قوانین اقامت تغییر می‌کنند و ما صرفاً به گفته‌ی خودمان، یک واحد مرزی را واجد شرایط تلقی نمی‌کنیم.
بروشور هفت پلان را ارائه می‌کند و مساحت خالص قابل فروش (NSA، فضای داخلی قابل استفاده) و مساحت ناخالص قابل فروش (GSA، که بالکن‌ها، تراس‌ها و سهمی از سازه را اضافه می‌کند) را جداگانه آورده است. در واحدهای دارای تراس بزرگ، این دو عدد تفاوت زیادی دارند، پس مقایسه را میان موارد هم‌نوع انجام دهید.
| نوع | اتاق خواب | تعداد | NSA | GSA | فضای باز | پارکینگ | منظره |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A1 | ۱ | ۶۲ | ۷۲ m² | ۷۸ m² | بالکن ۶ m² | ۱ | دریا / محله / زمین بازی / استخر |
| B1 | ۲ | ۶۱ | ۱۱۶ m² | ۱۲۳ m² | بالکن ۷ m² | ۲ | محله |
| B5 | ۲٫۵ | ۲۷ | ۱۳۱ m² | ۲۰۱ m² | تراس ۷۰ m² | ۲ | زمین بازی / استخر |
| C4 | ۳ | ۱۲ | ۱۷۵ m² | ۲۴۵ m² | تراس ۶۳ m²، بالکن ۷ m² | ۲ | دریا |
| Sunset House | ۲ + اتاق مطالعه (دوبلکس) | ۱۰ | ۱۵۸ m² | ۲۰۰ m² | باغ ۳۲ m² | ۲ | دریا |
| Penthouse 2D | پنت‌هاوس | ۴ در مجموع هر دو | ۲۰۵ m² | ۳۰۳ m² | تراس ۹۸ m² | ۲ | دریا / محله |
| Penthouse 1D | پنت‌هاوس | ۲۵۸ m² | ۴۷۳ m² | تراس ۲۱۵ m² | ۲ | دریا / محله |
در کل ساختمان، توسعه‌دهنده منظره را این‌گونه تفکیک می‌کند: ۶۸ واحد منظره‌ی مستقیم یا جزئی به دریا دارند، ۸۴ واحد رو به محله هستند و ۲۴ واحد به استخر و زمین بازی مشرف‌اند. بیست واحد باغ خصوصی دارند و ۲۱ واحد دارای تراس هستند. به بیان دیگر، حدود ۳۹٪ ساختمان کمی منظره‌ی دریا دارد و این هنگام خواندن فهرست قیمت اهمیت دارد، چون مابه‌التفاوت منظره‌ی دریا بزرگ‌ترین عامل منفرد قیمت در هر نوع واحد است.
خود پلان‌ها به شیوه‌ای سخاوتمندانه‌اند که با سبک زندگی خلیج فارس سازگار است. آپارتمان یک‌خوابه‌ی A1 دارای سرویس اختصاصی با روشویی دوتایی، کمد دیواری walk-in، دستشویی مهمان جداگانه، اتاق خدماتی و آشپزخانه‌ی جزیره‌ای باز به فضای نشیمن است. دوخوابه‌ی B1 به هر اتاق خواب یک سرویس اختصاصی و یک کمد دیواری walk-in می‌دهد و اتاق خدماتی کنار آشپزخانه قرار دارد. B5 یک اتاق مطالعه و تراس ۷۰ m² به پلان دوخوابه اضافه می‌کند و عدد «۲٫۵» از همین‌جا می‌آید. سه‌خوابه‌ی C4 شامل سه سرویس اختصاصی و یک تراس ۶۳ m² است. Sunset House چیدمانی دوطبقه دارد، با فضای نشیمن در طبقه‌ی همکف که به باغ اختصاصی خود باز می‌شود و در طبقه‌ی بالا یک سوئیت اصلی، یک اتاق خواب دوم و یک اتاق مطالعه. تصاویر پلان طبقات که در ادامه آمده از فهرست قیمت و بروشور توسعه‌دهنده گرفته شده‌اند.
فهرست قیمت ۱ اکتبر ۳۶ واحد از ۱۷۶ واحد را پوشش می‌دهد. این فهرست شامل پنت‌هاوس‌ها، واحدهای ۲٫۵ خوابه و بیشتر Sunset Houseها و سه‌خوابه‌ها نیست؛ بنابراین ارقام زیر واحدهایی را توصیف می‌کنند که نخست عرضه شده‌اند، نه کل ساختمان را. قیمت‌ها به ریال عمان است؛ نرخ هر متر مربع بر مساحت ناخالص قابل فروش اعمال شده است.
| نوع واحد (بر اساس فهرست قیمت) | واحدهای قیمت‌گذاری‌شده | بازه‌ی قیمت، OMR | بازه‌ی قیمت، USD | OMR به ازای هر m² از GSA |
|---|---|---|---|---|
| یک‌خوابه (A1، A1P) | ۱۲ | ۹۹٬۱۳۱ تا ۱۲۲٬۸۴۵ | حدود ۲۵۷٬۸۰۰ تا ۳۱۹٬۵۰۰ | ۱٬۲۷۵ تا ۱٬۵۸۰ |
| دوخوابه (B1، B1A، B1B، B1C، B2) | ۲۱ | ۱۶۴٬۹۶۷ تا ۲۱۷٬۷۷۰ | حدود ۴۲۹٬۰۰۰ تا ۵۶۶٬۴۰۰ | ۱٬۳۴۰ تا ۱٬۶۰۰ |
| دوخوابه به‌علاوه‌ی اتاق مطالعه (B4P3، Sunset House) | ۲ | ۲۲۸٬۲۱۰ تا ۴۵۹٬۱۰۳ | حدود ۵۹۳٬۵۰۰ تا ۱٬۱۹۴٬۰۰۰ | ۱٬۵۰۰ تا ۲٬۳۰۰ |
| سه‌خوابه (C2) | ۱ | ۳۳۵٬۱۷۲ | حدود ۸۷۱٬۷۰۰ | ۱٬۵۳۳ |
الگو روشن و یکنواخت است. در هر نوع، قیمت با طبقه و منظره بالا می‌رود: ارزان‌ترین یک‌خوابه‌ها واحدهای با منظره‌ی محله در طبقه‌ی دوم هستند با OMR ۱٬۲۷۵ به ازای هر متر مربع (حدود ۳۰۸ دلار به ازای هر فوت مربع) و گران‌ترین‌ها واحدهای با منظره‌ی دریا در طبقه‌های سوم و چهارم با OMR ۱٬۵۵۰ تا ۱٬۵۸۰. قیمت دوخوابه‌ها از OMR ۱٬۳۴۰ برای یک واحد طبقه‌ی دوم با منظره‌ی محله تا OMR ۱٬۶۰۰ برای یک واحد طبقه‌ی چهارم با منظره‌ی دریا و استخر متغیر است. تنها Sunset House موجود در فهرست، واحد ۱۰۲، با OMR ۲٬۳۰۰ به ازای هر متر مربع قیمت‌گذاری شده است، یعنی ۴۴٪ بالاتر از گران‌ترین دوخوابه، که بازتاب باغ طبقه‌ی همکف و ساختار دوبلکس است. رتبه‌بندی ما از پروژه‌های عمان بر اساس قیمت هر متر مربع نشان می‌دهد این نرخ‌ها نسبت به بقیه‌ی بازار کجا قرار می‌گیرند.
گزیده‌ای از واحدهای قیمت‌گذاری‌شده، شکل فهرست را با جزئیات نشان می‌دهد.
| واحد | نوع | طبقه | منظره | GSA | OMR به ازای هر m² | قیمت، OMR | قیمت، USD |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ۲۲۲ / ۲۳۵ | A1، ۱ خوابه | ۲ | محله | ۷۷٫۷۵ m² | ۱٬۲۷۵ | ۹۹٬۱۳۱* | حدود ۲۵۷٬۸۲۰ |
| ۳۱۴ | A1، ۱ خوابه | ۳ | محله | ۷۷٫۷۵ m² | ۱٬۳۱۰ | ۱۰۱٬۸۵۳ | حدود ۲۶۴٬۸۹۹ |
| ۴۲۲ | A1، ۱ خوابه | ۴ | دریا / استخر | ۷۷٫۷۵ m² | ۱٬۵۵۰ | ۱۲۰٬۵۱۳ | حدود ۳۱۳٬۴۳۰ |
| ۳۴۰ | A1، ۱ خوابه | ۳ | دریا | ۷۷٫۷۵ m² | ۱٬۵۸۰ | ۱۲۲٬۸۴۵ | حدود ۳۱۹٬۴۹۵ |
| ۲۱۵ / ۲۱۶ | B1، ۲ خوابه | ۲ | محله | ۱۲۳٫۱۱ m² | ۱٬۳۴۰ | ۱۶۴٬۹۶۷ | حدود ۴۲۹٬۰۴۶ |
| ۳۳۱ | B1B، ۲ خوابه | ۳ | دریا / استخر | ۱۲۷٫۸۰ m² | ۱٬۵۶۰ | ۱۹۹٬۳۶۸ | حدود ۵۱۸٬۵۱۶ |
| ۴۱۷ | B1B، ۲ خوابه | ۴ | دریا / استخر | ۱۲۷٫۸۰ m² | ۱٬۶۰۰ | ۲۰۴٬۴۸۰ | حدود ۵۳۱٬۸۱۲ |
| ۲۱۳ | B4P3، ۲ خوابه + اتاق مطالعه | ۲ | دریا | ۱۵۲٫۱۴ m² | ۱٬۵۰۰ | ۲۲۸٬۲۱۰ | حدود ۵۹۳٬۵۲۹ |
| ۴۱۲ | C2، ۳ خوابه | ۴ | دریا / محله | ۲۱۸٫۶۵ m² | ۱٬۵۳۳ | ۳۳۵٬۱۷۲ | حدود ۸۷۱٬۷۱۵ |
| ۱۰۲ | Sunset House، ۲ خوابه + اتاق مطالعه | ۰/۱ | دریا | ۱۹۹٫۶۱ m² | ۲٬۳۰۰ | ۴۵۹٬۱۰۳ | حدود ۱٬۱۹۴٬۰۳۵ |
* قیمت در صورت پرداخت ۱۰۰٪ در ابتدا، همان‌طور که در فهرست قیمت پاورقی شده است. این پاورقی فقط به دو یک‌خوابه‌ی ارزان‌ترین، یعنی واحدهای ۲۲۲ و ۲۳۵، تعلق دارد و به هیچ واحد دیگری مربوط نیست. فهرست نمی‌گوید این دو واحد با طرح پرداخت چقدر قیمت خواهند داشت، بنابراین میزان هر تخفیف پرداخت یکجا را نمی‌توان از آن محاسبه کرد. ارزان‌ترین آپارتمان بدون این پاورقی، واحد ۳۱۴ با OMR ۱۰۱٬۸۵۳ است. شرایط پرداخت یکجا را برای واحد مورد نظر خود به‌صورت کتبی بخواهید.
فهرست قیمت به شما نشان می‌دهد توسعه‌دهنده ارتفاع، موقعیت و چشم‌انداز را چگونه ارزش‌گذاری می‌کند و پیش از انتخاب واحد، خواندن آن ارزش دارد. در یک‌خوابه‌ی A1، واحدهای طبقه‌ی دوم با منظره‌ی محله به نرخ OMR ۱٬۲۷۵ به ازای هر متر مربع (واحدهای ۲۲۲ و ۲۳۵) و OMR ۱٬۴۲۰ (واحد ۲۳۴) فهرست شده‌اند، یعنی ۱۱٪ اختلاف در همان طبقه و با همان منظره؛ پس موقعیت در داخل طبقه به‌اندازه‌ی خود طبقه اهمیت دارد. در طبقه‌ی سوم واحدهای با منظره‌ی محله از OMR ۱٬۳۱۰ تا OMR ۱٬۴۵۰ و در طبقه‌ی چهارم از OMR ۱٬۳۷۰ تا OMR ۱٬۴۸۰ قیمت دارند. رفتن به منظره‌ی دریا و استخر در طبقه‌ی چهارم نرخ را به OMR ۱٬۵۵۰ می‌رساند و منظره‌ی کاملاً دریایی در طبقه‌ی سوم آن را به OMR ۱٬۵۸۰. فهرست توضیح نمی‌دهد چرا واحدهای مجاور در یک طبقه قیمت متفاوتی دارند و پاسخ‌های محتمل (نزدیکی به هسته‌ی آسانسور، موقعیت گوشه، جهت بالکن) برداشت ما هستند، نه نظر توسعه‌دهنده. بپرسید.
B5 با ۲٫۵ خواب و C4 سه‌خوابه شایسته‌ی نگاهی جداگانه‌اند، چون تراس‌هایشان نحوه‌ی استفاده از خانه را تغییر می‌دهد. B5 تراس ۷۰ m² دارد و رو به زمین بازی و استخر است؛ C4 تراس ۶۳ m² و منظره‌ی دریا دارد. در اقلیمی که تراس در بخش بزرگی از سال قابل استفاده است، این فضاهای باز در حکم فضای زندگی‌اند و اختلاف میان مساحت خالص و ناخالص در جدول پلان‌ها (۱۳۱ m² در برابر ۲۰۱ m² برای B5) دلیل آن است که قیمت هر متر مربع بر پایه‌ی مساحت ناخالص، مبلغی را که در عمل به ازای هر متر مربع فضای داخلی می‌پردازید کمتر از واقع نشان می‌دهد. هنگام مقایسه‌ی ALMAR با پروژه‌ای دیگر، تا جایی که می‌توانید مساحت‌های خالص را با هم مقایسه کنید.
یک‌خوابه‌ی A1 واحدی است که بیشتر خریداران نخست آن را می‌بینند، چون کمترین قیمت ورودی را دارد. با ۷۲ m² مساحت خالص، یک دستشویی مهمان جداگانه و یک اتاق خدماتی، اقامتگاه دوم راحتی است یا واحد اجاره‌ای برای یک نفر یا یک زوج؛ و با یک جای پارک، پلانی است که بیش از همه برای بازدهی خود به بازار اجاره وابسته است. دوخوابه‌ی B1 با ۱۱۶ m² پلان خانواده و مستأجر است، با دو اتاق خواب دارای سرویس اختصاصی که می‌توانند مستقل اجاره داده شوند و همین باعث می‌شود هم برای خانواده‌ها و هم برای سکونت مشترک همکاران مناسب باشد. هر دو همچنین واحدهایی هستند که کمتر احتمال دارد به‌تنهایی به آستانه‌ی Golden Residency (اقامت طلایی) برسند.
B5، C4 و Sunset Houseها واحدهای سبک زندگی هستند. بزرگ‌ترند، تراس یا باغ دارند و پلان‌هایی هستند که خریدار در آن‌ها برای فضای زندگی پول می‌دهد، نه برای بازدهی. Sunset House، خانه‌ای دوطبقه با باغ ۳۲ m² اختصاصی در سطح همکف، نزدیک‌ترین چیز به یک ویلا در این ساختمان است و بر همین اساس با OMR ۲٬۳۰۰ به ازای هر متر مربع قیمت‌گذاری شده است. پنت‌هاوس‌ها، با تراس‌هایی به مساحت ۹۸ m² و ۲۱۵ m²، در دسته‌ای جداگانه قرار می‌گیرند و هنوز در فهرست قیمت نیستند؛ اگر یکی از آن‌ها برایتان جذاب است، پیش از هر تصمیم دیگری قیمت آن را بپرسید. برای خریدارانی که می‌خواهند در عمان زندگی کنند و Owner Visa بدون کفیل را هم می‌خواهند، هر یک از این پلان‌ها به یک اندازه واجد شرایط است، زیرا Owner Visa حداقل ارزشی ندارد.
این طرح حول هشت پرداخت مرتبط با پیشرفت ساخت ساخته شده و از بسیاری از برنامه‌های پیش‌فروش عمان انتهابارتر است: ۶۴٪ تا زمان بسته شدن سازه و نمای ساختمان پرداخت می‌شود و ۳۶٪ تا زمان تحویل نگه داشته می‌شود. برنامه‌ی توسعه‌دهنده تاریخ‌های تقریبی را ارائه می‌دهد که از شروع ساخت شمرده شده‌اند.
| شماره | سهم | مرحله | تاریخ تقریبی | از شروع ساخت |
|---|---|---|---|---|
| ۱ | ۱۰٪ | امضای قرارداد خرید و فروش (SPA) | هنگام امضا | ندارد |
| ۲ | ۹٪ | تکمیل عملیات شمع‌کوبی | فصل دوم ۲۰۲۷ | حدود ۳ ماه |
| ۳ | ۹٪ | تکمیل زیرسازه (رادیه و زیرزمین) | فصل سوم ۲۰۲۷ | حدود ۶ ماه |
| ۴ | ۹٪ | تکمیل سطح پودیوم (سقف طبقه‌ی اول) | فصل چهارم ۲۰۲۷ | حدود ۹ ماه |
| ۵ | ۹٪ | تکمیل سقف طبقه‌ی پنجم | فصل اول ۲۰۲۸ | حدود ۱۴ ماه |
| ۶ | ۹٪ | تکمیل سقف بام (پایان اسکلت سازه) | فصل سوم ۲۰۲۸ | حدود ۱۹ ماه |
| ۷ | ۹٪ | تکمیل نمای خارجی و دیوارچینی محصورکننده | فصل چهارم ۲۰۲۸ | حدود ۲۱ ماه |
| ۸ | ۳۶٪ | تکمیل عملی ساخت و تحویل | فصل دوم ۲۰۲۹ | حدود ۲۵ ماه |
به ریال، این برنامه برای سه واحد از فهرست قیمت به این شکل درمی‌آید. این‌ها محاسبات خود ما از روی درصدها هستند که به نزدیک‌ترین ریال گرد شده‌اند.
| واحد | قیمت، OMR | ۱۰٪ هنگام امضا | هر مرحله‌ی ۹٪ (شش مرحله) | ۳۶٪ هنگام تحویل |
|---|---|---|---|---|
| ۳۱۴، یک‌خوابه | ۱۰۱٬۸۵۳ | ۱۰٬۱۸۵ | ۹٬۱۶۷ | ۳۶٬۶۶۷ |
| ۲۱۵، دوخوابه | ۱۶۴٬۹۶۷ | ۱۶٬۴۹۷ | ۱۴٬۸۴۷ | ۵۹٬۳۸۸ |
| ۴۱۷، دوخوابه، منظره‌ی دریا | ۲۰۴٬۴۸۰ | ۲۰٬۴۴۸ | ۱۸٬۴۰۳ | ۷۳٬۶۱۳ |
چهار شرط در یادداشت‌های توسعه‌دهنده را باید ساده و بی‌پیرایه خواند. پرداخت‌ها به پیشرفت تأییدشده‌ی ساخت وابسته‌اند و زمانی فعال می‌شوند که توسعه‌دهنده رسماً به شما اطلاع دهد یک مرحله تکمیل شده است. تاریخ‌ها برآورد هستند و ممکن است با پیشرفت کارگاه تغییر کنند. این طرح تقریبی است و تابع قرارداد خرید و فروش (SPA) است. و توسعه‌دهنده حق دارد پیش از امضای قرارداد، شرح مراحل و تاریخ‌های تقریبی را اصلاح کند. در عمل این یعنی جدول بالا نقطه‌ی شروع مذاکره است، نه قرارداد، و پرسش‌های بخش بررسی دقیق (due diligence) در ادامه همان‌هایی هستند که آن را به قرارداد تبدیل می‌کنند.
چون اقساط در حدود ۲۵ ماه پخش شده‌اند، خریداری که از حساب غیردلاری پرداخت می‌کند در هر یک از آن‌ها متحمل نوسان نرخ ارز می‌شود. راهنمای ما درباره‌ی طرح‌های پرداخت در عمان برنامه‌ها را میان پروژه‌ها مقایسه می‌کند و جدول‌های نرخ ارز در راهنمای نرخ ثابت ریال نشان می‌دهد همین برنامه‌ی ریالی در برابر یورو، پوند و زلوتی چقدر جابه‌جا شده است. اگر بخشی از خرید را تأمین مالی می‌کنید، وام مسکن در عمان برای خارجی‌ها را ببینید؛ ما شرایط هیچ وام‌دهنده‌ای را برای ALMAR ندیده‌ایم و فرض نمی‌کنیم که بانک برای واحد ساخته‌نشده وام بدهد.
برنامه‌ی توسعه‌دهنده آن‌قدر کوتاه است که بتوان آن را سال به سال شرح داد و دانستن اینکه چه چیزی و چه زمانی از شما خواسته می‌شود کمک می‌کند.
در اواخر ۲۰۲۶ پیشنهاد در مرحله‌ی پیش از عرضه است: واحدها رزرو می‌شوند، قرارداد خرید و فروش (SPA) مذاکره می‌شود و ۱۰٪ نخست هنگام امضا پرداخت می‌شود. در ژانویه ۲۰۲۷ عملیات آماده‌سازی آغاز می‌شود. در طول ۲۰۲۷ سازه به‌صورت زیرزمینی و سپس تا سطح پودیوم بالا می‌آید و مراحل شمع‌کوبی، زیرسازه و سقف طبقه‌ی اول در فصل‌های دوم، سوم و چهارم قرار می‌گیرند و هر کدام یک پرداخت ۹٪ را آزاد می‌کنند. در ۲۰۲۸ سازه به طبقه‌ی پنجم و سقف بام می‌رسد و نما و دیوارچینی محصورکننده تا فصل چهارم بسته می‌شود. تا آن زمان ۶۴٪ را پرداخت کرده‌اید. در فصل دوم ۲۰۲۹ تکمیل عملی ساخت موعد می‌رسد، ۳۶٪ پایانی سررسید می‌شود و تحویل انجام می‌شود، و پس از آن رفع نواقص، اتصال تأسیسات و انجمن مالکان کار را به دست می‌گیرند. اگر هر مرحله‌ای عقب بیفتد، تمام تاریخ‌های بعدی هم جابه‌جا می‌شوند و به همین دلیل پرسش‌های مهلت نهایی و استرداد وجه در ادامه صرفاً نظری نیستند.
ALMAR را Northstar، یک استودیوی معماری مستقر در نروژ، طراحی کرده است؛ طراحی مهندسی بر عهده‌ی یک شرکت مشاور چندرشته‌ای مستقر در عمان، منظر بر عهده‌ی یک استودیوی مستقر در دبی (Square M) و دکوراسیون داخلی بر عهده‌ی یک استودیوی طراحی مستقر در دبی بوده است؛ این اطلاعات بر پایه‌ی صفحه‌ی شرکا در بروشور است. نتیجه در مسقط کم‌نظیر است: نمایی زیست‌شکل با نوارهای سفید منحنی پیوسته، با دهانه‌های قوسی در پایه و تراس‌هایی که در سمت دریا آبشاروار به‌سوی آب پایین می‌آیند.
داستان برند توسعه‌دهنده این فرم را به عمان پیوند می‌دهد. قوس‌های سنگی عظیم در پایه به‌عنوان بازتفسیری از قلعه‌های عمانی توصیف می‌شوند، تراس‌های گرد و موج‌مانند به‌عنوان اشاره‌ای به بادبان‌های لنج سنتی (dhow) و ریتم جریان‌های اقیانوسی، و حیاط‌های داخلی سبز به‌عنوان برداشتی مدرن از بستان، باغ خصوصی سنتی در قلب خانه‌ی عمانی. این‌ها سخنان توسعه‌دهنده است نه ما، اما قوس‌ها، پایه‌ی سنگی کوتاه و باغ‌های رو به داخل در رندرها دیده می‌شوند و به برداشت ما این ایده در ساحلی با این‌همه آفتاب منطق کاربردی دارد: رواق در سطح همکف مسیر ورود را سایه می‌اندازد و تراس‌های پیش‌آمده طبقات زیر خود را سایه می‌کنند.
فضاهای داخلی در رندرها از پالتی از چوب گرم، سنگ شبیه تراورتن، پارچه‌ی مبلمان سبز ملایم و نجاری منحنی استفاده می‌کنند و در سمت دریا شیشه‌کاری تمام‌قد دارند. آشپزخانه‌ها جزیره‌ای با پیشخوان بار و کابینت بدون دستگیره دارند؛ حمام‌ها از سنگ فرمت بزرگ، روشویی دوتایی و دوش جداگانه استفاده می‌کنند. بروشور صریحاً می‌گوید رندرها، پلان‌ها و مصالح نهایی تقریبی و قابل تغییرند، پس فهرست مشخصات فنی در قرارداد خرید و فروش (SPA) خود را تنها توصیفی بدانید که توسعه‌دهنده را متعهد می‌کند.
توسعه‌دهنده امکانات را در دو گروه فهرست می‌کند. در فضای باز یک استخر بی‌انتها، یک استخر تفریحی و یک استخر کودکان، فضای آفتاب‌گیری، فضای یوگا و مدیتیشن، زمین بازی در فضای باز، نشیمن در فضای باز، محوطه‌سازی در سبک ریزورت، باغ‌های خصوصی، مسیر پیاده‌روی، تفرجگاه ساحلی، کابانای کنار استخر و سالن باربیکیو وجود دارد. در فضای سرپوشیده یک لانج ممتاز با فضای جلسه‌ی خصوصی، فضای سرپوشیده‌ی کودکان، اتاق تفریح خانوادگی، باشگاه ورزشی سرپوشیده، اتاق یوگا، سه طبقه پارکینگ سرپوشیده با شارژ خودرو، پذیرش و اتاق نگهبانی وجود دارد. مجموع فضای امکانات ساختمان ۸۰۱ m² در زمینی به مساحت ۹٬۶۰۷ m² است.
برای خریداری که پروژه‌ها را مقایسه می‌کند، دو نکته در اینجا اهمیت دارد. نخست اینکه مجموعه‌ی امکانات کامل است اما پرزرق‌وبرق نیست: داخل ساختمان هتل، اسپا یا ساحل خصوصی وجود ندارد و ساحل، مارینا، گلف و رستوران‌ها همه در Al Mouj اطراف آن هستند. دوم هزینه‌ی اداره‌ی آن است. استخرها، باشگاه، سه طبقه پارکینگ و تراس‌های دارای فضای سبز نگهداری گرانی دارند و شارژ خدمات منتشر نشده است. راهنمای ما درباره‌ی شارژ خدمات در عمان توضیح می‌دهد این شارژ معمولاً چه چیزهایی را پوشش می‌دهد؛ از توسعه‌دهنده برآورد هر متر مربع را به‌صورت کتبی بخواهید و اینکه اگر رقم واقعی بالاتر رفت چه می‌شود.
Al Mouj یک محله‌ی ساحلی برنامه‌ریزی‌شده در ولایت سیب (Seeb) است که یک مارینا، یک زمین گلف ۱۸ حفره‌ای طراحی Greg Norman، خرده‌فروشی و رستوران‌ها در The Walk، چند هتل و ترکیبی از آپارتمان‌ها و ویلاها دارد. ALMAR در انتهای شمالی، کنار مارینا و Azura Beach قرار دارد. نقشه‌ی توسعه‌دهنده این فاصله‌ها را از ساختمان ارائه می‌دهد.
| نقطه‌ی شاخص | فاصله از ALMAR |
|---|---|
| Azura Beach | ۱۰۰ m |
| Al Mouj Marina | ۴۰۰ m |
| The Walk (مرکز خرید و رستوران‌ها) | ۶۰۰ m |
| Masjid Al Mouj | ۷۰۰ m |
| Shomoukh Early Childhood Education | ۷۵۰ m |
| هتل voco Muscat، Kempinski Hotel Muscat، Easy Tennis Academy، پارک اسکیت The Wave و زمین‌های تنیس | ۱٫۴ km |
| The St. Regis Muscat | ۳٫۷ km |
| Al Mouj Golf | ۵٫۸ km |
| The Okura Resort Muscat | ۶٫۲ km |
زمان‌های رفت‌وآمد با خودرو، که آن‌ها هم از بروشور توسعه‌دهنده گرفته شده‌اند، عبارت‌اند از ۱۰ دقیقه تا فرودگاه بین‌المللی مسقط، ۱۰ دقیقه تا International School of Choueifat، ۱۱ دقیقه تا Assafwah International School، ۱۷ دقیقه تا مسجد بزرگ سلطان قابوس، ۲۰ دقیقه تا Mall of Oman، ۲۵ دقیقه تا خانه‌ی اپرای سلطنتی مسقط و ۳۵ دقیقه تا موزه‌ی ملی عمان. فرودگاه و مدارس مهم‌ترین ارقام برای ساکنانی هستند که خانواده دارند. برای تصویر گسترده‌تر بازار، راهنمای سرمایه‌گذاری ما در Al Mouj و مقایسه‌ی ما از بهترین مناطق برای سرمایه‌گذاری در عمان را ببینید.
در اینجا دو شرکت اهمیت دارند و آن‌ها یکی نیستند. Al Mouj Muscat توسعه‌دهنده‌ی اصلی است که مارینا، زمین گلف، خرده‌فروشی و زیرساخت‌ها را پیش‌تر ساخته است. این شرکت Aurelian Development را به‌عنوان توسعه‌دهنده‌ی فرعی این پروژه منصوب کرده است، یعنی Aurelian مسئول طراحی، ساخت و فروش ساختمان است، روی زمینی و در چارچوب یک طرح جامعی که به Al Mouj تعلق دارد. این توافق را Black & White Oman گزارش کرده است که از Nicolay Pozdnyakov، عضو هیئت مدیره‌ی Aurelian، و Ahmed Al Massan، مدیرعامل موقت Al Mouj، نیز در توصیف پروژه نقل می‌کند.
بروشور Aurelian را شرکتی توسعه‌دهنده معرفی می‌کند که بر مناطق با بالاترین رشد عمان تمرکز دارد و کل مسیر را در فضاهای مسکونی، هتلداری و تجاری پوشش می‌دهد. این بروشور از ۲٫۷ میلیارد دلار سرمایه‌ی سهام و بدهی سرمایه‌گذاری‌شده، بیش از ۲۵ پروژه‌ی توسعه‌یافته و تملک‌شده با مجموع زیربنای ناخالص ۲٫۲ میلیون m² و ۷۵۰ متخصص نام می‌برد. متن ریز زیر این ارقام می‌گوید پروژه‌ها را اعضای تیم Aurelian اجرا کرده‌اند. ما این را چنین می‌خوانیم که سابقه‌ی کاری متعلق به افراد پشت شرکت است، نه به این شرکت به‌عنوان شخصیت حقوقی، و ما ساختمان تکمیل‌شده‌ای با برند Aurelian در عمان نیافته‌ایم. هیچ‌یک از این‌ها انتقاد نیست: هر توسعه‌دهنده‌ی تازه‌ای از جایی شروع می‌کند و نظارت توسعه‌دهنده‌ی اصلی و قواعد حساب امانی (escrow) از یک برند مهم‌ترند. اما این یعنی باید نام، موقعیت و تاریخ تحویل پروژه‌های تکمیل‌شده‌ی پشت این ارقام را بخواهید و از یکی از آن‌ها بازدید کنید.
راهنمای ما درباره‌ی اینکه چه کسانی در عمان ملک می‌سازند نشان می‌دهد کدام توسعه‌دهندگان واقعاً تحویل داده‌اند و تقویم تحویل ما تاریخ فصل دوم ۲۰۲۹ برای ALMAR را در برابر بقیه‌ی بازار قرار می‌دهد.
ما چهار پروژه‌ی دیگر را در Al Mouj فهرست کرده‌ایم. جدول از قیمت‌های «از» منتشرشده در صفحه‌ی هر یک از آن پروژه‌ها استفاده می‌کند، نه از قیمت واحدهای هم‌نوع؛ بنابراین نشان می‌دهد هر پروژه از کجا شروع می‌شود، نه اینکه یک آپارتمان مشخص چقدر قیمت دارد.
| پروژه | قیمت شروع | ویژگی |
|---|---|---|
| ALMAR | OMR ۹۹٬۱۳۱ با پرداخت یکجا؛ OMR ۱۰۱٬۸۵۳ با طرح پرداخت (حدود ۲۵۷٬۸۲۰ تا ۲۶۴٬۸۹۹ دلار) | بخش مارینا، زیرزمین + همکف + ۱۰ طبقه، ۱۷۶ واحد مسکونی، تحویل فصل دوم ۲۰۲۹ |
| Azura Beach Residences | از OMR ۸۵٬۰۰۰ | آپارتمان‌ها و شاله‌های دوبلکس ساحلی در Shatti District |
| Bellevue | از حدود ۳۳۷٬۸۰۰ دلار | آپارتمان‌های هوشمند |
| Vistal by Victoria Swarovski | از حدود ۳۶۴٬۱۰۰ دلار | اقامتگاه‌های برنددار |
| The St. Regis Residences | از حدود ۸۴۲٬۴۰۰ دلار | اقامتگاه‌های برنددار |
بنابراین ALMAR در میانه‌ی بازه‌ی قیمت Al Mouj قرار می‌گیرد: ورود به آن گران‌تر از Azura است و ارزان‌تر از پروژه‌های برندار. آنچه در برابر پروژه‌های برندار از دست می‌دهید نام هتل و خدمات آن است؛ آنچه به دست می‌آورید قیمت ورودی پایین‌تر و ساختمانی با شخصیت خودش است. توسعه‌دهنده ALMAR را یکی از آخرین فرصت‌های توسعه‌ی مسکونی باقی‌مانده در Al Mouj توصیف می‌کند که ادعایی فروشی است، ما نمی‌توانیم آن را راستی‌آزمایی کنیم و شما هم باید آن را در همان حد بسنجید.
ALMAR هیچ سابقه‌ی اجاره‌ای ندارد، چون هنوز وجود ندارد، پس هر بازدهی در این صفحه یک نمونه‌ی توضیحی است، نه پیش‌بینی. فقط به‌عنوان یک مثال محاسباتی، بازدهی ناخالص ۶٪ روی یک یک‌خوابه به قیمت OMR ۱۰۱٬۸۵۳ سالانه حدود OMR ۶٬۱۰۰ می‌شود، پیش از شارژ خدمات، هزینه‌های مدیریت و مالیات شهرداری بر اجاره؛ راهنمای ما درباره‌ی بازدهی اجاره در عمان ارقامی را دارد که ما واقعاً برای پروژه‌های در حال بهره‌برداری دیده‌ایم، و راهنماهای ما درباره‌ی مالیات ملک و اجاره دادن ملک عمان از خارج از کشور هزینه‌های میان اجاره‌ی ناخالص و آنچه به حساب شما می‌رسد را پوشش می‌دهند.
بروشور توسعه‌دهنده محصول را به سه گروه هدف می‌گیرد: مدیران اجرایی خارجی که می‌خواهند نزدیک فرودگاه و مدارس بین‌المللی زندگی کنند، خریداران سبک زندگی و افراد نزدیک به بازنشستگی که فضایی با مارینا و گلف می‌جویند، و سرمایه‌گذارانی که از بازارهای دیگر تنوع‌بخشی می‌کنند. این‌ها همان کسانی هستند که هم اجاره می‌کنند و هم می‌خرند، و برای سرمایه‌گذار پرسش این است که آیا عرضه‌ی ۱۷۶ آپارتمان جدید در ۲۰۲۹ در یک گوشه‌ی Al Mouj با اجاره‌های فرض‌شده جذب می‌شود. خط لوله‌ی پروژه‌های خود بخش مارینا و فازهای بعدی Azura برای همان مستأجران رقابت خواهند کرد. ترجیح می‌دهیم این را صریح بگوییم تا اینکه بازدهی‌ای را ذکر کنیم که نمی‌توانیم از آن پشتیبانی کنیم.
زمینه‌ی بازار مثبت است، اما ارقام بروشور ادعاهای بازاریابی هستند. بروشور پیش‌بینی رشد ۳٫۴٪ تولید ناخالص داخلی برای ۲۰۲۷ بر پایه‌ی IMF، پیش‌بینی رشد سالانه‌ی ۶٫۷۴٪ بازار مسکونی عمان تا ۲۰۳۱ از Mordor Intelligence و فعالیت قوی خریداران در مسقط را ذکر می‌کند. ما این‌ها را با منابعشان تطبیق نداده‌ایم و به آن‌ها تکیه نمی‌کنیم. آنچه از کار خودمان می‌توانیم بگوییم در راهنمای ما درباره‌ی ریسک‌های بازار عمان آمده است که باید در کنار هر بروشوری آن را بخوانید. زمانی که وقت فروش رسید، فروش ملک در عمان را ببینید.
ALMAR ساختمانی رو به دریا با یک زیرزمین و سه طبقه پارکینگ سرپوشیده در ساحل مسقط است. این موقعیتی مطمئن و طراحی معمولی است، اما مسقط در ۲۰۰۷ از طوفان Gonu آسیب دید و در ۲۰۲۱ جزو استان‌هایی بود که طوفان Shaheen در آن‌ها سیل ایجاد کرد، همان‌طور که راهنمای ما درباره‌ی خطر طوفان و سیل ناگهانی برای خریداران ملک در عمان شرح می‌دهد. بروشور درباره‌ی طراحی در برابر سیل چیزی نمی‌گوید که برای یک سند بازاریابی عادی است و نشانه‌ی مشکل نیست. اما به این معنی است که پرسش‌های آن راهنما اینجا هم صدق می‌کنند: تراز کف تمام‌شده نسبت به جاده و خط ساحل، محل اتاق‌های برق، پمپ‌ها و ماشین‌آلات آسانسور نسبت به زیرزمین، آنچه توسعه‌دهنده‌ی اصلی برای مدیریت آب‌های سطحی ساخته است، و اینکه ساختمان در برابر چه چیزهایی بیمه خواهد شد. پاسخ‌ها را کتبی بخواهید.
خرید پیش‌فروش هم با قانون محافظت می‌شود و هم با قرارداد. قانون املاک ۷۹/۲۰۲۵ عمان برای فروش‌های پیش‌فروش، قواعد حساب امانی (escrow)، ثبت اولیه و انجمن مالکان را معرفی کرد و راهنمای ما درباره‌ی این قانون برای خریداران پیش‌فروش توضیح می‌دهد این محافظت‌ها چه چیزهایی را پوشش می‌دهند و پول در کجا همچنان در معرض خطر می‌ماند. با در نظر گرفتن این موارد، این‌ها پرسش‌هایی هستند که ما از توسعه‌دهنده می‌پرسیم.
ALMAR ساختمانی متمایز در یک محله‌ی تثبیت‌شده با قیمت ورودی میان‌رده است، با طرح پرداخت انتهابار و جدول زمانی تحویل روشن. نقاط قوت آن موقعیت، زیرساخت Al Mouj پیرامون آن، دامنه‌ی پلان‌ها از یک‌خوابه تا دوبلکس و پنت‌هاوس، و این واقعیت است که بیش از یک‌سوم واحدها منظره‌ی دریا دارند. نقاط ضعف آن همان‌هایی است که هر پروژه‌ی ساخته‌نشده دارد: هنوز ساخت‌وسازی نشده، سابقه‌ی اجاره‌ای وجود ندارد، شارژ خدمات برآوردی است و توسعه‌دهنده‌ی فرعی‌ای که سابقه‌اش در عمان هنوز دیده نمی‌شود. اگر این‌ها را می‌پذیرید، معقول‌ترین راه برخورد با آن این است که واحد را بر اساس طبقه و منظره انتخاب کنید نه قیمت سرخط، پیش از امضا ارز پرداخت خود را تعیین کنید، و پاسخ‌های مربوط به حساب امانی (escrow)، تأیید مراحل و طراحی در برابر سیل را کتبی بگیرید.
درخواست موجودی فعلی و فهرست کامل قیمت ALMAR
منابع: فهرست قیمت پیش از عرضه‌ی توسعه‌دهنده به تاریخ ۱ اکتبر ۲۰۲۶، بروشور «ALMAR ۲۰۲۶» و پلتفرم برند (Aurelian Development). توافق توسعه‌ی فرعی: Black & White Oman. Golden Residency: Invest Oman. تبدیل‌های دلاری از نرخ ثابت ۲٫۶۰۰۸ استفاده می‌کنند و گرد شده‌اند. قیمت‌ها، موجودی، پلان‌ها و تاریخ‌ها تقریبی و تابع قرارداد خرید و فروش (SPA) هستند. این صفحه اطلاعات عمومی است، نه مشاوره‌ی حقوقی، مالیاتی یا سرمایه‌گذاری.
"*" indicates required fields
