ملک تجاری در عمان برای سرمایه‌گذاران خارجی (۲۰۲۶)

ملک تجاری در عمان برای سرمایه‌گذاران خارجی (۲۰۲۶)

این راهنما که در تاریخ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شده است، توضیح می‌دهد ملک تجاری در عمان برای خریداری که تابعیت عمانی ندارد چگونه کار می‌کند: برای دفاتر کار، مغازه‌ها و واحدهای رستوران چه مسیرهای مالکیتی وجود دارد، این مسیرها با مالکیت کامل (فری‌هولد) مسکونی چه تفاوتی دارند، خریدار هنگام خرید و در طول مالکیت چه هزینه‌هایی می‌پردازد، و پروژه‌های تجاری موجود در صفحه‌های آگهی ما دربارهٔ متراژ، شرایط پرداخت و تحویل واحدها چه چیزهایی اعلام کرده‌اند. ارقام را همان‌گونه آورده‌ایم که سازنده، یکی از وزارتخانه‌ها یا یک مشاور مشخص اعلام کرده است، و تاریخ هر منبع هم کنارش ذکر شده است.

در پایان این نوشته می‌توانید ادعای مالکیتی را که در بروشور یک پروژهٔ تجاری آمده است با چارچوب قانونی مقایسه کنید، حساب‌وکتاب مرز اقامت طلایی (Golden Residency) را برای یک مغازه یا یک دفتر کار تکی انجام دهید، مالیات بر ارزش افزوده، هزینهٔ ثبت و مالیات‌های مرتبط با اجاره را در یک خرید برآورد کنید، و فهرست مدارک لازم برای یک واحد تجاری پیش‌فروش (off-plan) را دنبال کنید. ریال عمان با نرخ ثابت ۲٫۶۰۰۸ دلار آمریکا به دلار گره خورده است، بنابراین در تمام قیمت‌های زیر ابتدا OMR و سپس معادل دلار آمریکا در پرانتز آمده است. پیشینهٔ گسترده‌تر ما دربارهٔ املاک فری‌هولد در عمان و دربارهٔ املاکی که خارجی‌ها نمی‌توانند بخرند بخش مسکونی را پوشش می‌دهد؛ این مقاله فقط به واحدهای تجاری می‌پردازد.

ملک تجاری در عمان در یک نگاه

ملک تجاری در عمان تابع یک قاعدهٔ واحد برای همگان نیست. خریدار خارجی می‌تواند از راه یک مجتمع گردشگری یکپارچه (ITC)، از راه یک پروژه در منطقهٔ ویژهٔ اقتصادی یا منطقهٔ آزاد، از راه حق انتفاع یا اجارهٔ بلندمدت، یا از راه یک شرکت به آن دسترسی پیدا کند. هر مسیر مبنای حقوقی متفاوتی دارد، و مسیری که به یک واحد مشخص وصل است تعیین می‌کند خریدار سند مالکیت فری‌هولد دریافت می‌کند، حقی با مدت محدود به دست می‌آورد، یا فقط یک اجاره در اختیار دارد. جدول زیر وضعیت را در تاریخ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ خلاصه می‌کند و برای هر ردیف منبعش را نام می‌برد.

ادامهٔ این راهنما جدول بالا را از بالا به پایین دنبال می‌کند: نخست تعریف‌ها، سپس هر مسیر مالکیت، بعد ارقام مربوط به آگهی‌های تجاری خودمان، و در پایان هزینه‌ها، مالیات‌ها و مدارکی که پیرامون یک خرید قرار می‌گیرند.

تعریف ملک تجاری در عمان

در کاربرد روزمره، ملک تجاری در عمان یعنی دفاتر کار، مغازه‌ها، واحدهای رستوران و کافه، بانک‌ها و شعبه‌های خدماتی، انبارها و پارکینگ‌هایی که به آن‌ها وابسته است. به گفتهٔ یادداشت Deloitte دربارهٔ راهنمای املاک سازمان مالیات، این سازمان برای مقاصد مالیات بر ارزش افزوده فروش و اجارهٔ ملک تجاری، از جمله آپارتمان‌های هتلی، انبارها، فروشگاه‌ها و پارکینگ، را یک دستهٔ واحد می‌شمارد. ساختمان‌های چندمنظوره بر اساس نوع کاربری تفکیک می‌شوند: بر پایهٔ همان راهنما، که Deloitte آن را خلاصه کرده است، وقتی ملکی چندمنظوره به صورت یکجا فروخته می‌شود باید قیمت میان بخش‌های آن تقسیم شود.

قانونی که مالکیت فری‌هولد را در مناطق ویژهٔ اقتصادی باز می‌کند، دقیق‌ترین تعریفی را به دست می‌دهد که ما پیدا کردیم. فرمان سلطنتی ۳۸/۲۰۲۵ توسعهٔ املاک را ساخت پروژه‌های املاک مسکونی، تجاری، مسکونی-تجاری یا گردشگری تعریف می‌کند و واحد ملکی را بخشی تفکیک‌شده از چنین پروژه‌ای با مرز و مساحت مشخص می‌داند، و آپارتمان، دفتر کار، مغازه، طبقه و خانه را به عنوان نمونه نام می‌برد. همین تعریف اضافه می‌کند که واحد شامل زمینی که روی آن ساخته شده نیست. این جملهٔ آخر برای خریدار اهمیت دارد: دفتر یا مغازه‌ای که در یک ساختمان چندواحدی خریداری می‌شود عبارت است از یک واحد به‌علاوهٔ سهمی از بخش‌های مشاع، نه یک قطعه‌زمین.

بخش‌های مشاع را یک انجمن مالکان اداره می‌کند. ماده ۴۸ همین فرمان به مالکان واحدها در یک پروژهٔ منطقه اجازه می‌دهد انجمنی تشکیل دهند و اداره کنند که از ساختمان، بخش‌های مشاع و خدمات آن مراقبت کند، و فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵، یعنی قانون ملی املاک، به گفتهٔ BSA Law هر پروژه را ملزم می‌کند چنین انجمنی با شخصیت حقوقی و زیر نظارت وزارتخانه داشته باشد. فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ همچنین نظام پیشین مالکیت آپارتمان‌ها و طبقات (فرمان سلطنتی ۴۸/۸۹)، قانون دلالی املاک (فرمان سلطنتی ۷۸/۸۶) و نظام حساب امانی (escrow) مندرج در فرمان سلطنتی ۳۰/۲۰۱۸ را لغو کرد؛ این موضوع در ماده III همان فرمان آمده است. برای خریدار واحدهای تجاری این یعنی مقررات انجمن مالکان، جدول شارژ خدمات و حساب امانی همگی مدارکی هستند که پیش از امضا باید خوانده شوند؛ راهنمای ما دربارهٔ شارژ خدمات در املاک عمان توضیح می‌دهد این هزینه‌ها معمولاً چگونه بیان می‌شوند.

ملک تجاری با زمین فرق دارد. قطعه‌زمین در مقالهٔ ما دربارهٔ املاکی که خارجی‌ها نمی‌توانند بخرند بررسی شده است، و قطعه‌زمین‌های داخل ITC مهلت ساخت دارند: بر پایهٔ یک نظر حقوقی در Times of Oman به تاریخ ۲۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۶، مالک باید ظرف چهار سال از زمان ثبت زمین را بسازد یا به کاربری موردنظرش برساند، و تا پایان ساخت نمی‌تواند قطعه را بفروشد. واحدهای تکمیل‌شده یا پیش‌فروش در یک ساختمان چنین تعهدی در سطح قطعه ندارند، و این یکی از دلایلی است که خریداران مغازه و دفتر کار معمولاً با واحد معامله می‌کنند نه با زمین.

مسیرهای مالکیت خارجی‌ها بر ملک تجاری در عمان

در عمان یک جملهٔ واحد وجود ندارد که بگوید «خارجی‌ها می‌توانند ملک تجاری بخرند». مالکیت غیرعمانی‌ها از چند سند حقوقی جدا ساخته می‌شود و اینکه کدام سند اعمال شود به محل ساختمان بستگی دارد. جدول زیر مسیرهایی را فهرست می‌کند که در تفسیرهای حقوقی منتشرشده مطرح شده‌اند و ماهیت حقی را که هر کدام ایجاد می‌کند نشان می‌دهد.

مالکیت شرکتی بر زمین محدودتر از چیزی است که بسیاری از بروشورها نشان می‌دهند. یادداشتی از دفتر حقوقی Curtis در سال ۲۰۱۷ می‌گوید فقط شرکت‌های با مسئولیت محدودِ کاملاً عمانی یا متعلق به شورای همکاری خلیج فارس، و شرکت‌های سهامی با دست‌کم ۳۰٪ سهام عمانی می‌توانند مالک زمین باشند، آن هم معمولاً برای کاربری‌هایی که در خدمت اهداف شرکت است، و شرکت‌های توسعهٔ املاک استثنا هستند؛ در عین حال قانون ITC به شرکت‌های خارجی اجازه می‌دهد برای مقاصد سکونت و سرمایه‌گذاری مالک واحد شوند. دو سند قدیمی‌تر که اغلب در ارتباط با مهاجران مطرح می‌شوند به مغازه و دفتر کار تعمیم نمی‌یابند. تصمیم وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰ به مهاجران حقیقی اجازه می‌دهد در آپارتمان‌های ساختمان‌های چندطبقهٔ مسکونی یا چندمنظورهٔ دارای مجوز در محله‌های تعیین‌شدهٔ مسقط حق انتفاع داشته باشند، با مدتی تا ۵۰ سال که تا ۹۹ سال قابل تمدید است، حداقل سن خریدار ۲۳ سال، شرط دو سال اقامت و سقف ۴۰٪ از واحدهای هر ساختمان برای غیرعمانی‌ها، آن‌گونه که Trowers & Hamlins در اکتبر ۲۰۲۰ خلاصه کرده است. این تصمیم حول آپارتمان‌هایی با دست‌کم دو اتاق نوشته شده است، پس مسیری مسکونی است.

مورد دوم محدودیت جغرافیایی است. Oman Observer در ۹ مارس ۲۰۲۲ گزارش داد مالکیت غیرعمانی‌ها در فهرستی از استان‌ها، ولایت‌ها، جزیره‌ها و مناطق راهبردی و نیز در زمین کشاورزی ممنوع است، اما این محدودیت دربارهٔ زمین و املاک داخل ITCها در هیچ استانی اعمال نمی‌شود. پس برای خریدار یک مغازه یا دفتر کار، پرسش عملی این است که قطعه کدام عنوان حقوقی را دارد، زیرا یک نوع ساختمان در جاهای مختلف می‌تواند زیر قواعد متفاوتی باشد. مقایسهٔ ما از مجتمع‌های گردشگری یکپارچهٔ عمان محله‌هایی را فهرست می‌کند که از عنوان ITC استفاده می‌کنند.

مسیر ITC و واحدهای تجاری

ITC یک طرح گردشگری جامع است که بر پایهٔ فرمان سلطنتی ۱۲/۲۰۰۶ با اصلاحات تا فرمان سلطنتی ۷۶/۲۰۱۰ مجوز می‌گیرد، و آیین‌نامهٔ اجرایی آن در تصمیم وزارتی ۱۹۱/۲۰۰۷ با اصلاحات تا تصمیم وزارتی ۱۰۹/۲۰۲۲ آمده است؛ این را نظر حقوقی Times of Oman در ۲۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ می‌گوید. چکیدهٔ برنامهٔ Gulf Labour Markets, Migration and Population از آیین‌نامهٔ سال ۲۰۰۷ ثبت می‌کند که ماده ۲ به اشخاص حقیقی و شرکت‌های غیرعمانی اجازه می‌دهد ملک ساخته‌شده یا قطعه‌زمین در این مجتمع‌ها را «برای اهداف سکونت یا سرمایه‌گذاری» در مالکیت داشته باشند. این عبارت علاوه بر مسکن، کاربری سرمایه‌گذاری را هم پوشش می‌دهد، و مبنایی است که بر اساس آن فضاهای خرده‌فروشی و اداری داخل ITCها فروخته می‌شود. یادداشت دفتر حقوقی Curtis در سال ۲۰۱۷ اضافه می‌کند که ITCها عموماً مؤلفه‌های تجاری، مسکونی و گردشگری را ترکیب می‌کنند و خریداران خارجی واحدها را از سازندگان می‌خرند و سند را نزد وزارت مسکن ثبت می‌کنند.

The Pearl در Muscat Hills روشن‌ترین نمونه در صفحه‌های ماست. Oman Observer در ۱۱ ژوئیهٔ ۲۰۱۸ گزارش داد Al Osool Properties، بخشی از MJS Group، در حال ساخت ۲۹۸ آپارتمان یک‌خوابه، دوخوابه و سه‌خوابه در Muscat Hills Boulevard همراه با یک بخش تجاری ۴٬۰۰۰ m² است و این طرح را واحدهای مسکونی و تجاری فری‌هولد در Madinat Al Irfan توصیف کرد. صفحهٔ آگهی مغازه‌های Pearl Muscat Hills ما می‌گوید ۳۷ مغازه در سطح همکف حدود ۴٬۰۰۰ m² را اشغال می‌کنند، که میانگین حدود ۱۰۸ m² برای هر مغازه می‌دهد (۴٬۰۰۰ ÷ ۳۷ = ۱۰۸٫۱). همچنین می‌افزاید قیمت مغازه‌ها با اندازه، نمای رو به خیابان، موقعیت گوشه و فاصله تا ورودی‌ها و دسترسی به پارکینگ فرق می‌کند، قیمت‌ها با درخواست اعلام می‌شوند، و تاریخ تحویل در قرارداد خرید و فروش (SPA) هر مغازه تعیین می‌شود.

اندازهٔ نظام ITC برای اینکه بدانیم چند نشانی تجاری ممکن است وجود داشته باشد اهمیت دارد. Oman Observer در ژوئن ۲۰۲۵ گزارش داد حدود ۱۹ ITC تا اواسط ۲۰۲۳ فعال یا در دست توسعه بوده‌اند، وزارتخانه در مارس ۲۰۲۵ از ۱۳ مجتمع دیگر در دست توسعه خبر داده، و ۱۲ مجتمع در خط لولهٔ پروژه‌ها قرار داشته‌اند. راهنمای فری‌هولد خودمان پیشینهٔ صدور مجوز را با جزئیات بیشتری توضیح می‌دهد. هر ITC یک نوار تجاری ندارد، و وجود مجوز ITC به‌تنهایی نمی‌گوید کدام قطعه‌های داخل آن مغازه یا دفتر کار دارند؛ این را اسناد مجوز پروژه و قرارداد خرید و فروش ثبت می‌کنند.

Muscat Hills همچنین محل جدیدترین مؤلفهٔ تجاری در صفحه‌های ماست، یعنی Dar Muscat Hills در Madinat Al Irfan، جایی که Dar Arabia Development در کنار ۲۰۷ آپارتمان، ۱۵ مغازه و ۴ دفتر کار فهرست کرده است. بر پایهٔ صفحهٔ آگهی ما، دستهٔ سند مالکیتی که برای خریداران خارجی اعمال می‌شود در اسناد فروش سازنده، همراه با شمارهٔ ارجاع ثبت زمین برای آن قطعه، آمده است، و صفحه بر اساس منابع شخص ثالث Muscat Hills را یک ITC معرفی می‌کند. بروشور سازنده برای تحویل واحدها هدفی در ابتدای دسامبر ۲۰۲۹ اعلام کرده است.

فرمان سلطنتی ۳۸/۲۰۲۵ و مقررات ۸۱/۲۰۲۶

فرمان سلطنتی ۳۸/۲۰۲۵ قانون مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد را صادر کرد. سلطان آن را در ۷ آوریل ۲۰۲۵ (۸ شوال ۱۴۴۶) صادر کرد و از روز پس از انتشار در روزنامهٔ رسمی لازم‌الاجرا می‌شود؛ Oman Observer تاریخ ۱۴ آوریل ۲۰۲۵ را به عنوان زمان اجرایی شدن آن ذکر می‌کند. هشدار ژوئن ۲۰۲۵ شرکت KPMG Oman یادآوری می‌کند که این قانون جایگزین قانون پیشین مناطق آزاد شد و مالکیت ۱۰۰٪ خارجی را برای بهره‌برداران، شرکت‌ها و سازندگان املاک مجاز می‌داند. نهاد مسئول، سازمان عمومی مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد (OPAZ) است که به گفتهٔ Oman Observer ۲۳ منطقهٔ سرمایه‌گذاری، از جمله منطقهٔ ویژهٔ اقتصادی دقم، را اداره می‌کند.

فصل مربوط به پروژه‌های توسعهٔ املاک کوتاه است. ماده ۴۲ می‌گوید زمین این پروژه‌ها با حق انتفاع به سازنده واگذار می‌شود و سازنده می‌تواند واحدها را به اشخاص حقیقی یا حقوقی غیرعمانی، به صورت فری‌هولد و به شیوه‌ای که مقررات تعیین می‌کند، بفروشد. ماده ۴۳ برای هر پروژه یک حساب امانی مستقل را الزامی می‌کند، ماده ۴۴ ثبت حقوق در دفتر ثبت املاک را با هماهنگی وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری بر عهدهٔ سازمان می‌گذارد، ماده ۴۶ تعهدات سازنده را تعیین می‌کند (ساخت طبق برنامه، گشودن حساب امانی، تحویل در تاریخ توافق‌شده و ثبت واحد به نام خریدار)، و ماده ۴۷ تبلیغ واحدهای پیش‌فروش یا دریافت پول رزرو را پیش از تأیید OPAZ ممنوع می‌کند. ماده ۴۰ مقرر می‌دارد سرمایه‌گذاران غیرعمانی در منطقه و مالکان واحدهای ملکی، همراه با همسران و بستگان درجهٔ یک‌شان، پس از هماهنگی با پلیس سلطنتی عمان، طبق شرایط و رویه‌هایی که مقررات تعیین می‌کند اقامت دریافت می‌کنند.

آیین‌نامهٔ اجرایی در ۲۰ سپتامبر ۲۰۲۶ رسید. Times of Oman و Muscat Daily هر دو گزارش دادند که OPAZ مقررات ۸۱/۲۰۲۶ را صادر کرده است؛ این مقررات صدور مجوز پروژه‌های توسعهٔ املاک، فروش پیش‌فروش و مالکیت فری‌هولد واحدها توسط غیرعمانی‌ها را فقط در پروژه‌هایی پوشش می‌دهد که مقررات تعیین‌شده بر آن‌ها اعمال می‌شود. Times of Oman اضافه می‌کند سازندگان پیش از بازاریابی واحدها باید الزامات مالی و فنی را برآورده کنند، برداشت از حساب امانی به مقاصد پیش‌بینی‌شده محدود است، و یک مرکز خدمات یگانه (one-stop shop) واگذاری زمین، مجوزها و تأییدیه‌ها را انجام می‌دهد. این گزارش‌ها معیارهای صلاحیت یک پروژه را فهرست نمی‌کنند، و اینکه یک ساختمان مشخص واجد شرایط باشد به این بستگی دارد که پروژه مجوزی را که قانون توصیف می‌کند داشته باشد یا نه.

در سوابق عمومی دو برداشت از قاعدهٔ فری‌هولد دیده می‌شود، و هر دو در اینجا به منبعشان نسبت داده شده‌اند. تعریف‌های قانون، دفاتر کار و مغازه‌ها را در شمار واحدهای ملکی می‌آورد. توضیح ۱۸ ژوئن ۲۰۲۵ Oman Observer دربارهٔ همین قاعده آن را بر حسب واحدهای مسکونی توصیف می‌کند و از OPAZ دربارهٔ «مالکیت مطلق» نقل می‌کند. بنابراین خریداری که در این مسیر ملک تجاری در عمان را بررسی می‌کند باید پیش از پرداخت بیش از پیش‌پرداخت رزرو، مجوز OPAZ پروژه، مستخرج ثبت واحد و مادهٔ مقرراتی را که سازنده به آن تکیه می‌کند به صورت کتبی بخواهد.

Knowledge Oasis Muscat و ساختمان اداری Central 7

Knowledge Oasis Muscat (KOM) پارک فناوری در Rusayl در غرب مسقط است که Oman Observer در ۱۸ آوریل ۲۰۲۶ آن را شاخهٔ فناوری مؤسسهٔ عمومی شهرک‌های صنعتی (Madayn) توصیف کرده است. این گزارش مساحت محوطه را حدود ۷۵۹٬۵۶۶ m² می‌داند که ۴۹۴٬۸۳۲ m² آن قابل اجاره است و حدود ۳۸۱٬۳۱۲ m² آن به بیش از ۱۰۰ مستأجر دولتی، نیمه‌دولتی و خصوصی اجاره داده شده است. پروژه‌های جدید در ۲۰۲۵ ارزشی بیش از OMR ۸٫۵۳ میلیون ($۲۲ میلیون) داشتند و بیش از ۲۱٬۰۰۰ m² فضای اجاره‌ای افزودند، سرمایه‌گذاری انباشته در پایان ۲۰۲۵ حدود OMR ۲۷۶٫۸۸ میلیون ($۷۲۰ میلیون) بود، و یک ساختمان سرمایه‌گذاری چندمنظوره به ارزش OMR ۱۲ میلیون ($۳۱ میلیون) با فضای اداری و تجاری ۵۵٪ پیشرفت داشت و هدف آن سه‌ماههٔ اول ۲۰۲۷ بود.

Central 7 درون همین محوطه قرار دارد. Wujha Real Estate Development مجموعهٔ Central 7 را همراه با پروژهٔ مسکونی Uptown Muscat در ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۵ اعلام کرد، و گزارش Invest-Gate از رونمایی می‌گوید سازنده فضاهای اداری فری‌هولد را با استانداردهای بین‌المللی تحویل خواهد داد؛ Daily News Egypt در ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۵ همین عبارت را تکرار کرد. آگهی Central 7 ما یک ساختمان اداری و خرده‌فروشی هفت‌طبقه را در مجموعه‌ای ۲۴٬۰۰۰ m² توصیف می‌کند، با سقف ۴ متری، هشت آسانسور مسافری، سه جای پارک اختصاصی برای هر دفتر، واحدهایی از ۳۰۹ فوت مربع (حدود ۲۹ m²) تا ۳٬۲۲۵ فوت مربع (حدود ۳۰۰ m²)، و هدف تکمیل در سه‌ماههٔ چهارم ۲۰۲۶. قیمت‌ها را سازنده برای هر واحد جداگانه اعلام می‌کند و آگهی فهرست قیمتی برای محاسبه ارائه نمی‌دهد.

مبنای حقوقی فری‌هولد یک خریدار خارجی در یک شهرک Madayn همان عنوان مالکیتی است که برای واحد نام‌برده ثبت شده است. اسنادی که در بالا بررسی شد به ITCها و مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد اشاره می‌کنند، و اظهار فری‌هولد سازنده، اظهار خود سازنده است. به گفتهٔ صفحهٔ آگهی ما، عنوان مالکیت یک واحد مشخص در قرارداد خرید و فروش و اسناد پروژه آمده است، و مسیرهای دیگر (اجارهٔ بلندمدت، حق انتفاع تا ۵۰ سال بیرون از ITCها در مکان‌های تعیین‌شده، مالکیت از راه شرکت عمانی، و حق انتفاع بر پایهٔ قانون سرمایه‌گذاری خارجی) همچنان در دسترس‌اند. اسنادی که در سطح واحد باید خوانده شوند عبارت‌اند از قرارداد خرید و فروش، مستخرج ثبت زمین و یک بیانیهٔ کتبی دربارهٔ دستهٔ سند مالکیت.

پروژهٔ مسکونی همسایه نشان می‌دهد یک طرح تجاری و یک طرح مسکونی از یک سازنده چقدر می‌توانند با هم فرق داشته باشند. Uptown Muscat که بر پایهٔ آگهی ما حدود ۲۹۰ متر با Central 7 فاصله دارد، ۴۴۵ واحد مسکونی از OMR ۴۱٬۱۰۳ ($۱۰۶٬۹۰۰) دارد، با ۱۵٪ هنگام رزرو و باقی‌مانده طی پنج سال و هدف تحویل در سه‌ماههٔ اول ۲۰۲۷، در حالی که Central 7 هنگام رزرو ۲۰٪ می‌خواهد و اقساط سه‌ماهه تا زمان تکمیل. هر دو شرایط خود سازنده‌اند، همان‌طور که در صفحه‌های آگهی ما آمده است؛ جدول زمان‌بندی‌شدهٔ هر قرارداد خرید و فروش است که الزام‌آور است.

مقایسهٔ آگهی‌های تجاری ما

سه آگهی در سایت ما شامل مغازه یا دفتر کار برای فروش است، و چهارمی، Uptown Muscat، با یک گالری خرده‌فروشی در کنار Central 7 قرار دارد. جدول زیر آنچه هر صفحه اعلام می‌کند را کنار هم می‌گذارد.

جدول زمان‌بندی واحدهای Dar Muscat Hills مفصل‌ترین جدولی است که در صفحه‌های ما وجود دارد و از بروشور سازنده، آن‌گونه که در آگهی رونویسی شده، گرفته شده است. تفکیک زیر آن را بر اساس برچسب‌های طبقه که روی نقشهٔ سایت چاپ شده گروه‌بندی می‌کند و محاسبه را نشان می‌دهد: هر مجموع، جمع مساحت‌های چاپ‌شده است و هر میانگین، همان مجموع تقسیم بر تعداد واحدهاست.

در مجموع ۱۵ مغازه، مساحت کل ۶۰۷٫۰۸ m² و میانگین ۴۰٫۴۷ m² است که بسیار پایین‌تر از میانگین تقریبی ۱۰۸ m² در ارقام The Pearl است. پس این دو طرح قالب‌های خرده‌فروشی متفاوتی را توصیف می‌کنند: Dar Muscat Hills واحدهای کوچک فهرست کرده، در حالی که The Pearl نماهای بزرگ‌تر همکف را. به گفتهٔ صفحهٔ آگهی ما، طبقهٔ همکف Central 7 الگوی سومی دارد که در ادامه آمده است، با یک سوپرمارکت، دو شعبهٔ بانک، یک داروخانه و یازده واحد رستوران و کافه.

اینها اجزای طبقهٔ همکف هستند که برای این ساختمان فهرست شده‌اند؛ صفحه نمی‌گوید کدام‌یک برای فروش عرضه می‌شود و کدام‌یک برای سازنده یا مستأجران لنگر (anchor tenants) نگه داشته شده است. خریداری که چنین نقشه‌ای را می‌خواند باید بپرسد کدام واحدها در فهرست فروش‌اند، چون ترکیب مستأجران رفت‌وآمد مشتریان را برای همهٔ واحدهای دیگر ساختمان شکل می‌دهد. راهنمای ما دربارهٔ سازندگان فعال در عمان و فهرست سازندگان پیشینهٔ Wujha، Al Osool و Dar Arabia را ارائه می‌دهد.

اقامت و واحدهای تجاری

اقامت جایی است که ملک تجاری در عمان بیش از همه اشتباه فهمیده می‌شود. قاعدهٔ اقامت طلایی که در سراسر این سایت به کار می‌رود چنین است: یک ملک ITC به ارزش دست‌کم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰)، با تصمیم‌گیری پلیس سلطنتی عمان. خلاصهٔ Middle East Briefing از اعلام ۳۱ اوت ۲۰۲۵ مسیر املاک را خرید واحدهای مسکونی، تجاری یا گردشگری در یک ITC با سند مالکیت معتبر، و ترازنامهٔ نهایی تأییدشده در صورتی که واحد را یک شرکت نگه دارد، فهرست می‌کند. Gulf News اضافه می‌کند که مجوز ۱۰ سالهٔ قابل تمدید می‌تواند همسر، فرزندان و بستگان درجهٔ یک را در بر بگیرد و دارندگان می‌توانند یک ملک دیگر بیرون از ITCها در مناطقی که در غیر این صورت به روی مالکیت غیرعمانی‌ها باز است داشته باشند. مقالهٔ ما دربارهٔ اقامت طلایی در برابر ویزای مالک هر دو مسیر را به تفصیل بیان می‌کند.

ویزای مالک سند جداگانه‌ای است. تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان که در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۵۳ منتشر شد و Oman Observer در ۲۵ ژوئن ۲۰۲۶ گزارش کرد، به مالک خارجی یک واحد ثبت‌شده، واحدی که ثبتش کامل نشده، یا قطعه‌ای آمادهٔ ساخت اجازه می‌دهد بر پایهٔ گواهی مرجع صالح، ویزا یا اقامت بدون کفیل بگیرد. ویزاها دست‌کم شش ماه و حداکثر یک سال اعتبار دارند و قابل تمدیدند، همسر و بستگان درجهٔ یک را می‌توان شامل کرد، و اگر مالکیت منتقل شود اقامت مالک و خانواده پایان می‌یابد. گزارش ۲۱ ژوئن ۲۰۲۶ Muscat Daily همین تصمیم را بر حسب واحدهای مسکونی و زمین‌های اختصاص‌یافته به ساخت توصیف می‌کند. چون گزارش‌ها هر دو عبارت را به کار برده‌اند، گواهی صادرشده برای همان واحد نام‌برده سندی است که ویزا بر آن تکیه دارد، و بهتر است پیش از تکیه بر این مسیر، آن را برای یک مغازه یا دفتر کار به دست آورید.

یک مغازه یا دفتر کار تکی تنها در صورتی به OMR ۲۰۰٬۰۰۰ می‌رسد که قیمت هر متر مربعش برای اندازه‌اش به قدر کافی بالا باشد. جدول زیر آستانه را به قیمت لازم برای هر متر مربع در واحدهای صفحه‌های ما تبدیل می‌کند: آستانه تقسیم بر مساحت. این فقط محاسبه بر پایهٔ آستانه است، نه بیانی از اینکه هر واحد چقدر قیمت دارد.

الگو روشن است. مغازه‌های کوچک برای رسیدن به آستانه به‌تنهایی به قیمت بسیار بالا برای هر متر مربع نیاز دارند، در حالی که دفترهای بزرگ با نرخی بسیار پایین‌تر به آن می‌رسند، بنابراین آزمون آستانه به واحد انتخاب‌شده و قیمت اعلام‌شده برای آن بستگی دارد. اینکه آیا واحدی از صفحه‌های ما واجد شرایط است یا نه، به دستهٔ سند مالکیت و قیمت نهایی‌اش بستگی دارد، که هر دو در اسناد سازنده آمده‌اند. همین محاسبه دربارهٔ ویزای مالک فقط از این جهت صدق می‌کند که حداقل ارزشی ندارد، پس قیمت معیار آن مسیر نیست.

هزینه‌های خرید: هزینهٔ ثبت، مالیات بر ارزش افزوده و برنامهٔ پرداخت

سه هزینه روی قیمت یک واحد تجاری اضافه می‌شود. نخست هزینهٔ ثبت است. Deloitte Oman Highlights (ژانویهٔ ۲۰۲۳) ثبت می‌کند که عوارض تمبر بر تملک املاک ۳٪ از ارزش فروش است، و صفحه‌های آگهی ما همین ۳٪ را به عنوان یک هزینهٔ انتقال یک‌بارهٔ خریداران خارجی ذکر می‌کنند که هنگام ثبت پرداخت می‌شود. صفحهٔ The Pearl یک مثال را محاسبه می‌کند: یک مغازه به قیمت OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰) هزینهٔ ۳٪ برابر OMR ۶٬۰۰۰ ($۱۵٬۶۰۵) دارد.

دوم مالیات بر ارزش افزوده (VAT) است. عمان مالیات بر ارزش افزوده را با نرخ ۵٪ در ۱۶ آوریل ۲۰۲۱ بر پایهٔ فرمان سلطنتی ۱۲۱/۲۰۲۰ به اجرا گذاشت. در راهنمای املاک سازمان مالیات، آن‌گونه که Deloitte در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۱ خلاصه کرده است، فروش و اجارهٔ ملک تجاری مشمول نرخ استاندارد ۵٪ است، در حالی که زمین توسعه‌نیافته، فروش مجدد ملک مسکونی و اجارهٔ ملک مسکونی معاف‌اند و اولین عرضهٔ یک واحد مسکونی نو مشمول نرخ استاندارد است. این تفاوتی میان خرید تجاری و مسکونی است: فروش مجدد یک واحد مسکونی معاف است، در حالی که فروش تجاری هرگاه فروشنده ثبت‌نام‌شده باشد مشمول مالیات است. اینکه قیمت اعلام‌شده شامل VAT هست یا نه در قرارداد خرید و فروش آمده است. یادداشت Deloitte اضافه می‌کند که طبق قواعد انتقالی برای قراردادهای امضاشده پیش از ۱۶ آوریل ۲۰۲۱، قراردادی که بند VAT نداشته باشد، شامل VAT محسوب می‌شود.

سوم خود برنامهٔ پرداخت است. سازندگان واحدهای تجاری را با همان منطق مرحله‌ای واحدهای مسکونی می‌فروشند. Central 7 هنگام رزرو ۲۰٪ و اقساط سه‌ماهه تا تکمیل می‌خواهد و باقی‌مانده هنگام تحویل واحدها طبق قرارداد خرید و فروش پرداخت می‌شود. جدول زیر یک واحد فرضی به قیمت OMR ۱۰۰٬۰۰۰ ($۲۶۰٬۰۸۰) را با هزینه‌های بالا پیش می‌برد. این واحد فرضی است و قیمت‌گذاری هیچ پروژه‌ای نیست.

هزینه‌های حقوقی، هر گونه هزینهٔ اداری کارگزار یا سازنده و هزینه‌های بانکی علاوه بر اینها می‌آید و طرف‌های درگیر آن‌ها را اعلام می‌کنند. مبلغ OMR ۸٬۰۰۰ ($۲۰٬۸۰۶) هزینهٔ ثبت و VAT در جدول یک نمونهٔ محاسبه‌شده است، نه پیش‌بینی برای پروژه‌ای مشخص. مقالهٔ ما دربارهٔ مالیات ملک در عمان مالیات‌های تکرارشونده و یک‌باره را یک‌جا گرد می‌آورد، و راهنما دربارهٔ گره خوردن ریال عمان به دلار توضیح می‌دهد چرا ارقام دلاری بالا با بازار ارز جابه‌جا نمی‌شوند.

اجاره، VAT بر اجاره و معیارهای اجارهٔ دفتر کار

مالکان ملک تجاری در عمان معمولاً آن را اجاره می‌دهند و اجاره سه لایه قاعده می‌آورد: VAT بر اجاره، ثبت شهرداری اجاره‌نامه، و خود سطح اجاره. دربارهٔ VAT، راهنمای سازمان مالیات به نقل از خلاصهٔ Deloitte اجارهٔ تجاری را مشمول نرخ استاندارد ۵٪ می‌داند، و پارکینگی که جداگانه اجاره داده شود نیز ۵٪ است. به گفتهٔ Deloitte Oman Highlights، ثبت‌نام زمانی اجباری می‌شود که گردش مالیاتی در یک دورهٔ غلتان ۱۲ ماهه به OMR ۳۸٬۵۰۰ ($۱۰۰٬۱۳۱) برسد، و ثبت‌نام داوطلبانه از OMR ۱۹٬۲۵۰ ($۵۰٬۰۶۵) ممکن است؛ شخص غیرمقیمی که به مشتریان ثبت‌نشده در عمان کالا یا خدمات مشمول مالیات عرضه می‌کند صرف‌نظر از ارزش باید ثبت‌نام کند. برای یک اجاره به مبلغ OMR ۱۲٬۰۰۰ ($۳۱٬۲۱۰) در سال، VAT به نرخ ۵٪ برابر OMR ۶۰۰ ($۱٬۵۶۰) است که اگر موجر ثبت‌نام‌شده باشد علاوه بر اجاره دریافت می‌شود، و یک اجارهٔ تکی از این دست به‌تنهایی زیر آستانهٔ اجباری قرار می‌گیرد.

ثبت اجاره‌نامه از VAT جداست. در فوریهٔ ۲۰۲۲ سخنگوی شهرداری مسقط به Oman Observer گفت موجر باید اجاره‌نامه را نزد شهرداری ثبت کند، مالیات ثابت ۳٪ پرداخت می‌شود، و اجاره‌نامه‌ای که ظرف یک ماه از امضا یا انقضا ثبت، تمدید یا مشمول مالیات نشود نزد مراجع دولتی باطل شمرده می‌شود و جریمه‌ای معادل سه برابر مالیات ثابت دارد. فهرست Muscat Daily از شرایط اجاره‌نامهٔ شهرداری، ۳٪ را به عنوان درصدی از اجارهٔ ماهانه ذکر می‌کند، به فرمان سلطنتی ۶/۸۹ استناد می‌کند و مهلت اخطار سه‌ماههٔ تخلیه و لزوم تأیید کتبی موجر پیش از واگذاری به مستأجر دوم را فهرست می‌کند. راهنمای ما دربارهٔ اجاره دادن ملک عمان از خارج از کشور بخش مسکونی اجاره‌دهی را پوشش می‌دهد.

دربارهٔ سطح اجاره، تنها معیار منتشرشده‌ای که با ارقام ۲۰۲۶ پیدا کردیم گزارش Savills با عنوان Oman Property Market است. Savills در ۲۹ آوریل ۲۰۲۶ گزارش داد بازار دفاتر کار مسقط در سه‌ماههٔ اول در زیربازارهای کلیدی باثبات بود، با اجارهٔ OMR ۲٫۰ برای هر متر مربع در ماه در منطقهٔ تجاری مرکزی، OMR ۳٫۵ در Qurum، OMR ۴٫۵ در Al Khuwair و OMR ۶٫۰ در Shatti Al Qurum. برای سه‌ماههٔ دوم، Muscat Daily در ۲۹ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ گزارش داد اجاره‌ها در منطقهٔ تجاری مرکزی و Qurum بدون تغییر ماند، در حالی که Ghubrah و Azaiba ۴٪ افزایش یافتند. جدول زیر معیارهای سه‌ماههٔ اول را بر کوچک‌ترین و بزرگ‌ترین دفتر Dar Muscat Hills اعمال می‌کند. این معیارها محله‌های دیگری را توصیف می‌کنند و دربارهٔ Muscat Hills یا Knowledge Oasis Muscat چیزی نمی‌گویند، پس محاسبهٔ زیر راهی برای خواندن مقیاس اجاره‌هاست، نه پیش‌بینی درآمد.

مراحل ساده است: مساحت × اجارهٔ ماهانه برای هر متر مربع × ۱۲. برای دفتر ۶۱٫۴۶ m² با OMR ۳٫۵ می‌شود ۶۱٫۴۶ × ۳٫۵ × ۱۲ = OMR ۲٬۵۸۱. VAT به نرخ ۵٪ در صورتی که موجر آن را دریافت کند، OMR ۱۲۹ به این اجاره اضافه می‌کند. منابع بالا معیاری برای اجارهٔ خرده‌فروشی ارائه نمی‌دهند، پس جدول فقط دفاتر کار را در بر می‌گیرد. مقالهٔ ما دربارهٔ بازدهی اجاره در عمان محاسبهٔ بازدهی مسکونی را پوشش می‌دهد؛ مغازه و دفتر کار را شامل نمی‌شود.

مالیات‌های نگهداری ملک تجاری در عمان

Deloitte Oman Highlights (ژانویهٔ ۲۰۲۳) ثبت می‌کند که در عمان مالیات واقعی بر ملک، مالیات انتقال، عوارض تمبر جز بر تملک املاک به نرخ ۳٪ از ارزش فروش، مالیات بر ثروت خالص و مالیات بر ارث یا ترکه وجود ندارد. برای شرکت‌ها نرخ مالیات شرکتی ۱۵٪ برای همهٔ کسب‌وکارها، از جمله شعبه‌ها و مؤسسات دائمی شرکت‌های خارجی، را ثبت می‌کند، با نرخ ۳٪ برای شرکت‌های کوچک بر پایهٔ تعریف، و بیان می‌کند که سود سرمایه‌ای ناشی از فروش دارایی‌های ثابت با نرخ‌های عادی مالیات می‌شود. پس شرکتی که مغازه یا دفتر کاری را نگه می‌دارد برای درآمد مشمول مالیاتش، که درآمد ناخالص پس از هزینه‌های مجاز است، در نظام مالیات شرکتی قرار می‌گیرد. در زمان انتشار آن گزارش، نه مقیم‌ها و نه غیرمقیم‌ها به عنوان اشخاص حقیقی مالیات بر درآمد یا سود سرمایه‌ای نمی‌پرداختند.

این وضع از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ تغییر می‌کند. فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵ در ۲۲ ژوئن ۲۰۲۵ صادر و در ۳۰ ژوئن ۲۰۲۵ در روزنامهٔ رسمی منتشر شد، و بر پایهٔ هشدار ژوئیهٔ ۲۰۲۵ KPMG، مالیات بر درآمد شخصی ۵٪ بر درآمد خالص مشمول مالیات بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ ($۱۰۹٬۲۳۴) در سال را معرفی می‌کند. منابع مشمول مالیات شامل اجاره و اجاره‌داری اموال غیرمنقول و منقول، و سود سرمایه‌ای از جمله سود املاک است. برای درآمد اجاره، KPMG هزینهٔ کسرشدنی معادل ۱۵٪ از کل درآمد یا هزینه‌های واقعی انجام‌شده برای کسب آن را ثبت می‌کند، با حق انتخاب میان کسر ثابت و واقعی هر سه سال، و یادآوری می‌کند که VAT ورودی قابل بازیافت بر هزینه‌ها قابل کسر نیست. مقیم‌های مالیاتی، یعنی کسانی که در یک سال مالیاتی بیش از ۱۸۳ روز حضور دارند، بر درآمد جهانی و غیرمقیم‌ها بر درآمد منشأ عمان مالیات می‌پردازند.

فهرست معافیت‌های KPMG شامل عواید فروش محل سکونت اصلی پس از دو سال از اطلاع‌رسانی به مقام‌ها، و عواید فروش محل سکونت دوم برای یک بار است. مغازه یا دفتر کار هیچ‌کدام از این دو نیست، پس سود یک واحد تجاری تحت منبع سود سرمایه‌ای، آن‌گونه که فهرست شده، قرار می‌گیرد. یک مثال سازوکار اجاره را نشان می‌دهد. فرض کنید فردی در یک سال OMR ۶۰٬۰۰۰ ($۱۵۶٬۰۴۸) اجارهٔ ناخالص دارد و درآمد دیگری ندارد. کسر ثابت ۱۵٪ برابر OMR ۹٬۰۰۰ ($۲۳٬۴۰۷) است و OMR ۵۱٬۰۰۰ ($۱۳۲٬۶۴۱) باقی می‌ماند. مبلغ بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ برابر OMR ۹٬۰۰۰ است و ۵٪ آن OMR ۴۵۰ ($۱٬۱۷۰) می‌شود. کسرهای دیگر، درآمدهای دیگر و آیین‌نامه‌های اجرایی ممکن است نتیجه را برای یک مالیات‌دهندهٔ واقعی تغییر دهند. چشم‌انداز بازار املاک عمان ما و راهنمای فروش ملک در عمان توضیح می‌دهند این قواعد چگونه وارد برنامهٔ خروج می‌شوند.

خرید واحدهای تجاری پیش‌فروش بر پایهٔ فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵

بیشتر واحدهای تجاری صفحه‌های ما پیش از تکمیل فروخته می‌شوند و همین آن‌ها را زیر قانون ملی املاک، یعنی فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵، قرار می‌دهد. این فرمان در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۱۳ در ۱۴ سپتامبر ۲۰۲۵ منتشر شد و ۱۸۰ روز پس از انتشار لازم‌الاجرا می‌شود، که آغاز آن را در اواسط مارس ۲۰۲۶ می‌گذارد؛ BSA Law تاریخ ۱۰ مارس ۲۰۲۶ را می‌دهد. بر اساس خلاصهٔ BSA Law، سازنده پیش از آغاز پروژه به مجوز قبلی نیاز دارد، واحدهای پیش‌فروش باید ثبت شوند، هر پروژه باید یک حساب امانی مستقل به نام خود داشته باشد که پرداخت‌های خریداران در آن واریز می‌شود، برداشت‌ها بر پایهٔ مراحل تأییدشدهٔ ساخت محدود است، دلالان و بازاریابان باید مجوز وزارتخانه داشته باشند و در یک ثبت ملی باشند، و تخلفات مجازات‌های اداری و کیفری از جمله ابطال مجوز دارد. ماده III این فرمان نظام پیشین حساب امانی (فرمان سلطنتی ۳۰/۲۰۱۸)، قانون دلالی (فرمان سلطنتی ۷۸/۸۶) و نظام مالکیت آپارتمان‌ها و طبقات (فرمان سلطنتی ۴۸/۸۹) را لغو می‌کند.

عبارت‌بندی فرمان کلی است و مقالهٔ BSA Law واحدهای تجاری را جدا نمی‌کند. مقررات حول پروژه‌ها و واحدها نوشته شده‌اند، پس خریدار یک مغازه یا دفتر کار در ساختمان پیش‌فروش به‌طور معقول می‌تواند همان پرسش‌هایی را بپرسد که خریدار مسکونی می‌پرسد. راهنمای ما دربارهٔ فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵، مقالهٔ آستانهٔ بازاریابی پیش‌فروش و فرایند گام‌به‌گام پیش‌فروش این توالی را به تفصیل پوشش می‌دهند، و دربارهٔ یک واحد تجاری همان‌طور اعمال می‌شوند که دربارهٔ یک خانه.

در مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد، قواعد موازی در فرمان سلطنتی ۳۸/۲۰۲۵ است: حساب امانی طبق ماده ۴۳، تأیید OPAZ پیش از تبلیغ طبق ماده ۴۷ و تحویل در تاریخ توافق‌شده طبق ماده ۴۶. فهرست زیر مدارک را برای یک واحد تجاری، هر مسیری که اعمال شود، کنار هم می‌گذارد.

این فهرست ابزاری برای خواندن است. جای بررسی توسط وکیل عمانی را نمی‌گیرد، و هر پروژه ممکن است اسناد خاص خود را اضافه کند.

زمینهٔ بازار املاک تجاری در عمان

ارقام ملی کل بازار ملک را توصیف می‌کنند، نه فقط ملک تجاری را. مرکز ملی آمار و اطلاعات، آن‌گونه که Oman Observer در ۲۹ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ گزارش کرد، مجموع معاملات املاک را در نیمهٔ اول ۲۰۲۶ برابر OMR ۱٫۴۳ میلیارد ($۳٫۷۲ میلیارد) ثبت کرد، که نسبت به همان دورهٔ ۲۰۲۵ معادل ۵٫۴٪ افزایش بود. ارزش قراردادهای فروش ۱۲٫۲٪ افزایش یافت و به OMR ۶۸۸ میلیون ($۱٫۷۹ میلیارد) در ۳۴٬۰۱۷ معامله رسید که ۶٫۹٪ بیشتر بود، در حالی که ارزش وام‌های رهنی ثابت و برابر OMR ۷۴۰٫۲ میلیون ($۱٫۹۲ میلیارد) ماند و اسناد مالکیت صادرشده ۸٪ کاهش یافت و به ۱۰۱٬۷۰۰ رسید. Savills ارزش معاملات را تا پایان مارس ۲۰۲۶ معادل OMR ۶۷۸ میلیون ($۱٫۷۶ میلیارد) گزارش کرد که ۱۸٫۴٪ بیشتر بود، و Muscat Daily سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در املاک را در پایان سه‌ماههٔ اول OMR ۶۰۲٫۵ میلیون ($۱٫۵۷ میلیارد) و ۱٫۲٪ بیشتر گزارش کرد. هیچ‌یک از این گزارش‌ها معاملات تجاری را از مسکونی جدا نمی‌کند.

ارقام Knowledge Oasis Muscat خوانش محدودتری ارائه می‌دهند. با استفاده از ارقام مساحت در گزارش آوریل ۲۰۲۶ Oman Observer، ۳۸۱٬۳۱۲ m² اجاره‌شده از ۴۹۴٬۸۳۲ m² قابل اجاره حدود ۷۷٪ است (۳۸۱٬۳۱۲ ÷ ۴۹۴٬۸۳۲ = ۰٫۷۷۱)، و در ۲۰۲۵ بیش از ۲۱٬۰۰۰ m² اجارهٔ جدید اضافه شد. این ارقام اجارهٔ محوطه را توصیف می‌کنند، نه ارزش فروش مجدد یا اجارهٔ هیچ واحدی در Central 7. Savills در گزارش سه‌ماههٔ دومش همچنین به بنادر صلاله، دقم و صحار که بیرون از تنگهٔ هرمز قرار دارند به عنوان عاملی حمایتی برای تقاضای انبار، تأسیسات لجستیک و املاک تجاری اشاره کرد، به نقل از Muscat Daily؛ این دیدگاه Savills از تقاضای بلندمدت است و رقمی برای اجاره یا اشغال ندارد.

برای خریدار، کاربرد عملی این اعداد کالیبره کردن است. داده‌های بازار فعالیت و سطح اجاره را در زیربازارهای جاافتادهٔ مسقط نشان می‌دهند، در حالی که پروژه‌های صفحه‌های ما در مکان‌های جدیدتر قرار دارند: Madinat Al Irfan، جایی که فضای تجاری بخشی از طرح‌های چندمنظوره است، و پارک فناوری Rusayl. مقایسهٔ قیمت، متراژ و زمان تحویل در جدول‌های بالا بخشی است که می‌توان واحد به واحد با قرارداد خرید و فروش سنجید.

سوالات متداول

آیا یک خارجی می‌تواند در عمان دفتر کار بخرد؟

دربارهٔ ملک تجاری در عمان، یک غیرعمانی بر پایهٔ تصمیم وزارتی ۱۹۱/۲۰۰۷ می‌تواند برای اهداف سکونت یا سرمایه‌گذاری مالک یک واحد ساخته‌شده یا قطعه‌زمین داخل یک ITC باشد، و فرمان سلطنتی ۳۸/۲۰۲۵ به سازندگان دارای مجوز در مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد اجازه می‌دهد واحدها را به صورت فری‌هولد به غیرعمانی‌ها بفروشند. دفاتر کار در قانون اخیر در شمار واحدهای ملکی آمده‌اند. اینکه یک دفتر مشخص واجد شرایط باشد به دستهٔ سند مالکیتی بستگی دارد که برای آن ثبت شده و قرارداد خرید و فروش و مستخرج ثبت زمین آن را نشان می‌دهند.

آیا یک خارجی می‌تواند در عمان مغازه بخرد؟

مغازه‌ها همان مسیرهای دفاتر کار را دنبال می‌کنند. آگهی The Pearl Muscat Hills اعلام می‌کند ۳۷ واحد مغازه‌اش با سند فری‌هولد کامل به خریداران هر تابعیتی فروخته می‌شود، و یادآوری می‌کند که Muscat Hills یک ITC تعیین‌شده است، در حالی که Dar Muscat Hills ۱۵ مغازه فهرست کرده و می‌گوید دستهٔ سند مالکیت برای خریداران خارجی در اسناد فروش سازنده است. بنابراین ملک تجاری در عمان واحد به واحد خریداری می‌شود و نوع مالکیت برای هر ساختمان جداگانه بررسی می‌شود.

آیا خرید ملک تجاری در عمان اقامت می‌دهد؟

به‌خودی‌خود نه. ملک تجاری در عمان فقط از راه مسیرهای تعریف‌شده به اقامت پیوند می‌خورد: مسیر املاک اقامت طلایی یک ملک ITC به ارزش دست‌کم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰) را می‌طلبد که پلیس سلطنتی عمان دربارهٔ آن تصمیم می‌گیرد، و خلاصهٔ برنامه واحدهای مسکونی، تجاری یا گردشگری در ITC با سند مالکیت معتبر را فهرست می‌کند. ویزای مالک بر پایهٔ تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان حداقل ارزش ندارد، بدون کفیل است، به مالکیت وابسته است و اگر ملک منتقل شود پایان می‌یابد؛ گزارش‌ها آن را بر حسب واحدها و قطعه‌های ساخت توصیف می‌کنند، پس گواهی همان واحد نام‌برده سندی است که باید گرفت.

آیا بر ملک تجاری در عمان مالیات بر ارزش افزوده اعمال می‌شود؟

بر اساس راهنمای املاک سازمان مالیات به نقل از خلاصهٔ Deloitte، فروش و اجارهٔ ملک تجاری در عمان مشمول نرخ استاندارد ۵٪ است، در حالی که فروش مجدد و اجارهٔ ملک مسکونی معاف‌اند. بر یک واحد OMR ۱۰۰٬۰۰۰ ($۲۶۰٬۰۸۰)، مبلغ ۵٪ برابر OMR ۵٬۰۰۰ ($۱۳٬۰۰۴) است، در جایی که قیمت VAT را شامل نباشد. قرارداد خرید و فروش بیان می‌کند قیمت شامل آن هست یا نه.

آیا ملک تجاری در عمان مالیات سالانهٔ ملک دارد؟

دربارهٔ ملک تجاری در عمان، Deloitte Oman Highlights در ژانویهٔ ۲۰۲۳ ثبت می‌کند که مالیات واقعی بر ملک وجود ندارد و عوارض تمبر بر تملک املاک ۳٪ است. از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ اشخاص حقیقی بر درآمد خالصی که شامل اجاره است، مالیات بر درآمد شخصی ۵٪ بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ ($۱۰۹٬۲۳۴) می‌پردازند، و فهرست منابع مشمول مالیات سود املاک را هم در بر می‌گیرد.

آیا ملک تجاری در عمان به شرکت عمانی نیاز دارد؟

در مسیرهای ITC و منطقه، که اشخاص حقیقی و شرکت‌های غیرعمانی می‌توانند بخرند، نه. مسیر شرکتی هم وجود دارد: قانون سرمایه‌گذاری خارجی، فرمان سلطنتی ۵۰/۲۰۱۹، به سرمایه‌گذاران خارجی اجازه می‌دهد مالک شرکت‌های عمانی باشند، و آگهی Central 7 ما مالکیت از راه شرکت ثبت‌شده در عمان را در میان مسیرهای موجود فهرست می‌کند. شرکتی که واحدی را نگه می‌دارد، به گفتهٔ Deloitte، زیر نظام شرکتی با نرخ ۱۵٪ مالیات می‌پردازد.

مغازه‌ها و دفاتر Dar Muscat Hills چقدر قیمت دارند؟

صفحهٔ آگهی ما برای هر ۱۵ مغازه و ۴ دفتر کار «قیمت با درخواست» را نشان می‌دهد. متراژها را اعلام می‌کند: مغازه‌ها از ۲۸٫۹۸ تا ۵۵٫۳۵ m² (میانگین ۴۰٫۴۷ m²) و دفاتر از ۶۱٫۴۶ تا ۱۵۲٫۵۲ m² (میانگین ۱۱۵٫۰۶ m²)، با هدف سازنده برای تحویل در ابتدای دسامبر ۲۰۲۹. قیمت‌ها و شرایط پرداخت همراه با مدارک رزرو ارائه می‌شوند.

Central 7 چه زمانی تحویل داده می‌شود؟

هدف سازنده، بر پایهٔ صفحهٔ آگهی ما، سه‌ماههٔ چهارم ۲۰۲۶ است، با ۲۰٪ پرداخت هنگام رزرو و اقساط سه‌ماهه تا تکمیل. گواهی تکمیل، ثبت واحد و جدول دارای تاریخ در قرارداد خرید و فروش اسنادی هستند که نشان می‌دهند یک واحد مشخص آیا و چه زمانی تحویل می‌شود.

پول در خرید یک واحد تجاری پیش‌فروش چگونه محافظت می‌شود؟

برای ملک تجاری پیش‌فروش در عمان، فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ هر پروژه را ملزم به داشتن یک حساب امانی مستقل می‌کند که پرداخت‌های خریداران در آن واریز می‌شود و برداشت‌ها بر پایهٔ مراحل تأییدشدهٔ ساخت محدودند؛ این را BSA Law بیان می‌کند. در یک منطقهٔ ویژهٔ اقتصادی، فرمان سلطنتی ۳۸/۲۰۲۵ در ماده ۴۳ همین الزام حساب امانی را دارد. بررسی خریدار این است که پرداخت‌ها به حساب نام‌برده‌شدهٔ پروژه می‌روند.

اجارهٔ دفاتر کار در مسقط چقدر است؟

Savills اجارهٔ دفاتر کار را در سه‌ماههٔ اول ۲۰۲۶ OMR ۲٫۰ ($۵٫۲۰) برای هر متر مربع در ماه در منطقهٔ تجاری مرکزی، OMR ۳٫۵ ($۹٫۱۰) در Qurum، OMR ۴٫۵ ($۱۱٫۷۰) در Al Khuwair و OMR ۶٫۰ ($۱۵٫۶۰) در Shatti Al Qurum گزارش کرد. اینها معیارهای محله‌ای هستند و اجاره‌ها در Muscat Hills یا Knowledge Oasis Muscat را توصیف نمی‌کنند.

آخرین بررسی: 16 اکتبر 2026. منابع: فرمان سلطنتی 38/2025 (OPAZ)؛ Oman Observer، مالکیت فری‌هولد در مناطق ویژهٔ اقتصادی (18 ژوئن 2025)؛ KPMG Oman، قانون مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد؛ Times of Oman، مقررات 81/2026؛ Muscat Daily، مقررات 81/2026؛ Times of Oman، چارچوب حقوقی ITC (25 ژوئیهٔ 2026)؛ GLMM، تصمیم وزارتی 191/2007؛ Curtis Oman Law Blog، مالکیت شرکتی بر زمین؛ Trowers & Hamlins، تصمیم وزارتی 357/2020؛ Oman Observer، قواعد مالکیت (9 مارس 2022)؛ Oman Observer، The Pearl Muscat (11 ژوئیهٔ 2018)؛ Middle East Briefing، اقامت طلایی؛ Gulf News، اقامت طلایی؛ Oman Observer، ویزای مالک (25 ژوئن 2026)؛ Muscat Daily، تصمیم 87/2026؛ Deloitte، راهنمای VAT املاک سازمان مالیات عمان؛ Deloitte، Oman Highlights 2023؛ KPMG، قانون مالیات بر درآمد شخصی عمان؛ Oman Observer، ثبت اجاره‌نامه (15 فوریهٔ 2022)؛ Muscat Daily، شرایط اجاره‌نامهٔ شهرداری مسقط؛ Savills، بازار املاک عمان، Q1 2026؛ Muscat Daily، Savills Q2 2026؛ Oman Observer، معاملات نیمهٔ اول 2026 به نقل از NCSI؛ Oman Observer، Knowledge Oasis Muscat (18 آوریل 2026)؛ Invest-Gate، رونمایی Wujha (17 سپتامبر 2025)؛ Daily News Egypt، رونمایی Wujha؛ BSA Law، فرمان سلطنتی 79/2025؛ decree.om، فرمان سلطنتی 79/2025.