فروش ملک در قبرس شمالی: مالیات، مراحل و هزینه‌ها (۲۰۲۶)

فروش ملک در قبرس شمالی: مالیات، مراحل و هزینه‌ها (۲۰۲۶)

فروش ملک در قبرس شمالی (جمهوری ترک قبرس شمالی، TRNC) از راه مالیاتی کسرشده از مبدأ مشمول مالیات می‌شود که اداره ثبت املاک در لحظهٔ انتقال سند به خریدار وصول می‌کند. طبق قانون مالیات بر درآمد با متن تلفیقی ۲۵ مه ۲۰۲۶، برای فروشنده‌ای که معامله‌گر حرفه‌ای ملک نیست، سود فرضی معادل ۲۰٪ از بالاترین مبلغ میان قیمت فروش و ارزش اداره ثبت املاک در نظر گرفته می‌شود؛ ۳۰٪ از این سود فرضی معاف است و ۲۰٪ از باقی‌مانده به‌عنوان مالیات قطعی کسر می‌شود. حاصل ۲٫۸٪ از ارزش ملک است که در فروشی به مبلغ GBP ۱۵۰٬۰۰۰ برابر با GBP ۴٬۲۰۰ می‌شود. همهٔ قواعد و ارقام این راهنما بر پایهٔ وضعیت ۴ نوامبر ۲۰۲۶ بیان شده است.

دو محدودیت زمانی پشت بقیهٔ فرایند قرار دارد. سقف‌های عددی خرید برای خریدار خارجی از فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ (روزنامهٔ رسمی Resmi Gazete شمارهٔ ۱۴۷، ۷ اوت ۲۰۲۶) می‌آید؛ این فرمان مصوبهٔ شورای وزیران است و اعتبار ۹۰ روزهٔ آن حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ پایان می‌یابد، مگر آنکه پارلمان آن را تصویب کند. جدول عوارض اداره ثبت املاک که خریدار می‌پردازد (روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۹۷، ۷ اکتبر ۲۰۲۶) هم فقط تا ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۷ اعتبار دارد. این راهنما سمت فروشنده را به همان ترتیبی که رخ می‌دهد توضیح می‌دهد: چه کسی می‌تواند بخرد، زمان‌بندی از قرارداد تا دریافت وجه، فرمول کسر مالیات با محاسبهٔ گام‌به‌گام به پوند استرلینگ، علت تفاوت نرخ‌های منتشرشده، اینکه چه کسی کدام هزینه را می‌پردازد، اینکه فروشنده چه چیزی را می‌تواند و چه چیزی را نمی‌تواند به خارجی بفروشد، وضعیت مالکانی که خارج از کشور زندگی می‌کنند، و اینکه وجه فروش چگونه از کشور خارج می‌شود. بیشتر آگهی‌های قبرس شمالی به پوند استرلینگ قیمت‌گذاری شده‌اند، در حالی که دولت به لیر ترکیه وصول می‌کند؛ بنابراین ارقام پوندی زیر محاسبه بر پایهٔ یک قیمت مشخص‌اند، نه نرخ اعلام‌شده. این ارقام را باید الگوی محاسبه دانست و نه پیش‌بینی مبلغی که اداره ثبت املاک در عمل به لیر وصول خواهد کرد.

فروش ملک در قبرس شمالی در یک نگاه

جدول زیر نکات اصلی یک فروش را همراه با سندی که هر کدام از آن می‌آید گرد آورده است. نرخ‌ها فقط جایی نشان داده شده‌اند که یک متن رسمی TRNC آن‌ها را بیان کرده باشد؛ رقمی که «استنباطی» نامیده شده، محاسبه بر پایهٔ همان متن‌هاست.

مبنای قانونی فروش ملک در قبرس شمالی: فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ و تاریخ‌های مهم

فروش به خریداری که شهروند TRNC نیست، از مسیر قانون ۵۲/۲۰۰۸ دربارهٔ تملک اموال غیرمنقول توسط خارجی‌ها می‌گذرد. متن تلفیقی این قانون در پورتال قوانین هنوز عبارت‌بندی سخت‌گیرانه‌تری را نشان می‌دهد که قانون ۳۹/۲۰۲۴ آورده بود: یک ملک برای هر خریدار خارجی، شش ماه مهلت برای امضای انتقال و ۶۰ روز کاری برای پرداخت عوارض انتقال. فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ تا زمانی که برقرار است چند بند از ماده ۸ را جایگزین می‌کند. این فرمان به خریدار خارجی اجازه می‌دهد تا سه آپارتمان داشته باشد، مهلت انتقال را به یک سال و مهلت عوارض را به ۷۵ روز کاری افزایش می‌دهد. این فرمان صدور مجدد فرمان‌قانون ۶۳/۲۰۲۶ مورخ ۱۱ مه ۲۰۲۶ است که طبق گزارشی در Bugün Kıbrıs به این دلیل دوباره صادر شد که پارلمان در تعطیلات بود و نمی‌توانست اصلاحیه‌ای را که کمیسیونش بحث دربارهٔ آن را آغاز کرده بود تصویب کند. خود فرمان دلیلش را بیان می‌کند: دولت درآمد مالیاتی و عوارض را از دست می‌داد، زیرا خریداران و فروشندگان خارجی نمی‌توانستند مهلت‌های اصلاحیهٔ ۲۰۲۴ را رعایت کنند؛ برای همین بخش بزرگی از آن به زمان و شیوهٔ پرداخت مالیات‌ها و عوارض مربوط است. راهنمای ما دربارهٔ اینکه آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند سمت خریدار را به‌تفصیل بررسی می‌کند.

فرمان‌قانون با قانون مصوب پارلمان یکی نیست. ۹۰ روز آن از ۷ اوت ۲۰۲۶ شروع می‌شود و حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ پایان می‌یابد، یعنی یک روز پس از تاریخ این راهنما. شماره‌های روزنامهٔ رسمی از ۱۹۷ (۷ اکتبر ۲۰۲۶) تا ۲۱۵ (۴ نوامبر ۲۰۲۶) که به‌صورت آنلاین در دسترس بودند، شامل تصمیم‌های مجوز شورای وزیران طبق قانون ۵۲/۲۰۰۸ هستند، از جمله تصمیم‌های ۲ نوامبر ۲۰۲۶ که به ۳۴۰ و ۵۱۳ تبعهٔ خارجی اجازهٔ خرید می‌دهند، در هر مورد به شرط آنکه ملک آزاد (serbest) باشد. در هیچ‌یک از شماره‌های خوانده‌شده قانونی از پارلمان برای تصویب فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ یا فرمان‌قانون تازه‌ای دربارهٔ تملک خارجی‌ها نیست. بنابراین فروشنده‌ای که خریدارش خارجی است با دو متن ممکن سروکار دارد: فرمان، تا زمانی که برقرار است یا تصویب شود، و متن تلفیقی سخت‌گیرانه‌تر، اگر چنین نشود. هر رقم این راهنما که به فرمان وابسته باشد، این را ذکر می‌کند.

اداره ثبت املاک جایی را هم که کارها در آن انجام می‌شود تغییر داده است. اطلاعیه‌ای مورخ ۱۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۵ می‌گوید که در دورهٔ راه‌اندازی سامانهٔ خودکار جدید، انتقال‌ها، رهن‌ها و اسناد استعلام فقط در اداره‌ای ناحیه‌ای رسیدگی می‌شوند که ملک در آن ثبت شده است. بنابراین فروشنده‌ای که در جای دیگری از کشور یا خارج از کشور زندگی می‌کند، با همان یک اداره سروکار دارد، یا مستقیم یا از راه وکیل یا نمایندهٔ مجاز.

چه کسی از شما می‌خرد: دسته‌های خریدار، مجوزها و عوارض هر کدام

مجموعهٔ خریداران را قانون تعیین می‌کند و هم بر مدت یک فروش اثر می‌گذارد و هم بر آنچه خریدار علاوه بر قیمت می‌پردازد. قانون ۵۲/۲۰۰۸ خارجی را هر کسی تعریف می‌کند که شهروند TRNC نیست؛ شرکتی که هر میزان سهام خارجی داشته باشد، شخص حقوقی خارجی به حساب می‌آید. شهروند TRNC که از فروشنده می‌خرد به مجوز شورای وزیران نیاز ندارد. بقیه نیاز دارند. این تفکیک ساده پایهٔ همهٔ آنچه در ادامه می‌آید است، زیرا مسیر مجوز، مدت انتظار و عوارض خریدار هر کدام به دسته‌ای بستگی دارند که خریدار در آن قرار می‌گیرد.

پیامد عملی برای فروشنده، زمان‌بندی است. فروش به شهروند TRNC پس از پرداخت عوارض ثبت می‌شود و مجوزی در میانه نیست. فروش به خریدار خارجی منتظر تصمیم شورای وزیران می‌ماند که نه قانون و نه فرمان برای آن مهلتی تعیین کرده‌اند. ممکن است یک آژانس یا سازنده مدتی را اعلام کند، اما متن‌هایی که برای این راهنما خوانده شد هیچ مدتی ذکر نمی‌کنند. خریدار از طریق واحد اموال غیرمنقول وزارت کشور، حضوری یا با وکیل یا با نمایندهٔ مجاز، درخواست می‌دهد و هزینهٔ خدماتی برابر با نصف حداقل دستمزد ماهانهٔ ناخالص می‌پردازد: TL ۷۰٬۸۹۳ تقسیم بر ۲ برابر است با TL ۳۵٬۴۴۶٫۵۰. این هزینه بر عهدهٔ متقاضی خارجی است، نه فروشنده.

طبق متن تلفیقی، خریدار خارجی فقط می‌تواند یک ملک داشته باشد، پس خریداری که از قبل یک آپارتمان دارد ممکن است برای خرید ملک دوم حق تملکی نداشته باشد. سقف‌های بالاترِ فرمان مجموعهٔ خریداران را برای فروشندگانی که چند واحد در یک ساختمان دارند گسترده‌تر می‌کند و همین بخش است که به تاریخ پایان اعتبار وابسته است. فرمان همچنین سهم پروژهٔ مسکونی دارای پهنه‌بندی را که می‌توان به خارجی‌ها فروخت به ۸۰٪ محدود می‌کند و خویشاوندان درجهٔ یک، یا خریداران هم‌تابعیت، را از اینکه روی هم بیش از نیمی از واحدهای یک قطعه را تملک کنند منع می‌کند. این سقف‌ها در بخش مربوط به آنچه فروشنده می‌تواند بفروشد بحث شده‌اند. سرمایه‌گذاران واسطهٔ دارای مجوز، دسته‌ای که فرمان ایجاد می‌کند، می‌توانند سالانه تا ۱۰ خانه را بدون گرفتن سند به نام خود در اختیار بگیرند؛ بنابراین قرارداد با چنین خریداری باید روشن کند که سند به نام چه کسی خواهد بود.

مراحل فروش ملک در قبرس شمالی: از قرارداد تا دریافت وجه

توالی زیر همان فرایند سمت خریدار را دنبال می‌کند که در راهنمای ما دربارهٔ نحوهٔ خرید ملک در قبرس شمالی آمده است، اما از جایگاه فروشنده خوانده می‌شود. هر مرحله مهلت را هم در فرمان و هم در متن تلفیقی سخت‌گیرانه‌تر نشان می‌دهد.

سه نکتهٔ جدول برای فروشنده اهمیت دارد. نخست، قاعدهٔ یک‌ماههٔ مرحلهٔ ۲ مشروط به پرداخت مالیات‌ها و عوارضی است که قانوناً از خریدار و فروشنده بابت فروش بدهکارند، و هدف خود فرمان همان وصول زودهنگام آن‌هاست. دوم، سال مرحلهٔ ۵ بسته به شیوهٔ پرداخت قیمت به شکلی متفاوت شمرده می‌شود. اگر فروشنده برای پوشش اقساط پرداخت‌نشده، رهنی روی ملک بگیرد، ساعت یک‌ساله منتظر پرداخت کامل نمی‌ماند؛ اگر رهنی به نفع فروشنده وجود نداشته باشد، از روزی شروع می‌شود که کل قیمت نشان‌داده‌شده در سند ثبت‌شده نزد وزارتخانه پرداخت شده باشد. ثبت رهن طبق جدول عوارض ۱٪ از بدهی رهنی هزینه دارد و رهن‌دهنده آن را می‌پردازد. سوم، پرداخت‌نشدن پیامدهایی فراتر از ساقط شدن مجوز دارد: تا وقتی همهٔ مالیات‌ها و عوارض پرداخت نشده، مقام‌های محلی نمی‌توانند انشعاب دائم یا موقت آب بدهند و اداره برق نمی‌تواند انشعاب موقت یا دائم برق به ملک بدهد، مگر برای کارگاه‌های ساختمانی. درخواست مجدد پس از ساقط شدن مجوز دو برابر عوارض هزینه دارد و درخواست سوم برای همان ملک مجاز نیست.

۷۵ روز کاری حدود ۱۵ هفته است. فقط برای نمونه، اگر مجوزی در دوشنبه ۱ مارس ۲۰۲۷ منتشر شود، ۷۵‌امین روز کاری پس از آن، با شمارش دوشنبه تا جمعه و نادیده گرفتن تعطیلات رسمی، دوشنبه ۱۴ ژوئن ۲۰۲۷ خواهد بود. چون جدول عوارض ۷ اکتبر ۲۰۲۶ در ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۷ پایان می‌یابد، قراردادی که در نوامبر ۲۰۲۶ امضا شود می‌تواند به مرحلهٔ پرداخت عوارض برسد در حالی که جدولی متفاوت از جدول زمان امضا برقرار است. فروشنده‌ای که قیمتش در قرارداد ثابت شده در قیمت اثری نمی‌بیند، اما مجموع هزینهٔ خریدار تغییر می‌کند، و همین دلیلی است که برخی قراردادها می‌گویند چه کسی تغییر عوارض را تحمل می‌کند.

مالیات فروشنده هنگام فروش ملک در قبرس شمالی: فرمول و مثال محاسباتی

مالیاتی که فروشنده می‌پردازد بر پایهٔ سود واقعی محاسبه نمی‌شود. قانون مالیات بر درآمد، واگذاری ملک توسط کسی را که حرفه‌اش معامله با ملک نیست، مولد سود خالص فرضی می‌داند و مالیات از همان رقم فرضی نتیجه می‌شود. این قانون بر هر واگذاری اعمال می‌شود، به هر شیوه‌ای که ملک تملک شده باشد، و فروش، معاوضه، هبه یا سلب مالکیت توسط اداره ثبت املاک را واگذاری می‌شمارد. محاسبه چهار گام دارد که از مواد ۴(۵)، ۶(۱۲) و ۳۱(۱) متن تلفیقی ۲۵ مه ۲۰۲۶ گرفته شده‌اند.

1. بالاترین مبلغ میان قیمت فروش و ارزش بازار (rayiç kıymet) را بگیرید که اداره ثبت املاک در روز انتقال تعیین می‌کند.
2. سود خالص را ۲۰٪ از آن مبلغ فرض کنید، فارغ از اینکه فروشنده برای ملک چه پرداخته است.
3. معافیت را کم کنید که قانون آن را ۳۰٪ از سود تعیین کرده است. شورای وزیران می‌تواند هر ژانویه با تصمیمی معافیت را تا ۶۰٪ افزایش دهد.
4. اداره ثبت املاک در لحظهٔ انتقال ۲۰٪ از باقی‌مانده را کسر می‌کند. این پرداخت، مالیات قطعی بر آن سود است.

جدول زیر این گام‌ها را یک بار برای فروش به مبلغ GBP ۱۵۰٬۰۰۰ که ارزش اداره ثبت املاک برابر با قیمت است اعمال می‌کند، و بار دیگر برای فروشی که ارزش اداره ثبت املاک GBP ۱۸۰٬۰۰۰ در برابر همان قیمت است.

از این فرمول سه نکته نتیجه می‌شود. مالیات به آنچه فروشنده برای ملک پرداخته بستگی ندارد: فروشنده‌ای که به قیمت GBP ۲۰۰٬۰۰۰ خریده و به GBP ۱۵۰٬۰۰۰ می‌فروشد، همان GBP ۴٬۲۰۰ را می‌پردازد که فروشنده‌ای که به GBP ۶۰٬۰۰۰ خریده، زیرا سود فرضی است. قانون همچنین می‌گوید زیان ناشی از واگذاری ملک از سود خالص فرضی کم نمی‌شود و چنین زیانی را نمی‌توان با درآمد دیگر جبران کرد. و مبنا بالاترین عدد از دو رقم است، پس ارزش اداره ثبت املاک بالاتر از قیمت قرارداد حتی وقتی خود قیمت پایین‌تر است مالیات را بالا می‌برد. بر پایهٔ یادداشت‌های پایانی جدول عوارض، خریدار ارزش بازار را در روز انتقال اظهار می‌کند و مدیر اداره ثبت املاک ظرف حداکثر سه ماه آن را برآورد می‌کند، با حق اعتراض طبق قانون اموال غیرمنقول (تصرف، ثبت و ارزش‌گذاری)؛ اینکه این برآورد بعدی با مالیاتی که پیش‌تر کسر شده چه رابطه‌ای دارد، پرسشی است که باید از اداره ناحیه پرسید.

چون دولت با لیر کار می‌کند، مبالغ پوندی بالا محاسبه‌اند. فروشنده‌ای که قراردادش به پوند استرلینگ است، می‌بیند که مالیات بر پایهٔ یک ارزش لیری محاسبه و به لیر وصول می‌شود. ارقام جدول همان محاسبهٔ بالا هستند و معادل لیری آن‌ها به تاریخ انتقال بستگی دارد. قانون مبادلات ارزی (ماده ۵) اجازه می‌دهد مبالغ قرارداد به ارز خارجی بیان شوند و قانون حق تمبر مبلغ ارزی را با نرخ رسمی مؤثر فروش در روز مهر شدن سند به لیر تبدیل می‌کند.

چرا نرخ مالیات فروش ملک در قبرس شمالی به شکل‌های مختلف نقل می‌شود

صفحات آژانس‌ها و سازندگانی که مالیات فروشنده در TRNC را نقل می‌کنند، ارقامی از ۲٫۸٪ تا ۶٫۲۵٪ آورده‌اند، از جمله ۳٫۵٪ و ۴٪. این تفاوت‌ها پنج علت قابل شناسایی دارند. هر کدام از این علت‌ها در ادامه جداگانه بررسی می‌شود تا روشن شود هر رقم از کجا آمده است.

علت نخست سهم معافیت است. نرخ مؤثر برابر است با ۴٪ × (۱ – معافیت)، چون ۲۰٪ × ۲۰٪ پیش از هر معافیتی ۴٪ می‌شود. قانون ۳۰٪ را تعیین کرده و ۴٪ × ۷۰٪ برابر با ۲٫۸٪ است. اگر شورای وزیران معافیت را برای یک سال افزایش دهد، همان فروش مالیات کمتری خواهد داشت. جدول زیر تمام دامنهٔ مجاز قانون را بر مبنای GBP ۱۵۰٬۰۰۰ نشان می‌دهد.

علت دوم وضعیت فروشنده است. کسی که معامله‌گر حرفه‌ای ملک به حساب آید معافیتی ندارد، پس رقم ۴٪ که برخی صفحات نقل می‌کنند همان فرمول بدون کاهش ۳۰٪ است. پرسش‌های متداول یک سازنده که برای این راهنما خوانده شد، ۳٫۵٪ و ۶٫۲۵٪ را به‌عنوان نرخ‌های سرفصل برای فروش بدون سود و با سود فهرست می‌کند و می‌گوید در عمل ۲٫۸٪ و ۴٪ اعمال می‌شود؛ ۲٫۸٪ با فرمول بالا می‌خواند و ۴٪ با حالت بدون معافیت. متن قانون مالیات بر درآمد که خوانده شد نرخ ۳٫۵٪ یا ۶٫۲۵٪ ندارد. علت سوم مبناست. صفحه‌ای که فقط از قیمت حرکت می‌کند، قاعدهٔ استفاده از بالاترین مبلغ میان قیمت و ارزش اداره ثبت املاک را نادیده می‌گیرد.

علت چهارم خلط دو سمت فروش است. عوارض اداره ثبت املاک با نرخ ۴٪، ۵٫۵٪ یا ۶٪ را کسی می‌پردازد که سند را به نام خودش ثبت می‌کند، یعنی خریدار؛ پس صفحه‌ای که ۴٪ را هزینهٔ فروشنده فهرست می‌کند، از عوارض دیگری سخن می‌گوید. برخی سازندگان می‌گویند عوارض ۴٪ به‌صورت ۲٪ میان خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود؛ این تقسیم در متن جدول عوارض نیامده است. علت پنجم حوزهٔ قضایی است. بسیاری از صفحات دربارهٔ مالیات قبرس از جمهوری قبرس سخن می‌گویند، جایی که مالیات بر سود سرمایه ۲۰٪ از سود واقعی است، نظامی متفاوت با TRNC. مقایسه با جمهوری در بخشی بعدی آمده است.

وضعیت معافیت شایستهٔ بیانی دقیق است. قانون ۳۰٪ را می‌دهد و اجازه می‌دهد تصمیم شورای وزیران آن را هر ژانویه تا ۶۰٪ بالا ببرد. متن تلفیقی ۲۵ مه ۲۰۲۶ عدد ۳۰٪ را نشان می‌دهد و نرخ ۲٫۸٪ که پرسش‌های متداول سازنده در عمل اعمال‌شده می‌داند با همین سهم سازگار است. بنابراین ۲٫۸٪ نتیجهٔ فرمول با سهم قانونی است، نه نرخی که اداره مالیات اعلام کرده باشد، و فروشنده می‌تواند پیش از امضا سهم جاری را از اداره ثبت املاک یا اداره مالیات بپرسد.

چه کسی کدام هزینه را در فروش می‌پردازد

فروش از هر دو سو هزینه‌هایی پدید می‌آورد. ماده‌ای از قانون ۵۲/۲۰۰۸ دربارهٔ پرداخت می‌گوید همهٔ مالیات‌ها، حقوق، عوارض، کسورات و مالیات بر ارزش افزوده انتقال را خریدار و فروشنده طبق قوانین جاری می‌پردازند؛ جدول‌ها سپس می‌گویند در هر مورد چه کسی. جدول زیر مواردی را که متن‌ها تخصیص داده‌اند از مواردی که به قرارداد بستگی دارند جدا می‌کند. به بیان دیگر، متن‌ها بخشی از هزینه‌ها را صریحاً به یک طرف می‌دهند و بخشی دیگر را به توافق طرفین وامی‌گذارند، و جدول هر دو دسته را کنار هم نشان می‌دهد.

قاعدهٔ جدول عوارض مبنی بر اینکه عوارض را کسی می‌پردازد که سند را ثبت می‌کند روشن‌ترین بیان است، اما قرارداد می‌تواند هزینه را میان طرفین جابه‌جا کند و قانون حق تمبر صریحاً می‌گوید تخصیص آن مگر با توافق طرفین اعمال می‌شود. مالیات بر ارزش افزوده نیاز به بحث جداگانه دارد. مقررات این مالیات نرخ‌ها را تعیین می‌کند؛ فهرست نمی‌کند کدام فروش‌ها درون این نظام قرار می‌گیرند. صفحات آژانس‌ها و پرسش‌های متداول یک سازنده می‌گویند ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده بر خانه‌های نوی که سازنده می‌فروشد اعمال می‌شود، نه بر فروش‌های دست‌دوم خصوصی، اما هیچ‌کدام به ماده‌ای از قانون مالیات بر ارزش افزوده استناد نمی‌کنند؛ بنابراین قرارداد فروش دست‌دوم باید بگوید قیمت شامل مالیات بر ارزش افزوده هست یا نه. برای فروشندهٔ ملک دست‌دوم این تفاوت در قیمت GBP ۱۵۰٬۰۰۰ اهمیت دارد: ۵٪ که روی قیمت اضافه شود GBP ۷٬۵۰۰ می‌شود، و ۵٪ که درون قیمت باشد برابر است با GBP ۱۵۰٬۰۰۰ × ۵ / ۱۰۵ = GBP ۷٬۱۴۲٫۸۶. راهنمای ما دربارهٔ مالیات‌ها و هزینه‌های ملک در قبرس شمالی همین محاسبه را برای سمت خریدار پیش می‌برد.

کمیسیون آژانس در هیچ قانون یا جدولی که برای این راهنما خوانده شد رقمی ندارد: شرطی از قرارداد آژانس است. محاسبه آن‌قدر ساده است که از روی قرارداد انجام شود. هر ۱٪ از قیمت GBP ۱۵۰٬۰۰۰ برابر با GBP ۱٬۵۰۰ است، پس کمیسیون ۲٪ برابر با GBP ۳٬۰۰۰ و کمیسیون ۳٪ برابر با GBP ۴٬۵۰۰ می‌شود. انجمن املاک قبرس شمالی (Kıbrıs Türk Emlakçılar Birliği) در اکتبر ۲۰۲۵ فرمی آنلاین برای شکایت از آژانس‌های بدون مجوز اعلام کرد که به آژانس‌های بدون مجوز اشاره دارد، هرچند در این اعلامیه نام مرجع صادرکنندهٔ مجوز نیامده است.

آزمون معامله‌گر ملک، معافیت یک‌باره، هبه و انتقال‌های خانوادگی

نتیجهٔ ۲٫۸٪ برای فروشنده‌ای اعمال می‌شود که معامله‌گر حرفه‌ای ملک شمرده نمی‌شود. قانون مالیات بر درآمد این اصطلاح را گسترده تعریف می‌کند: شامل افرادی است که معامله با ملک یا تفکیک یا ساخت‌وساز و فروش را حرفهٔ خود کرده‌اند، شرکت‌هایی که چنین می‌کنند، و افرادی که در یک سال تقویمی بیش از سه ملک یا در سه سال تقویمی بیش از پنج ملک را واگذار کرده‌اند. هر سهم فروخته‌شده یک ملک به حساب می‌آید، و جایی که یک سند (koçan) را بتوان با تفکیک یا ساخت به اسناد جداگانه تقسیم کرد، هر واحد دارای سند جداگانه که فروخته شود یک ملک است. فروش‌هایی که ارزششان کمتر از ۴۰ برابر حداقل دستمزد ماهانه در تاریخ فروش باشد شمرده نمی‌شوند، و ملک‌های ارثی یا هبه‌شده هم شمرده نمی‌شوند. با حداقل دستمزد ناخالص ژوئیهٔ ۲۰۲۶ برابر با TL ۷۰٬۸۹۳، آستانه برای هر فروش ۴۰ × ۷۰٬۸۹۳ = TL ۲٬۸۳۵٬۷۲۰ است. کسی که در دستهٔ معامله‌گر قرار گرفته باشد، پس از سه سال تقویمی بدون واگذاری یا فعالیتی از این نوع از آن دسته خارج می‌شود. معامله‌گر معافیت ۳۰٪ را دریافت نمی‌کند و اداره ثبت املاک ۲۰٪ از سود فرضی را کسر می‌کند که طبق محاسبهٔ بالا ۴٪ از ارزش است.

معافیت یک‌بارهٔ دومین پرسش دربارهٔ وضعیت است. قانون در جایی که شخص، فقط یک بار و پس از ۱ ژانویهٔ ۱۹۸۲، یک خانه با حداکثر یک دونوم زمین و یک قطعه زمین (یا به‌جای قطعه، یک دونوم مزرعه) یا به‌جای خانه و قطعه، یک محل کار تا ۳۰۰ m2 را واگذار کند، به‌دنبال سود نیست. متن معافیت، معامله‌گران حرفه‌ای ملک و خارجی‌ها را، چه ساکن TRNC باشند چه نباشند، از آن بیرون می‌گذارد. بنابراین فروشندهٔ خارجی از ۲٫۸٪ شروع می‌کند، نه از صفر.

انتقال‌های خانوادگی و آوردن ملک به شرکت قواعد دیگری دارند. قانون مالیات بر درآمد وقتی شخص ملکی را به همسر یا فرزندان هبه می‌کند، یا ملک ثبت‌شده را در برابر سهام به شرکتی ثبت‌شده در TRNC می‌آورد، به‌دنبال سود نیست. جدول عوارض اداره ثبت املاک همچنان برای این ثبت‌ها عوارض می‌گیرد: ۰٫۲٪ از ارزش بازار اظهارشده برای هبه از والد به فرزند، ۰٫۴٪ برای هبه میان همسران یا از پدربزرگ یا مادربزرگ به نوه، ۳٪ برای سایر هبه‌ها، ۲٪ در هر سمت معاوضه (با ۳٪ اضافه بر هر تفاوت ارزش)، و ۱٪ جایی که شخص ملکی را به شرکتی منتقل کند که ۲۵٪ یا بیشتر از سهامش را دارد. جدول نرخ جداگانه‌ای برای ارث فهرست نکرده است؛ راهنمای ما دربارهٔ قانون و مالیات ارث در قبرس شمالی به آن سمت می‌پردازد. درآمد اجاره پیش از فروش مالیات جداگانه‌ای دارد، یعنی ۱۰٪ از اجارهٔ ناخالص که کسر می‌شود و راهنمای ما دربارهٔ اجاره دادن ملک در قبرس شمالی آن را پوشش می‌دهد، و وضعیت گستردهٔ مالیات بر درآمد مالک موضوع راهنمای مالیات بر درآمد در قبرس شمالی است.

در قانون مالیات بر درآمد هیچ دورهٔ نگهداری که سود را از بین ببرد پیدا نشد. در متن قاعده‌ای نیست که طبق آن ملکی که پنج یا ده سال نگه داشته شده با مالیات صفر محاسبه شود؛ بنابراین هر صفحه‌ای که می‌گوید مالیات پس از تعداد مشخصی سال از بین می‌رود، ماده‌ای از قانون تلفیقی را توصیف نمی‌کند. به بیان دیگر، گذشت زمان به‌تنهایی مالیات را کم نمی‌کند.

آنچه فروشنده می‌تواند به خریدار خارجی بفروشد: سند، حقوق مالکیت طبقاتی و سقف‌ها

فروش ملک در قبرس شمالی به خارجی فقط برای ملکی قانونی است که قانون اجازهٔ تملک آن را به خارجی می‌دهد، و قانون برای فروشنده مجازات کیفری پیش‌بینی کرده است. فروشی که از حق تملک خریدار فراتر رود، فروش واحدی بدون سند مالکیت طبقاتی، فروش زمین کشاورزی یا جنگلی به خارجی، فروش سند سهمی زمین به خارجی، یا فروشی که قاعدهٔ نصف قطعه را نقض کند، طبق ماده ۱۶ قانون ۵۲/۲۰۰۸ جرم است و جریمه‌ای تا ۵۰۰ برابر حداقل دستمزد ماهانهٔ ناخالص در تاریخ محکومیت دارد. با دستمزد ژوئیهٔ ۲۰۲۶ این برابر است با ۵۰۰ × TL ۷۰٬۸۹۳ = TL ۳۵٬۴۴۶٬۵۰۰. محدودیت‌هایی که فروشنده پیش از امضای قرارداد باید بررسی کند از این قرارند.

• حقوق مالکیت طبقاتی. پیش از درخواست مجوز، باید برای واحد طبق قانون ۳۵/۲۰۱۰ مالکیت طبقاتی (kat mülkiyeti) یا حق ارتفاق طبقاتی (kat irtifakı) وجود داشته باشد. فرمان اجازه می‌دهد، تا دو سال از لازم‌الاجرا شدنش، جایی که مالکیت طبقاتی نتوانسته برقرار شود، درخواست بر پایهٔ پروانهٔ ساختمانی یا تأیید طرح از اداره شهرسازی انجام شود.
• اسناد سهمی. خارجی نمی‌تواند سهمی (hisse koçanlı) از زمین را بخرد. برای یک آپارتمان یا خانهٔ مستقل، سند سهمی را حداکثر سه شخص حقیقی خارجی می‌توانند مشترکاً بخرند.
• نوع زمین و پهنه‌ها. هیچ زمین کشاورزی یا جنگلی را نمی‌توان به خارجی‌ها فروخت و خارجی‌ها نمی‌توانند در مناطق ممنوعهٔ نظامی درجهٔ یک یا مناطق امنیت نظامی ملک تملک کنند.
• سقف مساحت. خارجی‌ها نمی‌توانند بیش از ۷٪ از مساحت هر ناحیه یا بیش از ۳٪ از مساحت کشور را داشته باشند، و ثبتی که برخلاف آن انجام شود باطل است.
• سقف پروژه. فرمان فروش پروژه‌های مسکونی در مناطق دارای پهنه‌بندی را به خارجی‌ها تا ۸۰٪ محدود می‌کند. در پروژه‌ای با ۲۰ واحد این ۱۶ واحد است؛ در پروژه‌ای با ۸۰ واحد، ۶۴ واحد.
• قاعدهٔ هم‌تابعیتی و خانوادگی. خویشاوندان درجهٔ یک، یا خارجی‌های هم‌تابعیت، روی هم نمی‌توانند بیش از نیمی از واحدهای یک قطعه را بخرند.
• بارهای حقوقی. تصمیم‌های شورای وزیران در روزنامهٔ رسمی هر مجوز را به شرط آزاد (serbest) بودن ملک می‌دهند، و قواعد گواهی بهره‌برداری در فرمان لازم می‌داند که فروشنده همهٔ مالیات‌های ملک را پرداخته باشد.

دستهٔ سند هم پرسش‌های خریدار را شکل می‌دهد. اداره ثبت املاک ناحیه سند مالکیت یعنی کوچان (koçan) را صادر می‌کند، و آژانس‌ها و سازندگان دسته‌ها را بر پایهٔ تاریخچهٔ زمین پیش از ۱۹۷۴ توصیف می‌کنند: سند ترک، سند معاوضه‌ای یا معادل (eşdeğer)، سند تخصیصی (tahsis) و اختصار آژانس‌ها و سازندگان یعنی TMD. وکیل خریدار استعلام اداره ثبت املاک را می‌خواهد که اداره ثبت املاک آن را سند استعلام (araştırma belgesi) می‌نامد و پرسشی صرفاً اطلاعاتی دربارهٔ مالکیت توصیف می‌کند، تا مالک ثبت‌شده را با فروشنده مطابقت دهد. راهنمای ما دربارهٔ بررسی سند مالکیت در قبرس شمالی فهرست می‌کند که این استعلام چه چیزی را نشان می‌دهد، یعنی مالک، رهن‌ها، محدودیت‌ها و سایر ثبت‌ها، و چه چیزی را نشان نمی‌دهد. ادعای مالکان پیشین قبرسی یونانی منبع دیگر پرسش‌های خریدار است؛ راهنمای خطرها و بررسی‌های خرید در قبرس شمالی کمیسیون اموال غیرمنقول و رأی‌های دادگاه در پروندهٔ Demopoulos و Orams را پوشش می‌دهد. فروشنده‌ای که بتواند تاریخچهٔ سند و برائت‌نامهٔ کتبی هر رهن را ارائه کند، پیش از آنکه این پرسش‌ها مطرح شوند پاسخشان را داده است.

اسناد و بررسی‌ها پیش از امضا

اسناد و بررسی‌هایی که متن‌های بالا به آن‌ها اشاره می‌کنند را می‌توان در یک فهرست آورد تا فروشنده ببیند کدام‌ها از قانون می‌آیند و کدام از رویه.

برای فروشنده‌ای که واحدهایی در یک پروژه دارد، ترتیب بررسی‌ها همان ترتیب یک آپارتمان است، با افزوده شدن سقف ۸۰٪ پروژه و قاعدهٔ نصف قطعه. برای فروشنده در ردیف‌های قیمتی پایین‌تر، که مالیات به پوند در آن کم است، هزینه‌های ثابت جدول و قرارداد خدمات وکیل سهم بزرگ‌تری از مجموع را تشکیل می‌دهند، نکته‌ای که برای کسانی هم که ملک ارزان در قبرس شمالی را مقایسه می‌کنند مرتبط است. مرور بازار در صفحهٔ کشور قبرس شمالی پروژه‌ها و شهرهایی را نشان می‌دهد که این معامله‌ها در آن‌ها انجام می‌شوند. در همهٔ این موارد، منبع هر الزام در ستون آخر جدول بالا آمده است.

قیمت‌های درخواستی دست‌دوم در صفحه‌های آگهی ما و مالیات در آن قیمت‌ها

بسیاری از پروژه‌های سایت ما تکمیل شده و توسط سازنده فروخته شده‌اند، پس واحدهایی که اکنون در بازارند فروش‌های دست‌دوم مالکان‌اند. چند صفحهٔ آگهی به‌جای قیمت سازنده، قیمت درخواستی دست‌دوم را نشان می‌دهند. طبق صفحه‌های آگهی ما، که قیمت‌های درخواستی را در ۱۸ و ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶ از پورتال‌های آگهی عمومی گرفته‌اند، پایین‌ترین قیمت‌های درخواستی بر حسب نوع واحد از این قرارند. این‌ها قیمت‌های درخواستی آگهی‌دهنده‌اند، نه ارزش‌گذاری، ممکن است عوارض انتقال، مالیات بر ارزش افزوده یا مبلمان را شامل نشوند، و مساحت‌ها از آگهی‌ها آمده‌اند. جدول فرمول قانونی را بر هر قیمت درخواستی اعمال می‌کند با این فرض که ارزش اداره ثبت املاک برابر با قیمت درخواستی است، و عوارض اداره ثبت املاک ملک اول خریدار یعنی ۴٪ و حق تمبر ۰٫۵٪ را هم می‌افزاید تا هر دو سمت انتقال کنار هم خوانده شوند. ستون‌های آخر جدول به این دلیل کنار هم آمده‌اند که مالیات فروشنده و هزینهٔ خریدار هر دو از یک قیمت واحد محاسبه می‌شوند و مقایسهٔ آن‌ها بدون دیدن هر دو سمت دشوار است.

جدول نشان می‌دهد قیمت‌های درخواستی برای یک نوع واحد حتی درون یک پروژه چقدر متفاوت‌اند. در Sky Sakarya قیمت درخواستی ۱+۱ یعنی GBP ۱۲۰٬۰۰۰ از قیمت درخواستی ۲+۱ یعنی GBP ۱۱۴٬۰۰۰ بالاتر است، پس قیمت هر متر مربع در یک ساختمان از حدود GBP ۱٬۲۶۷ تا GBP ۲٬۰۰۰ می‌رسد. در Four Seasons Life II سه نوع واحد در بازه‌ای باریک‌تر قرار می‌گیرند، یعنی GBP ۱٬۸۹۳ تا GBP ۲٬۳۱۳ برای هر متر مربع. مالیات کسرشدهٔ فروشنده در این نمونه‌ها میان GBP ۱٬۷۷۸ و GBP ۵٬۱۸۰ است، و برای هر قیمت درخواستی برابر با ۲٫۸ / ۴٫۵ یا حدود ۶۲٪ از چیزی است که خریدار روی هم برای عوارض اداره ثبت املاک و حق تمبر می‌پردازد (۲٫۸٪ در برابر ۴٪ به‌علاوهٔ ۰٫۵٪). این نسبت برای همهٔ ردیف‌ها یکی است، چون هر دو درصدهای ساده از یک مبنای واحدند.

قیمت سازنده می‌تواند بسیار بالاتر از قیمت‌های درخواستی دست‌دوم باشد. در صفحهٔ Four Seasons Life II، رقم «از» که سازنده برای یک لافت ۱+۱ منتشر کرده در ۱۸ اکتبر ۲۰۲۶ برابر با GBP ۱۶۰٬۰۰۰ است، در برابر پایین‌ترین قیمت درخواستی دست‌دوم ۱+۱ یعنی GBP ۱۰۶٬۰۰۰، اما این دو قابل مقایسهٔ مستقیم نیستند: سازنده یک نوع لافت را بدون مساحت و بدون وضعیت موجودی فهرست کرده، در حالی که ۱+۱ پورتال ۵۶ m2 است. آگهی‌های دیگر هیچ قیمتی ندارند. صفحهٔ Mykonos Homes در ایسنته‌په «بر اساس درخواست» و وضعیت «فقط دست‌دوم» را برای ۸۰ خانه (۸ ویلا و ۷۲ آپارتمان) نشان می‌دهد، صفحه‌های Moonlight Villas در ایسنته‌په و Maldives Homes در ایسنته‌په برای پروژه‌های تکمیل‌شده «بر اساس درخواست» نشان می‌دهند، و صفحهٔ Caesar Beach در بوغاز «بر اساس درخواست» را با فروش رفتن هر ۲۲۰ واحد نشان می‌دهد. تا وقتی قیمتی در قرارداد نوشته نشده، برای این‌ها هیچ مالیاتی قابل محاسبه نیست. راهنمای ما دربارهٔ قیمت ملک در قبرس شمالی به تفکیک شهر توضیح می‌دهد این برچسب‌ها را چگونه بخوانیم، و صفحه‌های شهر برای فاماگوستا، ایسکله و ایسنته‌په پروژه‌های هر منطقه را فهرست می‌کنند. راهنمای خرید پیش‌فروش (آف‌پلن) در قبرس شمالی مرحلهٔ قرارداد را پوشش می‌دهد که پیش از سند برای واحدی در دست ساخت می‌آید و مالک ممکن است قرارداد را دوباره بفروشد.

فروش ملک در قبرس شمالی از خارج از کشور و انتقال وجه فروش

وکالت‌نامه، وکیل و آژانس

فروشنده‌ای که خارج از TRNC زندگی می‌کند می‌تواند بدون حضور فروش را کامل کند، چون فرمان سه راه برای سروکار داشتن با اداره ثبت املاک ناحیه نام می‌برد: حضوری، از راه وکیل، یا از راه نمایندهٔ مجاز (yetkili vekil). متن این عبارت‌ها را دربارهٔ ثبت قرارداد مهرشده و درخواست مجوز به کار می‌برد. راهنمای سند مالکیت در این سایت از استعلام اداره ثبت املاک نکته‌ای عملی می‌افزاید: مالک ثبت‌شده در استعلام باید با طرفی که امضا می‌کند مطابقت داشته باشد، و جایی که نماینده امضا می‌کند، وکالت‌نامه چیزی است که وکیل طرف مقابل بررسی می‌کند. وکالت‌نامه سندی است که اختیار مالک را منتقل می‌کند، و وکیل خریدار دامنهٔ آن را می‌خواند: اینکه امضای قرارداد فروش، دریافت قیمت، پرداخت مالیات‌ها و عوارض و امضای اعلامیهٔ انتقال در اداره ثبت املاک را شامل می‌شود یا نه.

قاعدهٔ اداره ناحیه از اطلاعیهٔ ژوئیهٔ ۲۰۲۵ یعنی وکیل یا نماینده باید در اداره‌ای عمل کند که ملک در آن ثبت شده است. طبق راهنمای دولت بریتانیا دربارهٔ خرید ملک در قبرس، که مشاورهٔ حقوقی مستقل را هم توصیه می‌کند، وکلا در شمال در کانون‌های وکلای ناحیه‌ای زیر نظر کانون وکلای ترک قبرس سازمان یافته‌اند. حق‌الوکاله را قرارداد خدمات تعیین می‌کند؛ جدول اداره ثبت املاک و متن‌های اداره مالیات تعرفهٔ وکیل ندارند. هزینه‌ای که فروشنده باید در بودجه بگنجاند، هرچه قرارداد خدمات بگوید به‌علاوهٔ هزینه‌های ثابت اداره ثبت املاک در جدول بالاست. راهنمای ما دربارهٔ وکیل ملک در قبرس شمالی نشان می‌دهد وکیل در یک فروش چه می‌کند.

فروشنده‌ای که خارج از کشور است در کشور خودش هم موقعیت اظهارنامه‌ای دارد که آخرین بند این بخش آن را پوشش می‌دهد. درون TRNC، قانون مالیات بر درآمد خارجی‌ها و غیرمقیم‌ها را فقط بر درآمدی مالیات می‌گیرد که درون TRNC پدید آمده باشد (ماده ۳)، و سود ملک در TRNC همان‌جا پدید می‌آید. ماده ۳ همچنین می‌گوید خارجی یا غیرمقیمی که وظایف تعیین‌شده در قوانین مالیاتی را انجام ندهد، یا وثیقه‌ای را که اداره مالیات لازم می‌داند ندهد، ممکن است از اجازهٔ اقامت، کار یا فعالیت درآمدزا در TRNC محروم شود. برای مالک غیرمقیم، مالیات کسرشده در اداره ثبت املاک وسیله‌ای است که فروش با آن مالیات می‌شود؛ اینکه چیز دیگری هم بدهکار باشد یا نه، به درآمد دیگر مالک در TRNC و وضعیت او بستگی دارد.

انتقال وجه فروش به خارج از قبرس شمالی

قانون مبادلات ارزی ۳۸/۱۹۹۷، با اصلاحات تا قانون ۱۸/۲۰۲۵، ورود و خروج پول از TRNC را پوشش می‌دهد. نگه‌داری ارز، استفاده از آن به‌عنوان وسیلهٔ مبادله و نوشتن مبالغ قرارداد به ارز خارجی آزاد است (ماده ۵). انتقال پول، از جمله ارز، میان TRNC و کشورهای دیگر آزاد است به شرط آنکه از بانک‌ها استفاده شود و نام و نشانی فرستنده و گیرنده ثبت شود، و مجموع مبالغ انتقال‌های ورودی و خروجی به بانک مرکزی گزارش می‌شود (ماده ۶). حمل نقدی از مرز در محدوده‌هایی که اطلاعیهٔ بانک مرکزی تعیین می‌کند آزاد است (ماده ۷). قانون قاعدهٔ ویژه‌ای برای فروش ملک ندارد. فروشنده‌ای که قیمت را به پوند استرلینگ در حساب بانکی TRNC دریافت می‌کند و به بانکی در خارج می‌فرستد، از مسیر ماده ۶ استفاده می‌کند؛ مدارک عملی‌ای که بانک می‌خواهد به خود بانک مربوط است. راهنمای ما دربارهٔ حساب بانکی در قبرس شمالی برای خارجی‌ها باز کردن حساب را پوشش می‌دهد.

ارز برای فروشنده از دو راه اهمیت دارد. قانون مالیات بر معاملات مالی ۶۲/۲۰۲۶، که از ۱ اکتبر ۲۰۲۶ لازم‌الاجراست، از مؤسسات مالی ۰٫۱٪ از مبلغ فروش ارز در معاملات مبادلهٔ ارز می‌گیرد و مؤسسات آن را از مشتریان وصول می‌کنند؛ فروشنده‌ای که پوند را از طریق یک مؤسسهٔ TRNC به لیر تبدیل کند، برای هر GBP ۱٬۰۰۰ تبدیل‌شده GBP ۱ می‌پردازد. نرخ برای معاملات مبادلهٔ ارز نوشته شده، پس انتقال پوندی که پوند بماند بیرون از این سطر است. اثر دوم تورم است. مؤسسهٔ آمار TRNC قیمت‌های مصرف‌کننده را در ۱۲ ماه تا سپتامبر ۲۰۲۶ برابر با ۳۵٫۰۲٪ بالاتر و از دسامبر ۲۰۲۵ برابر با ۲۸٫۱۵٪ بالاتر گزارش می‌کند. قیمتی که به لیر ثابت شود میان امضا و تکمیل قدرت خرید خود را از دست می‌دهد، و به همین دلیل بیشتر آگهی‌ها پوند استرلینگ را نقل می‌کنند و چرا حق تمبر قرارداد پوندی با نرخ رسمی روز مهر شدن تبدیل می‌شود.

فروشنده‌ای که مقیم مالیاتی بریتانیاست در بریتانیا هم موقعیتی دارد. طبق GOV.UK، ساکنان بریتانیا هنگام واگذاری ملک خارج از کشور مالیات بر سود سرمایه (Capital Gains Tax) می‌پردازند، کشوری که سود در آن پدید آمده ممکن است آن را هم مالیات بگیرد، و اگر سود دو بار مالیات بخورد ممکن است تخفیفی در دسترس باشد. اینکه آیا و چگونه این تخفیف برای مالیاتی کار می‌کند که به مقام‌های TRNC پرداخت شده، پرسشی برای مشاور مالیاتی در کشور محل اقامت فروشنده است.

فروش ملک در قبرس شمالی در مقایسه با جمهوری قبرس

نتایج جست‌وجوی «selling property in Cyprus» دو حوزهٔ قضایی را درهم می‌آمیزد. جمهوری قبرس، که عضو اتحادیهٔ اروپاست، سود را متفاوت از TRNC مالیات می‌گیرد، و قواعد خریدار هم فرق می‌کند. مقایسهٔ زیر از نرخ‌های راهنمای ما دربارهٔ ویلاها در قبرس و قانون مالیات بر سود سرمایهٔ ۵۲/۱۹۸۰ جمهوری استفاده می‌کند؛ راهنمای ما دربارهٔ ملک در شمال و جنوب قبرس این دو نظام را گسترده‌تر مقایسه می‌کند.

طبق فرمول TRNC، مالیات فروشی که سود واقعی بزرگی دارد با فروشی که هیچ سودی ندارد یکی است. طبق قاعدهٔ جمهوری، فروش با زیان مالیات سود نمی‌پردازد. هیچ‌یک از دو نظام برای هر فروشنده‌ای بهتر نیست؛ تفاوت در چیزی است که مالیات می‌شود: برای فروشندهٔ ملکی در شمال سهمی ثابت از ارزش، و در جمهوری سهمی از سود واقعی. این تفاوت در مبنای مالیات، نه فقط در نرخ آن، است که دو نظام را از هم جدا می‌کند.

چه چیزی پس از ۵ نوامبر ۲۰۲۶ تغییر می‌کند

پایان ۹۰ روز فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ تنها رویداد این راهنماست که می‌تواند چند پاسخ را یک‌جا تغییر دهد. سه نتیجه ممکن است، و منابعی که برای این راهنما خوانده شد هنوز هیچ‌کدام را نشان نمی‌دهند. پارلمان می‌تواند فرمان، یا قانونی اصلاح‌شده را تصویب کند تا سقف‌ها و مهلت‌هایش بخشی از قانون ۵۲/۲۰۰۸ شود. شورای وزیران می‌تواند فرمان‌قانون تازه‌ای صادر کند، همان‌طور که با فرمان‌قانون ۶۳/۲۰۲۶ شد که پیش از منقضی شدن به‌صورت ۸۹/۲۰۲۶ دوباره صادر شد. یا فرمان می‌تواند منقضی شود و متن تلفیقی قانون ۵۲/۲۰۰۸ را در پورتال قوانین باقی بگذارد: یک ملک برای هر خریدار خارجی (سه ملک برای اتباع کشورهای شناسنده)، ۶۰ روز کاری برای عوارض انتقال و شش ماه برای اعلامیهٔ انتقال. وزیر کشور در گزارش Bugün Kıbrıs مورخ ۵ مه ۲۰۲۶ گفت که لایحه‌ای تازه در دست تهیه است، اما شماره‌های روزنامهٔ رسمی که خوانده شد هیچ تصویبی نشان نمی‌دهند.

مالیات فروشنده به فرمان بستگی ندارد: فرمول قانون مالیات بر درآمد بر هر انتقال اعمال می‌شود. آنچه فرمان تغییر می‌دهد این است که چه کسی می‌تواند بخرد و فرایند چقدر طول می‌کشد، و بنابراین مدتی که تا وصول مالیات کسرشده و رسیدن وجه طی می‌شود. جدول عوارض اداره ثبت املاک مورخ ۷ اکتبر ۲۰۲۶ سند جداگانه‌ای با تاریخ پایان خودش یعنی ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۷ است. قراردادی که در هفته‌های پیرامون این تاریخ‌ها امضا شود هر دو تغییر را هم‌زمان می‌بیند، و متنی که بر هر مرحله حاکم است همان است که در روز انجام آن مرحله برقرار باشد. به بیان دیگر، هر مرحلهٔ فروش باید با متن برقرار در همان روز سنجیده شود، نه با متنی که هنگام امضای قرارداد برقرار بوده است.

سوالات متداول

فروشنده هنگام فروش ملک در قبرس شمالی چه مالیاتی می‌پردازد؟

فروشنده‌ای که معامله‌گر حرفه‌ای ملک نیست بر سود فرضی مالیات می‌دهد: ۲۰٪ از بالاترین مبلغ میان قیمت فروش و ارزش اداره ثبت املاک، منهای معافیت ۳۰٪، و اداره ثبت املاک ۲۰٪ از باقی‌مانده را هنگام انتقال به‌عنوان مالیات قطعی کسر می‌کند. این برابر با ۲٫۸٪ از ارزش است، یا GBP ۴٬۲۰۰ برای GBP ۱۵۰٬۰۰۰. منبع قانون مالیات بر درآمد با متن تلفیقی ۲۵ مه ۲۰۲۶ است. این مالیات به قیمتی که فروشنده برای ملک پرداخته بستگی ندارد.

آیا نرخ در فروش ملک در قبرس شمالی ۲٫۸٪ است، ۳٫۵٪ یا ۴٪؟

فرمول قانونی با معافیت ۳۰٪ ۲٫۸٪ می‌دهد و بدون آن ۴٪، که حالت معامله‌گر است. پرسش‌های متداول یک سازنده ۳٫۵٪ و ۶٫۲۵٪ را به‌عنوان نرخ‌های سرفصل فهرست می‌کند و می‌گوید ۲٫۸٪ و ۴٪ اعمال می‌شود. متن قانون مالیات بر درآمد که برای این راهنما خوانده شد نرخ ۳٫۵٪ یا ۶٫۲۵٪ ندارد.

آیا خارجی می‌تواند هنگام فروش ملک در قبرس شمالی از معافیت یک‌باره استفاده کند؟

خیر. معافیت یک خانه با حداکثر یک دونوم زمین و یک قطعه زمین، یا یک محل کار تا ۳۰۰ m2، معامله‌گران حرفه‌ای ملک و خارجی‌ها را، چه در TRNC زندگی کنند چه نکنند، کنار می‌گذارد. فروشندهٔ خارجی طبق فرمول ۲۰٪، ۳۰٪ و ۲۰٪ مالیات می‌دهد.

عوارض اداره ثبت املاک را چه کسی می‌پردازد؟

جدول عوارض ۷ اکتبر ۲۰۲۶ می‌گوید هزینهٔ ثبت را کسی می‌پردازد که سند را به نام خودش ثبت می‌کند، یعنی خریدار. خریدار خارجی تا پایان جدول در ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۷، ۴٪ برای ملک اول، ۵٫۵٪ برای ملک دوم و ۶٪ برای ملک سوم می‌پردازد. قرارداد می‌تواند هزینه‌ها را طور دیگری تخصیص دهد، چون این قاعده فقط جایی اعمال می‌شود که طرفین طور دیگری توافق نکرده باشند.

اگر خریدار خارجی باشد، فروش ملک در قبرس شمالی چقدر طول می‌کشد؟

برای تصمیم شورای وزیران مهلت قانونی وجود ندارد. پیرامون آن، طبق فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ قرارداد مهرشده باید ظرف یک ماه ثبت شود، عوارض انتقال ظرف ۷۵ روز کاری از انتشار مجوز پرداخت شود و اعلامیهٔ انتقال ظرف یک سال امضا شود. متن تلفیقی سخت‌گیرانه‌تر ۶۰ روز کاری و شش ماه می‌دهد.

آیا می‌توانم با وکالت‌نامه از خارج از کشور بفروشم؟

فرمان سه راه برای ثبت قرارداد و درخواست مجوز نام می‌برد: حضوری، از راه وکیل یا از راه نمایندهٔ مجاز. انتقال را اداره ثبت املاک ناحیه‌ای انجام می‌دهد که ملک در آن ثبت شده، و وکیل طرف مقابل دامنهٔ وکالت‌نامه را می‌خواند؛ بنابراین دامنهٔ آن باید پیش از امضا روشن باشد.

آیا دورهٔ نگهداری وجود دارد که پس از آن مالیاتی بدهکار نباشد؟

در قانون مالیات بر درآمد هیچ دورهٔ نگهداری که سود را معاف کند پیدا نشد. مالیات یکی است چه فروشنده ملک را یک سال نگه داشته باشد چه بیست سال، مگر آنکه فروشنده معامله‌گر باشد که در آن صورت معافیت ۳۰٪ اعمال نمی‌شود.

آیا بر فروش دست‌دوم مالیات بر ارزش افزوده گرفته می‌شود؟

مقررات مالیات بر ارزش افزوده ۵٪ را برای مسکن تا ۳۰۰ m2 فضای بسته و ۱۰٪ را از ۳۰۰ m2 به بالا تعیین می‌کند و فهرست نمی‌کند کدام فروش‌ها درون این نظام‌اند. صفحات آژانس‌ها و پرسش‌های متداول یک سازنده می‌گویند مالیات بر ارزش افزوده بر خانه‌های نوی اعمال می‌شود که سازندگان می‌فروشند، نه فروش‌های دست‌دوم خصوصی؛ پس قرارداد باید بگوید قیمت شامل مالیات بر ارزش افزوده هست یا نه.

آیا می‌توانم وجه فروش را از قبرس شمالی خارج کنم؟

طبق ماده ۶ قانون مبادلات ارزی ۳۸/۱۹۹۷، انتقال به داخل و خارج از کشور، از جمله ارز، آزاد است به شرط استفاده از بانک‌ها و ثبت نام و نشانی فرستنده و گیرنده. مجموع مبالغ به بانک مرکزی گزارش می‌شود. تبدیل پوند استرلینگ به لیر در یک مؤسسهٔ TRNC مالیات بر معاملات مالی ۰٫۱٪ دارد.

اگر فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ منقضی شود، فروش ملک در قبرس شمالی چه می‌شود؟

مالیات فروشنده همان می‌ماند، چون از قانون مالیات بر درآمد می‌آید. سقف‌ها و مهلت‌های خریدار به متن تلفیقی قانون ۵۲/۲۰۰۸ برمی‌گردد که یک ملک برای هر خریدار خارجی و مهلت‌های کوتاه‌تر را اجازه می‌دهد. در ۴ نوامبر ۲۰۲۶، شماره‌های روزنامهٔ رسمی که خوانده شد هیچ تصویبی و هیچ فرمان تازه‌ای نشان نمی‌دهند.

آخرین بررسی: 4 نوامبر 2026. منابع: روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۴۷، ۷ اوت ۲۰۲۶ (فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶)؛ روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۹۷، ۷ اکتبر ۲۰۲۶ (عوارض اداره ثبت املاک)؛ روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۲۱۴، ۳ نوامبر ۲۰۲۶ (تصمیم‌های مجوز شورای وزیران)؛ روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۲۱۵، ۴ نوامبر ۲۰۲۶؛ قانون مالیات بر درآمد TRNC، متن تلفیقی ۲۵ مه ۲۰۲۶؛ قانون ۵۲/۲۰۰۸، متن تلفیقی؛ قانون حق تمبر ۱۹/۱۹۶۳؛ مقررات نرخ‌های مالیات بر ارزش افزوده، ۷ اکتبر ۲۰۲۶؛ اطلاعیهٔ اداره مالیات دربارهٔ حداقل دستمزد، ۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۶؛ قانون مالیات بر معاملات مالی ۶۲/۲۰۲۶؛ قانون مبادلات ارزی ۳۸/۱۹۹۷؛ اطلاعیهٔ اداره ثبت املاک، ۱۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۵؛ واحد اموال غیرمنقول وزارت کشور، مدارک مجوز؛ مؤسسهٔ آمار TRNC، قیمت‌های مصرف‌کننده در سپتامبر ۲۰۲۶؛ GOV.UK، فروش ملک خارج از کشور؛ دولت بریتانیا، خرید ملک در قبرس؛ Bugün Kıbrıs دربارهٔ فرمان دوباره صادرشده؛ Haber Kıbrıs دربارهٔ جدول عوارض ۷ اکتبر ۲۰۲۶؛ پرسش‌های متداول سازندهٔ Isatis؛ Cyprus-FAQ دربارهٔ فرم شکایت از آژانس‌های املاک؛ قانون مالیات بر سود سرمایه ۵۲/۱۹۸۰ جمهوری قبرس (CyLaw).