Farma na sprzedaż w Omanie: co cudzoziemcy mogą legalnie posiadać

Farma na sprzedaż w Omanie: co cudzoziemcy mogą legalnie posiadać

Farma na sprzedaż w Omanie jest według stanu na 6 listopada 2026 r. co do zasady zamknięta dla zagranicznych nabywców. Dekret królewski 29/2018 zakazuje osobom niebędącym Omańczykami użytkowania posiadanych przez nie gruntów do celów rolniczych we wszystkich gubernatorstwach. Cudzoziemcy mogą natomiast posiadać domy i działki na zasadzie freehold (własność bezterminowa) wewnątrz licencjonowanych kompleksów Integrated Tourism Complexes (ITC, zintegrowane kompleksy turystyczne), a projekty rolnicze są realizowane na podstawie państwowych umów użytkowania (usufruct) zawieranych z omańskimi spółkami.

Niniejszy poradnik rozdziela trzy rzeczy, które ogłoszenia o sprzedaży, takie jak farma na sprzedaż w Omanie, często wrzucają do jednego worka: grunt rolny, dom na farmie oraz willę z ogrodem w ITC. Przechodzi przez dekret artykuł po artykule, pokazuje, jak w praktyce przydziela się państwowe grunty rolne, przedstawia zasady dotyczące wody i studni, porównuje cztery obszary, których szukają czytelnicy (Seeb, Sohar, Nizwa i Salala), sprawdza trzy oferty z naszego portfolio związane z tematem farm i gruntów pod kątem tych przepisów, a na końcu podaje listę dokumentów do sprawdzenia oraz listę sygnałów ostrzegawczych. Każda zasada jest opatrzona datą i może ulec zmianie.

Farma na sprzedaż w Omanie: krótkie odpowiedzi na dzień 6 listopada 2026 r.

Poniższa tabela przedstawia stan prawny przed omówieniem szczegółów. Każdy wiersz wskazuje akt prawny, na którym się opiera, tak aby czytelnik mógł sprawdzić brzmienie przepisu w oryginale.

Czy farma na sprzedaż w Omanie jest dostępna dla cudzoziemców? Co mówi dekret królewski 29/2018

Dekret jest punktem wyjścia dla każdego pytania o farmę na sprzedaż w Omanie i jest bardzo krótki. Został wydany 11 listopada 2018 r. i opublikowany w załączniku do Dziennika Urzędowego nr 1268 z 18 listopada 2018 r., zgodnie z wpisem w serwisie decree.om. Sam dekret składa się z czterech krótkich artykułów: wprowadza w życie załączoną ustawę, zobowiązuje ministra mieszkalnictwa do wydania przepisów wykonawczych, uchyla wszystko, co jest z nim sprzeczne, i wchodzi w życie następnego dnia po publikacji. Istota regulacji mieści się w załączonej ustawie.

Ustawę tę opisują dwa artykuły prasowe z Oman Observer z listopada 2018 r. Pierwszy z nich podaje, że art. 1 zakazuje osobom niebędącym Omańczykami posiadania gruntów i nieruchomości w Musandamie, Buraimi, Dhahirze, Al Wusta, Dhofarze (przy czym Salala jest wyłączona z zakazu obowiązującego w Dhofarze), Liwie, Shinasie, Masirah, Jebel Akhdar i Jebel Shams, a także na strategicznie ważnych górach i wyspach oraz w pobliżu pałaców, obiektów bezpieczeństwa i szlaków archeologicznych. Drugi, zatytułowany „Expats can’t farm in land”, opisuje art. 2: osobom niebędącym Omańczykami zabrania się użytkowania ich gruntów i nieruchomości do celów rolniczych we wszystkich gubernatorstwach sułtanatu.

To rozróżnienie ma znaczenie. Art. 1 działa jak mapa: wyłącza całe regiony spod własności cudzoziemców. Art. 2 jest natomiast ograniczeniem sposobu użytkowania, które nie jest powiązane z żadnym regionem. Cudzoziemiec, który kupiłby zwykły dom w Salali, gdzie własność nie jest zakazana, nadal nie mógłby użytkować tego gruntu do uprawy roli. Żaden z obu artykułów prasowych nie wymienia kary za naruszenie przepisu rolniczego. Jedyne skutki, jakie opisują, wynikają z art. 3–5, które dotyczą byłych obywateli Omanu zobowiązanych do przeniesienia przydzielonych przez państwo gruntów na wymienionych obszarach w ciągu dwóch lat (z możliwością przedłużenia o rok); jeżeli tego nie zrobią, sąd sprzedaje nieruchomość Omańczykom, a uzyskana cena trafia do właściciela.

Co dekret rozstrzyga, a czego nie

Te same przepisy wykonawcze, w ujęciu CMS, wymieniają „grunty lub nieruchomości o przeznaczeniu rolniczym we wszystkich gubernatorstwach” wśród miejsc, w których własność jest zakazana, oraz ustanawiają strefę zakazu o promieniu 500 m wokół organów bezpieczeństwa i wojska i 1 000 m od murów pałacu królewskiego. Nasz własny poradnik o nieruchomościach, których cudzoziemcy nie mogą kupić, dodaje, że obywatele państw GCC mogą nabywać nieruchomości poza obszarami wyłączonymi za zgodą ministerstwa, lecz nie grunty rolne.

Farma na sprzedaż w Omanie czy dom na farmie? Trzy różne aktywa

Dom na farmie na sprzedaż w Omanie, w znaczeniu, w jakim używają tego określenia ogłoszenia, nie jest kategorią prawną. Zwykle oznacza jedno z trzech różnych aktywów, a odpowiedź dla cudzoziemca jest dla każdego z nich inna.

• Dom na gruncie rolnym. Grunt jest sklasyfikowany jako rolny, więc obowiązuje zakaz z art. 2. Cudzoziemiec nie może go objąć jako właściciel-użytkownik, tak samo jak nie może go objąć jako rolnik.
• Dom weekendowy lub dom wypoczynkowy na działce o przeznaczeniu mieszkaniowym. Rozstrzyga klasa użytkowania gruntu. Jeżeli klasa jest mieszkaniowa, a obszar nie znajduje się na liście z art. 1, kwestią jest to, czy osoba niebędąca Omańczykiem może w ogóle posiadać taką parcelę, co poza ITC jest możliwe w bardzo wąskim zakresie. Nasz poradnik o kupnie gruntu w Omanie przez cudzoziemca wyjaśnia, dlaczego gołe działki poza ITC są co do zasady zamknięte.
• Willa z ogrodem wewnątrz ITC. To dom na zasadzie freehold, dostępny dla zagranicznych nabywców, ale jest to rezydencja, a nie farma. Projekt „Olive Farms” w Jebel Sifah należy właśnie do tej kategorii i jest omówiony dalej w tym poradniku.

Praktyczna zasada polega na tym, aby przed jakimkolwiek przelewem poprosić na piśmie o klasę użytkowania gruntu, odniesioną do konkretnie wskazanej działki. Ogłoszenie, w którym farma na sprzedaż w Omanie jest opisana wyłącznie słowem „farma”, nie mówi kupującemu nic o tej klasie, a dekret czyni ją rozstrzygającą.

Farma na sprzedaż w Omanie? Jak państwo faktycznie przydziela grunty rolne

Skoro farma na sprzedaż w Omanie jest zamknięta dla zagranicznych nabywców, to w jaki sposób powstają nowe farmy? W 2026 r. odpowiedzią jest usufruct na gruntach państwowych. Państwo zachowuje własność i przyznaje prawo korzystania z parceli na potrzeby określonego projektu. Umowy podpisuje Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego we współpracy z MAFWR, a Oman Observer opisał kilka takich partii.

Źródłami są doniesienie z października 2024 r., doniesienie z kwietnia 2026 r. oraz doniesienie z sierpnia 2026 r. W dwóch przypadkach doniesienia posługują się akrami, a w trzecim feddanami, dlatego wierszy nie można ze sobą zsumować. Żadne z nich nie podaje okresu obowiązywania umów ani czynszu. Sierpniowa partia została podpisana podczas Forum i Wystawy Bezpieczeństwa Żywnościowego 2026 w Salali. Kwietniowe projekty obejmują zarówno uprawę winogron w Północnej Al Szarkijji, jak i uprawę roślin pastewnych oraz polowych, guawy, sapodilli i cebuli, a także pszczelarstwo i projekt związany z kadzidłem w Dhofarze.

Przykład obliczeniowy: co wynika ze wskazanych inwestycji

Podzielenie podanej wartości inwestycji przez podaną liczbę umów daje przybliżoną wielkość jednego projektu. Słowo „ponad” w każdym ze źródeł oznacza, że są to wartości minimalne, a nie średnie z dokładnych sum.

• Październik 2024 r.: OMR 5,9 mln podzielone przez 87 umów daje około OMR 67 800 na jedną umowę.
• Kwiecień 2026 r.: RO 1,9 mln podzielone przez 18 umów daje około RO 105 600 na jedną umowę.
• Sierpień 2026 r.: RO 2 mln podzielone przez 10 umów daje dokładnie RO 200 000 na jedną umowę.

Podzielenie wartości inwestycji przez powierzchnię gruntów dla dwóch partii podanych w akrach daje około OMR 843 za akr w przypadku partii z Dhofaru z 2024 r. (5,9 mln na 7 000 akrów) i około OMR 6 333 za akr w przypadku partii z kwietnia 2026 r. (1,9 mln na 300 akrów). Różnica odzwierciedla odmienne uprawy i infrastrukturę, a nie cenę ziemi, ponieważ sam grunt nie jest sprzedawany. Wniosek dla kupującego, który przegląda jakąkolwiek farmę na sprzedaż w Omanie, jest taki, że rolnictwo rozwija się dzięki przydziałom, a nie dzięki otwartemu rynkowi farm na zasadzie freehold.

Ile kosztował przydział w Najd w 2022 r.

Najbardziej szczegółowa publicznie dostępna informacja o opłatach, jaką przeczytaliśmy, jest już datowana. W sierpniu 2022 r. Oman Observer podał, że Obszar Rolniczy Najd w Dhofarze przydziela grunty zatwierdzonym inwestorom za roczną opłatę w wysokości RO 50 za pierwsze 100 akrów oraz RO 5 za każdy dodatkowy akr. Inwestor składa studium wykonalności, które specjaliści weryfikują przed przydzieleniem gruntu. Na warunkach z 2022 r. przydział 250 akrów kosztowałby RO 50 plus 150 akrów po RO 5, czyli RO 800 rocznie. Artykuł nie wskazywał, czy kwalifikują się do tego inwestorzy zagraniczni, a opłata mogła się od 2022 r. zmienić.

Jak zagraniczny inwestor może legalnie prowadzić działalność rolniczą w Omanie?

Należy czytać razem dwa ramy prawne. Pierwszą jest przedstawiona wyżej zasada dotycząca gruntów. Drugą jest ustawa o zagranicznych inwestycjach kapitałowych (dekret królewski 50/2019), która pozwala inwestorom zagranicznym posiadać do 100% spółki w działalnościach, których nie ma na liście zakazanych. Oman Observer, relacjonując zdarzenia z 1 września 2024 r., podał, że decyzja ministerialna 435/2024 dodała 28 rodzajów działalności do listy wydanej po raz pierwszy na mocy decyzji ministerialnej 209/2020, co pozostawia 123 rodzaje działalności zamknięte dla inwestorów zagranicznych. Spośród nowych pozycji, które artykuł wymienia, jedynie akwakultura słodkowodna dotyczy produkcji żywności; nie wymienia on żadnej działalności związanej z uprawą roli ani z chowem zwierząt.

Spółka w rękach zagranicznych musi więc przejść dwa oddzielne testy. Dana działalność nie może znajdować się na liście zakazanej, a grunt musi zostać uzyskany drogą dozwoloną przez przepisy o gruntach. Zestawienie CMS dotyczące decyzji ministerialnej 292/2020 opisuje usufruct lub dzierżawę gruntu rolnego na potrzeby projektu służącego rozwojowi Omanu, wymagające zgody ministra wraz ze studium wykonalności, spółki w co najmniej 60% należącej do Omańczyków oraz okresu nie krótszego niż rok i nie dłuższego niż dziesięć lat. Jest to jednak odczyt na podstawie zestawienia kancelarii prawnej z 2020 r., a nie tekstu samego rozporządzenia, więc w każdym rzeczywistym projekcie trzeba uzyskać aktualny tekst oraz pisemne stanowisko ministerstwa.

Starszy przykład pokazuje, jak wąska może być w praktyce zasada „tylko dla Omańczyków”. Doniesienie z 2013 r. o decyzji ministerialnej 15/2013, opublikowane przez farmlandgrab.org na podstawie notatki z Muscat Daily, ograniczało dzierżawę gruntów rolnych na terenach przygranicznych w Al Buraimi do obywateli i spółek w całości należących do Omańczyków, inwestujących wyłącznie w rolnictwo, z coroczną odnową umowy i wymogiem wykorzystania co najmniej połowy gruntu w ciągu trzech lat. Decyzja ta dotyczy jednego gubernatorstwa i ma trzynaście lat; przytaczamy ją wyłącznie po to, aby pokazać wzorzec warunków typu „wykorzystaj albo utracisz”.

Odrębne rozporządzenie, decyzja ministerialna 84/2020 o użytkowaniu gruntów rolnych, miało skomplikowaną historię. Wpis w serwisie decree.om dotyczący decyzji ministerialnej 95/2023 pokazuje, że MAFWR zawiesiło w 2023 r. przyjmowanie wniosków na podstawie tego rozporządzenia. Kupujący nie powinni zakładać, że rozporządzenie, o którym czytają w starszych artykułach, nadal przyjmuje wnioski.

Grunty rolne w Omanie w liczbach

MAFWR przedstawiło briefing dla mediów, który opisał Oman Observer 2 kwietnia 2026 r. Obejmuje on osiągnięcia z 2025 r., a dane o gruntach są podane według stanu na koniec 2024 r. Wskaźniki w prawej kolumnie są naszymi obliczeniami na podstawie tych liczb.

Z tego wynikają dwa wnioski. Po pierwsze, większość gruntów, które mogłyby być uprawiane, nie jest jeszcze objęta statusem gospodarstwa rolnego: gospodarstwa stanowią około 6,5% całości gruntów nadających się do uprawy. Jest to zgodne z tym, że państwo przydziela nowe parcele. Po drugie, niemal dziewięć na dziesięć feddanów istniejących gospodarstw jest uprawianych, więc gospodarstwo leżące odłogiem wyróżnia się na tle normy.

Plany inwestycyjne wskazują ten sam kierunek. 3 października 2026 r. Oman Observer podał, że za pośrednictwem Invest Oman zabezpieczono 12 projektów z sektora żywnościowego o wartości RO 97,413 mln oraz przygotowano 13 możliwości inwestycyjnych o wartości RO 122,849 mln. Sześć z tych 13 znajduje się w Obszarze Rolniczym Najd w Al Mazyouna w Dhofarze i obejmuje tuczenie bydła oraz produkcję mleczarską (RO 4,449 mln), melony (RO 2,1 mln), warzywa liściaste w szklarniach (RO 1,6 mln), cebulę (RO 4,8 mln), czosnek (RO 2,3 mln) oraz ziemniaki (RO 5,5 mln). Na liście znajduje się także inteligentny kompleks rolniczy w Quriyat o wartości RO 17 mln. Artykuł nie podaje, kto może w to inwestować. Istnieją też większe przedsięwzięcia: styczniowe doniesienie Oman Observer z 2025 r. o sektorze rolnictwa i rybołówstwa opisuje Saham Agricultural City jako obszar o powierzchni 65 kilometrów kwadratowych, z czego 70% przeznaczono na rolnictwo.

Czy potrzebna jest licencja na wykopanie studni na farmie w Omanie?

Tak. Woda jest ograniczeniem, które decyduje o tym, czy farma działa, a Oman reguluje jej użycie bardzo rygorystycznie. W lipcu 2022 r. urzędnicy MAFWR powiedzieli Oman Observer, że wykopanie studni bez licencji skutkuje grzywną do RO 2 000 i karą pozbawienia wolności do jednego roku, albo obiema tymi karami łącznie, podwajanymi w razie recydywy. Licencjonowanie opiera się na art. 8 ustawy o ochronie zasobów wodnych, a artykuł dodaje, że ministerstwo dąży do zapobiegania budowie nowych studni na potrzeby farm i innych zastosowań, z pewnymi wyjątkami.

Ministerstwo nadal wydaje licencje. Czerwcowe doniesienie z 2023 r. o 785 licencjach wodnych wydanych w maju 2023 r. przedstawia ich podział według gubernatorstw. Licencje obejmują rejestrację i licencjonowanie studni, budowę tam i aflaj oraz umowy na wiercenie studni, więc nie wszystkie dotyczą studni rolniczych.

Jedenaście wartości daje w sumie 785. Al Dhahirah i Al Dakhiliyah łącznie odpowiadają za 447 licencji, czyli 56,9%. Ten układ przypomina, że prawa do wody związane z farmą różnią się w zależności od regionu. W głębi kraju farma może być związana z aflaj (tradycyjnym systemem kanałów, w którym woda jest dzielona między udziałowców) albo z licencjonowaną studnią, a kupujący musi wiedzieć, z którym z tych rozwiązań ma do czynienia i kto posiada udział. Rozprawa naukowa w repozytorium Universiti Sains Malaysia, w której aflaj posłużyły jako studium przypadku, opisuje brak prawnego uznania własności praw do wody jako lukę, co jest kolejnym powodem, by przed zapłatą poprosić na piśmie o tytuł do wody wystawiony na nazwisko sprzedającego.

Dom na farmie w Seeb, Sohar, Nizwa i farma w Salali: czym różnią się obszary

Ludzie szukają domów na farmach według miejscowości, ale zasady prawne zależą od gubernatorstwa i klasy gruntu, a nie od nazwy miasta. Tabela zestawia publiczne dane, które mogliśmy odczytać dla czterech obszarów. Kolumna cen gruntów dotyczy wyłącznie gruntów mieszkaniowych, a żaden indeks w źródłach nie obejmuje gruntów rolnych.

Kolumna cen pochodzi z doniesienia Times of Oman z 19 września 2026 r. o indeksie Narodowego Centrum Statystyki i Informacji. W tym samym komunikacie ogólny indeks nieruchomości wzrósł o 22,7% rok do roku, ceny gruntów mieszkaniowych wzrosły o 28%, a ceny gruntów mieszkaniowych w Al Wusta spadły o 16%. Indeks śledzi grunty mieszkaniowe, więc nie mówi nic bezpośrednio o farmach.

Seeb i pas wokół Maskatu

Seeb leży w gubernatorstwie Maskat, gdzie ceny gruntów mieszkaniowych wzrosły w drugim kwartale 2026 r. o 40,6% rok do roku. Zagraniczni nabywcy, którzy chcą mieć dom z ogrodem w okolicach Maskatu, zazwyczaj przyglądają się osiedlom willowym w ITC, opisanym w naszym poradniku o obszarach zakupu w Maskacie dla inwestorów zagranicznych. Farma na sprzedaż w Omanie w okolicach Seeb nadal podlegałaby dla osoby niebędącej Omańczykiem art. 2, niezależnie od tego, co głosi ogłoszenie.

Sohar i wybrzeże Al Batina

W Północnej Al Batinie odnotowano wzrost cen gruntów mieszkaniowych o 29% oraz 77 licencji wodnych w maju 2023 r. W tym gubernatorstwie leży opisane wyżej Saham Agricultural City. Gospodarkę przemysłową i portową tego obszaru opisuje nasz poradnik o nieruchomościach w Soharze. Same grunty rolne pozostają kwestią przydziału, o czym świadczą kwietniowe umowy z 2026 r. dla Północnej i Południowej Al Batiny.

Nizwa i głąb kraju

Al Dakhiliyah miała w tabeli z maja 2023 r. drugą co do wielkości liczbę licencji, 199, oraz najniższy wzrost cen gruntów mieszkaniowych spośród czterech obszarów, 9,8%. Farmy w głębi kraju to kategoria, w której udziały w aflaj i licencje na studnie mają największe znaczenie, więc kontrola dokumentów zaczyna się tam od wody.

Salala i równina Dhofaru

Salala jest wyjątkiem w obrębie Dhofaru, ponieważ zakaz własności z art. 1 jej nie obejmuje. Nie znosi to jednak zakazu rolniczego. Rolnictwo w Dhofarze jest widoczne na dwa sposoby. Po pierwsze, są to umowy w Najd. Po drugie, agroturystyka: Oman Observer podał 2 sierpnia 2026 r., że farma Al Gharif przy ulicy Al Muntazah w Salali zajmuje 35 000 metrów kwadratowych, z palmami bananowymi i kokosowymi, ogrodem truskawkowym i szklarniami, w ramach programu Khareef Dhofar 2026. Dla skali: działka Muriya o powierzchni 1 000 m² stanowi 2,9% powierzchni tej farmy. Sezonowe skutki dla własności opisuje nasz poradnik o sezonie khareef oraz poradnik o nieruchomościach na sprzedaż w Salali.

Czy Olive Farms w Jebel Sifah to farma na sprzedaż w Omanie?

Nie. Według strony naszej oferty Olive Farms jest to zespół 46 wolno stojących, parterowych willi na zasadzie freehold (10 jednopokojowych, 23 dwupokojowe, 13 trzypokojowych) wewnątrz ITC Jebel Sifah, budowany przez dewelopera Muriya. Strona opisuje trzy style architektoniczne oraz opcje zagospodarowania terenu, takie jak trawnik, kamienne ścieżki, żywopłoty i nasadzenia; nie opisuje ani gajów oliwnych, ani upraw, ani zwierząt gospodarskich. Nazwa odnosi się do motywu projektowego w stylu greckim, a nie do użytkowania rolniczego.

Jest to przydatne dla kupującego z jasnego powodu. Ponieważ projekt jest osiedlem willowym w ITC, zastosowanie ma droga freehold w ITC, a tytuł prawny może zostać zarejestrowany na nazwisko nabywcy. Ponieważ nie jest to grunt rolny, nie deklaruje się żadnego celu rolniczego. To, czy dany schemat nasadzeń mógłby kiedykolwiek zostać uznany za „cele rolnicze” w rozumieniu art. 2, jest pytaniem prawnym, którego oferta nie rozstrzyga i na które powinien odpowiedzieć prawnik.

Odczytanie tabeli za pomocą rachunków

Cena początkowa Olive Farms wynosi OMR 75 000, co według strony zostało podane w styczniu 2026 r. Plan płatności sumuje się poprawnie: 10% to OMR 7 500, a dwanaście rat po 7,5% to OMR 5 625 każda, czyli OMR 67 500, więc łącznie wychodzi OMR 75 000. Dla najtańszej willi (75 m² zabudowy na działce 260 m²) daje to OMR 1 000 za metr kwadratowy zabudowy. Strona podaje powierzchnie ogrodów 185 m², 177 m² i 230 m², co stanowi odpowiednio 71%, 64% i 66% trzech wielkości działek. Oferta podaje, że dostępne pozostały 3 wille, a projekt jest sprzedany w około 93%, oraz wskazuje dwie roczne opłaty serwisowe za metr kwadratowy (opłatę projektową i opłatę wspólnoty głównej Jebel Sifah), przy czym podstawa naliczania jest podana w dokumentach rezerwacyjnych.

Obie transze działek różnią się charakterem. Żadna z nich nie jest gołym gruntem; strona Jebel Sifah podaje, że cena obejmuje willę zbudowaną według specyfikacji Muriya, więc OMR 500 za metr kwadratowy to cena gotowego domu podzielona przez powierzchnię działki, a nie stawka za grunt. Nasza strona Jebel Sifah Land Plots oraz strona Salalah Land Plots podają, że opłata rezerwacyjna w wysokości 20% to OMR 100 000 w przypadku Jebel Sifah (saldo OMR 400 000), a w przypadku Salali OMR 150 000 przy działce z widokiem na lagunę (saldo OMR 600 000) i OMR 200 000 przy działce z widokiem na morze (saldo OMR 800 000). Więcej informacji o deweloperze znajduje się w naszym profilu dewelopera Muriya, a szerszą listę zawiera centrum deweloperów w Omanie.

Czy zakup farmy lub działki w Omanie daje prawo pobytu?

Prawo pobytu zależy od nieruchomości, a nie od słowa „farma” w ogłoszeniu. Droga do Złotej Rezydencji przez nieruchomość wymaga jednej nieruchomości w ITC o wartości co najmniej OMR 200 000 ($520 160), o czym decyduje Królewska Policja Omanu. Owner Visa na podstawie decyzji ROP 87/2026, opublikowanej w Dzienniku Urzędowym nr 1653, nie ma minimalnej wartości i nie wymaga sponsora. Oman Observer z 25 czerwca 2026 r. podaje, że decyzja obejmuje nabywców działki gotowej pod budowę lub lokalu, którego rejestracja nie została zakończona, na podstawie zaświadczenia właściwego organu; wiza obowiązuje od sześciu miesięcy do roku, jest odnawialna i pozwala na pobyty do trzech miesięcy podczas jednego wjazdu. Nie wspomina o gruntach rolnych.

Zastosowanie progu do trzech wymienionych wyżej ofert:

• Najtańsza willa w Olive Farms, OMR 75 000, to 37,5% kwoty OMR 200 000, więc sama w sobie nie spełnia wartości wymaganej dla Złotej Rezydencji.
• Transza działek w Jebel Sifah, OMR 500 000, to 2,5 raza próg.
• Transze w Salali, OMR 750 000 i OMR 1 000 000, to odpowiednio 3,75 i 5 razy próg.

Spełnienie wymogu wartości samo w sobie nie przyznaje prawa pobytu; o wniosku decyduje Królewska Policja Omanu. Porównanie obu dróg znajduje się w naszym poradniku o Złotej Rezydencji i Owner Visa, a zasady dotyczące rodziny opisuje poradnik o członkach rodziny na utrzymaniu.

Co dodają opłaty i podatki do zakupu farmy lub działki?

Jeżeli zakupem jest willa lub działka w ITC, a nie farma na sprzedaż w Omanie, nasz poradnik o gruntach podaje opłatę rejestracyjną w wysokości 3% (obniżoną z 5% w listopadzie 2020 r.), 5% VAT od pierwszej dostawy nowej nieruchomości mieszkalnej oraz brak VAT od gruntów niezabudowanych. Umowa mieszana, w której sprzedaje się działkę wraz z willą, zależy od sposobu podziału ceny, więc łączny koszt jest przedziałem. Zastosowanie tych stawek do ceny początkowej każdej oferty, przy założeniu, że kupujący ponosi obie pozycje, daje następujący wynik:

Są to nasze obliczenia, a nie oferty; kto płaci opłatę rejestracyjną, jest kwestią umowy. Obowiązują jeszcze dwie inne kwestie podatkowe. Dekret królewski 56/2025 wprowadza od 1 stycznia 2028 r. 5% podatek dochodowy od osób fizycznych od dochodu przekraczającego OMR 42 000 rocznie, a czynsz najmu wchodzi w jego zakres. Przy założeniu, że 5% dotyczy części powyżej progu, dochód z najmu w wysokości OMR 50 000 dałby 5% z OMR 8 000, czyli OMR 400; brzmienie przepisu omawia nasz poradnik o podatku dochodowym dla cudzoziemców. Artykuł Oman Observer o rynku z czerwca 2026 r. zauważa również, że w Omanie nie ma podatku od zysków kapitałowych z nieruchomości.

Finansowanie działek jest ograniczone. Nasz poradnik o gruntach podaje, że zgodnie z zasadami ITC działki nie można sprzedać przed jej zabudowaniem, a kredyt hipoteczny jest dozwolony wyłącznie na sfinansowanie budowy. Warunki bankowe dla ukończonych domów w ITC znajdują się w poradniku o kredycie hipotecznym dla cudzoziemców, a koszty cykliczne posiadania nieruchomości we wspólnocie opisuje poradnik o opłatach serwisowych.

Jakie dokumenty należy sprawdzić przed zakupem farmy lub działki w Omanie?

Dekret królewski 56/2026, czyli ustawa o rejestrze nieruchomości, jest obecnie podstawą systemu. Został wydany 13 maja 2026 r., opublikowany w Dzienniku Urzędowym nr 1648 17 maja 2026 r. i wszedł w życie następnego dnia, uchylając dekret królewski 2/98, zgodnie z informacją w serwisie decree.om. Przewodnik Sanad po usługach Ministerstwa Mieszkalnictwa podaje, że jako dowód własności przyjmowany jest wyłącznie akt własności (title deed) wydany przez Urząd Rejestru Nieruchomości (art. 35). Poniższa lista kontrolna przekłada to na praktyczne kroki; opłaty pochodzą z tego samego przewodnika, który powołuje się na załączniki do decyzji ministerialnej 570/2025 i ostrzega, że oficjalne karty usług i załączniki nie są zgodne co do niektórych opłat.

Podstawowe etapy rejestracji opisują nasze poradniki o rejestracji nieruchomości w Omanie i o ustawie o nieruchomościach 79/2025, a także powiązany poradnik o tym, jak kupić nieruchomość w Omanie.

Jakie są sygnały ostrzegawcze w ogłoszeniu o farmie lub działce w Omanie?

Ogłoszenia, takie jak farma na sprzedaż w Omanie, przyciągają zarówno oszustwa, jak i nieporozumienia. 26 czerwca 2025 r. Królewska Policja Omanu ostrzegła opinię publiczną przed fałszywymi ogłoszeniami w mediach społecznościowych dotyczącymi farm i domków, wymieniając schemat: zmyślone numery telefonów i zdjęcia, dopracowane szczegóły budujące zaufanie, prośby o przelewy bankowe lub przez aplikacje mobilne, żądania wpłaty z góry za rezerwacje, które nie istnieją, oraz sprzedawcy znikający po otrzymaniu zapłaty. Zalecenie ROP polegało na tym, aby nie przelewać żadnej kwoty przed sprawdzeniem tożsamości odbiorcy i tego, że dany obiekt jest prawdziwy. Ostrzeżenie dotyczyło wynajmu, ale ten sam schemat dotyczy sprzedaży.

Nasz powiązany poradnik o kupnie nieruchomości w Omanie: błędach i sygnałach ostrzegawczych omawia szerszą listę, a artykuł o tanich nieruchomościach w Omanie dla cudzoziemców wyjaśnia, dlaczego najniższe ceny zwykle dotyczą zasobów, których cudzoziemcy nie mogą kupić. Dla porównania, program Surooh dla obywateli w Husn Al Zain w Bidbid jest użytecznym przykładem tanio wycenionego projektu, który według naszej oceny nie jest otwarty dla zagranicznych nabywców.

Co może zrobić cudzoziemiec zamiast kupować farmę?

Tam, gdzie żadna farma na sprzedaż w Omanie nie jest dostępna dla zagranicznego nabywcy, dekret nadal pozostawia kilka legalnych dróg, które omijają art. 2. Zagraniczny nabywca może przejąć willę lub działkę na zasadzie freehold w ITC, co jest drogą, z której korzystają przedstawione wyżej oferty; nasze poradniki o nieruchomościach freehold w Omanie i o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Omanie, przedstawiają pełną mapę. Spółka może realizować projekt rolniczy drogą inwestycji i usufruktu opisaną wyżej, przy warunkach dotyczących omańskiego udziału własnościowego, o których kancelaria prawna informowała w 2020 r. Osoba, która chce wyłącznie stylu życia na świeżym powietrzu, może przyjrzeć się osiedlom w ITC z dużymi ogrodami albo krótkim pobytom: ostrzeżenie ROP pokazuje, że wynajem farm i domków jest ogłaszany w internecie, więc kroki weryfikacyjne mają znaczenie także tutaj.

Właściciele nieruchomości w ITC, którzy ją wynajmują, powinni przeczytać także poradniki o zarządzaniu nieruchomościami w Omanie i o ubezpieczeniu nieruchomości w Omanie, ponieważ willa z ogrodem i basenem wiąże się z innymi pytaniami o utrzymanie i ochronę ubezpieczeniową niż mieszkanie. Szerszy obraz tego, w jakim miejscu znajduje się rynek, przedstawia poradnik o cenach nieruchomości.

Często zadawane pytania

Czy cudzoziemiec może kupić farmę na sprzedaż w Omanie?

Co do zasady nie. Dekret królewski 29/2018 zakazuje osobom niebędącym Omańczykami użytkowania ich gruntów i nieruchomości do celów rolniczych we wszystkich gubernatorstwach, jak podał Oman Observer w listopadzie 2018 r., a opublikowane zestawienia prawne wymieniają grunty rolne wśród miejsc, w których własność osób niebędących Omańczykami jest zakazana. Dla projektów rolniczych spółek istnieje droga przez zatwierdzony usufruct lub dzierżawę, z warunkami ustalonymi decyzją ministerialną. Farmę na sprzedaż w Omanie, reklamowaną cudzoziemcom, należy traktować jako niepotwierdzoną do czasu pisemnego potwierdzenia klasy użytkowania gruntu.

Czy cudzoziemcy mogą kupować grunty rolne w Omanie?

Nie, nie jako właściciele, więc farma na sprzedaż w Omanie nie jest dla nich dostępna. Zakaz rolniczy obowiązuje w każdym gubernatorstwie, a z naszego poradnika wynika, że obywatele państw GCC są również wyłączeni z gruntów rolnych. Cudzoziemcy mogą posiadać domy na zasadzie freehold i działki budowlane wewnątrz licencjonowanych ITC. Państwowe grunty rolne są przydzielane w drodze usufruktu, na przykład 10 umów podpisanych w Dhofarze w sierpniu 2026 r.

Czy w Omanie jest dom na farmie na sprzedaż, który mogą posiadać ekspaci?

Tylko wtedy, gdy dom na farmie na sprzedaż w Omanie jest w rzeczywistości willą lub domem w miejscu otwartym dla zagranicznej własności, takim jak ITC. Projekt Olive Farms w Jebel Sifah obejmuje 46 willi na zasadzie freehold od OMR 75 000 ($195 060) według strony naszej oferty, ale jest to osiedle willowe z zagospodarowaniem terenu, a nie grunt rolny. Dom na gruncie rolnym podlega zakazowi z art. 2.

Czy dom na farmie na sprzedaż w Omanie jest dostępny w Seeb, Soharze, Nizwie lub Salali?

Ogłoszenia o farmie na sprzedaż w Omanie istnieją we wszystkich czterech obszarach, ale odpowiedź prawna zależy od klasy gruntu, a nie od miasta. Seeb leży w Maskacie, Sohar w Północnej Al Batinie, Nizwa w Al Dakhiliyah, a Salala w Dhofarze. Salala jest wyłączona z zakazu własności obowiązującego w Dhofarze, ale zakaz użytkowania rolniczego nadal tam obowiązuje, a Królewska Policja Omanu ostrzegała przed fałszywymi ogłoszeniami farm i domków.

Czy można wynająć dom na farmie w Omanie?

Pobyty na farmach i w domkach są ogłaszane do wynajęcia, głównie w internecie. Królewska Policja Omanu ostrzegła 26 czerwca 2025 r. przed fałszywymi ogłoszeniami, które żądają pieniędzy z góry lub przelewów, zanim istnieje jakakolwiek rezerwacja. Przed wysłaniem jakiejkolwiek kwoty należy potwierdzić tożsamość odbiorcy i to, że obiekt jest prawdziwy. W przypadku długich dzierżaw warunki dla osób niebędących Omańczykami zależą od obszaru i klasy gruntu.

Czy Olive Farms w Jebel Sifah to farma?

Nie. Olive Farms nie jest farmą na sprzedaż w Omanie w rolniczym znaczeniu tego słowa; jest to projekt willowy obejmujący 46 parterowych willi na zasadzie freehold wewnątrz ITC Jebel Sifah, budowany przez Muriya, z docelowym terminem przekazania w Q4 2028 według strony naszej oferty. Nazwa odnosi się do motywu projektowego w stylu greckim. Strona opisuje opcje zagospodarowania terenu, a nie gaje oliwne ani uprawy.

Czy zagraniczna spółka może dzierżawić państwowy grunt rolny w Omanie?

Możliwe, w ramach zatwierdzonej drogi projektowej. Zestawienie CMS z 2020 r. dotyczące decyzji ministerialnej 292/2020 opisuje usufruct lub dzierżawę gruntu rolnego na potrzeby projektu rozwojowego przez spółkę w co najmniej 60% należącą do Omańczyków, na okres od jednego roku do dziesięciu lat, za zgodą ministra. Spółki w rękach zagranicznych muszą też unikać 123 rodzajów działalności zamkniętych dla inwestorów zagranicznych po decyzji ministerialnej 435/2024. Aktualny tekst należy sprawdzić przed podjęciem jakiegokolwiek zobowiązania.

Czy potrzebuję licencji na wykopanie studni na farmie w Omanie?

Tak. Wykopanie studni bez licencji skutkuje grzywną do RO 2 000 i karą pozbawienia wolności do roku, podwajanymi w razie recydywy, według urzędników MAFWR cytowanych przez Oman Observer w lipcu 2022 r. Licencjonowanie opiera się na art. 8 ustawy o ochronie zasobów wodnych, a ministerstwo oświadczyło, że dąży do zapobiegania budowie nowych studni na potrzeby farm, z pewnymi wyjątkami.

Czy zakup farmy daje prawo pobytu w Omanie?

Nie, zakup, taki jak farma na sprzedaż w Omanie, sam w sobie nie daje prawa pobytu. Złota Rezydencja wymaga jednej nieruchomości w ITC o wartości co najmniej OMR 200 000 ($520 160), o czym decyduje Królewska Policja Omanu, a Owner Visa na podstawie decyzji ROP 87/2026 jest wizą bez sponsora, bez minimalnej wartości, ale wygasa w razie przeniesienia nieruchomości. Grunty rolne nie są wspomniane w opisanej decyzji.

Jakie dokumenty powinienem sprawdzić przed zakupem działki lub farmy w Omanie?

W przypadku każdej oferty typu farma na sprzedaż w Omanie zacznij od aktu własności (title deed), ponieważ zgodnie z dekretem królewskim 56/2026 jako dowód własności przyjmowany jest wyłącznie akt wydany przez Urząd Rejestru Nieruchomości. Dodaj mapę geodezyjną, zaświadczenie o danych nieruchomości (po OMR 10 każde według przewodnika Sanad), pisemną klasę użytkowania gruntu, granice licencji ITC tam, gdzie mają zastosowanie, oraz licencję na studnię i tytuł do wody.

Ostatnia weryfikacja: 6 listopada 2026 r. Źródła: decree.om, dekret królewski 29/2018; Oman Observer, ograniczenia własności gruntów przez osoby niebędące Omańczykami; Oman Observer, cudzoziemcy nie mogą uprawiać ziemi; zestawienie prawne CMS; Sanad, usługi Ministerstwa Mieszkalnictwa; decree.om, dekret królewski 56/2026; decree.om, decyzja ministerialna 95/2023; Oman Observer, decyzja ministerialna 435/2024; Oman Observer, briefing MAFWR; Oman Observer, inwestycje w żywność; Oman Observer, umowy usufruktu w Dhofarze; Oman Observer, studnie bez licencji; Times of Oman, indeks cen z 2. kwartału 2026 r.; Oman Observer, fałszywe ogłoszenia o farmach ROP; Oman Observer, Owner Visa.