Цена за квадратный метр недвижимости в Омане в 2026 году: рейтинг 29 проектов

Цена за квадратный метр — это цифра, которая пробивается сквозь маркетинг рынка недвижимости Омана. Студия «от $106 900» и квартира с двумя спальнями «от $170 600» выглядят как дешёвый и средний вариант, пока вы не разделите цену на площадь и не увидите, что более дешёвый билет стоит больше чем в два с половиной раза дороже за метр. Мы сделали это деление для каждого проекта в Омане из нашего каталога, у которого опубликованы и стартовая цена, и площадь стартового юнита, — всего 29 проектов — и составили рейтинг. В этом руководстве — полная таблица, стоимость квадратного метра по районам, четыре ловушки, которые показывает рейтинг, и сравнение Омана с Дубаем по тому же показателю.

Коротко: медианное жильё в собственность (freehold), доступное иностранцу в нашем оманском портфеле, стоит около $268 за квадратный фут, или примерно 1 109 оманских риалов (OMR) за квадратный метр. Диапазон — от примерно $100 за квадратный фут в городе Султана Хайсама до примерно $540 в резиденциях Mandarin Oriental в Шатти-эль-Курум. А два самых дешёвых квадратных метра во всём списке находятся в государственных жилищных программах, которые иностранцы купить не могут.

Как мы считали эти цифры

Все цифры ниже взяты из наших действующих объявлений на сентябрь 2026 года, а не из стороннего индекса. Для каждого проекта мы взяли опубликованную стартовую цену в долларах США и разделили её на опубликованную площадь этого стартового юнита. Если в описании объекта приведены цены по типам юнитов, мы использовали цену и площадь именно стартового юнита. Затем пересчитали в квадратные метры (1 м² = 10,7639 кв. фута) и в оманские риалы по фиксированному курсу 1 OMR = $2,6008.

Три ограничения стоит назвать сразу, потому что они определяют, как читать эти цифры:

• Это ставка стартового юнита, а не среднее значение. Более крупные юниты в том же здании обычно стоят дешевле за квадратный метр, а в нескольких проектах всё наоборот (см. третью ловушку ниже).
• Четырнадцать оманских объявлений не вошли в рейтинг, потому что у них не опубликована площадь стартового юнита или вообще нет цены. Среди них Mira Ocean Estates, Plumeria в Сохаре, Maysan в Дукме, обе очереди Sarooj Oasis, Yenaier Residences, Bellevue, Azura Beach Residences, St. Regis Residences и два земельных участка Muriya, цена которых включает строительство виллы без опубликованной площади застройки.
• Застройщики обычно указывают общую площадь. В неё входят балконы, террасы, а иногда и доля общих зон, поэтому два юнита с одинаковой заявленной площадью могут отличаться полезной площадью.

Полный рейтинг: цена за квадратный метр в Омане, 2026

Почти десятикратный разрыв между верхом и низом таблицы необычен для такого небольшого рынка, и это первый признак того, что «цены на недвижимость в Омане» — это не одна цифра. На самом деле в списке три разных рынка: брендированные и прибрежные курортные резиденции Маската, курортные комплексы среднего сегмента в Маскате, Джебель-Сифе и Салале, и сегмент новых городов и государственных программ, где квадратный метр стоит в несколько раз дешевле, чем на побережье.

Цена за квадратный метр по районам

Если сгруппировать рейтинг по районам, структура рынка становится нагляднее. Диапазоны ниже — от самой низкой до самой высокой ставки стартового юнита среди проектов района в нашем каталоге.

Выделяются две вещи. Во-первых, выход к морю и бренд добавляют к цене квадратного метра больше, чем что-либо ещё в Омане: разница между Маскат-Хиллс, гольф-комплексом без пляжа, и Al Mina на первой линии в Маскат-Бэй по этому показателю составляет около 50%. Во-вторых, по этой мерке Салала — не дешёвая альтернатива Маскату: стартовая ставка Lubana Island выше, чем у большинства курортных комплексов Маската, потому что там вы платите за выход к лагуне в курортном комплексе, а не за цену регионального города.

Ловушка первая: самые дешёвые квадратные метры вам не продадут

Две нижние строки рейтинга — Nismat Zain в Суре примерно за 232 OMR за квадратный метр и Husn Al Zain в Бидбиде примерно за 273 OMR — входят в Surooh, программу доступного жилья Министерства жилищного строительства и городского планирования. Оба проекта находятся на обычной земле, а не внутри интегрированного туристического комплекса (ITC), и оба состоят из двухэтажных домов, поэтому путь через право узуфрукта в зданиях от четырёх этажей тоже не подходит. Для иностранного покупателя оба проекта не проходят ни по одному стандартному пути к собственности.

Поэтому реальное дно рынка — Hay Al Wafa в городе Султана Хайсама: около $100 за квадратный фут (414 OMR за квадратный метр). Это проект той же государственной программы, который продаётся в собственность гражданам всех стран. Самый дешёвый квадратный метр, который иностранец действительно может купить, стоит примерно на 79% дороже самого дешёвого квадратного метра в списке. Наше руководство о недвижимости в Омане, которую иностранцы купить не могут, объясняет стоящий за этим тест из трёх вопросов: находится ли объект в ITC; если нет — находится ли он в особой экономической зоне и какой титул предлагается сегодня; и есть ли в здании четыре этажа и более.

Ловушка вторая: форма владения меняет смысл цифры

Квадратный метр в собственности и квадратный метр в аренде на 99 лет — разные продукты, даже на одном и том же пляже. The Sea Front Residences в Таке, примерно за 898 OMR за квадратный метр, по брошюре самого застройщика продаётся в продлеваемую аренду на 99 лет. Taqah Long Beach Boutique в трёх километрах оттуда стоит за метр ещё дешевле, но в её документах форма владения не указана вовсе, а при бронировании требуется 50%. Uptown Muscat находится в Knowledge Oasis Muscat, которую сам листинг описывает как технологический парк, а не прибрежный ITC, поэтому положение с титулом для иностранных покупателей нужно в первую очередь подтвердить письменно.

Дукм — самый наглядный пример того, почему некоторые объявления мы полностью исключили. Для студии Maysan за $76 700 площадь не опубликована, и она продаётся в аренду на 99 лет внутри особой экономической зоны. Королевский указ 38/2025 разрешил собственность в экономических зонах, но дата перевода этого проекта на новую форму не опубликована. Зато расходы на покупку там ниже, что описано в нашем руководстве по Дукму, однако более низкую цену за метр при аренде нельзя напрямую сравнивать с собственностью на побережье.

Ловушка третья: маленькие юниты стоят дороже всего за квадратный метр

Интуиция подсказывает, что маленький юнит — более дешёвый вход. Это верно для суммы покупки и неверно для площади. Лучший пример — The Sustainable City – Yiti, где опубликованы цены и площади всех типов юнитов:

В одном и том же комплексе вилла стоит за квадратный фут примерно на треть дешевле квартиры с одной спальней. Закономерность повторяется и в других местах: в Uptown Muscat пентхаус обходится примерно в $192 за квадратный фут против $261 за студию в том же здании, а в AIDA в Йити виллы начинаются примерно с $309 за квадратный фут, тогда как квартиры The Great Escape в том же закрытом комплексе — примерно с $325. Лишь в резиденциях Mandarin Oriental всё наоборот: ставка растёт вместе с площадью, что типично для брендированных резиденций, где лучшие виды достаются самым большим квартирам.

Практическое следствие: рейтинг выше льстит проектам, у которых стартовый юнит большой, и занижает позиции проектов, где стартовый юнит — студия. Сравнивая два здания, сравнивайте один и тот же тип юнита.

Ловушка четвёртая: дешёвый билет — не дешёвая площадь

Стартовая цена и цена за квадратный метр часто указывают в противоположные стороны. Студия Uptown Muscat за $106 900 — одна из самых низких сумм входа в портфеле, но при цене около $261 за квадратный фут она даёт 409 квадратных футов. Квартира с двумя спальнями в Hay Al Wafa за $170 600 требует примерно на 60% больше денег, но даёт более чем в четыре раза больше площади — около $100 за квадратный фут. Для покупателя, который будет жить в квартире сам или хочет юнит для долгосрочных семейных арендаторов, второй вариант выгоднее с большим отрывом.

Верно и обратное. Студия может иметь смысл именно потому, что сумма невелика: для первой инвестиции, для визы владельца или для базы на время отпуска. Но покупать её стоит, понимая, что это самая дорогая площадь в здании, а сервисный сбор отнимает большую долю арендного дохода. Наш анализ сервисных сборов в Омане показал худшее соотношение годового сбора к цене именно у студии — около 1,15% в год.

Виллы и квартиры: цена за квадратный метр

В рейтинге виллы обычно находятся в середине или нижней половине, а квартиры — на обоих краях. Стартовая вилла Raya в Джебель-Сифе стоит около $291 за квадратный фут, Olive Farms — около $242, а виллы Al Ahlam District в городе Султана Хайсама — около $118. Это самый дешёвый квадратный фут виллы в списке, потому что участки большие, а район находится вдали от моря и только начинает развиваться. Квартиры занимают и верх таблицы — в брендированных башнях Шатти-эль-Курум и Аль-Мудж, — и нижнюю строку среди доступных иностранцам объектов в Hay Al Wafa.

Это важно для тех, кто выбирает между небольшой виллой и большой квартирой при похожем бюджете. Во многих комплексах вилла даёт больше площади за те же деньги, собственный сад или бассейн и тот же титул собственности. Чем она обычно жертвует, так это расположением: самые дешёвые за метр виллы находятся дальше от моря и от города, чем самые дорогие квартиры.

Оман и Дубай: сравнение цены за квадратный фут

Большинство покупателей, которые смотрят на Оман, уже смотрели и на Дубай, а цена за квадратный фут — самый честный способ сравнить эти рынки. В первом полугодии 2026 года квартиры в Дубае стоили в среднем около 1 790,8 дирхама за квадратный фут, а виллы — около 2 324,7 дирхама, по данным Reliant Surveyors, которые приводит Consultancy-me. По фиксированному курсу дирхама 3,6725 это примерно $488 за квадратный фут для квартир и $633 для вилл.

Дороже средней квартиры в Дубае за квадратный фут стоят только две брендированные резиденции на самом верху нашего оманского списка. Типичный курортный дом в Омане стоит чуть больше половины средней ставки Дубая. Эти цифры не полностью сопоставимы: дубайская — это среднее по сделкам на всём рынке, наша — стартовая ставка проектов из каталога, — но разрыв слишком велик, чтобы объясняться методикой. Наше руководство по цене за квадратный метр в Дубае (на английском) разбирает дубайскую сторону по районам, а материал «Оман или Дубай: инвестиции в недвижимость» охватывает остальное сравнение — от ликвидности до резидентства.

Почему цена за квадратный метр в Омане так сильно различается

Большую часть разрыва между верхом и низом рейтинга объясняют четыре фактора, и их стоит разделять, потому что одни устойчивы, а другие — нет.

Бренд. Обе самые высокие ставки в списке принадлежат брендированным резиденциям. Отельный или люксовый бренд добавляет сервис, стандарты управления и узнаваемость при перепродаже, и покупатели платят за это в цене квадратного метра. Премия реальна, но это и та часть цены, которая сильнее всего зависит от изменения договора с оператором, поэтому спросите, на какой срок действует лицензия бренда и что будет с резиденциями, если она закончится.

Готовность. Резиденции Mandarin Oriental уже построены и меблированы; почти всё остальное в списке — строящееся жильё со сдачей с 2026 по 2029 год. Готовый дом снимает строительный риск и сразу может приносить аренду, и эта определённость заложена в цену. Сравнивая ставку строящегося объекта с готовым, помните, что часть разницы — это цена ожидания.

Выход к воде. Выход к пляжу, лагуне или марине — самая большая надбавка за расположение в Омане. Внутри одного мастер-плана юниты с видом на воду обычно находятся наверху ценовой лестницы застройщика, а удалённые от моря районы, такие как Маскат-Хиллс и город Султана Хайсама, — заметно ниже побережья.

Земля и тип программы. Самые низкие ставки — в новых городах и государственных жилищных программах, где земли много, а участки большие. Это устойчивое ценовое преимущество, но оно идёт в комплекте с районом на ранней стадии развития, а в программах Surooh — ещё и с правилами владения, которые полностью исключают иностранных покупателей.

Цена за квадратный метр и арендный доход

Арендная плата не растёт пропорционально площади. Арендатор платит за спальни, расположение и инфраструктуру, а лишний квадратный метр в и без того большом доме мало добавляет к аренде. Поэтому самые маленькие и самые дорогие за метр юниты всё же могут показывать неплохую валовую доходность: их аренда высока относительно суммы покупки, хотя сама площадь дорога.

Подвох в том, что расходы, которые начисляются за квадратный метр, прежде всего сервисные сборы, растут вместе с площадью, а расходы, фиксированные на юнит, например плата за управление и меблировку, сильнее бьют по маленьким квартирам. Единственный надёжный способ сравнить два объекта как инвестиции — посчитать чистый доход после сервисных сборов и управления и разделить его на полную стоимость покупки с НДС и регистрацией. Наше руководство по арендной доходности в Омане описывает этот расчёт, а рейтинг цены за квадратный метр выше подсказывает, с чего начать поиск, но не говорит, какой юнит заработает больше.

Чего не показывает цена за квадратный метр

Низкая ставка за квадратный метр — начало анализа, а не его конец. Четыре статьи расходов находятся вне её и могут изменить вывод:

• Сервисные сборы, которые тоже считаются за квадратный метр. Разброс большой: у Vistal ставка составляет около 19,5 OMR за квадратный метр в год, у квартир Luma — около 8,27 OMR, а у резиденций Mandarin Oriental — чуть больше 3 OMR, причём отельные услуги там, скорее всего, оплачиваются отдельно. Для дома площадью 150 м² это разница примерно между 500 и 2 900 OMR в год. Всегда уточняйте, указан ли сбор за квадратный метр в месяц или в год.
• Расходы на покупку. При покупке новостройки в ITC обычно добавляются 5% НДС с первой продажи застройщиком и 3% регистрационного сбора, тогда как вторичное жильё, как правило, освобождено от НДС. Наше руководство по налогам на недвижимость в Омане разбирает расчёты.
• График платежей. Два дома с одинаковой ставкой за квадратный метр могут стоить очень по-разному в приведённой стоимости, если один требует 30% до сдачи, а другой — 100%. См. планы платежей за недвижимость в Омане.
• Дата сдачи. В рейтинге смешаны готовые дома и проекты со сдачей вплоть до 2029 года. Более дешёвый квадратный метр, полученный на три года позже, не обязательно дешевле.

Сколько квадратных метров нужно для Золотого резидентства?

Для 10-летнего Золотого резидентства Омана нужна квалифицирующая инвестиция в недвижимость не менее 200 000 OMR. Если разделить этот порог на ставку за квадратный метр в каждом районе, видно, какой площади жильё для этого нужно, — полезная проверка перед составлением короткого списка:

Поэтому вопрос резидентства обычно решается выбором юнита, а не проекта. В Mandarin Oriental квартира с одной спальней примерно за 169 986 OMR всё ещё не дотягивает до порога 30 014 OMR, а квартира с двумя спальнями его преодолевает. Цена за квадратный метр — не единственный критерий: правила учитывают также тип недвижимости и её расположение, поэтому прежде чем полагаться на такой расчёт, прочитайте наше сравнение Золотого резидентства и визы владельца. У визы владельца нет опубликованной минимальной стоимости, и она привязана к недвижимости, которая уже принадлежит вам.

Как читать оманские прайс-листы: валюта и единицы

Прежде чем сравнивать ставки, приведите их к одной валюте и одной единице площади. Большинство оманских застройщиков указывают цены в оманских риалах и площади в квадратных метрах, международные агентства часто пересчитывают всё в доллары и квадратные футы, а некоторые проекты используют смешанные единицы. Риал привязан к доллару по фиксированному курсу, поэтому пересчёт OMR в доллары надёжен, но округления в разных материалах могут давать расхождения в несколько процентов.

Есть и исключения по валюте. Mira Ocean Estates в Хавана Салала указывает цены в дирхамах ОАЭ, а не в риалах, — это единственный такой проект в нашем оманском каталоге, поэтому перед бронированием запросите письменно сумму в OMR, которая будет зарегистрирована. Если в прайс-листе площадь указана в квадратных футах, разделите её на 10,7639, чтобы получить квадратные метры, и всегда проверяйте, к какому именно юниту относится цена «от».

Как использовать цену за квадратный метр при покупке

1. Запросите полный прайс-лист с площадями, а не только цену «от». Разделите цену каждого юнита сами: самый дешёвый билет и самый дешёвый квадратный метр часто оказываются разными юнитами.
2. Сравнивайте сопоставимое — один и тот же тип юнита, в похожем комплексе, на похожей стадии строительства.
3. Уточните, указана ли общая или полезная площадь и какую её часть занимают террасы и балконы.
4. Проверяйте титул раньше ставки. Дешёвый квадратный метр в аренде, с неуказанной формой владения или в программе только для граждан — не выгодная сделка для иностранного покупателя.
5. Добавьте сервисный сбор и расходы на покупку к цене квадратного метра, прежде чем решать, что дешевле содержать в течение пяти лет.
6. Используйте ставку на переговорах. Вторичный рынок Омана пока узок — большинство комплексов ещё не сданы, — поэтому недавних сопоставимых сделок мало. Собственная лестница цен застройщика за квадратный метр по типам юнитов часто оказывается лучшим аргументом, когда конкретный юнит выбивается из ряда.

Если вы планируете продавать позже, помните, что покупатели будут считать так же. Юниты, купленные заметно дороже типичной ставки своего здания, обычно сложнее перепродать с прибылью; наше руководство по продаже недвижимости в Омане описывает сторону выхода.

Часто задаваемые вопросы

Какова средняя цена за квадратный метр недвижимости в Омане?
По проектам в собственность, доступным иностранцам в нашем каталоге, медианная стартовая ставка — около 1 109 OMR за квадратный метр, или примерно $268 за квадратный фут. Диапазон — от примерно 414 OMR в городе Султана Хайсама до примерно 2 235 OMR у брендированных резиденций в Шатти-эль-Курум.

Где в Омане самая низкая цена за квадратный метр для иностранцев?
Среди проектов из нашего каталога — Hay Al Wafa в городе Султана Хайсама, около $100 за квадратный фут для квартиры с двумя спальнями. Два более дешёвых проекта, в Суре и Бидбиде, — государственное жильё, которое иностранцы купить не могут.

Оман дешевле Дубая за квадратный фут?
Как правило, да, и с большим отрывом. В первом полугодии 2026 года квартиры в Дубае стоили в среднем около $488 за квадратный фут; медианный стартовый юнит в собственность в Омане из нашего каталога — около $268. Средний дубайский уровень для квартир превышают только две брендированные резиденции на верху нашего списка.

Почему студии дороже за квадратный метр, чем большие квартиры?
Фиксированные затраты — кухни, санузлы, лифты — распределяются на меньшую площадь, а маленькие юниты пользуются спросом у инвесторов и тех, кто покупает впервые. В The Sustainable City – Yiti квартира с одной спальней стоит около $346 за квадратный фут против $226 у виллы.

Салала дешевле Маската за квадратный метр?
Не на уровне курортных комплексов. Lubana Island в Хавана Салала начинается примерно с $359 за квадратный фут — выше большинства курортных комплексов Маската. Более низкие суммы входа в Салале объясняются меньшей площадью юнитов, а не более низкой ставкой.

Включают ли эти цены НДС и регистрационные сборы?
Нет. Это цены из объявлений. При покупке новостройки в ITC обычно добавляются 5% НДС и 3% регистрационного сбора; вторичное жильё, как правило, освобождено от НДС.

Главное

Рынок недвижимости Омана охватывает почти десятикратный диапазон от самого дешёвого до самого дорогого квадратного метра, и большую часть этого разброса объясняют четыре вещи, которые можно проверить: можете ли вы законно владеть объектом, какая форма владения, каков размер юнита и насколько близко он к морю или к бренду. Если учесть эти факторы, типичный курортный дом, доступный иностранцу, стоит чуть больше половины средней дубайской ставки за квадратный фут — и это самая полезная цифра для тех, кто выбирает между двумя рынками.

Посмотрите все актуальные предложения на нашей странице недвижимости в Омане, сравните квартиры на продажу в Омане и доступное жильё в Омане или прочитайте наши гиды по городу Султана Хайсама, Джебель-Сифе, Аль-Мудж и Хавана Салала. Регистрацией права собственности в Омане занимается Министерство жилищного строительства и городского планирования, а заявления на Золотое резидентство подаются через Invest Oman.