ویلا یا آپارتمان در عمان: قیمتها، هزینه‌ها و اقامت در ۲۰۲۶
این راهنما مقایسهٔ ویلا یا آپارتمان در عمان را بر پایهٔ قیمت‌های ورودی، متراژ زیربنا، نرخ شارژ خدمات، طرح‌های پرداخت و تاریخ‌های تحویل واحدها ارائه میدهد؛ داده‌هایی که در صفحههای آگهی خودمان تا تاریخ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ منتشر شده بودند، در کنار قوانین رسمی‌ای که برای هر دو نوع خانه اعمال می‌شوند. قیمتها به ریال عمان آمده و معادل دلار آمریکا در پرانتز است که با نرخ ثابت OMR ۱ = $۲٫۶۰۰۸ تبدیل شده است، و هر رقمی که ممکن است تغییر کند، تاریخ مشاهده‌اش را هم همراه دارد. در جاهایی که قیمت یک آگهی به دلار اعلام شده، رقم ریالی حاصل تبدیلی است که برای همین مقاله انجام شده است.
در پایان خواهید دید که ویلا و آپارتمان در یک پروژهٔ واحد از نظر قیمت هر متر مربع، شارژ سالانهٔ خدمات و هزینهٔ نگهداری در پنج سال چه تفاوتی دارند؛ طرح‌های پرداخت و تاریخ‌های تحویل واحدها بر حسب نوع خانه چگونه فرق میکنند؛ کدام واحدهای ورودی از مرز OMR ۲۰۰٬۰۰۰ مربوط به اقامت طلایی (Golden Residency) عبور میکنند و کدام‌ها به ویزای مالک (Owner Visa) متکی‌اند؛ و کدام مالیات‌ها و هزینه‌ها برای هر دو نوع اعمال میشود. این نوشته صرفاً مقایسهٔ داده‌های منتشرشده است و به معنای توصیه‌ای برای خرید هیچ‌یک از این دو نوع خانه نیست.
ویلا یا آپارتمان در عمان: خلاصهٔ کوتاه
در آگهی‌هایی که برای این مقاله بررسی شد، مقایسهٔ ویلا یا آپارتمان در عمان به چند تفاوت قابل‌اندازه‌گیری برمی‌گردد. جدول زیر قیمت ورودی هر نوع خانه را نشان میدهد که از ارزانترین واحد همان نوع در هر صفحهٔ آگهی برداشته شده است.
| نوع خانه | پایین‌ترین قیمت ورودی بررسیشده | بالاترین قیمت ورودی بررسیشده | متراژ زیربنای معمول در واحد ورودی |
|---|---|---|---|
| آپارتمان | OMR ۳۶٬۵۲۷ ($۹۵٬۰۰۰)، Plumeria در صحار | OMR ۱۸۴٬۲۵۱ ($۴۷۹٬۲۰۰)، واحد ۱خوابهٔ Al Mina | استودیو و ۱خوابه از ۳۸ تا ۱۱۵ m²؛ ۲خوابه از ۸۸ تا ۱۶۵ m² |
| تاونهاوس | OMR ۱۰۱٬۲۰۰ ($۲۶۳٬۲۰۰)، Hay Al Wafa | OMR ۲۱۸٬۵۴۸ ($۵۶۸٬۴۰۰)، Luma Residence | از ۱۶۰ تا ۲۴۲ m² |
| ویلا | OMR ۷۵٬۰۰۰ ($۱۹۵٬۱۰۰)، Olive Farms در Jebel Sifah | OMR ۹۰۳٬۳۲۰ ($۲٬۳۴۹٬۳۵۵)، Trump Golf Villas | از ۷۵ m² (Olive Farms) تا ۴۳۰ m² (Hay Al Wafa) |
| پنت‌هاوس | OMR ۱۶۲٬۴۸۸ ($۴۲۲٬۶۰۰)، Uptown Muscat | OMR ۷۱۸٬۳۱۷ ($۱٬۸۶۸٬۲۰۰)، Al Mina | از ۲۰۴ تا ۲۸۱ m² |
چهار یافتهٔ اصلی برجسته است و هر کدام در بخش‌های بعد به‌تفصیل بررسی میشود.
- ویلای ورودی بین ۱٫۹ تا ۸٫۷ برابر آپارتمان ورودی در همان پروژه قیمت دارد؛ بنابراین فاصلهٔ قیمت را خود پروژه تعیین میکند، نه نوع خانه.
- ویلا همیشه در هر متر مربع ارزانتر نیست. در Luma Residence، The Sustainable City – Yiti و Sarooj Oasis ویلا نرخ پایین‌تری برای هر متر مربع دارد؛ در Hay Al Wafa و Al Mina نرخ آن بالاتر است.
- شارژ خدمات در بیشتر پروژه‌ها بهازای هر متر مربع محاسبه میشود، پس ویلای بزرگتر حتی با نرخ پایینتر هم صورتحساب بزرگ‌تری میپردازد.
- ویلاها بیشتر از آپارتمانها به مرز OMR ۲۰۰٬۰۰۰ می‌رسند، اما فقط به این دلیل که بزرگ‌ترند؛ آپارتمان‌های برنددار Al Mina هم از این مرز عبور میکنند.
مقایسه چگونه ساخته شد
هر رقم از یکی از سه منبع می‌آید: صفحهٔ آگهی زنده در همین سایت، انتشارات یک نهاد رسمی یا نظارتی، یا خلاصه‌ای که یک دفتر حقوقی یا رسانه از یک قانون نوشته است. قیمت‌های صفحههای آگهی ما قیمت ورودی ارزانترین واحد منتشرشدهٔ هر نوع است، یعنی نقطهٔ شروع هستند و میانگین نیستند. متراژهای زیربنا همان ارقام سازنده در صفحهٔ آگهی است؛ سازندگان معمولاً مساحت ناخالص را اعلام میکنند که بالکن‌ها و گاهی بخش‌های مشترک را شامل میشود، بنابراین قیمت هر متر مربعی که از آن‌ها محاسبه میشود یک شاخص است، نه ارزیابی کارشناسی.
در تمام محاسبه‌ها یک روش به کار رفته است. قیمت به دلار بر ۲٫۶۰۰۸ تقسیم میشود تا ریال به دست آید. قیمت هر متر مربع برابر است با قیمت ریالی تقسیم بر متراژ زیربنا به متر مربع. شارژ خدمات برابر است با نرخ منتشرشده برای هر متر مربع ضرب در متراژ زیربنا. در جاهایی که یک آگهی رقم ریالی‌ای منتشر کرده که چند ریال با تبدیل تفاوت دارد، این مقاله همان تبدیل را به کار می‌برد تا همهٔ ردیف‌ها از یک قاعده پیروی کنند. برای زمینهٔ گسترده‌تر، راهنماهای ما دربارهٔ قیمت هر متر مربع ملک در عمان و دربارهٔ اینکه یک بودجهٔ مشخص در عمان چه چیزی می‌خرد را ببینید.
تاریخ‌های تحویل واحدها اهدافی هستند که سازنده اعلام کرده و طرح‌های پرداخت ساختارهایی هستند که در صفحهٔ آگهی نشان داده شده‌اند؛ در هر مورد، قرارداد خرید و فروش (SPA) حاکم است. هیچ‌چیز در این مقاله به این معنا نیست که واحد مشخصی همین امروز برای خرید موجود است.
چهار نوع خانه در عمان یعنی چه
برچسب‌های ویلا، تاونهاوس، آپارتمان و پنت‌هاوس به‌طور آزاد به کار می‌روند، بنابراین نخستین گام این است که آن‌ها را همان‌طور که آگهیها به کار می‌برند تعریف کنیم.
آپارتمان
آپارتمان واحدی در یک ساختمان چندطبقه است که لابی، آسانسورها، راهروها و امکانات آن مشترک است. بر اساس فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ که در ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا شد، هر پروژه باید انجمن مالکان با شخصیت حقوقی مستقل داشته باشد که بخش‌های مشترک را اداره میکند و زیر نظر وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری، مالکان را نزد مقام‌ها نمایندگی میکند؛ این مطلب طبق خلاصه‌های دفترهای حقوقی BSA و Mondaq است. نمونه‌ها در صفحههای ما شامل ساختمان ۳۲ واحدی Alef Qurum Residence و بلوک‌های آپارتمانی Plumeria در صحار است.
ویلا
ویلا خانهای مستقل روی زمین اختصاصی خودش است که معمولاً باغ و پارکینگ دارد. این برچسب دامنهٔ بسیار گسترده‌ای را پوشش میدهد. در Olive Farms در Jebel Sifah، جامعه‌ای که Muriya، سرمایه‌گذاری مشترک Orascom Development (۷۰٪) و OMRAN Group (۳۰٪) طبق اعلام OMRAN، آن را توسعه داده است، ویلای ورودی خانهای یک‌طبقه و یکخوابه به مساحت ۷۵ m² روی زمینی ۲۶۰ m² است. در Sarooj Oasis Villas ویلای ورودی ۵ تا ۷ خواب و ۲۱۴٫۳ m² زیربنا دارد و در Hay Al Wafa پنج خواب در سه طبقه و ۴۳۰ m² دارد.
تاونهاوس و پنت‌هاوس
تاونهاوس خانهای متصل یا ردیفی در چند طبقه با ورودی اختصاصی است. پنت‌هاوس آپارتمانی در طبقهٔ بالاست که معمولاً از آپارتمان‌های زیر خود بزرگتر است. هر دو در بخش جداگانه‌ای در ادامه بررسی شده‌اند، چون میان دو نوع اصلی قرار می‌گیرند.
یکی از پیامدهای آزاد بودن این برچسب‌ها این است که اندازه، و نه نوع، بیشتر قیمت را تعیین میکند. آپارتمان ۲خوابهٔ Hay Al Wafa مساحتی برابر ۱۵۸ m² دارد، یعنی حدود ۳۲٪ بزرگتر از ویلای سه‌خوابهٔ ۱۲۰ m² در Olive Farms (۱۵۸ تقسیم بر ۱۲۰ میشود ۱٫۳۲). قیمت ورودی آن OMR ۶۵٬۵۹۵ ($۱۷۰٬۶۰۰) است، در برابر OMR ۷۵٬۰۰۰ ($۱۹۵٬۱۰۰) برای کوچک‌ترین ویلای Olive Farms. بنابراین مقایسهٔ ویلا یا آپارتمان در عمان همیشه نیاز دارد که متر مربع‌ها کنار قیمت گذاشته شوند.
قیمت ورودی: ویلا چقدر از آپارتمانِ همان پروژه گرانتر است
تمیزترین راه مقایسهٔ انواع خانه، مقایسه در درون یک پروژه است، جایی که موقعیت، سازنده و استاندارد نازک‌کاری ثابت می‌ماند. پنج آگهی در سایت ما هم قیمت آپارتمان و هم قیمت ویلا را منتشر کرده‌اند: Sarooj Oasis (که آپارتمان‌هایش صفحهٔ آگهی جداگانه دارند)، Hay Al Wafa، Luma Residence، The Sustainable City – Yiti و Al Mina.
| پروژه | آپارتمان ورودی | ویلای ورودی | نسبت قیمت ویلا به آپارتمان |
|---|---|---|---|
| Sarooj Oasis (Sultan Haitham City) | ۱خوابه، ۵۲٫۷ m²: OMR ۶۶٬۵۹۵ ($۱۷۳٬۲۰۰) | ۲۱۴٫۳ m²: OMR ۱۷۲٬۱۷۸ ($۴۴۷٬۸۰۰) | ۲٫۶ برابر |
| Hay Al Wafa (Sultan Haitham City) | ۲خوابه، ۱۵۸ m²: OMR ۶۵٬۵۹۵ ($۱۷۰٬۶۰۰) | ۴۳۰ m²: OMR ۲۴۲٬۰۰۲ ($۶۲۹٬۴۰۰) | ۳٫۷ برابر |
| Luma Residence (Muscat Bay) | ۲خوابه، ۱۱۳ m²: OMR ۱۱۵٬۵۴۱ ($۳۰۰٬۵۰۰) | ۳خوابه، ۲۷۸ m²: OMR ۲۵۰٬۰۰۰ ($۶۵۰٬۲۰۰) | ۲٫۲ برابر |
| The Sustainable City – Yiti | ۲خوابه، ۱۱۲ m²: OMR ۱۲۷٬۹۲۲ ($۳۳۲٬۷۰۰) | ۲۵۵ m²: OMR ۲۳۸٬۷۳۴ ($۶۲۰٬۹۰۰) | ۱٫۹ برابر |
| Al Mina، Barr Al Jissah | ۱خوابه، ۱۱۵ m²: OMR ۱۸۴٬۲۵۱ ($۴۷۹٬۲۰۰) | ویلای ساحلی، ۵۸۹ m²: OMR ۱٬۶۰۸٬۳۵۱ ($۴٬۱۸۳٬۰۰۰) | ۸٫۷ برابر |
این نسبت‌ها را نمی‌شود فقط با نوع خانه توضیح داد. در Sarooj Oasis ویلا ۴٫۱ برابر زیربنای آپارتمان ۱خوابه را دارد (۲۱۴٫۳ تقسیم بر ۵۲٫۷) اما فقط ۲٫۶ برابر قیمت دارد، پس خریدار برای خانهٔ بزرگتر در هر متر مربع کمتر میپردازد. در Hay Al Wafa ویلا ۲٫۷ برابر مساحت آپارتمان را دارد (۴۳۰ تقسیم بر ۱۵۸) اما ۳٫۷ برابر قیمت دارد. ویلای ساحلی Al Mina ۵٫۱ برابر مساحت واحد ۱خوابه را دارد (۵۸۹ تقسیم بر ۱۱۵) و ۸٫۷ برابر قیمت دارد که علاوه بر اندازه، نشان‌دهندهٔ ارزش مجاورت با ساحل است.
در سوی دیگر بازار، ویلاها می‌توانند ارزانترین نقطهٔ ورود هم باشند. ویلای ورودی Olive Farms با OMR ۷۵٬۰۰۰ ارزانتر از آپارتمان ۲خوابهٔ ورودی Telal Al Qurm (OMR ۷۶٬۹۳۸، یعنی $۲۰۰٬۱۰۰) و ارزانتر از واحد ۲خوابهٔ Luma Residence (OMR ۱۱۵٬۵۴۱) است. با این حال آن خانهای یکخوابه به مساحت ۷۵ m² است، پس بخشی از این صرفه‌جویی در واقع صرفه‌جویی در اندازه است. مقایسهٔ ما دربارهٔ طرح‌های پرداخت ملک در عمان نشان میدهد همین قیمت زیر ساختارهای مختلف پرداخت چگونه رفتار میکند.
ویلا یا آپارتمان در عمان بر حسب قیمت هر متر مربع
قیمت هر متر مربع اثر اندازه را حذف میکند. جدول زیر واحد ورودی هر نوع را در آگهیهای بررسیشده فهرست میکند و از همان محاسبه‌ای استفاده میکند که بالاتر شرح داده شد.
| پروژه و واحد | زیربنا (m²) | قیمت به OMR | OMR بهازای هر m² | USD بهازای هر فوت مربع |
|---|---|---|---|---|
| Al Ahlam District، ویلا (۳ تا ۵ خواب) | ۳۹۲ | ۱۹۱٬۹۰۲ | ۴۹۰ | ۱۱۸ |
| Hay Al Wafa، آپارتمان ۲خوابه | ۱۵۸ | ۶۵٬۵۹۵ | ۴۱۵ | ۱۰۰ |
| Hay Al Wafa، تاونهاوس | ۱۶۰ | ۱۰۱٬۲۰۰ | ۶۳۲ | ۱۵۳ |
| Hay Al Wafa، ویلا | ۴۳۰ | ۲۴۲٬۰۰۲ | ۵۶۳ | ۱۳۶ |
| Sarooj Oasis، ویلا | ۲۱۴٫۳ | ۱۷۲٬۱۷۸ | ۸۰۳ | ۱۹۴ |
| Sarooj Oasis، آپارتمان ۲خوابه | ۱۰۷٫۷ | ۹۱٬۹۳۳ | ۸۵۴ | ۲۰۶ |
| Sarooj Oasis، آپارتمان ۱خوابه | ۵۲٫۷ | ۶۶٬۵۹۵ | ۱٬۲۶۴ | ۳۰۵ |
| Olive Farms، ویلای ۱خوابه | ۷۵ | ۷۵٬۰۰۰ | ۱٬۰۰۰ | ۲۴۲ |
| Telal Al Qurm، تاونهاوس ۴خوابه | ۲۱۲ | ۱۷۱٬۴۰۹ | ۸۰۹ | ۱۹۵ |
| Telal Al Qurm، آپارتمان ۲خوابه | ۸۹ | ۷۶٬۹۳۸ | ۸۶۴ | ۲۰۹ |
| Luma Residence، ویلا (۳خوابه) | ۲۷۸ | ۲۵۰٬۰۰۰ | ۸۹۹ | ۲۱۷ |
| Luma Residence، تاونهاوس | ۲۴۲ | ۲۱۸٬۵۴۸ | ۹۰۳ | ۲۱۸ |
| Luma Residence، آپارتمان ۲خوابه | ۱۱۳ | ۱۱۵٬۵۴۱ | ۱٬۰۲۲ | ۲۴۸ |
| The Sustainable City – Yiti، ویلا | ۲۵۵ | ۲۳۸٬۷۳۴ | ۹۳۶ | ۲۲۶ |
| The Sustainable City – Yiti، آپارتمان ۲خوابه | ۱۱۲ | ۱۲۷٬۹۲۲ | ۱٬۱۴۲ | ۲۷۶ |
| The Sustainable City – Yiti، آپارتمان ۳خوابه | ۱۶۴ | ۲۱۳٬۳۹۶ | ۱٬۳۰۱ | ۳۱۴ |
| Al Mina، آپارتمان ۱خوابه | ۱۱۵ | ۱۸۴٬۲۵۱ | ۱٬۶۰۲ | ۳۸۷ |
| Al Mina، پنت‌هاوس | ۲۸۱ | ۷۱۸٬۳۱۷ | ۲٬۵۵۶ | ۶۱۸ |
| Al Mina، ویلای ساحلی | ۵۸۹ | ۱٬۶۰۸٬۳۵۱ | ۲٬۷۳۱ | ۶۶۰ |
| Fairway Villas AIDA، ۴خوابه (V33B) | ۳۱۶ | ۵۷۲٬۲۸۰ | ۱٬۸۱۱ | ۴۳۸ |
| Trump Golf Villas AIDA، ۵خوابه | ۴۰۶ | ۹۰۳٬۳۲۰ | ۲٬۲۲۵ | ۵۳۸ |
خواندن جدول پروژه به پروژه نتیجه‌ای دوپاره میدهد. مقایسهٔ ویلا یا آپارتمان در عمان این است که ویلا در سه پروژه از پنج پروژه‌ای که هر دو نوع را منتشر کرده‌اند نرخ پایین‌تری برای هر متر مربع دارد: در Sarooj Oasis ویلا OMR ۸۰۳ بهازای هر m² است، در برابر OMR ۸۵۴ برای واحد ۲خوابه و OMR ۱٬۲۶۴ برای واحد ۱خوابه؛ در Luma Residence OMR ۸۹۹ در برابر OMR ۱٬۰۲۲؛ و در The Sustainable City – Yiti OMR ۹۳۶ در برابر OMR ۱٬۱۴۲ برای واحد ۲خوابه. در دو پروژهٔ دیگر نرخ ویلا گرانتر است: OMR ۵۶۳ در برابر OMR ۴۱۵ در Hay Al Wafa، و OMR ۲٬۷۳۱ در برابر OMR ۱٬۶۰۲ برای واحد ۱خوابه در Al Mina.
در یک پروژه، کوچک‌ترین آپارتمانها بالاترین نرخ را دارند. واحد ۱خوابهٔ Sarooj Oasis برای هر متر مربع ۴۸٪ بیشتر از واحد ۲خوابه قیمت دارد (۱٬۲۶۴ تقسیم بر ۸۵۴ میشود ۱٫۴۸)، و استودیوی The Sustainable City – Yiti با ۵۳۱ sq ft (۴۹ m²) و قیمت $۱۸۲٬۰۰۰ به OMR ۱٬۴۲۸ برای هر m² می‌رسد. واحدهای کوچک هزینه‌های ثابتی مانند آشپزخانه و سرویس‌های بهداشتی را بر متراژ کمتری پخش میکنند؛ این الگویی رایج در قیمت‌گذاری مسکن است و چیزی مختص عمان نیست.
ویلاهای AIDA فاصلهٔ زیادی با بقیه دارند: واحد ورودی Fairway Villas به OMR ۱٬۸۱۱ برای هر m² و واحد Trump Golf Villas به OMR ۲٬۲۲۵ برای هر m² می‌رسد، طبق فهرست‌های قیمتی که در صفحههای Fairway Villas و Trump Golf Villas ما بازتولید شده‌اند. Trump Golf Villas بخشی از پروژهٔ Trump Villas at AIDA است که در مارس ۲۰۲۴ توسط Trump Organization و Dar Global اعلام شد و Gulf News آن را یک جامعهٔ دروازه‌دار ۲۰۰ میلیون دلاری در داخل Trump International Golf Club توصیف کرده است. نرخ هر متر مربع آن‌ها از هر ویلای دیگر جدول بالاتر است، به‌جز ویلای ساحلی Al Mina، که نشان میدهد موقعیت و برند به اندازهٔ نوع خانه در قیمت ویلا اثر دارند.
شارژ خدمات: تفاوت آن بر حسب نوع خانه
شارژ خدمات پرداخت سالانه به نهاد مدیریت پروژه برای خدمات مشترک است. این هزینه جدا از قیمت خرید و همچنین جدا از قبض‌های برق و آب هر واحد است، و باید جداگانه در نظر گرفته شود. راهنمای ما دربارهٔ شارژ خدمات در عمان توضیح میدهد که معمولاً چه چیزهایی را پوشش میدهد؛ این بخش از نرخ‌هایی استفاده میکند که آگهیهای منفرد منتشر کرده‌اند.
| پروژه و واحد | نرخ یا مبنای منتشرشده | شارژ سالانه به OMR | سهم از قیمت ورودی در هر سال |
|---|---|---|---|
| Al Mina، ۱خوابه (۱۱۵ m²) | OMR ۸ برای هر m² در سال، بدون بالکن و تراس | ۹۲۰ | ۰٫۵۰٪ |
| Al Mina، ۲خوابه (۱۶۵ m²) | OMR ۸ برای هر m² | ۱٬۳۲۰ | ۰٫۴۴٪ |
| Al Mina، ۳خوابه (۲۱۸ m²) | OMR ۸ برای هر m² | ۱٬۷۴۴ | ۰٫۴۷٪ |
| Al Mina، پنت‌هاوس (۲۸۱ m²) | OMR ۸ برای هر m² | ۲٬۲۴۸ | ۰٫۳۱٪ |
| Al Mina، ویلای ساحلی (۵۸۹ m²) | OMR ۸ برای هر m² | ۴٬۷۱۲ | ۰٫۲۹٪ |
| Luma Residence، آپارتمان (۱۱۳ m²) | OMR ۸٫۲۷ برای هر m² در سال | ۹۳۵ | ۰٫۸۱٪ |
| Luma Residence، ویلا (۲۷۸ m²) | OMR ۶٫۲۷ برای هر m² در سال | ۱٬۷۴۳ | ۰٫۷۰٪ |
| Telal Al Qurm، ۲خوابه (۸۹ m²) | OMR ۴٫۵ برای هر m² در سال | ۴۰۱ | ۰٫۵۲٪ |
| Telal Al Qurm، تاونهاوس (۲۱۲ m²) | OMR ۴٫۵ برای هر m² در سال | ۹۵۴ | ۰٫۵۶٪ |
| Alef Qurum Residence، ۲خوابهٔ تیپ A (۸۸٫۲۵ m²) | OMR ۵ برای هر m² در سال | ۴۴۱ | ۰٫۶۸٪ |
| Hay Al Wafa، همهٔ انواع | OMR ۳۰۰ تا ۵۰۰ در سال، طبق اعلام سازنده | ۳۰۰ تا ۵۰۰ | ۰٫۴۶٪ تا ۰٫۷۶٪ برای آپارتمان؛ ۰٫۱۲٪ تا ۰٫۲۱٪ برای ویلا |
| The Sustainable City – Yiti | آپارتمانها: پنج سال اول رایگان. ویلاها: بدون شارژ خدمات | ۰ برای پنج سال | ۰٪ |
سه الگو دیده میشود. نخست، در جایی که شارژ یک نرخ واحد برای هر متر مربع است، مانند Al Mina و Telal Al Qurm، صورتحساب سالانه هم‌گام با مساحت زیربنا بالا می‌رود. ویلای Al Mina سالی OMR ۴٬۷۱۲ میپردازد که ۵٫۱ برابر OMR ۹۲۰ واحد ۱خوابه است، چون ۵٫۱ برابر بزرگتر است. دوم، شارژ برای خانه‌های بزرگتر و گرانتر سهم کوچک‌تری از قیمت است، چون قیمت هر متر مربع سریع‌تر از نرخ ثابت بالا می‌رود: در Al Mina این سهم از ۰٫۵۰٪ قیمت برای واحد ۱خوابه به ۰٫۲۹٪ برای ویلا کاهش می‌یابد. سوم، برخی پروژه‌ها برای هر نوع نرخ جداگانه تعیین میکنند. در Luma Residence نرخ آپارتمانها یعنی OMR ۸٫۲۷، ۳۲٪ بالاتر از نرخ ویلا یعنی OMR ۶٫۲۷ است (۸٫۲۷ تقسیم بر ۶٫۲۷ میشود ۱٫۳۲)؛ پس ویلا برای هر متر مربع ۲۴٪ کمتر میپردازد، با این حال صورتحساب آن ۱٫۹ برابر صورتحساب آپارتمان است، چون ویلا ۲٫۵ برابر مساحت دارد (۲۷۸ تقسیم بر ۱۱۳).
نرخ‌های این جدول همان‌هایی است که در آگهیهای منفرد منتشر شده‌اند، و رقمی که برای خریدار الزام‌آور است، رقم همان پروژه و واحد مشخص است که در قرارداد خرید و فروش (SPA) و بودجهٔ انجمن مالکان آمده است. دو نکتهٔ دیگر برای ویلاها اهمیت دارد. در Olive Farms صفحهٔ آگهی ما می‌گوید هم شارژ Olive Farms و هم شارژ جامعهٔ اصلی Jebel Sifah اعمال میشود و هر دو به ریال برای هر متر مربع در سال محاسبه می‌شوند؛ بنابراین ویلا در جامعه‌ای که انجمن فرعی خودش را دارد میتواند دو ردیف هزینه داشته باشد. و ویلایی که در یک جامعهٔ دروازه‌دار قرار دارد، حتی با اینکه لابی یا آسانسور مشترک ندارد، همچنان برای جاده‌ها، فضای سبز، نگهبانی و امکانات مشترک خود هزینه میپردازد.
بر اساس تصمیم وزارتی ۲۰۴/۲۰۲۴ وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری، انجمن‌های مالکان از چارچوبی هفت‌فصلی پیروی میکنند که فصلی دربارهٔ امور مالی دارد و بودجه‌بندی، جمع‌آوری سهم مالکان و گزارش‌دهی مالی را در بر می‌گیرد؛ این مطلب طبق خلاصه‌ای از Mondaq دربارهٔ این تصمیم است. خریدارانی که می‌خواهند ببینند شارژ چگونه ساخته میشود می‌توانند بودجه‌ای را که انجمن بر اساس این چارچوب تصویب میکند درخواست کنند.
محاسبهٔ مالکیت در پنج سال
قیمت خرید همهٔ هزینهٔ نگهداری یک خانه نیست. دو پروژهٔ زیر داده‌های کافی برای یک مثال محاسباتی منتشر کرده‌اند که نشان میدهد خرید و نگهداری ویلا و آپارتمان در پنج سال چقدر هزینه دارد. این مثال قیمت خرید، هزینهٔ انتقال مالکیت ۳٪ که صفحههای آگهی Telal Al Qurm، Plumeria و Uptown Muscat برای خریداران خارجی اعلام کرده‌اند، و پنج سال شارژ خدمات با نرخ منتشرشده را جمع می‌زند. مبلمان، قبض‌های مصرف، بیمه، هزینه‌های تأمین مالی و مالیات بر ارزش افزوده (VAT) را کنار می‌گذارد، که در ادامه جداگانه بررسی میشود.
| مورد | آپارتمان Luma Residence (۱۱۳ m²) | ویلای Luma Residence (۲۷۸ m²) | آپارتمان Telal Al Qurm (۸۹ m²) | تاونهاوس Telal Al Qurm (۲۱۲ m²) |
|---|---|---|---|---|
| قیمت خرید | OMR ۱۱۵٬۵۴۱ | OMR ۲۵۰٬۰۰۰ | OMR ۷۶٬۹۳۸ | OMR ۱۷۱٬۴۰۹ |
| هزینهٔ انتقال ۳٪ | OMR ۳٬۴۶۶ | OMR ۷٬۵۰۰ | OMR ۲٬۳۰۸ | OMR ۵٬۱۴۲ |
| شارژ خدمات سالانه | OMR ۹۳۵ | OMR ۱٬۷۴۳ | OMR ۴۰۱ | OMR ۹۵۴ |
| شارژ خدمات پنج سال | OMR ۴٬۶۷۳ | OMR ۸٬۷۱۵ | OMR ۲٬۰۰۳ | OMR ۴٬۷۷۰ |
| جمع کل پس از پنج سال | OMR ۱۲۳٬۶۸۰ | OMR ۲۶۶٬۲۱۵ | OMR ۸۱٬۲۴۹ | OMR ۱۸۱٬۳۲۱ |
| هزینه‌های اضافه بهعنوان سهمی از قیمت | ۷٫۰٪ | ۶٫۵٪ | ۵٫۶٪ | ۵٫۸٪ |
محاسبه برای آپارتمان Luma چنین پیش می‌رود. قیمت برابر است با $۳۰۰٬۵۰۰ تقسیم بر ۲٫۶۰۰۸، یعنی OMR ۱۱۵٬۵۴۱. هزینهٔ انتقال ۳٪ آن است، یعنی OMR ۳٬۴۶۶. شارژ سالانه ۱۱۳ m² ضرب در OMR ۸٫۲۷ است، یعنی OMR ۹۳۴٫۵۱، و پنج سال آن OMR ۴٬۶۷۳ میشود. جمع کل ۱۱۵٬۵۴۱ به‌علاوهٔ ۳٬۴۶۶ به‌علاوهٔ ۴٬۶۷۳ است، یعنی OMR ۱۲۳٬۶۸۰. برای ویلا، ۲۷۸ m² ضرب در OMR ۶٫۲۷ میشود OMR ۱٬۷۴۳٫۰۶ در سال، پنج سال آن OMR ۸٬۷۱۵ است، و جمع کل ۲۵۰٬۰۰۰ به‌علاوهٔ ۷٬۵۰۰ به‌علاوهٔ ۸٬۷۱۵ یعنی OMR ۲۶۶٬۲۱۵ میشود.
دو مقایسه به دست می‌آید. شارژ خدمات پنج سالهٔ ویلا OMR ۴٬۰۴۲ بیشتر از آپارتمان است (۸٬۷۱۵ منهای ۴٬۶۷۳، یعنی حدود OMR ۸۰۸ بیشتر در هر سال). اما نسبت به قیمت، آپارتمان بار سنگین‌تری دارد: شارژ پنج سالهٔ آن برابر ۴٫۰٪ قیمت خرید است، در برابر ۳٫۵٪ برای ویلا. در Telal Al Qurm شارژ پنج سالهٔ تاونهاوس ۲٫۸٪ قیمت آن و شارژ آپارتمان ۲٫۶٪ قیمتش است.
The Sustainable City – Yiti تصویر را برای پنج سال نخست تغییر میدهد. بر اساس صفحهٔ آگهی ما، آپارتمان‌های آنجا پنج سال شارژ خدمات ندارند و ویلاها هم شارژی ندارند، پس ردیف هزینهٔ نگهداری برای پنج سال اول صفر است؛ نرخ پس از آن دوره بخشی از محاسبهٔ اینجا نیست. آگهی Uptown Muscat می‌گوید شارژ خدمات آن در سال نخست معاف است و پس از آن نرخی برای هر فوت مربع اعمال میشود.
VAT بیرون از جدول قرار دارد، چون صفحههای آگهی آن را تفکیک نکرده‌اند. طبق راهنمای املاک سازمان مالیات عمان (Oman Tax Authority) که Deloitte در ۲۰۲۱ خلاصه کرده است، نخستین عرضهٔ ملک مسکونی از سوی سازنده مشمول ۵٪ مالیات است، در حالی که فروش‌های بعدی همان واحد معاف‌اند. اگر ۵٪ روی قیمت‌های بالا اضافه می‌شد، برای آپارتمان Luma مبلغ OMR ۵٬۷۷۷، برای ویلای Luma مبلغ OMR ۱۲٬۵۰۰، برای آپارتمان Telal Al Qurm مبلغ OMR ۳٬۸۴۷ و برای تاونهاوس آن مبلغ OMR ۸٬۵۷۰ اضافه می‌کرد. همان خلاصهٔ Deloitte می‌گوید شارژ خدمات مسکونی عموماً مشمول ۵٪ مالیات است، مگر اینکه بخشی از یک عرضهٔ واحد اجارهٔ مسکونی باشد؛ بنابراین ارقام سالانهٔ بالا ممکن است VAT هم روی خود داشته باشند. خریداران باید کتبی بپرسند که قیمت و شارژ اعلام‌شده شامل VAT است یا نه و وضعیت فعلی را با سازمان مالیات عمان (Oman Tax Authority) بررسی کنند.
طرح‌های پرداخت و تحویل واحدها: ویلا یا آپارتمان در عمان
ساختار پرداخت را هر سازنده تعیین میکند، نه نوع خانه؛ اما سطح‌های ویلا و آپارتمان در یک پروژه گاهی با شرایط متفاوتی عرضه می‌شوند. جدول زیر طرح‌هایی را فهرست میکند که در هر صفحهٔ آگهی آمده است، به‌همراه هدف تحویل واحدها از سوی سازنده.
| پروژه و نوع | طرح پرداخت در صفحهٔ آگهی | هدف تحویل واحدها از سوی سازنده |
|---|---|---|
| ویلاهای Olive Farms | ۱۰٪ هنگام رزرو، سپس ۷٫۵٪ هر سه ماه به مدت سه سال (۱۲ قسط)؛ ۱۰۰٪ پیش از تحویل پرداخت میشود | Q4 ۲۰۲۸ |
| ویلاهای Sarooj Oasis | پیش‌پرداخت ۲۰٪، ۳۰٪، ۴۰٪ یا ۵۰٪، سپس اقساط ماهانه در ماه‌های ۲ تا ۳۶ | Q4 ۲۰۲۹ |
| آپارتمان‌های Sarooj Oasis | پیش‌پرداخت ۲۰٪ تا ۵۰٪ و پس از آن اقساط ماهانه، مانند صفحهٔ ویلاها | Q3 ۲۰۲۸ |
| ویلاهای Al Ahlam District | برنامهٔ دو ساله یا سه ساله؛ ۸۰٪ در اقساط و ۲۰٪ بهعنوان مانده پرداخت میشود | Q1 ۲۰۲۸ |
| Hay Al Wafa، همهٔ انواع | ۲۰٪ هنگام رزرو، ۸۰٪ طی ۳۶ ماه در اقساط ماهانه، شش‌ماهه یا سالانه | Q4 ۲۰۲۷ |
| Luma Residence، همهٔ انواع | هشت قسط که ۵۰٪ پیش از تحویل و ۵۰٪ هنگام تکمیل پرداخت میشود | Q1 ۲۰۲۹ |
| آپارتمانها و تاون‌هاوس‌های Telal Al Qurm | اقساط طی شش ماه پس از تحویل | Q1 ۲۰۲۸ |
| آپارتمان‌های Alef Qurum Residence | ۲۰٪ پیش‌پرداخت، ۱۰ قسط سه‌ماهه به مبلغ ۶٫۵٪، و ۱۵٪ هنگام تکمیل | Q2 ۲۰۲۹ |
| Al Mina، همهٔ انواع | ۲۰٪ به‌علاوهٔ OMR ۱۰٬۰۰۰، سپس پنج قسط ۱۶٪؛ ۱۰۰٪ پیش از تحویل | Q1 ۲۰۲۷ |
| The Sustainable City – Yiti | ۳۰٪ پیش از تحویل، ۷۰٪ هنگام تکمیل | دسامبر ۲۰۲۷ (آپارتمان‌های The Plaza) |
| آپارتمان‌های Plumeria | ۲۵٪ پیش‌پرداخت؛ تا هفت سال برای ۷۵٪ باقی‌مانده | Q2 ۲۰۲۸ |
محاسبه نشان میدهد طراحی طرح پرداخت چگونه جریان نقدی ماهانه را تغییر میدهد. در Hay Al Wafa پرداخت رزرو ۲۰٪ است و ۸۰٪ باقی‌مانده در ۳۶ ماه پخش میشود. برای آپارتمان این مبلغ هنگام رزرو $۳۴٬۱۲۰ (OMR ۱۳٬۱۱۹) و ماهانه حدود $۳٬۷۹۱ (OMR ۱٬۴۵۸) است؛ برای ویلا هنگام رزرو $۱۲۵٬۸۸۰ (حدود OMR ۴۸٬۴۰۰) و ماهانه حدود $۱۳٬۹۸۷ (OMR ۵٬۳۷۸) است. نسبت میان این دو صورتحساب، یعنی ۳٫۷، همان نسبت میان قیمت‌هاست، چون طرح درصدی ثابت است. در Olive Farms ویلای ورودی با OMR ۷۵٬۰۰۰ به این شکل پرداخت میشود: OMR ۷٬۵۰۰ هنگام رزرو به‌علاوهٔ دوازده قسط OMR ۵٬۶۲۵ که روی هم OMR ۷۵٬۰۰۰ میشود. در Al Ahlam District پرداخت رزرو ۱۵٪ روی ویلای ورودی $۴۹۹٬۱۰۰ برابر $۷۴٬۸۶۵ است، یک قسط ۱۰٪ برابر $۴۹٬۹۱۰ و مانده ۲۰٪ برابر $۹۹٬۸۲۰.
پرداخت‌هایی که پیش از تحویل انجام می‌شوند، طبق قانون املاک به حساب امانی (escrow) پروژه واریز می‌شوند. بر اساس خلاصه‌های BSA و Mondaq از فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵، سازنده باید برای هر پروژه حساب امانی جداگانه‌ای باز کند، پرداخت‌های خریداران به آن واریز میشود و برداشت‌ها به مراحل ساخت تأییدشده محدود است. طرحی که ۱۰۰٪ آن پیش از تحویل پرداخت میشود، مانند Olive Farms و Al Mina، یعنی خریدار پیش از دریافت کلید تمام قیمت را پرداخته است، در حالی که طرحی که ۵۰٪ یا ۳۰٪ آن پیش از تحویل است، مانند Luma و Sustainable City، بیشتر هزینه را به زمان تکمیل منتقل میکند. راهنمای ما دربارهٔ قواعد حساب امانی برای خریداران پیش‌فروش (off-plan) و تقویم تحویل واحدها توضیح میدهد قانون چه چیزی را الزام میکند و پروژه‌ها چه زمانی سررسید دارند.
تاریخ‌های تحویل واحدها الگوی ثابتی از ویلا یا آپارتمان نشان نمیدهند. در Sarooj Oasis هدف تحویل آپارتمانها Q3 ۲۰۲۸ و ویلاها Q4 ۲۰۲۹ است، یعنی فاصلهٔ پنج فصل. در Hay Al Wafa هر سه نوع یک هدف مشترک دارند: Q4 ۲۰۲۷. در Al Mina آپارتمانها، پنت‌هاوس‌ها و ویلاها هدف مشترک Q1 ۲۰۲۷ را دارند. هر جا نوع خانه اهمیت دارد، به این دلیل است که ویلاها اغلب در فازهای بعدی ساخته می‌شوند، بنابراین تاریخ را همیشه باید برای همان سطح و همان فاز خواند.
قواعد مالکیت: فریهولد، انجمن‌های مالکان و فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵
خریداران خارجی می‌توانند در پروژه‌ای که مجتمع گردشگری یکپارچه (ITC) تعیین شده باشد، مالکیت کامل (فریهولد) یک ویلا یا آپارتمان را داشته باشند. یک بروزرسانی حقوقی از CMS دربارهٔ مالکیت غیرعمانی‌ها یادآور میشود که اگر ملکی در داخل ITC نباشد، فرد غیرعمانی نمیتواند زمین یا ملک داشته باشد؛ صفحههای آگهی بررسیشده در اینجا واحدها را فریهولد و باز به روی همهٔ ملیتها توصیف میکنند و سند به نام خریدار ثبت میشود. راهنمای ما دربارهٔ ملک فریهولد در عمان چارچوب ITC را به‌طور کامل پوشش میدهد.
آپارتمانها در برخی مناطق مسیر دومی هم دارند. گزارش Oman Observer در مه ۲۰۲۲ دربارهٔ تصمیمی در Musandam به تصمیم وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰ اشاره میکند که فروش واحدها در ساختمانهای چندطبقهٔ تجاری و مسکونی را مجاز کرده بود، و خریداران غیرعمانی در ITCهای Musandam را توصیف میکند که واحدها را بر پایهٔ نظام حق انتفاع تا ۹۹ سال در اختیار دارند. این شکلی از مالکیت متفاوت با فریهولد است، و به همین دلیل باید عبارت مربوط به نوع مالکیت در هر آگهی را برای همان واحد و پروژهٔ مشخص خواند.
فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ که در ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۵ صادر و در شمارهٔ ۱۶۱۳ روزنامهٔ رسمی در ۱۴ سپتامبر ۲۰۲۵ منتشر شد، سه سند قدیمی‌تر را جایگزین کرد: قانون دلالی (فرمان سلطنتی ۷۸/۸۶)، نظام مالکیت آپارتمانها و طبقات (فرمان سلطنتی ۴۸/۸۹) و نظام حساب امانی (فرمان سلطنتی ۳۰/۲۰۱۸)؛ این مطلب طبق متن موجود در decree.om است. این فرمان ۱۸۰ روز پس از انتشار لازم‌الاجرا شد که مارس ۲۰۲۶ است. قاعدهٔ انجمن مالکان آن برای همهٔ پروژه‌ها اعمال میشود، پس هم جوامع ویلایی و هم ساختمانهای آپارتمانی نهاد مدیریتی دارند؛ تفاوت در این است که این نهاد از چه چیزی نگهداری میکند. در ساختمان آپارتمانی از آسانسورها، راهروها، لابی‌ها و پوستهٔ ساختمان نگهداری میکند. در جامعهٔ ویلایی از جاده‌ها، فضای سبز، دروازه‌ها و امکانات مشترک نگهداری میکند و هر مالک خود ویلا را نگهداری میکند.
این تقسیم مسئولیت بر هزینه و زحمت اثر می‌گذارد. مالک آپارتمان از طریق شارژ خدمات به انجمن برای نگهداری سازه و سامانه‌های مشترک میپردازد، پس تعمیر سقف یا آسانسور هزینهٔ مشترک است. مالک ویلایی که خارج از ترتیبات یک جامعهٔ اصلی باشد، سقف، استخر و باغ را تنها بر دوش می‌کشد، و به همین دلیل بودجهٔ ویلا به ردیف نگهداری نیاز دارد که شارژ خدمات آن را پوشش نمیدهد. برای نمونه آگهی Al Ahlam District می‌گوید شارژ سالانه اعمال میشود و برای هر ویلا برآورد کتبی ارائه می‌گردد.
اقامت: کدام واحدهای ورودی از OMR ۲۰۰٬۰۰۰ عبور میکنند
اقامت طلایی (Golden Residency) یک اقامت ده‌ساله و قابل تمدید است که بر پایهٔ یک ملک واحد در مجتمع گردشگری یکپارچه به ارزش دستکم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ صادر میشود و هر درخواست را پلیس سلطنتی عمان (Royal Oman Police) تصمیمگیری میکند. این آزمون روی یک ملک اعمال میشود، نه مجموع چند واحد. ویزای مالک (Owner Visa) که با تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان ایجاد شد، حداقل ارزش ملک ندارد، بدون کفیل است و به مالکیت گره خورده است: طبق Oman Observer، ویزا برای خریداران واحدهایی که ثبت آن‌ها کامل نشده از شش ماه تا یک سال و قابل تمدید است، اقامت به سه ماه برای هر ورود محدود است، اعضای خانواده می‌توانند همسر و بستگان درجهٔ یک را شامل شوند، و اگر سند واحد منتقل شود مجوز پایان می‌یابد. تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ در ژوئن ۲۰۲۶ در شمارهٔ ۱۶۵۳ روزنامهٔ رسمی ظاهر شد. راهنمای ما دربارهٔ اقامت طلایی و ویزای مالک این دو مسیر را به‌تفصیل مقایسه میکند.
جدول زیر نشان میدهد قیمت ورودی هر واحد بالاتر یا پایینتر از مرز OMR ۲۰۰٬۰۰۰ است. آزمون قیمت فقط یکی از شرایط است، چون ملک باید در یک ITC باشد و تصمیم نهایی با پلیس سلطنتی عمان است.
| پروژه و واحد | قیمت ورودی به OMR | تفاوت با OMR ۲۰۰٬۰۰۰ |
|---|---|---|
| Olive Farms، ویلای ۱خوابه | ۷۵٬۰۰۰ | ۱۲۵٬۰۰۰ پایینتر |
| Sarooj Oasis، ویلا | ۱۷۲٬۱۷۸ | ۲۷٬۸۲۲ پایینتر |
| Al Ahlam District، ویلا | ۱۹۱٬۹۰۲ | ۸٬۰۹۸ پایینتر |
| Hay Al Wafa، ویلا | ۲۴۲٬۰۰۲ | ۴۲٬۰۰۲ بالاتر |
| Hay Al Wafa، تاونهاوس | ۱۰۱٬۲۰۰ | ۹۸٬۸۰۰ پایینتر |
| Luma Residence، ویلا | ۲۵۰٬۰۰۰ | ۵۰٬۰۰۰ بالاتر |
| Luma Residence، تاونهاوس | ۲۱۸٬۵۴۸ | ۱۸٬۵۴۸ بالاتر |
| Luma Residence، آپارتمان ۲خوابه | ۱۱۵٬۵۴۱ | ۸۴٬۴۵۹ پایینتر |
| The Sustainable City – Yiti، ویلا | ۲۳۸٬۷۳۴ | ۳۸٬۷۳۴ بالاتر |
| The Sustainable City – Yiti، آپارتمان ۳خوابه | ۲۱۳٬۳۹۶ | ۱۳٬۳۹۶ بالاتر |
| The Sustainable City – Yiti، آپارتمان ۲خوابه | ۱۲۷٬۹۲۲ | ۷۲٬۰۷۸ پایینتر |
| Telal Al Qurm، تاونهاوس | ۱۷۱٬۴۰۹ | ۲۸٬۵۹۱ پایینتر |
| Al Mina، آپارتمان ۱خوابه | ۱۸۴٬۲۵۱ | ۱۵٬۷۴۹ پایینتر |
| Al Mina، آپارتمان ۲خوابه | ۲۹۸٬۷۱۶ | ۹۸٬۷۱۶ بالاتر |
| Uptown Muscat، پنت‌هاوس | ۱۶۲٬۴۸۸ | ۳۷٬۵۱۲ پایینتر |
| Fairway Villas AIDA، ارزانترین واحد | ۵۷۲٬۲۸۰ | ۳۷۲٬۲۸۰ بالاتر |
| Trump Golf Villas AIDA، ارزانترین واحد | ۹۰۳٬۳۲۰ | ۷۰۳٬۳۲۰ بالاتر |
برای خریداری که ویلا یا آپارتمان در عمان را مقایسه میکند، الگو این است که اندازه و برند، و نه نوع خانه، تعیین میکنند چه کسی از مرز عبور میکند. ویلای Al Ahlam با OMR ۸٬۰۹۸ کمتر از مرز می‌ماند، یعنی ۴٫۰٪ آستانه (۸٬۰۹۸ تقسیم بر ۲۰۰٬۰۰۰). ویلای Sarooj Oasis با OMR ۲۷٬۸۲۲ کمتر می‌ماند، یعنی ۱۳٫۹٪. در Luma Residence تاونهاوس و ویلا از مرز عبور میکنند اما آپارتمان نه، و در Sustainable City آپارتمان ۳خوابه با OMR ۱۳٬۳۹۶ از مرز عبور میکند در حالی که واحد ۲خوابه نمی‌کند. خریدارانی که واحد ورودی‌شان زیر مرز است بی‌راه نمی‌مانند، چون ویزای مالک حداقل ارزشی ندارد، اما به مالکیت گره خورده و با فروش پایان می‌یابد.
صفحههای آگهی ویلاهای AIDA یادآور می‌شوند که قیمت آن‌ها بالاتر از OMR ۲۰۰٬۰۰۰ است؛ شرط ITC و تصمیم پلیس سلطنتی عمان برای آن‌ها هم مثل هر پروژهٔ دیگر برقرار است، بنابراین جدول فقط آزمون قیمت را نشان میدهد.
مالیات‌ها و هزینه‌هایی که برای هر دو نوع اعمال میشود
بیشتر هزینه‌های خرید به این بستگی ندارند که خریدار ویلا را انتخاب کند یا آپارتمان را. آن‌ها به قیمت بستگی دارند، پس ویلا که گرانتر است معمولاً رقم مطلق بزرگ‌تری دارد.
- هزینهٔ انتقال مالکیت. سه تا از صفحههای آگهی ما هزینهٔ انتقال ملک را حدود ۳٪ برای خریداران خارجی اعلام کرده‌اند. برای ویلایی با قیمت OMR ۲۵۰٬۰۰۰ این مبلغ OMR ۷٬۵۰۰ است؛ برای آپارتمانی با قیمت OMR ۱۱۵٬۵۴۱ برابر OMR ۳٬۴۶۶ است.
- مالیات بر ارزش افزوده. طبق راهنمای سازمان مالیات عمان که Deloitte در ۲۰۲۱ خلاصه کرده است، نخستین عرضهٔ یک ملک مسکونی نوساز مشمول ۵٪ مالیات است و فروش‌های بعدی معاف‌اند. اجارهٔ مسکونی و زمین توسعه‌نیافته نیز معاف است. قاعدهٔ نخستین عرضه برای ویلا و آپارتمانِ ساخته‌شده توسط سازنده به یک اندازه اعمال میشود.
- مالیات بر درآمد. فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵ مالیات بر درآمد شخصی را از ۱ ژانویه ۲۰۲۸ معرفی میکند. KPMG نرخ ۵٪ بر درآمد ناخالص سالانهٔ بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ ($۱۰۹٬۲۳۴) را گزارش میدهد، درآمد از ملک غیرمنقول را در شمار اقلامی می‌آورد که ممکن است مشمول مالیات باشد، و می‌گوید سود سرمایه از محل اقامت اصلی معاف است؛ در زمان یادداشت KPMG، آیین‌نامه‌های اجرایی هنوز در راه بود. برای وضعیت فعلی راهنمای مالیات ملک ما را ببینید.
- مالیات سالانهٔ ملک. صفحههای آگهی بررسیشده می‌گویند عمان بر ملک مسکونی فریهولد مالیات دوره‌ای دریافت نمی‌کند.
آستانهٔ مالیات بر درآمد یادآور این است که درآمد اجاره از ۲۰۲۸ به سایر درآمدها اضافه میشود. OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال معادل OMR ۳٬۵۰۰ در ماه است، پس آستانه روی کل درآمد ناخالص مالیات‌دهنده سنجیده میشود، نه روی اجارهٔ یک خانه. اینکه ویلا اجارهٔ بیشتری می‌آورد یا آپارتمان، پرسشی دربارهٔ بازار است که صفحههای آگهی به آن پاسخ نمیدهند، و به همین دلیل این راهنما رقم اجاره نمیدهد. قواعد اجارهٔ کوتاه‌مدت در راهنمای ما دربارهٔ اینکه آیا می‌توانید ملک خود را در عمان با Airbnb اجاره بدهید آمده است.
هر نوع به چه کسی می‌خورد: ویلا یا آپارتمان در عمان برای خانواده‌ها، خانه‌های دوم و اجاره
خانوارهای مختلف داده‌های یکسانِ ویلا یا آپارتمان در عمان را متفاوت وزن میکنند. نکته‌های زیر آنچه آگهیها و آمار عمومی برای هر کاربرد نشان میدهند توصیف میکند، بی‌آنکه یکی از دو نوع را بر دیگری ترجیح دهد.
خانواده‌ها
فضا و پارکینگ تفاوت‌های اصلی هستند. طبق آگهی، ویلای Hay Al Wafa پنج خواب، ۴۳۰ m² و چهار جای پارک دارد، در برابر دو جای پارک سرپوشیده برای هر آپارتمان. ویلای Sarooj Oasis ۵ تا ۷ خواب و جای پارک برای سه خودرو دارد و آگهی مدرسهٔ خصوصی Al Firdous را سه دقیقه با خودرو فاصله میدهد. آگهی Al Ahlam District یک مرکز درمانی را دو دقیقه دورتر ذکر میکند و صفحهٔ سازنده از سه پارک نام می‌برد. در مقابل، ویلاها ۲٫۲ تا ۳٫۷ برابر آپارتمان ورودی در همان پروژه قیمت دارند، همان‌طور که جدول پیشین نشان داد. برای تصویر گسترده‌تر راهنمای Sultan Haitham City ما را ببینید.
دو پروژهٔ Sultan Haitham City از نظر تراکم هم تفاوت دارند. Oman Observer در گزارش خود از ارقام وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری در ژوئیه ۲۰۲۴، محلهٔ ۶B (Al Ahlam) از Dream Villa Development را با ۴۷ واحد روی ۳۳٬۵۷۹ m² زمین و ۲۰٬۰۰۵ m² زیربنا، و محلهٔ ۱۰ (Hay Al Wafa) از Al Siyabi International Group را با ۱٬۶۴۴ واحد روی ۷۷۰٬۱۳۷ m² و ۴۱۵٬۸۶۰ m² فهرست میکند. این یعنی حدود ۷۱۴ m² زمین و ۴۲۶ m² زیربنا برای هر واحد در Al Ahlam، در برابر حدود ۴۶۸ m² و ۲۵۳ m² برای هر واحد در Hay Al Wafa (۳۳٬۵۷۹ تقسیم بر ۴۷؛ ۷۷۰٬۱۳۷ تقسیم بر ۱٬۶۴۴).
خانه‌های دوم
برای خانهای که بخشی از سال خالی می‌ماند، الگوی مدیریت اهمیت دارد. ساختمان آپارتمانی معمولاً لابی دارای کارکنان، نگهبانی و امکانات مشترک ارائه میدهد؛ آگهی Alef Qurum Residence استخر سرپوشیده، باشگاه ورزشی، نگهبانی ۲۴ ساعته و لابی دارای کارکنان را فهرست میکند که با شارژ OMR ۵ برای هر m² در سال پوشش داده می‌شوند. ویلا در یک جامعهٔ تفریحی مدیریت‌شده میتواند از طریق انجمن اصلی خدمات مشابهی داشته باشد، اما مالک همچنان مسئول خانه، باغ و هر استخر است. آگهی The Sustainable City – Yiti سوی دیگر دامنه را نشان میدهد: ویلاها بدون شارژ خدمات و آپارتمانها با معافیت پنج‌ساله.
استفاده برای اجاره
قواعدی که برای اجاره اعمال میشود برای هر دو نوع یکسان است: اجارهٔ مسکونی طبق راهنمای خلاصه‌شده توسط Deloitte از VAT معاف است و از ۲۰۲۸ اجاره در شمار طبقه‌های درآمدی مالیات بر درآمد شخصی قرار می‌گیرد. شارژ خدمات و هر VAT روی آن برای مالک هزینه است. جدول پنج‌ساله نشان میدهد شارژ در Luma Residence سهم بزرگ‌تری از قیمت را برای آپارتمان نسبت به ویلا می‌گیرد: ۴٫۰٪ در برابر ۳٫۵٪ طی پنج سال. صفحههای آگهی اجاره‌بها منتشر نمی‌کنند، پس در این مقاله هیچ بازده اجاره‌ای اعلام نشده است.
زمینهٔ سرشماری
ترکیب مسکن در استان مسقط نشان میدهد هر نوع تا چه اندازه رایج است. به گفتهٔ Times of Oman که به سرشماری الکترونیکی ۲۰۲۰ مرکز ملی آمار و اطلاعات استناد میکند، ساختمانهای آپارتمانی ۴۲٫۶٪ واحدهای مسکونی استان را در بر می‌گیرند و ویلاها حدود ۳۲٫۱٪، از مجموع ۴۱۲٬۰۳۳ واحد. با اعمال این سهم‌ها بر آن مجموع، حدود ۱۷۵٬۵۰۰ آپارتمان و ۱۳۲٬۳۰۰ ویلا به دست می‌آید. همان گزارش ۷۷٬۲۳۳ واحد خالی در پایتخت را می‌شمارد که حدود ۱۸٫۷٪ موجودی مسکن است (۷۷٬۲۳۳ تقسیم بر ۴۱۲٬۰۳۳).
تاون‌هاوس‌ها و پنت‌هاوس‌ها: انواع میانی
تاون‌هاوس‌ها و پنت‌هاوس‌ها دو نوعی هستند که میان دو سر پرسش ویلا یا آپارتمان در عمان قرار می‌گیرند.
در میان آگهیهای بررسیشده، تاونهاوس تنها نوعی است که قیمت ورودی‌اش بالاتر از ارزانترین ویلا آغاز میشود. تاونهاوس ورودی Hay Al Wafa برای ۱۶۰ m² قیمت OMR ۱۰۱٬۲۰۰ ($۲۶۳٬۲۰۰) دارد، بالاتر از ویلای OMR ۷۵٬۰۰۰ در Olive Farms اما بسیار پایینتر از ویلای Hay Al Wafa با OMR ۲۴۲٬۰۰۲. در Hay Al Wafa تاونهاوس OMR ۶۳۲ برای هر m² قیمت دارد، در برابر OMR ۵۶۳ برای ویلا، یعنی ۱۲٪ بیشتر (۶۳۲ تقسیم بر ۵۶۳ میشود ۱٫۱۲). در Luma Residence تاونهاوس OMR ۹۰۳ برای هر m² و ویلا OMR ۸۹۹ است، پس عملاً در یک سطحاند، و در Telal Al Qurm تاونهاوس ۴خوابه با OMR ۸۰۹ برای هر m² از آپارتمان ۲خوابه با OMR ۸۶۴ ارزانتر است. بنابراین تاونهاوس را می‌توان خانهای با نرخی شبیه آپارتمان خواند، هرچند رابطهٔ دقیق از پروژه‌ای به پروژهٔ دیگر تغییر میکند. صفحهٔ Telal Al Qurm و صفحهٔ Luma Residence جدول کامل واحدها را دارند.
پنت‌هاوس‌ها منطق متفاوتی دارند. در Al Mina پنت‌هاوس OMR ۲٬۵۵۶ برای هر m² است، یعنی ۶۰٪ بالاتر از OMR ۱٬۶۰۲ واحد ۱خوابه (۲٬۵۵۶ تقسیم بر ۱٬۶۰۲ میشود ۱٫۶۰) و ۶٪ پایینتر از OMR ۲٬۷۳۱ ویلای ساحلی. شارژ خدمات آن سالی OMR ۲٬۲۴۸ است، در برابر OMR ۴٬۷۱۲ برای ویلا. در Uptown Muscat پنت‌هاوس الگوی معمول را وارونه میکند: با ۲٬۱۹۷ sq ft (۲۰۴ m²) و قیمت $۴۲۲٬۶۰۰ به OMR ۷۹۷ برای هر m² می‌رسد که ۲۶٪ زیر OMR ۱٬۰۸۲ استودیو است (۷۹۷ تقسیم بر ۱٬۰۸۲ میشود ۰٫۷۴). فهرست قیمت سازنده همچنین یک دوپلکس ۴خوابه به مساحت ۳۴۶ m² را با OMR ۳۰۳٬۷۱۴ نشان میدهد.
فهرست بررسی برای مقایسه
گام‌های زیر داده‌های بالا را به یک بررسی تکرارپذیر برای هر آگهی تبدیل میکنند.
- متراژ زیربنا را برای واحد دقیق به متر مربع یادداشت کنید و روشن کنید که بالکن‌ها و تراس‌ها در آن گنجانده شده‌اند یا نه.
- قیمت ریالی را بر متراژ تقسیم کنید تا نرخ هر متر مربع به دست آید، سپس آن را با انواع دیگر در همان پروژه مقایسه کنید.
- نرخ منتشرشدهٔ شارژ خدمات را در متراژ ضرب کنید و بپرسید که نرخ سالانه است یا ماهانه.
- هزینهٔ انتقال ۳٪ را اضافه کنید و کتبی بپرسید که VAT در قیمت و در شارژ خدمات گنجانده شده است یا نه.
- سهم پیش از تحویل از قیمت را با تاریخ تحویل برای همان فاز مقایسه کنید.
- قیمت را با OMR ۲۰۰٬۰۰۰ بسنجید، سپس وضعیت ITC واحد را تأیید کنید.
- بودجهٔ انجمن مالکان، وضعیت صندوق ذخیره و مبلغ هر شارژ جامعهٔ اصلی را درخواست کنید.
- سازنده را در فهرست سازندگان عمان ما بررسی کنید، و ترتیبات حساب امانی را طبق قانون املاک بررسی کنید.
سوالات متداول
آیا ویلا در عمان ارزانتر از آپارتمان است؟
فقط بر اساس نوع، نه. در آگهیهای بررسیشده، ویلای ورودی ۱٫۹ تا ۸٫۷ برابر آپارتمان ورودی در همان پروژه قیمت دارد، چون ویلا بزرگتر است. در هر متر مربع، ویلا در Sarooj Oasis، Luma Residence و The Sustainable City – Yiti نرخ پایینتر و در Hay Al Wafa و Al Mina نرخ بالاتری دارد. بنابراین مقایسهٔ ویلا یا آپارتمان در عمان پروژه به پروژه انجام میشود.
ارزانترین ویلا و آپارتمان در آگهیهای بررسیشده کداماند؟
در ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ ارزانترین ویلا در میان آن آگهیها ویلای ورودی Olive Farms با OMR ۷۵٬۰۰۰ ($۱۹۵٬۱۰۰) است، خانهای یکخوابه به مساحت ۷۵ m²، و ارزانترین آپارتمان Plumeria در صحار با OMR ۳۶٬۵۲۷ ($۹۵٬۰۰۰) است. قیمتها با موجودی تغییر میکنند، پس صفحههای آگهی رقم فعلی را نشان میدهند.
شارژ خدمات کدام بیشتر است، ویلا یا آپارتمان؟
در جایی که شارژ بهازای هر متر مربع محاسبه میشود، خانهٔ بزرگتر در مجموع بیشتر میپردازد. در Luma Residence نرخ آپارتمان OMR ۸٫۲۷ برای هر m² و نرخ ویلا OMR ۶٫۲۷ است، پس ویلا برای هر متر مربع کمتر میپردازد اما صورتحساب سالانهٔ آن یعنی OMR ۱٬۷۴۳ حدود ۱٫۹ برابر OMR ۹۳۵ آپارتمان است. بهعنوان سهمی از قیمت، شارژ برای ویلا کوچکتر است.
آیا خرید ویلا اقامت عمان میدهد؟
خرید بهتنهایی اقامت نمیدهد. اقامت طلایی (Golden Residency) به یک ملک واحد در مجتمع گردشگری یکپارچه با ارزش دستکم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ نیاز دارد و پلیس سلطنتی عمان هر درخواست را تصمیمگیری میکند. ویزای مالک (Owner Visa) طبق تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ حداقل ارزشی ندارد، بدون کفیل است و به مالکیت گره خورده است. ویلا یا آپارتمان در عمان فقط از راه قیمت واحد اهمیت پیدا میکند.
آیا خارجی میتواند آپارتمان یا ویلا را فریهولد بخرد؟
بله، درون یک مجتمع گردشگری یکپارچه، و صفحههای آگهی بررسیشده واحدها را فریهولد و باز به روی همهٔ ملیتها توصیف میکنند. بیرون از ITC، طبق CMS فرد غیرعمانی عموماً نمیتواند ملک داشته باشد، هرچند گزارش ۲۰۲۲ Oman Observer به تصمیمی اشاره میکند که در برخی مناطق فروش واحدها در ساختمانهای چندطبقه را تحت حق انتفاع مجاز میکند.
هنگام خرید پیش‌فروش، پرداخت‌ها چگونه محافظت می‌شوند؟
طبق فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ و بر اساس BSA و Mondaq، سازندگان باید پرداخت‌های خریداران را برای هر پروژه در حساب امانی جداگانه نگه دارند و برداشت‌ها به مراحل ساخت تأییدشده گره خورده است. این قاعده برای پروژه‌های ویلایی و آپارتمانی به یک اندازه اعمال میشود.
آیا ساخت ویلاها از آپارتمانها طولانیتر است؟
آگهیها الگوی ثابتی نشان نمیدهند. Sarooj Oasis برای آپارتمانها Q3 ۲۰۲۸ و برای ویلاها Q4 ۲۰۲۹ را هدف گرفته، در حالی که Hay Al Wafa و Al Mina برای همهٔ انواع یک تاریخ میدهند. هدف را برای همان فاز مشخص بررسی کنید.
آیا تاونهاوس از نظر قیمت به ویلا نزدیکتر است یا آپارتمان؟
بستگی به پروژه دارد. در Hay Al Wafa تاونهاوس برای هر متر مربع ۱۲٪ گرانتر از ویلا است، در Luma Residence این دو در یک سطحاند، و در Telal Al Qurm تاونهاوس برای هر متر مربع از آپارتمان ارزانتر است.
هنگام مقایسهٔ ویلا یا آپارتمان در عمان کدام مالیات‌ها اعمال میشود؟
قواعد برای هر دو یکسان است. هزینهٔ انتقال ۳٪ برای خریداران خارجی در چند صفحهٔ آگهی اعلام شده، نخستین عرضهٔ ملک مسکونی نوساز طبق راهنمای سازمان مالیات عمان به روایت Deloitte مشمول ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده است، و مالیات بر درآمد شخصی ۵٪ بر درآمد ناخالص سالانهٔ بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ از ۱ ژانویه ۲۰۲۸ طبق فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵ آغاز میشود.
ویلاها و آپارتمانها در مسقط چقدر رایج‌اند؟
طبق Times of Oman به نقل از سرشماری الکترونیکی ۲۰۲۰، ساختمانهای آپارتمانی ۴۲٫۶٪ واحدهای مسکونی استان مسقط را در بر می‌گیرند و ویلاها حدود ۳۲٫۱٪.
آخرین بررسی: 16 اکتبر 2026. منابع: Oman Observer دربارهٔ تصمیم ROP 87/2026؛ Muscat Daily دربارهٔ اقامت مالک بدون کفیل؛ decree.om، فرمان سلطنتی 79/2025؛ BSA Law دربارهٔ قانون تنظیم املاک؛ Mondaq دربارهٔ فرمان سلطنتی 79/2025؛ Mondaq دربارهٔ تصمیم وزارتی 204/2024؛ Deloitte دربارهٔ راهنمای VAT املاک سازمان مالیات عمان؛ KPMG دربارهٔ مالیات بر درآمد شخصی عمان؛ Times of Oman دربارهٔ واحدهای مسکونی مسقط؛ CMS دربارهٔ مالکیت غیرعمانی‌ها؛ Oman Observer دربارهٔ مالکیت در ITCهای Musandam؛ Gulf News دربارهٔ Trump Villas at AIDA؛ Oman Observer دربارهٔ واحدهای Sultan Haitham City؛ OMRAN دربارهٔ Jebel Sifah؛ ارقام سازندگان از صفحههای آگهی لینک‌شده در بالا گرفته شده است.
