پاسخ کوتاه، پیش از هر چیز
شهر سلطان هیثم بزرگترین اتفاق در بازار املاک عمان است — شهری نو به وسعت ۱۴٫۸ میلیون متر مربع در ولایت السیب، غرب مسقط، با طرح جامعی از دفتر SOM که در ۲۰۲۳ اعلام شد. با تکمیل، ۲۰٬۰۰۰ واحد مسکونی و حدود ۱۰۰٬۰۰۰ ساکن را در خود جای میدهد، با هدف ۵۰٬۰۰۰ شغل. در چارچوب چشمانداز عمان ۲۰۴۰ ساخته میشود و برخلاف تقریباً هر چیز دیگری در این مقیاس در خلیج، با مالکیت کامل به روی خریداران خارجی باز است.
ما اینجا هفت پروژه عرضه میکنیم، از ۸۲٬۱۶۰ دلار برای یک آپارتمان تا ۴۹۹٬۱۰۰ دلار برای یک ویلا. اما نکته جالب این دامنه نیست. جالب این است که قیمت هر فوت مربع درون یک منطقه واحد از حدود ۱۰۰ تا حدود ۳۱۷ دلار میرود — دامنهای ۳٫۲ برابری. یعنی پایینترین قیمت شروع اصلاً نزدیک ارزانترین فوت مربع نیست و دو پروژه با چند دقیقه فاصله چنان قیمت خوردهاند که انگار در دو کشور متفاوتاند.
سه چیز را پیش از باز کردن بروشور بعدی بدانید. آپارتمانهای حی الوفا با حدود ۱۰۰ دلار در هر فوت مربع، ارزانترین خانههای نوساز با مالکیت کاملاند که در هیچ جای مسقط نمونهاش را نیافتهایم، و نخستین تحویلها هم مال آنهاست، در سهماهه چهارم ۲۰۲۷. هیچ چیز اینجا تکمیل نشده — زودترین تکمیل منطقه سهماهه اول ۲۰۲۷ و دیرترین سهماهه اول ۲۰۳۰ است، پس هر خریدی پیشفروش است. و اقامت طلایی دهساله دقیقاً در یک نقطه قیمتی منطقه در دسترس است — جایی که بیشتر خریداران نگاه نمیکنند.
ادامه این صفحه: هر هفت پروژه کنار هم، پیشرفت ساخت تا اوت ۲۰۲۶، اینکه قواعد مالکیت خارجی واقعاً چه میگویند در برابر آنچه مشاوران نقل میکنند، و پرسشهایی که باید پیش از پرداخت بیعانه بپرسید.
شهر سلطان هیثم در یک نگاه
| شهر سلطان هیثم | |
|---|---|
| کجا | ولایت السیب، استان مسقط — چند کیلومتر غرب مرکز مسقط |
| اعلام | ۲۰۲۳، در چارچوب چشمانداز عمان ۲۰۴۰ |
| طراح طرح جامع | SOM (اسکیدمور، اوینگز و مریل) |
| مساحت کل | ۱۴٫۸ میلیون متر مربع (۱۴٫۸ کیلومتر مربع) |
| واحدهای برنامهریزیشده | ۲۰٬۰۰۰ |
| جمعیت هدف | ۱۰۰٬۰۰۰ نفر، با هدف ۵۰٬۰۰۰ شغل |
| فاز نخست | ~۵ میلیون متر مربع مرکز شهر، ۶ محله، ۶٬۷۴۳ واحد، بیش از ۳۵٬۰۰۰ ساکن، ۲۰۲۴ تا ۲۰۳۰ |
| ترکیب فاز نخست | ۶۰۸ ویلای مستقل، ۸۷۲ ویلای دوقلو، ۱٬۱۵۶ خانه ردیفی، ۴٬۱۰۷ آپارتمان |
| مالکیت خارجی | بله — مالکیت کامل، عرضه به خریداران هر تابعیتی |
| پروژههای ما | ۷ — از آپارتمانهای ساروج اوآسیس با ۸۲٬۱۶۰ دلار تا ویلاهای الاحلام با ۴۹۹٬۱۰۰ دلار |
| قیمت ورود | ۸۲٬۱۶۰ دلار (حدود ۳۱٬۶۰۰ ریال عمانی) |
| هر فوت مربع | ۱۰۰ تا ~۳۱۷ دلار بسته به پروژه |
| تا فرودگاه مسقط | حدود ۲۵ تا ۳۰ دقیقه |
واقعاً در حال ساخت است؟ اعداد اوت ۲۰۲۶
این نخستین پرسش هر خریدار جدی درباره هر شهر نو است و معمولاً با یک رندر پاسخ میگیرد. اینجا بهجایش درصد میآوریم. تا اوت ۲۰۲۶ آمادهسازی و تسطیح زمین در سراسر طرح جامع تمام شده و بستههای اصلی زیرساخت چنیناند.
| بسته زیرساختی | پیشرفت، اوت ۲۰۲۶ |
|---|---|
| سه پست اصلی برق | ۹۹٫۵٪ |
| پلها — کارهای سازهای | ۹۲٪ |
| خط اصلی فاضلاب | ۸۹٪ |
| راههای اصلی و فرعی | ۵۸٪ |
| خدمات زیرساختی در مجموع | ~۵۰٪ |
| آمادهسازی و تسطیح زمین | تکمیل |
این جدول را مثل یک وامدهنده بخوانید. برق و فاضلاب — دو چیزی که تعیین میکنند آیا اصلاً میتوان منطقهای را سکونت داد — عملاً تماماند. راهها، که باعث میشوند جایی شبیه شهر باشد نه کارگاه ساختمانی، کمی بیش از نیمه ساخته شدهاند. این دقیقاً همان نمایی است که از طرح جامعی انتظار میرود که نخستین تحویلهایش در ۲۰۲۷ است و فاز نخستش تا ۲۰۳۰ ادامه دارد.
چیزی هم میگوید که در بروشورها نیست: نخستین خریداران به منطقهای وارد میشوند که راههای اطرافشان هنوز در حال تکمیل است. اگر برای زندگی از روز نخست میخرید و نه برای اجاره یا نگهداری، این مهم است، و سهماهه اول ۲۰۲۷ در الاحلام با سهماهه اول ۲۰۳۰ در جود بسیار فرق دارد.
همه پروژههای منطقه کنار هم
این مقایسهای است که هیچ صفحه پروژهای بهتنهایی نمیدهد. قیمتها نقطه ورود هر طرحاند و با طبقه، قطعه، جهت و فاز تغییر میکنند.
| پروژه | سازنده | محصول | از | تحویل |
|---|---|---|---|---|
| ساروج اوآسیس (اذها) | Sarooj Development (گروه از ۱۹۷۶) | آپارتمان | ۸۲٬۱۶۰ دلار | Q۳ ۲۰۲۸ |
| وادی زاها | Al Ahly Sabbour (۱۹۹۴) | از استودیو تا ویلا | ۱۵۷٬۰۰۰ دلار | Q۱ ۲۰۲۸ |
| حی الوفا | Al Abrar Real Estate (۲۰۰۸) | آپارتمان، خانه ردیفی، ویلا | ۱۷۰٬۶۰۰ دلار | Q۴ ۲۰۲۷ |
| اقامتگاههای ینایر | Adanté Realty (Al Adrak Group) | آپارتمان و پنتهاوس | ۱۷۴٬۸۰۰ دلار | Q۴ ۲۰۲۷ |
| جود | Talaat Moustafa Group (۱۹۷۰) | آپارتمان و ویلا | ۲۰۴٬۰۰۰ دلار | Q۱ ۲۰۳۰ |
| ویلاهای ساروج اوآسیس | Sarooj Development | ویلا | ۴۴۷٬۸۰۰ دلار | Q۴ ۲۰۲۹ |
| محله الاحلام | Dream Villa (۲۰۱۰) | فقط ویلا | ۴۹۹٬۱۰۰ دلار | Q۱ ۲۰۲۷ |
دو واقعیت ساختاری از این جدول بیرون میزند. سازندهها از یک جنس نیستند. ساروج پیمانکاری عمانی است که تاریخ گروهش به ۱۹۷۶ میرسد؛ Talaat Moustafa Group غول مصری پشت مدینتی است؛ Al Ahly Sabbour نام بزرگ مصری دیگری است؛ آدانته بازوی املاک گروه عمانی الادرک است؛ Dream Villa و Al Abrar شرکتهای کوچکتر عمانیاند. شما «شهر سلطان هیثم» نمیخرید — ریسک اجرایی یک سازنده مشخص درون آن را میخرید.
و شکاف مقیاس میان طرحها عظیم است. الاحلام ۴۷ ویلاست. جود ۷٬۷۴۶ واحد روی ۲٫۷ میلیون متر مربع است — بهتنهایی بیشتر از کل فاز نخست ۶٬۷۴۳ واحدی شهر، و حدود ۳۹ درصد از ۲۰٬۰۰۰ واحد کل طرح جامع. این دو خرید جز کد پستی تقریباً هیچ اشتراکی ندارند.
نردبان قیمت: از ۱۰۰ تا ۳۱۷ دلار در هر فوت مربع
هر صفحه این سایت قیمت هر فوت مربع را مقایسه میکند نه قیمت شروع را، چون متراژها بهشدت متفاوتاند و تیتر این را پنهان میکند. در شهر سلطان هیثم این تمرین بهشکل غیرعادی گویاست.
| واحد | متراژ از | قیمت از | ~ هر فوت مربع |
|---|---|---|---|
| حی الوفا — آپارتمان | ۱٬۷۰۰ فوت مربع | ۱۷۰٬۶۰۰ دلار | ~۱۰۰ دلار |
| الاحلام — ویلا | ۴٬۲۱۶ فوت مربع | ۴۹۹٬۱۰۰ دلار | ~۱۱۸ دلار |
| حی الوفا — ویلا | ۴٬۶۲۷ فوت مربع | ۶۲۹٬۴۰۰ دلار | ~۱۳۶ دلار |
| حی الوفا — خانه ردیفی | ۱٬۷۲۲ فوت مربع | ۲۶۳٬۲۰۰ دلار | ~۱۵۳ دلار |
| جود — آپارتمان ۴خوابه | ۱٬۹۸۱ فوت مربع | ۳۱۸٬۸۰۰ دلار | ~۱۶۱ دلار |
| جود — ویلا | ۲٬۴۰۰ فوت مربع | ۴۱۲٬۴۰۰ دلار | ~۱۷۲ دلار |
| جود — آپارتمان ۲خوابه | ۱٬۱۴۱ فوت مربع | ۲۰۴٬۰۰۰ دلار | ~۱۷۹ دلار |
| ساروج اوآسیس — ویلا | ۲٬۳۰۷ فوت مربع | ۴۴۷٬۸۰۰ دلار | ~۱۹۴ دلار |
| ینایر — آپارتمان ورودی | ۶۷۷ فوت مربع | ۱۷۴٬۸۰۰ دلار | ~۲۵۸ دلار |
| وادی زاها — استودیوی ورودی | ۴۹۶ فوت مربع | ۱۵۷٬۰۰۰ دلار | ~۳۱۷ دلار |
یک قید پیش از استفاده از دو سطر آخر. برای ینایر و وادی زاها قیمت ورودی منتشرشده را با کوچکترین متراژ منتشرشده جفت کردهایم و سازنده تأیید نکرده که این دو یک واحد باشند. اگر قیمت ورودی به واحدی بزرگتر مربوط باشد، نرخ واقعی پایینتر است. همین پرسش را باید از دفتر فروش بپرسید — و اینکه اصلاً باید پرسیده شود دلیل آن است که ما حساب و کتاب را منتشر میکنیم نه تیتر را.
آنچه جدول بیابهام نشان میدهد این است: یک آپارتمان بزرگ در حی الوفا حدود ۱۰۰ دلار هر فوت است و یک استودیوی کوچک جای دیگری در همان منطقه سه برابر آن. واحدهای کوچک همهجای دنیا حقالامتیاز هر فوت دارند، اما دامنه ۳٫۲ برابری درون یک طرح جامع غیرعادی است و یعنی ارزانترین راه ورود به شهر سلطان هیثم بر پایه قیمت شروع، یکی از گرانترین راهها بر پایه فوت مربع است.
ارزانترین یعنی ارزانترین نیست
پایینترین قیمت شروع منطقه مجموعه آپارتمانی اذها در ساروج اوآسیس است، از ۸۲٬۱۶۰ دلار — حدود ۳۱٬۶۰۰ ریال عمانی. این ارزانترین خانه با مالکیت کامل در کل سبد عمانی ماست، ارزانتر از هر چیزی در صحار، صلاله و بقیه مسقط، و حتی ارزانتر از دقم اجارهای وقتی حساب کنید واقعاً مالک چه میشوید.
دو چیز در آن غایب است و هر دو مهماند. متراژ منتشر نشده، پس نرخ هر فوت را نمیتوان حساب کرد — همان تنها عددی که این سایت با آن همه چیز را میسنجد. و با ۳۱٬۶۰۰ ریال زیر حداقل ارزش خریدی مینشیند که مشاوران مرتب برای خریداران خارجی در این منطقه نقل میکنند؛ این در بخش بعدی میآید.
خود ساروج اوآسیس جدی است: مجموعهای محصور به ارزش ۳۰ میلیون ریال عمانی روی ۸۶٬۰۰۰ متر مربع با ۲۱۰ خانه، ساختهشده حول پارکی مرکزی با تالاب، با مسیرهای دوچرخه، پارکینگ زیرزمینی، مهدکودک و منطقه کسبوکار و تجاری بیش از ۱۱٬۰۰۰ متر مربع. مجموعه به آپارتمانهای اذها و محلههای ویلایی عهد و الثریا تقسیم میشود. توجه کنید که دو آگهی ساروج ما تاریخهای تکمیل متفاوتی میدهند — سهماهه سوم ۲۰۲۸ برای آپارتمانها و سهماهه چهارم ۲۰۲۹ برای ویلاها — پس تاریخ هدف فاز خودتان را کتباً تأیید کنید، نه تاریخ کل مجموعه را.
چه کسی واقعاً میتواند اینجا بخرد
شهر سلطان هیثم واقعاً به روی خریداران خارجی باز است و همین آن را از برنامههای مسکن دولتی در جاهای دیگر عمان متمایز میکند. در ژوئن ۲۰۲۳ وزیر مسکن تأیید کرد که این شهر مالکیت خارجی را مجاز خواهد کرد، بههمراه تعهد به تخصیص ۵ درصد واحدهای مسکونی به برنامه کمک مسکن دولتی. هر سازندهای که اینجا میفروشد مالکیت کامل را به خریداران هر تابعیتی عرضه میکند، بدون کفیل عمانی و بدون شرکت محلی.
جزئیاتی هست که بیشتر صفحهها از آن میگذرند. مشاوران در سراسر بازار بهطور یکدست حداقل ارزش خرید ۵۰٬۰۰۰ ریال عمانی برای خریداران خارجی در شهر سلطان هیثم را نقل میکنند، همراه با حداقل پرداخت ۳۰ درصد قیمت. این شروط در اعلام وزارتی نبود و ما آنها را منتشرشده از سوی وزارت مسکن و شهرسازی نیافتیم.
| آنچه محرز است | آنچه نقل میشود اما منتشر نشده |
|---|---|
| شهر مالکیت خارجی را مجاز میکند (وزیر مسکن، ژوئن ۲۰۲۳) | حداقل ارزش خرید ۵۰٬۰۰۰ ریال برای خارجیها |
| ۵ درصد واحدها برای برنامه کمک مسکن رزرو شده | حداقل پرداخت ۳۰ درصد از قیمت خرید |
| سازندهها مالکیت کامل را به همه ملیتها میفروشند | اینکه آیا منطقه ملک واجد شرایط برای مجوز دهساله شمرده میشود |
چرا این مشخصاً مهم است: ارزانترین آپارتمان منطقه با ۳۱٬۶۰۰ ریال بهروشنی زیر رقم ۵۰٬۰۰۰ ریالی است که مشاوران نقل میکنند. اگر این آستانه واقعی و جاری باشد، آپارتمان ورودی اذها اصلاً در دسترس خریدار خارجی نیست؛ و اگر واقعی نباشد، باید تکرارش متوقف شود. در هر حال حداقل جاری را کتباً و برای یک واحد مشخص بخواهید، پیش از پرداخت بیعانه رزرو، و وکیل مستقل عمانی طبقهبندی سند را در اداره ثبت اسناد تأیید کند. راهنمای کلی ما خرید ملک در عمان توسط خارجی است.
اقامت: یک مسیر همیشه کار میکند، دیگری در یک نشانی
عمان دو مسیر ملکی به اقامت دارد و اینجا بسیار متفاوت رفتار میکنند.
ویزای مالک بدون کفیل است، به مالکیت گره خورده، تا وقتی ملک را نگه دارید قابل تمدید است، به همسر و بستگان درجه یک تعمیم مییابد و حداقل مبلغ خرید ندارد. هر خرید معتبر با مالکیت کامل در این منطقه از آن پشتیبانی میکند.
اقامت طلایی مجوزی دهساله و قابل تمدید است که به ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمانی — حدود ۵۲۰٬۱۶۰ دلار — ملک واجد شرایط نیاز دارد. قیمتهای منتشرشده منطقه در برابر این آستانه چنیناند.
| واحد | قیمت | به ریال | در برابر ۲۰۰٬۰۰۰ ریال |
|---|---|---|---|
| حی الوفا — ویلای ۵خوابه | ۶۲۹٬۴۰۰ دلار | ۲۴۲٬۰۰۴ ریال | عبور میکند |
| الاحلام — ویلا | ۴۹۹٬۱۰۰ دلار | ۱۹۱٬۹۰۳ ریال | تنها ۸٬۰۹۷ ریال کم دارد |
| ساروج اوآسیس — ویلا | ۴۴۷٬۸۰۰ دلار | ۱۷۲٬۱۷۸ ریال | ۲۷٬۸۲۲ ریال کم دارد |
| جود — ویلا | ۴۱۲٬۴۰۰ دلار | ۱۵۸٬۵۶۶ ریال | ۴۱٬۴۳۴ ریال کم دارد |
| حی الوفا — خانه ردیفی | ۲۶۳٬۲۰۰ دلار | ۱۰۱٬۲۰۰ ریال | ۹۸٬۸۰۰ ریال کم دارد |
| ساروج اوآسیس — آپارتمان | ۸۲٬۱۶۰ دلار | ۳۱٬۶۰۰ ریال | ۱۶۸٬۴۰۰ ریال کم دارد |
به سطر دوم دو بار نگاه کنید. ویلای ورودی الاحلام ۸٬۰۹۷ ریال تا آستانه کم دارد — حدود ۲۱٬۰۰۰ دلار، یعنی ۴ درصد خط. این مجموعه از ۴٬۲۱۶ تا ۴٬۴۶۴ فوت مربع میرود، پس ویلایی در بالای این بازه بهاحتمال زیاد از آستانه عبور میکند. این پرسشی مشخص با پاسخی مشخص است که ارزش دارد از سازنده بپرسید، و بسیار مفیدتر از توصیه کلی «واحد گرانتری بخرید» است.
یک قید صادقانه. اقامت طلایی از دیرباز به ملک درون مجتمع گردشگری یکپارچه تعیینشده گره خورده است، و شهر سلطان هیثم شهری نو با پشتوانه دولتی است، نه یک آیتیسی ساحلی. آگهیهای خود ما و بازار بهطور کلی این منطقه را واجد شرایط میدانند، اما وزارت چنین وضعیتی را برایش منتشر نکرده است. گذر از آستانه ارزشی ۲۰۰٬۰۰۰ ریال لازم است؛ اینکه آیا این منطقه آزمون موقعیت را هم برآورده میکند، پرسشی است برای وکیل شما، کتباً، پیش از تعهد. مقایسه دو مسیر در اقامت طلایی در برابر ویزای مالک آمده است.
تاریخهای تحویل: از ۲۰۲۷ تا ۲۰۳۰
هیچ چیز در شهر سلطان هیثم تکمیل نشده. هر خریدی پیشفروش است و فاصله سهساله میان نخستین و آخرین تحویل مهمترین تفاوت عملی میان پروژههاست.
| تحویل | پروژه | یعنی چه |
|---|---|---|
| Q۱ ۲۰۲۷ | محله الاحلام | زودترین در منطقه — راههای اطراف هنوز در حال تکمیل |
| Q۴ ۲۰۲۷ | حی الوفا و اقامتگاههای ینایر | اجاره یا سکونت تقریباً سه سال زودتر از جود |
| Q۱ ۲۰۲۸ | وادی زاها | میانه چرخه، منطقه تا حدی مسکونی |
| Q۳ ۲۰۲۸ | آپارتمانهای ساروج اوآسیس | ویلاهای نمونه برای میانه ۲۰۲۶ هدفگذاری شده |
| Q۴ ۲۰۲۹ | ویلاهای ساروج اوآسیس | دیرتر از آپارتمانهای همان مجموعه |
| Q۱ ۲۰۳۰ | جود | همزمان با پایان فاز نخست شهر |
سه سال انتظار یعنی سه سال اجارهای که نمیگیرید و سه سال سرمایهای که نمیتوانید جابهجا کنید. آپارتمان جود باید بهروشنی ارزانتر یا بهروشنی بهتر از حی الوفا باشد تا این فاصله را توجیه کند — و بر پایه هر فوت ارزانتر نیست، ۷۹ درصد گرانتر است. در عوض جود مقیاس، نزدیک ۵۰ درصد فضای سبز و باز، و عمق اجتماعی ۷٬۷۴۶ واحدی عرضه میکند. اینکه آیا این ارزش سه سال را دارد، تصمیم واقعی است.
مقایسه طرحهای پرداخت
سه پروژه ساختار خود را منتشر میکنند. تفاوتها آنقدر بزرگاند که تعیین کنند از پس کدام برمیآیید.
| پروژه | ساختار | روی واحد ورودی |
|---|---|---|
| حی الوفا | ۲۰٪ پیشپرداخت، ۸۰٪ در ۳۶ ماه — ماهانه، ششماهه یا سالانه، به انتخاب شما. ابراز علاقه ۵۰۰ تا ۱٬۰۰۰ ریالی واحد را نگه میدارد. | ۳۴٬۱۲۰ دلار نقد، سپس حدود ۳٬۷۹۱ دلار در ماه |
| جود | ۴٫۵ سال، شروع از ۲٫۵٪ هنگام رزرو | کمترین نقدینگی لازم برای ورود در منطقه |
| محله الاحلام | دو مرحله — ۲ سال (مرحله ۱، قسط نخست ۱۵٪) یا ۳ سال در دوازده قسط سهماهه (مرحله ۲) | بسته به اینکه ویلاهای باقیمانده در کدام مرحلهاند |
| ساروج اوآسیس، ینایر، وادی زاها | منتشر نشده | جدول پرداخت و افزایش قیمت را بخواهید |
تضاد میان دو سطر بالا تندترین بدهبستان منطقه است. جود ۲٫۵ درصد برای رزرو میخواهد و بقیه را در چهار سال و نیم پخش میکند؛ حی الوفا ۲۰ درصد میخواهد و مانده را در سه سال میبندد. جود برای جریان نقدی بهمراتب ملایمتر است. حی الوفا دارایی را تقریباً سه سال زودتر به شما میدهد. هیچکدام در انتزاع بهتر نیست — اما انتخاب میان آنها باید آگاهانه باشد، نه به این دلیل که یک فروشنده زودتر تماس گرفت.
هرجا طرحی منتشر نشده، بپرسید قیمت تیتری قیمت نقدی است، قیمت اقساطی، یا هر دو. طرحهای بلند در این بازار اغلب افزایشی دارند که باید بهصورت درصدی قابل مقایسه با وام بانکی بیان شود — وام به غیرمقیمان در عمان حدود ۶٫۰۰ درصد سالانه است.
هزینههای جاری و دو شارژ منتشرشده
بیشتر آگهیهای پیشفروش نمیتوانند بگویند نگهداری ساختمان چقدر هزینه دارد. دو پروژه اینجا میتوانند.
| پروژه | شارژ خدمات | روی یک آپارتمان بزرگ |
|---|---|---|
| حی الوفا | ۳۰۰ تا ۵۰۰ ریال در سال، مقطوع بر پایه تیپ واحد | حدود ۰٫۴۶٪ قیمت یک آپارتمان ۱۷۰٬۶۰۰ دلاری در سال |
| وادی زاها | ۵ تا ۶ ریال بر متر مربع در سال | ۷۹۰ تا ۹۴۸ ریال روی آپارتمان ۱۵۸ متری |
| سایر پروژهها | منتشر نشده | پیش از تعهد بپرسید |
این دو یک پیشنهاد یکسان نیستند و تفاوتشان آسان از دست میرود چون در واحدهای متفاوت بیان شدهاند. ۳۰۰ تا ۵۰۰ ریال مقطوع حی الوفا تقریباً نصف تا یکسوم چیزی است که نرخ متری وادی زاها روی آپارتمانی مشابه تولید میکند. برای زمینه در مقیاس مسقط: اقامتگاههای برنددار شط القرم ۳٫۲۵ ریال بر متر مربع میگیرند، تلال القرم ۴٫۵ و الف القرم ۵ — که ۵ تا ۶ وادی زاها را در سقف بازه شهر مینشاند.
شارژ خدمات در خلیج معمولاً میان ۱ تا ۲ درصد ارزش در سال است، پس ۰٫۴۶ درصد حی الوفا واقعاً پایین است، و چون منتشر شده نه تخمینی، میتوانید رویش حساب کنید. جز شارژ چیز زیادی نمیماند: عمان مالیات سالانه ملک و مالیات بر درآمد اجاره ندارد، پس هزینه نگهداری دارایی نزدیک به همان شارژ است. هزینههای خرید در راهنمای مالیات ملک در عمان آمده است — ۳ درصد کارمزد انتقال برای خارجیها بهعلاوه هزینههای حقوقی و ثبتی را در نظر بگیرید.
یک سطر دیگر که پول است: حی الوفا با آشپزخانه کامل تحویل میدهد، در حالی که بیشتر طرحهای منطقه واحد را کاشیکاریشده اما خالی تحویل میدهند. روی یک آپارتمان این چند هزار دلاری است که نمیپردازید.
موقعیت و زمانهای رانندگی
| مقصد | با خودرو |
|---|---|
| بزرگراه اصلی السیب | ۵ دقیقه |
| خیابان السیب | ۱۰ دقیقه |
| مدرسه خصوصی الفردوس | ۱۵ دقیقه |
| مال آو مسقط | ۲۰ دقیقه |
| بیمارستان شفا | ۲۰ دقیقه |
| پارک ساحلی السیب | ۲۲ دقیقه |
| ساحل السیب | ۲۴ دقیقه |
| فرودگاه بینالمللی مسقط | ۲۵ تا ۳۰ دقیقه |
| مرکز مسقط | حدود ۳۰ دقیقه |
خلاصه صادقانه این است که شهر سلطان هیثم خوب متصل است اما مرکزی نیست، و ساحلی هم نیست. ساحل السیب ۲۴ دقیقه رانندگی است؛ فرودگاه از مرکز شهر نزدیکتر است. این را با شط القرم بسنجید، جایی که روی ماسهاید و بیست دقیقه تا فرودگاه — و بابتش ۵۳۷ دلار در هر فوت مربع میپردازید، پنج برابر نرخ حی الوفا.
همین نسبت پنج به یک روشنترین راه فهم این منطقه است. شما مسکن درونشهری برنامهریزیشده، وسیع و خوشخدمات را به کسری از قیمت ساحلی میخرید، در شهری که هنوز وجود ندارد. هر چیز دیگری در این صفحه جزئیاتی حول همین معامله است.
اجاره دادن خانهای در اینجا
شهر سلطان هیثم برای ساکنان ساخته میشود نه گردشگران، و بازار اجارهاش هم همانطور رفتار خواهد کرد: قراردادهای دوازدهماهه با خانوادهها و متخصصانی که در مسقط و پیرامونش کار میکنند، بدون فصلی بودن. این آن را در کنار بازار اجاره متعارف مسقط مینشاند نه پویایی تعطیلاتی خلیج مسقط یا اوج خریف در صلاله.
دو چیز متمایزش میکند، یکی به سود و یکی برای مراقبت. به سود: خانهها برای این پول بهشکل غیرعادی بزرگاند. آپارتمانی دوخوابه با ۱٬۷۰۰ فوت مربع به قیمت ۱۷۰٬۶۰۰ دلار بزرگتر از چیزی است که بیشتر بازارهای خلیج با دو برابر این قیمت میدهند، و خانوادهها دقیقاً فضا اجاره میکنند. پارکینگ هم سخاوتمندانه است — دو جای سرپوشیده برای هر آپارتمان در حی الوفا، جایی که بیشتر طرحهای مسقط یکی میدهند.
آنچه مراقبت میخواهد عرضه است. تنها فاز نخست ۶٬۷۴۳ واحد تحویل میدهد و جود بهتنهایی ۷٬۷۴۶. این حجم بسیار زیادی از موجودی نو است که در پنجرهای فشرده میان ۲۰۲۷ و ۲۰۳۰ وارد منطقهای بدون هیچ سابقه اجاره میشود. بازدهی را بر پایه نمونههای قابل مقایسه مسقط مدل کنید نه دادههای منطقهای، چون داده منطقهای هنوز وجود ندارد، و انتظار داشته باشید دو سال نخست پس از هر موج تحویل رقابتیترین باشد. زمینه گستردهتر در راهنمای بازدهی اجاره در عمان.
کدام پروژه برای کدام خریدار
| اگر میخواهید… | ببینید | چون |
|---|---|---|
| پایینترین قیمت ورود ممکن | آپارتمانهای ساروج اوآسیس | ۸۲٬۱۶۰ دلار — اما حداقل خریدار خارجی را بررسی و متراژ را دریافت کنید |
| بهترین ارزش در هر فوت مربع | آپارتمانهای حی الوفا | ~۱۰۰ دلار هر فوت، پایینترین نرخ نوساز در مسقط |
| زودترین تحویل | الاحلام (Q۱ ۲۰۲۷) یا حی الوفا (Q۴ ۲۰۲۷) | تقریباً سه سال جلوتر از جود |
| کمترین نقدینگی برای شروع | جود | شروع از ۲٫۵٪ هنگام رزرو، پخش در ۴٫۵ سال |
| ویلا با بهترین نرخ | محله الاحلام | ~۱۱۸ دلار هر فوت، و تنها ۴۷ ویلا در محوطه |
| اقامت طلایی دهساله | ویلای ۵خوابه حی الوفا | تنها قیمت منتشرشده منطقه که از ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عبور میکند |
| هزینههای جاری قابل پیشبینی | حی الوفا | شارژ منتشرشده حدود ۰٫۴۶٪ ارزش در سال |
| مقیاس و عمق امکانات | جود | ۷٬۷۴۶ واحد، نزدیک ۵۰٪ فضای سبز و باز، تنها ۱۵٪ سطح اشغال |
ریسکهایی که کسی نمینویسد
چهار مورد، و همه قابل مدیریتاند اگر پیش از امضا بدانیدشان نه پس از آن.
همه چیز پیشفروش است و اینجا هرگز چیزی فروش مجدد نشده. منطقه سابقه معامله ندارد، پس راه قابل اتکایی برای قیمتگذاری خانه شما هنگام فروش وجود ندارد. آن را نگهداری بدانید نه معامله — همان نکتهای که درباره دقم و صحار میگوییم.
عرضه بهشدت در پنجرهای کوتاه متمرکز است. شش هزار و هفتصد و چهلوسه واحد در فاز نخست، بیشترشان با تحویل میان ۲۰۲۷ و ۲۰۳۰، به بازار اجارهای که هنوز نیست. این دلیل پرهیز از منطقه نیست؛ دلیل ترجیح تحویلهای زودتر و مدلسازی محتاطانه اجاره است.
شروط واجد بودن دقیقتر از آنکه منتشر شوند نقل میشوند. حداقل ۵۰٬۰۰۰ ریال و پرداخت ۳۰ درصد همهجا هست و هیچجا رسماً مستند نیست. آنها را برای واحد خود تأیید بگیرید.
اعداد منتشرشده با هم نمیخوانند. دو آگهی خود ما از ساروج اوآسیس تاریخهای تکمیل متفاوت میدهند، و یک صفحه پروژه شهر را ۲٫۹ میلیون متر مربع توصیف میکند در حالی که طرح جامع ۱۴٫۸ میلیون است. تاریخها و متراژها را با قرارداد فروش مشخص بسنجید، نه با متن تبلیغاتی — از جمله متن ما. ریسکهای گستردهتر بازار در ریسکهای بازار عمان.
هشت بررسی پیش از خرید
- حداقل جاری خریدار خارجی را کتباً بگیرید، برای واحدی مشخص، از سازنده — و وکیل آن را تأیید کند.
- متراژ دقیق پلان خود را بگیرید و اینکه ناخالص است یا خالص. دو پروژه اینجا اصلاً متراژ منتشر نمیکنند.
- تاریخ تحویل فاز خود را تأیید کنید، نه کل مجموعه را. تنها ساروج اوآسیس از Q۳ ۲۰۲۸ تا Q۴ ۲۰۲۹ کشیده میشود.
- بپرسید قیمت تیتری نقدی است یا اقساطی، و افزایش را درصدی بگیرید.
- شارژ خدمات را بخواهید اگر پروژه منتشر نکرده — پنج از هفت پروژه نکردهاند.
- اگر هدف اقامت است، حساب را به ریال ببینید. بر پایه قیمتهای منتشرشده تنها ویلای حی الوفا از ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عبور میکند؛ الاحلام ۸٬۰۹۷ ریال کم دارد.
- ساختار حساب امانی نامبرده در قرارداد را تأیید و پیشرفت ساخت بلوک خود را بخواهید.
- وکیل مستقل عمانی طبقهبندی سند را در اداره ثبت اسناد بررسی کند. نه دفتر فروش و نه ما.
پرسشهای پرتکرار
شهر سلطان هیثم چیست؟
شهری نو که عمان در ۲۰۲۳ اعلام کرد و در ولایت السیب غرب مسقط، در چارچوب چشمانداز عمان ۲۰۴۰، میسازد. طرح جامع دفتر SOM ۱۴٫۸ میلیون متر مربع را پوشش میدهد و برای ۲۰٬۰۰۰ واحد مسکونی و حدود ۱۰۰٬۰۰۰ ساکن برنامهریزی شده، با هدف ۵۰٬۰۰۰ شغل. فاز نخست حدود ۵ میلیون متر مربع و ۶٬۷۴۳ واحد را در بر میگیرد و از ۲۰۲۴ تا ۲۰۳۰ ادامه دارد.
آیا خارجیها میتوانند در شهر سلطان هیثم ملک بخرند؟
بله. در ژوئن ۲۰۲۳ وزیر مسکن تأیید کرد که شهر مالکیت خارجی را مجاز میکند، و هر سازندهای که اینجا میفروشد مالکیت کامل را به خریداران هر تابعیتی بدون کفیل عمانی و شرکت محلی عرضه میکند. مشاوران معمولاً حداقل ارزش خرید ۵۰٬۰۰۰ ریال و حداقل پرداخت ۳۰ درصد را نقل میکنند؛ این شروط در اعلام وزارتی نیست، پس قاعده جاری را کتباً و برای واحدی مشخص تأیید بگیرید.
قیمت ملک در شهر سلطان هیثم چقدر است؟
از ۸۲٬۱۶۰ دلار (حدود ۳۱٬۶۰۰ ریال) برای آپارتمانی در ساروج اوآسیس تا ۴۹۹٬۱۰۰ دلار برای ویلایی در محله الاحلام، و ویلاها در حی الوفا تا ۶۲۹٬۴۰۰ دلار میروند. در هر فوت مربع منطقه تقریباً از ۱۰۰ تا ۳۱۷ دلار را در بر میگیرد، بسته به پروژه و اندازه واحد.
ارزانترین پروژه شهر سلطان هیثم کدام است؟
بر پایه قیمت شروع، مجموعه آپارتمانی اذها در ساروج اوآسیس از ۸۲٬۱۶۰ دلار. بر پایه قیمت هر فوت مربع، آپارتمانهای حی الوفا با حدود ۱۰۰ دلار — پایینترین نرخ نوساز با مالکیت کامل که در هیچ جای مسقط نیافتهایم. اینها دو پاسخ متفاوت به دو پرسش متفاوتاند و بیشتر خریداران دومی را میخواهند.
شهر سلطان هیثم کی تکمیل میشود؟
فاز نخست از ۲۰۲۴ تا ۲۰۳۰ ادامه دارد. پروژهها میان سهماهه اول ۲۰۲۷ (محله الاحلام) و سهماهه اول ۲۰۳۰ (جود) تحویل میشوند. تا اوت ۲۰۲۶ سه پست اصلی برق ۹۹٫۵ درصد، سازه پلها ۹۲ درصد، خط اصلی فاضلاب ۸۹ درصد و راههای اصلی و فرعی ۵۸ درصد پیشرفت داشتهاند.
آیا خرید در شهر سلطان هیثم اقامت عمان میدهد؟
خرید معتبر با مالکیت کامل از ویزای مالک بدون کفیل پشتیبانی میکند: وابسته به مالکیت، قابل تمدید، شامل خانواده نزدیک و بدون حداقل مبلغ. اقامت طلایی دهساله به ۲۰۰٬۰۰۰ ریال ملک واجد شرایط نیاز دارد — بر پایه قیمتهای منتشرشده تنها ویلای پنجخوابه حی الوفا (۲۴۲٬۰۰۴ ریال) از آن عبور میکند و ویلای ورودی الاحلام ۸٬۰۹۷ ریال کم میآورد. از وکیل تأیید بگیرید که ملک این منطقه آزمون موقعیت را هم برآورده میکند نه فقط آزمون ارزش را.
سازندههای شهر سلطان هیثم چه کسانیاند؟
هفت پروژهای که عرضه میکنیم متعلقاند به Sarooj Development (عمانی، تاریخ گروه از ۱۹۷۶)، Al Abrar Real Estate (عمانی، ۲۰۰۸، بخشی از Al Siyabi International Group)، Adanté Realty (بازوی املاک گروه عمانی الادرک)، Talaat Moustafa Group (مصری، ۱۹۷۰، سازنده مدینتی)، Dream Villa (عمانی، ۲۰۱۰) و Al Ahly Sabbour (مصری، ۱۹۹۴) در وادی زاها.
شهر سلطان هیثم دقیقاً کجاست؟
در ولایت ساحلی السیب در استان مسقط، چند کیلومتر غرب مرکز مسقط. حدود پنج دقیقه از بزرگراه اصلی السیب، ۲۵ تا ۳۰ دقیقه از فرودگاه بینالمللی مسقط، تقریباً ۳۰ دقیقه از مرکز مسقط و ۲۴ دقیقه از ساحل السیب.
آیا سرمایهگذاری خوبی است؟
بزرگترین خانهها به ازای هر دلار در مسقط، مالکیت کامل واقعی برای خارجیها، بدون مالیات سالانه ملک و بدون مالیات بر درآمد اجاره. در مقابل، همه چیز پیشفروش است با تحویل ۲۰۲۷ تا ۲۰۳۰، سابقه فروش مجددی برای قیمتگذاری وجود ندارد، و تنها فاز نخست ۶٬۷۴۳ واحد را به بازار اجارهای میآورد که هنوز نیست. برای خریداری مناسب است که میانمدت نگه میدارد، نه کسی که ممکن است لازم شود سریع بفروشد.
شارژ خدمات چقدر است؟
تنها دو پروژه آن را منتشر میکنند. حی الوفا بسته به تیپ واحد ۳۰۰ تا ۵۰۰ ریال در سال میگیرد — حدود ۰٫۴۶ درصد قیمت آپارتمانی ۱۷۰٬۶۰۰ دلاری، که به معیار خلیج پایین است. وادی زاها ۵ تا ۶ ریال بر متر مربع در سال میگیرد که روی آپارتمانی ۱۵۸ متری ۷۹۰ تا ۹۴۸ ریال میشود. بقیه پروژهها نرخی منتشر نکردهاند.
چیزی آماده سکونت هست؟
خیر. هر پروژه در شهر سلطان هیثم پیشفروش است و زودترین تحویل سهماهه اول ۲۰۲۷ است. اگر امروز خانهای آماده در عمان میخواهید، موجودی تکمیلشده در شط القرم و خلیج مسقط است.
در مقایسه با الموج و خلیج مسقط چطور است؟
محصولات متفاوتاند. الموج و خلیج مسقط مجتمعهای گردشگری یکپارچه ساحلی با مارینا، ساحل و بازار اجاره جاافتادهاند، از حدود ۲۳۴٬۱۰۰ دلار و تا ۳۸۷ دلار در هر فوت مربع. شهر سلطان هیثم شهری برنامهریزیشده و درونسرزمینی با خانههای بزرگتر به حدود یکسوم آن نرخ است، بدون ساحل و فعلاً بدون سابقه. شما امکانات و نقدشوندگی را با فضا و قیمت معاوضه میکنید.
مطالب مرتبط در سایت
محلههای دیگر مسقط را مقایسه کنید: مسقط، الموج، خلیج مسقط، مسقط هیلز، شط القرم، یتی، السیب. شهرهای دیگر عمان: صحار، صلاله، دقم، صور، جبل سیفه، بدبد. قواعد و فرایند: خرید توسط خارجی، مالکیت کامل در عمان، مقایسه آیتیسیها، مالیات ملک، وام مسکن برای خارجیها، راهنمای کامل سرمایهگذاری شهر سلطان هیثم، همه املاک عمان.
جمعبندی
شهر سلطان هیثم مهمترین چیزی است که در املاک مسکونی عمان ساخته میشود، و استدلال خرید در آن قویتر و باریکتر از چیزی است که بازاریابی القا میکند. شما بزرگترین خانهها به ازای هر دلار در سراسر مسقط را میخرید، با مالکیت کامل واقعی و باز برای هر تابعیتی، در طرح جامعی که برق و فاضلابش از پیش ۹۰ تا ۹۹ درصد ساخته شده و نخستین ساکنانش در ۲۰۲۷ وارد میشوند.
دو تا از این مزیتها واقعی و کمیاباند. آپارتمانی ۱٬۷۰۰ فوت مربعی با حدود ۱۰۰ دلار در هر فوت جای دیگری در پایتخت وجود ندارد، و مالکیت کامل باز برای همه ملیتها بیرون از یک آیتیسی ساحلی در عمان واقعاً غیرعادی است. اگر معیار شما فضا و قیمت است، پاسخ همین منطقه است نه بقیه سبد ما.
درباره سوی دیگر هم به همان اندازه صادق باشید. هیچ چیز تکمیل نشده، اینجا هرگز چیزی فروش مجدد نشده، و تنها فاز نخست ۶٬۷۴۳ واحد را وارد بازار اجارهای بدون سابقه میکند. حداقلی که همه برای خریدار خارجی نقل میکنند هیچجا رسماً مستند نیست. و دامنه درون منطقه — از ۱۰۰ تا ۳۱۷ دلار در هر فوت مربع — آنقدر گسترده است که انتخاب پروژه اشتباه میتواند برای همان خانه سه برابر پروژه درست هزینه بردارد.
سه دستور پایانی. بر پایه هر فوت مربع مقایسه کنید نه قیمت شروع، چون ارزانترین ورود اینجا یکی از گرانترینها در هر فوت است. تحویلهای زودتر را ترجیح دهید مگر آنکه مزیت جریان نقدی طرح بلندتر واقعاً بر سه سال اجاره ازدسترفته بچربد. و اگر اقامت دهساله هدف است، درباره بالای بازه متراژ الاحلام بپرسید — ۸٬۰۹۷ ریال تا آستانه کم دارد، کوچکترین شکاف در عمان و محتملترین شکافی که با قطعهای بزرگتر بسته میشود.
هر هفت پروژه را بر پایه قیمت هر فوت، تاریخ تحویل و واجد بودن اقامت مقایسه کنید
منابع بیشتر: وزارت مسکن و شهرسازی متولی طرح جامع شهر سلطان هیثم است و سند را ثبت میکند؛ وزارت میراث و گردشگری مجتمعهای گردشگری یکپارچه را مجوز میدهد؛ بانک مرکزی عمان معیارهای وام را منتشر میکند.
