شهر سلطان هیثم در عمان: پروژه‌ها، قیمت‌ها و مالکیت (۲۰۲۶)

شهر سلطان هیثم در عمان: پروژه‌ها، قیمت‌ها و مالکیت (۲۰۲۶)

شهر سلطان هیثم یک شهر جدید با رهبری دولت در ولایت السیب (Wilayat of Al Seeb)، غرب مسقط، است که برای حدود ۱۰۰٬۰۰۰ ساکن در حدود ۲۰٬۰۰۰ خانه روی ۱۴٫۸ میلیون متر مربع برنامه‌ریزی شده و در چهار مرحله، میان سال‌های ۲۰۲۴ و ۲۰۴۵، ساخته می‌شود. تا ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری (Ministry of Housing and Urban Planning) گزارش می‌دهد که بیش از ۱٬۷۰۰ خانه به خریدارانی از بیش از ۳۵ ملیت فروخته شده است و انتظار می‌رود نخستین ساکنان تا پایان ۲۰۲۶ به محلهٔ Hay Al Wafa نقل‌مکان کنند. خارجی‌ها در شهر سلطان هیثم فقط در پروژه‌هایی می‌توانند خرید کنند که سازنده و وزارت آن‌ها را به روی غیرعمانی‌ها گشوده‌اند، و قیمت شش پروژهٔ موجود در سایت ما از OMR ۶۰٬۳۶۶ ($۱۵۷٬۰۰۰) آغاز می‌شود.

این راهنما برای خوانندگانی نوشته شده که خرید در شهر سلطان هیثم را می‌سنجند و می‌خواهند واقعیت‌ها را یک‌جا، با تاریخ و با ذکر منبع ببینند. راهنما توضیح می‌دهد این شهر چیست و کجا قرار دارد، ساخت‌وساز تا امروز واقعاً چقدر پیش رفته، سازندهٔ هر محله کیست، وزارت دربارهٔ مالکیت خارجی‌ها چه می‌گوید، قوانین اقامت چگونه اعمال می‌شوند، شش پروژهٔ موجود در سایت ما به‌ازای هر متر مربع چه قیمتی دارند، طرح‌های پرداخت آن‌ها بر حسب دلار و ریال چگونه کار می‌کند، چه کارمزدها و مالیات‌هایی اعمال می‌شود، و چه ریسک‌هایی ویژهٔ شهری است که هنوز در حال ساخته شدن است. هر قیمت، رقم سازنده یا رقم صفحهٔ آگهی در تاریخ ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ است و به ریال عمان (OMR) آمده و معادل دلار آمریکا در پرانتز و با نرخ ثابت OMR ۱ = $۲٫۶۰۰۸ درج شده است.

شهر سلطان هیثم در یک نگاه: واقعیت‌های کلیدی

شهر سلطان هیثم چیست؟

شهر سلطان هیثم یک شهر برنامه‌ریزی‌شدهٔ دولتی است و پروژهٔ یک سازندهٔ واحد نیست. وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری طرح جامع و زیرساخت‌های مشترک را، مانند جاده‌ها، پل‌ها، شبکه‌های برق و فاضلاب، هدایت می‌کند و با سازندگان بخش خصوصی که در هر محله خانه می‌سازند و می‌فروشند قرارداد توسعه امضا می‌کند. این شهر در ۳۱ مه ۲۰۲۳ اعلام شد و نامش از سلطان هیثم بن طارق گرفته شده است. ساخت آن در چارچوب چشم‌انداز Oman Vision ۲۰۴۰، یعنی برنامهٔ ملی تنوع‌بخشی به اقتصاد، پیش می‌رود.

طراحی شهر کار شرکت آمریکایی SOM است. به گفتهٔ SOM، یک بستر خشک رودخانه، یا همان وادی، به طول ۷٫۵ کیلومتر از میان زمین می‌گذرد و به یک پارک سبز پیوسته با میدان‌های سایه‌دار بازطراحی می‌شود، به‌طوری که خانه‌ها در فاصلهٔ پیاده‌روی از فضای عمومی قرار بگیرند. ارقام ژوئیه ۲۰۲۴ وزارت مساحت فضای سبز و محوطه‌سازی را ۲٫۹ میلیون متر مربع اعلام می‌کند که ۱٫۶۴ میلیون متر مربع آن پارک مرکزی و وادی است. همین طرح پارک را راهی برای مهار آب سیلاب نیز معرفی می‌کند، که در کشوری که وادی‌ها پس از بارندگی شدید می‌توانند جاری شوند اهمیت دارد.

MEED در زمان آغاز طرح در ژوئن ۲۰۲۳ گزارش داد که شهر ۱۹ محله، ۳۹ مدرسه، ۱۱ مرکز درمانی و ۲۵ مسجد خواهد داشت. این‌ها امکاناتی برنامه‌ریزی‌شده‌اند. در سپتامبر ۲۰۲۶ فقط برخی مدرسه‌های دولتی در Hay Al Wafa و Muscat Private International School به شبکهٔ برق جدید متصل گزارش شدند؛ پس خریداری که امروز وارد می‌شود در واقع به کارگاهی می‌پیوندد که کم‌کم به شهر تبدیل می‌شود.

آیا شهر سلطان هیثم همان مسقط است؟

خیر. شهر سلطان هیثم یک شهر جدید در ولایت السیب، در مرز غربی استان مسقط، است که از طریق بزرگراه مسقط (Muscat Expressway) و خیابان سلطان قابوس (Sultan Qaboos Street) به مسقط وصل می‌شود. محله‌های قدیمی مسقط، مانند Al Khuwair، Ruwi و Qurum، در سمت شرق قرار دارند. سازندگان درون شهر زمان رانندگی تا فرودگاه بین‌المللی مسقط را، بسته به محله، تقریباً ۲۰ تا ۳۰ دقیقه اعلام می‌کنند.

شهر سلطان هیثم کجاست؟ موقعیت، جاده‌ها و زمان رانندگی

این شهر در السیب و نزدیک کاخ Al Barakah قرار دارد، و به گفتهٔ ویکی‌پدیا در حدود ۲۳٫۶۸ درجهٔ شمالی و ۵۸٫۰۹ درجهٔ شرقی. گزارش ۲۰۲۳ نشریهٔ MEED بزرگراه مسقط و خیابان سلطان قابوس را راه‌های اصلی دسترسی نام می‌برد. در سپتامبر ۲۰۲۶ ناصر الحضرمی (Nasser Al Hadrami)، مدیر اجرایی پروژه‌های آینده در وزارت، گفت که بستهٔ دوازدهم عملیات جاده‌سازی آغاز شده است. این بسته شامل یک اتصال جدید به بزرگراه مسقط از طریق Al Ma’abilah Exit ۲، بهبود مسیر ترافیک ورودی از Mabela Exit ۳، یک زیرگذر و پل‌هایی است که دسترسی مستقیم از بزرگراه و از جادهٔ حلبان (Halban Road) را فراهم می‌کنند.

صفحهٔ آگهی هر پروژه زمان رانندگی خود را ذکر می‌کند. این‌ها برآورد سازندگان‌اند و با ترافیک تغییر می‌کنند، اما نشان می‌دهند محله‌ها چگونه با هم فرق دارند.

آیا مترو مسقط به شهر سلطان هیثم می‌رسد؟

مترو پیشنهاد شده است، اما ساخته نشده. در نشست خبری سالانهٔ وزارت حمل‌ونقل در ۱۲ ژانویه ۲۰۲۶، که Times of Oman گزارش کرد، وزیر سعید بن حمود المعولی (Saeed bin Hamoud Al Maawali) گفت که یک مترو به طول حدود ۵۰ کیلومتر و ۳۶ ایستگاه شهر سلطان هیثم و Ruwi را، با گذر از کنار فرودگاه، به هم وصل خواهد کرد. وقتی عمان و فرانسه در اواخر ژوئن ۲۰۲۶ تفاهم‌نامهٔ همکاری در حوزهٔ حمل‌ونقل امضا کردند، وزارت خط نخست را حدود ۵۵ کیلومتر با حدود ۴۲ ایستگاه، که هفت ایستگاه آن تبادلی بزرگ‌اند، اعلام کرد و گفت هنوز در مرحلهٔ امکان‌سنجی و برنامه‌ریزی است. تاریخ شروع ساخت اعلام نشده است؛ بنابراین مترو را نمی‌توان بخشی از حمل‌ونقل فعلی شهر دانست. راهنمای مترو مسقط ما مسیر را در پیشرفت آن دنبال می‌کند.

طرح جامع شهر سلطان هیثم: مراحل، محله‌ها و ارقام

شهر به چهار مرحله تقسیم شده است. گزارش ۲۰۲۳ نشریهٔ MEED سه مرحلهٔ نخست را با جزئیات آورد و به‌روزرسانی ژوئیه ۲۰۲۴ وزارت، که Oman Observer گزارش کرد، مرحلهٔ نخست را رو به بالا اصلاح کرد.

از این ارقام دو نکته نتیجه می‌شود. نخست، مرحله‌ها هم‌پوشانی دارند: مرحلهٔ دوم در ۲۰۲۸ آغاز می‌شود، در حالی که مرحلهٔ نخست هنوز در جریان است؛ پس محله‌های مجاور تا سال‌ها پس از ورود نخستین ساکنان کارگاه ساختمانی باقی می‌مانند. دوم، ۲۰٬۰۰۰ خانه با آهنگی که وزیر مسکن در فوریه ۲۰۲۶ اعلام کرد، یعنی تقریباً ۱٬۰۰۰ خانه در سال، حدود ۲۰ سال طول می‌کشد، که با پایان ۲۰۴۵ سازگار است و یکی از دلایل آن است که این شهر را پروژه‌ای چنددهه‌ای می‌نامند.

وزارت همچنین سهمی از شهر را برای شهروندان کنار می‌گذارد. وزیر خلفان بن سعید الشعیلی (Khalfan bin Said Al Shueili) در ژوئن ۲۰۲۳ گفت ۵٪ از خانه‌های شهر به برنامهٔ کمک مسکن اختصاص می‌یابد، و در فوریه ۲۰۲۶ قیمت‌گذاری برای سرمایه‌گذاران را حدود RO ۹۰۰ به‌ازای هر متر مربع، در برابر حدود RO ۴۰۰ به‌ازای هر متر مربع برای خانوارهای عمانی، با حمایت دولتی بیش از ۵۰٪ از خانوارهای عمانی، اعلام کرد. بنابراین قیمت‌هایی که به خانوارهای عمانی و به سرمایه‌گذاران ارائه می‌شود در دو مقیاس متفاوت است، و ارقام این راهنما قیمت‌های سرمایه‌گذاران و خریداران خارجی در صفحه‌های آگهی ما هستند.

ساخت‌وساز در شهر سلطان هیثم تا کجا پیش رفته است؟

ساخت زیرساخت‌های مشترک شهر در حال پیشرفت است، اما هنوز تمام نشده. روشن‌ترین راه برای فهم سرعت کار این است که درصدهای خود وزارت را در طول زمان مقایسه کنیم. معیارها از گزارشی به گزارش دیگر دقیقاً یکی نیستند؛ بنابراین جدول هر رقم را با همان عبارتی که آمده نشان می‌دهد.

با نگاه به ردیف‌ها: پل‌ها از حدود ۷۵٪ در آوریل به بیش از ۹۰٪ تا سپتامبر رسیدند، و شبکهٔ فاضلاب از ۸۹٪ در اوت به بیش از ۹۰٪ در سپتامبر. رقم واحد «زیرساخت» یعنی ۴۰٪ در آوریل و مه، و رقم «تأسیسات و جاده‌ها» یعنی ۶۴٪ در سپتامبر، یک معیار نیستند و نباید از هم کم شوند.

معنای این ارقام برای خریدار ملموس است. برق برای نخستین محله روشن شده است: سه پست برق هم‌اکنون به مدرسه‌های دولتی Hay Al Wafa، Muscat Private International School، روشنایی خیابان‌ها و شبکهٔ سرمایش منطقه‌ای برق می‌رسانند، و به Sarooj Oasis، Yenaier Residences، Wadi Tala، Jood و Wadi Safa نیز خدمت خواهند کرد. جاده‌ها و تأسیسات، با ۶۴٪، کم‌پیشرفته‌ترین بخش اندازه‌گیری‌شده‌اند. Oman Observer در ۳۰ مه ۲۰۲۶ گزارش داد که انتظار می‌رود اکتبر ۲۰۲۶ آغاز اسکان تدریجی باشد، و در سپتامبر وزارت گفت نخستین ساکنان تا پایان ۲۰۲۶ در Hay Al Wafa انتظار می‌روند. وزارت برای اسکان در محله‌های دیگر تاریخی نداده است، و به همین دلیل تاریخ تحویل واحدها از سوی هر سازنده اهمیت دارد.

چه کسی شهر سلطان هیثم را می‌سازد؟ سازندگان و محله‌ها

وزارت شهر را محله‌به‌محله می‌سازد و برای هر محله یک قرارداد توسعه امضا می‌کند. یک سازنده یک محله را می‌گیرد، خانه‌ها را می‌سازد، فهرست قیمت و طرح پرداخت خودش را تعیین می‌کند و به‌صورت پیش‌فروش (off-plan) می‌فروشد. به همین دلیل یک شهر می‌تواند هم یک محلهٔ ویلایی با ۴۷ خانه و هم یک محلهٔ برجی با بیش از ۷۰۰ آپارتمان داشته باشد، با مالکان، تاریخ‌های تحویل واحدها و قواعد متفاوت.

روشن‌ترین سند عمومی از موج نخست، خلاصهٔ ژوئیه ۲۰۲۴ وزارت است که Oman Observer گزارش کرد. این خلاصه نشان می‌داد در نخستین سال شهر، ۶٬۹۸۶ خانه با هشت سازنده قرارداد شده است، با ارزشی حدود RO ۱٬۱۲۶ میلیون بر پایهٔ مجموع ارقام فهرست‌شده.

همان گزارش می‌گفت Hay Al Wafa در سال نخست ۵۱۳ خانه فروخت و ظرف سه ماه به ۷۸٪ فروش مرحله‌های نخست و دوم خود رسید. محلهٔ ۶B، که اکنون Al Ahlam District نام دارد، ظرف یک ماه پس از آغاز فروش ۱۰ ویلا فروخت.

قراردادهای بیشتری پس از آن آمده است. Talaat Moustafa Group و Al Muhaidib Group در ۲ دسامبر ۲۰۲۵ پروژهٔ Jood را در شهر سلطان هیثم، همراه با پروژهٔ ساحلی جداگانهٔ Yamal، راه‌اندازی کردند. در ژانویه ۲۰۲۶ گروه Al Adrak Group یک قرارداد توسعهٔ چندمنظوره با وزارت به ارزش RO ۱۸۵ میلیون، حدود $۴۸۱ میلیون با نرخ ثابت، برای بخشی از محلهٔ ۶ به مساحت تقریبی ۴۶۰٬۰۰۰ متر مربع امضا کرد، طبق گزارش Muscat Daily؛ این قرارداد جدا از Yenaier Residences است که به بازوی املاک Al Adrak، یعنی Adanté Realty، تعلق دارد. در مه ۲۰۲۶ وزارت از قراردادی با سازندهٔ سعودی Retal برای محله‌های ۳، ۱۵ و ۱۷ با سرمایه‌گذاری بیش از RO ۳۲۰ میلیون خبر داد.

پیمانکاران دولتی نیز نام برده شده‌اند. در اکتبر ۲۰۲۴ وزارت یک بستهٔ تأسیسات به ارزش RO ۸۲٫۷ میلیون را با Towell Infrastructure Company (۲۴ ماه) و یک بستهٔ جاده و تونل به ارزش RO ۶۳٫۲ میلیون را با Sarooj Construction Company (۳۰ ماه) امضا کرد. Oman Observer در مه ۲۰۲۶ گزارش داد که قراردادهای زیرساخت برای جاده‌ها، پل‌ها، محوطه‌سازی و آماده‌سازی محل به Al Tasnim Group، Strabag Oman و GDS رسیده است.

راهنمای سازندگان عمان ما و مرکز سازندگان عمان شرکت‌های پشت پروژه‌های سایت ما را معرفی می‌کنند.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در شهر سلطان هیثم ملک بخرند؟

بله، در پروژه‌هایی که به روی غیرعمانی‌ها باز است، اما نه به‌طور خودکار در همهٔ محله‌ها. در ۲۸ و ۲۹ ژوئن ۲۰۲۶ وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری اعلام کرد که مالکیت خارجی‌ها همچنان به مناطق تعیین‌شده محدود است و سه گروه را نام برد: مجتمع‌های گردشگری یکپارچه (Integrated Tourism Complexes)، شهرهای آیندهٔ سلطان هیثم، Al Thuraya City و Al Jabal Al Aali، و محله‌های مسکونی یکپارچه مانند Surooh. تصمیم دربارهٔ یک واحد مشخص به پروژهٔ آن بستگی دارد.

بیانیهٔ وزارت یک توضیح و شفاف‌سازی بود. تغییر در آیین‌نامه‌های اجرایی قانون اقامت خارجی‌ها (Foreigners’ Residence Law) باعث شده بود برخی گزارش‌ها چنین القا کنند که خارجی‌ها اکنون می‌توانند در همهٔ نقاط عمان ملک بخرند. وزارت گفت اصلاحات صرفاً به اقامت مربوط‌اند و حقوق مالکیت را گسترش نمی‌دهند، طبق گزارش Gulf News در ۲۸ ژوئن ۲۰۲۶. در این بیانیه همچنین آمده بود که شهروندان کشورهای عضو شورای همکاری خلیج فارس (GCC) در مناطق مصوب مشمول توافق‌های جداگانه و مقررات عمان هستند.

گشوده بودن شهر به روی خریداران خارجی پیش‌تر نیز اعلام شده بود. در ژوئن ۲۰۲۳ وزیر خلفان بن سعید الشعیلی گفت شهر افراد واجد شرایط را در چارچوب نظام اعطای زمین مسکونی دولتی هدف گرفته و راه را برای مالکیت خارجی‌ها باز می‌کند، و ۵٪ از خانه‌ها به برنامهٔ کمک مسکن می‌رسد. MEED در همان ماه گزارش داد که برخی مناطق به روی مالکیت خارجی‌ها باز خواهد بود. هیچ‌یک از این دو گزارش نام پروژه‌ای را نیاورد.

صفحه‌های پروژهٔ وزارت دربارهٔ مالکیت چه می‌گویند؟

وزارت برای هر محله صفحه‌ای منتشر می‌کند و عبارت‌بندی آن‌ها یکسان نیست. جدول چهار مورد از آن‌ها را با آنچه صفحه‌های آگهی ما، بر پایهٔ مواد سازندگان، می‌گویند مقایسه می‌کند. این خود دلیلی است که پیش از پرداخت پیش‌پرداخت رزرو، نوع سند مالکیت واحد مشخص را کتباً بخواهید.

الگوی کلی این است که Hay Al Wafa روشن‌ترین عبارت دولتی را دربارهٔ فری‌هولد برای غیرعمانی‌ها دارد، در حالی که صفحه‌های دیگر مالکیت را یا کم‌دقت‌تر توصیف می‌کنند یا دربارهٔ آن ساکت‌اند. سازندگان همهٔ این پروژه‌ها را برای خریداران با هر ملیتی بازاریابی می‌کنند، و فهرست ژوئن ۲۰۲۶ وزارت هم کل شهر را شامل می‌شود. آنچه می‌ماند قرارداد است: قرارداد خرید و فروش (SPA)، سند مالکیت و ثبت در دفتر ثبت وزارت حقوق خریدار را تعیین می‌کنند، نه بروشور. راهنمای ما دربارهٔ املاک عمانی که خارجی‌ها نمی‌توانند بخرند آزمون سه‌پرسشی‌ای را شرح می‌دهد که اینجا هم کاربرد دارد.

آیا شهر سلطان هیثم یک مجتمع گردشگری یکپارچه است؟

خیر. وزارت این شهر را جدا از مجتمع‌های گردشگری یکپارچه (ITC) فهرست می‌کند. ITC یک توسعهٔ گردشگری‌محور است که در چارچوب فرمان سلطنتی ۱۲/۲۰۰۶ مجوز می‌گیرد، مانند Al Mouj Muscat، Jebel Sifah یا Hawana Salalah. شهر سلطان هیثم یک توسعهٔ مسکونی و شهری دولتی است و وزارت آن را در کنار دیگر شهرهای آینده گروه‌بندی می‌کند. برخی مواد بازاریابی پروژه‌های درون شهر را با عبارت‌های ITC توصیف می‌کنند؛ بیانیهٔ ژوئن ۲۰۲۶ وزارت چنین نمی‌کند.

این تفاوت برای اقامت مهم است، چون مسیر ملکی اقامت طلایی (Golden Residency) به ملک در ITC ارجاع می‌دهد. برای برداشت خریدار از راهنماهای دیگر نیز اهمیت دارد: قواعدی که برای ITCها نوشته شده‌اند، از جمله چارچوب فری‌هولد ITC، را نمی‌توان بدون تغییر در داخل این شهر صادق دانست.

پیش از پرداخت بیعانه، خریدار چه چیزهایی را باید کتبی در دست داشته باشد؟

پنج مورد بیشتر پرسش مالکیت را برای یک واحد مشخص روشن می‌کند.

• شمارهٔ واحد، متراژ و قیمت در فرم رزرو، همراه با شمارهٔ مجوز پروژه.
• بیانی از نوع سند مالکیت (فری‌هولد یا حق دیگر) و دفتر ثبتی که آن را صادر می‌کند.
• تأیید اینکه محله برای مالکیت از سوی خریداری با ملیت او مصوب است.
• بانک و حساب امانی (escrow) که برای پروژه تعیین شده است، آن‌گونه که فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ برای سازندگان دارای مجوز الزامی می‌کند.
• جدول زمانی پرداخت‌ها و تاریخ تحویل واحدها در قرارداد خرید و فروش.

آیا خرید در شهر سلطان هیثم اقامت می‌دهد؟

به‌خودی‌خود نه. در بازاریابی این شهر سه چیز متفاوت «اقامت» نامیده می‌شود: اقامت طلایی، ویزای مالک (Owner Visa)، و اقامتی که برخی سازندگان پس از پرداخت ۳۰٪ از قیمت واحد تبلیغ می‌کنند. هر کدام شرط خود را دارد و تنها یکی از آن‌ها آزمون ارزش ملک منتشرشده دارد: اقامت طلایی.

اقامت طلایی در راهنمای اقامت طلایی در برابر ویزای مالک ما توضیح داده شده است. درخواست‌ها از طریق Invest Oman انجام می‌شود، تصمیم دربارهٔ مسیر املاک را پلیس سلطنتی عمان (Royal Oman Police) می‌گیرد، و Gulf News در ۱ سپتامبر ۲۰۲۵ گزارش داد که آستانه OMR ۲۰۰٬۰۰۰ است، برای مجوزی با اعتبار ۱۰ سال که برای همسر، فرزندان و بستگان درجه یک قابل تمدید است.

ویزای مالک تازه‌تر است. تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان، که در روزنامهٔ رسمی منتشر شده و به گزارش رسانه‌ها از ۲۲ ژوئن ۲۰۲۶ اجرایی است، به مالکان خارجی واجد شرایط اجازه می‌دهد بدون کفیل عمانی ویزا و اقامت بگیرند. مالکان و بستگان درجه یک آن‌ها و نیز نمایندگان قانونی شرکت‌هایی که مالک ملک‌اند تحت پوشش‌اند. Gulf News در ۲۲ ژوئن ۲۰۲۶ گزارش داد که مجوز با فروش یا انتقال ملک پایان می‌یابد. این یک مجوز اقامت است، نه حق مالکیت؛ در ۲۸ ژوئن ۲۰۲۶ وزارت گفت اصلاحات جایی را که خارجی‌ها می‌توانند مالک شوند تغییر نمی‌دهد.

کدام قیمت‌های شهر سلطان هیثم از خط OMR ۲۰۰٬۰۰۰ می‌گذرند؟

فقط یک قیمت ورودی در سایت ما. ویلای پنج‌خوابهٔ Hay Al Wafa، با $۶۲۹٬۴۰۰ یا حدود OMR ۲۴۲٬۰۰۰، بالاتر از OMR ۲۰۰٬۰۰۰ است. ویلای ورودی Al Ahlam District با $۴۹۹٬۱۰۰ یا OMR ۱۹۱٬۹۰۲ با نرخ ثابت OMR ۸٬۰۹۸ کم دارد. هر قیمت ورودی دیگر پایین‌تر است، از OMR ۶۰٬۳۶۶ برای یک استودیوی Wadi Zaha تا OMR ۱۷۲٬۱۷۸ برای یک ویلای Sarooj Oasis.

از آنجا که اقامت طلایی به ملک ITC ارجاع می‌دهد، بالاتر بودن از این خط با واجد شرایط بودن یکی نیست. خریداری که به یک مسیر اقامتی مشخص نیاز دارد باید پیش از پرداخت بیش از پیش‌پرداخت رزرو، موضع کتبی پلیس سلطنتی عمان را برای همان واحد بگیرد.

قیمت ملک در شهر سلطان هیثم در ۲۰۲۶: شش پروژه چقدر قیمت دارند

قیمت‌های ورودی شش پروژهٔ موجود در سایت ما از OMR ۶۰٬۳۶۶ ($۱۵۷٬۰۰۰) برای یک استودیوی Wadi Zaha تا OMR ۱۹۱٬۹۰۲ ($۴۹۹٬۱۰۰) برای یک ویلای Al Ahlam District است. قیمت به‌ازای هر متر مربع از قیمت کلی معیار مفیدتری است، چون متراژها میان کوچک‌ترین استودیو و بزرگ‌ترین ویلای ورودی هشت برابر فرق دارند. جدول زیر قیمت ورودی هر آگهی را برای انواع اصلی واحد، با استفاده از متراژ و قیمت‌های صفحه‌های آگهی ما در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶، تبدیل می‌کند.

چهار برداشت از این جدول مفید است.

نخست، ارزان‌ترین بلیت ارزان‌ترین فضا نیست. استودیوی Wadi Zaha برای ۵۴ متر مربع OMR ۶۰٬۳۶۶ قیمت دارد، یعنی OMR ۱٬۱۱۸ به‌ازای هر متر مربع. آپارتمان دوخوابهٔ Hay Al Wafa OMR ۵٬۲۲۹ گران‌تر است، یعنی OMR ۶۵٬۵۹۵، برای ۱۵۸ متر مربع، یعنی OMR ۴۱۵ به‌ازای هر متر مربع. این حدود ۲٫۷ برابر ارزان‌تر به‌ازای هر متر مربع است، برای تقریباً سه برابر زیربنا.

دوم، دامنهٔ قیمت درون یک شهر وسیع است. در میان واحدهای ورودی آگهی‌های ما نرخ از OMR ۴۱۵ تا OMR ۱٬۲۶۴ به‌ازای هر متر مربع می‌رسد (یک‌خوابهٔ Sarooj Oasis، با ۵۲٫۷ متر مربع و $۱۷۳٬۲۰۰ در صفحهٔ آگهی Sarooj Oasis Villas)، یعنی نسبتی حدود ۳ به ۱. بر حسب دلار به‌ازای هر فوت مربع همین دامنه از $۱۰۰ تا $۳۰۵ است.

سوم، معیار خود وزارت درون این دامنه قرار دارد. در فوریه ۲۰۲۶ وزیر مسکن قیمت‌گذاری برای سرمایه‌گذاران را حدود RO ۹۰۰ به‌ازای هر متر مربع اعلام کرد. با نرخ ثابت این معادل $۲٬۳۴۱ به‌ازای هر متر مربع یا حدود $۲۱۷ به‌ازای هر فوت مربع است. سه ردیف Wadi Zaha در جدول، و یک‌خوابهٔ Sarooj Oasis که در بالا آمد، بالاتر از آن‌اند، در حالی که ردیف‌های دیگر جدول از OMR ۴۱۵ تا OMR ۸۰۳ می‌رسند. این مقایسه فقط برای جهت‌یابی است: وزیر قیمت‌گذاری میانگین را توصیف می‌کرد، نه فهرست قیمت یک واحد را.

چهارم، تاریخ تحویل واحدها به اندازهٔ قیمت‌ها اهمیت دارد. زودترین اهداف سازندگان، یعنی Q4 ۲۰۲۷ برای Hay Al Wafa و Yenaier، نُه فصل جلوتر از Q1 ۲۰۳۰ برای Jood هستند. خریداری که OMR به‌ازای هر متر مربع را میان این پروژه‌ها مقایسه می‌کند، در واقع انتظاری میان حدود ۱۴ ماه و حدود ۴۱ ماه از امروز تا تحویل واحدها را هم مقایسه می‌کند، با شمارش تا پایان فصل هدف هر پروژه. تقویم تحویل واحدهای ما این تاریخ‌ها را کنار پروژه‌های دیگر عمان می‌گذارد، و راهنمای قیمت هر متر مربع ۲۹ پروژه در سراسر کشور را رتبه‌بندی می‌کند.

پروژه‌های شهر سلطان هیثم در مقایسهٔ رودررو

شش پروژه از نظر نوع ساختمان، مقیاس و سازنده با هم فرق دارند، و جدول واقعیت‌های هر صفحهٔ آگهی را در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ خلاصه می‌کند. جدول آن‌ها را رتبه‌بندی نمی‌کند.

Hay Al Wafa

Hay Al Wafa محلهٔ ۱۰ است، نخستین محله‌ای که به فروش رسید و محله‌ای که وزارت انتظار دارد نخستین ساکنان را بپذیرد. Al Abrar Real Estate، که در ۲۰۰۸ تأسیس شده و کاملاً در مالکیت Al Siyabi International Group است، سازندهٔ آن است. صفحهٔ پروژهٔ وزارت حدود ۱٬۸۰۰ خانه روی بیش از یک میلیون متر مربع را با یک مسجد، یک منطقهٔ تجاری، فضاهای سبز، یک مجموعهٔ مدرسهٔ دولتی و یک میدان اجتماعی توصیف می‌کند. فروش در ۳ مارس ۲۰۲۴ در Panorama Mall آغاز شد و Times of Oman در همان زمان از مرحلهٔ نخستی شامل ۳۷۵ خانه با پیش‌بینی تکمیل تا ۲۰۲۶ خبر داد؛ آگهی اکنون Q4 ۲۰۲۷ را برای واحدهای در حال فروش هدف می‌داند.

قیمت‌های ورودی یک آپارتمان از $۱۷۰٬۶۰۰ (OMR ۶۵٬۵۹۵)، یک تاون‌هاوس از $۲۶۳٬۲۰۰ (OMR ۱۰۱٬۲۰۰) و یک ویلای پنج‌خوابه از $۶۲۹٬۴۰۰ (OMR ۲۴۲٬۰۰۲) است. Times of Oman در مارس ۲۰۲۴ قیمت‌های آغازین OMR ۱۰۱٬۰۰۰ را برای عمانی‌های فاقد شرایط و اتباع خارجی گزارش کرد، که همان جایی است که قیمت ورودی امروز تاون‌هاوس قرار دارد. Al Abrar شارژ خدمات را OMR ۳۰۰ تا ۵۰۰ در سال اعلام می‌کند که برای آپارتمان ۰٫۴۶٪ تا ۰٫۷۶٪ قیمت است. آگهی Hay Al Wafa ما جدول کامل واحدها را دارد.

Wadi Zaha

Wadi Zaha نخستین پروژهٔ Al Ahly Sabbour در عمان است. این سازندهٔ مصری در ۱۹۹۴ تأسیس شد و به گفتهٔ شرکت بیش از ۶۵ جامعه تحویل داده است. Wadi Zaha در ۱۶ ژانویه ۲۰۲۵ معرفی شد، سنگ بنا در فوریه ۲۰۲۶ گذاشته شد، و در اکتبر ۲۰۲۶ سازنده از قرارداد تأمین مالی RO ۱۰ میلیونی با Bank Dhofar، فروش حدود ۸۰٪ واحدها و خریدارانی از ۴۸ ملیت خبر داد. شرکت در همان ماه طرح را ۸۲۴ واحد مسکونی و تجاری اعلام کرد. در ۱۰ مه ۲۰۲۶ گفت آخرین ساختمان مسکونی در حال عرضه است.

قیمت‌ها در آگهی Wadi Zaha ما از یک استودیوی $۱۵۷٬۰۰۰ تا یک پنت‌هاوس $۴۰۲٬۰۰۰ می‌رسد، و تاون‌هاوس‌ها و ویلاها جداگانه قیمت‌گذاری می‌شوند. بر پایهٔ بیانیهٔ شرکت که در اکتبر ۲۰۲۶ گزارش شد، آپارتمان‌ها قرار است کاملاً تکمیل‌شده و نیمه‌مبله، با برخی لوازم آشپزخانه، تهویهٔ مطبوع و کمدهای دیواری، تحویل داده شوند.

Yenaier Residences

Yenaier Residences یک توسعهٔ شش‌برجی از Adanté Realty است که در ۲۰۲۴ به‌عنوان بازوی املاک Al Adrak Group، یک گروه ساختمانی و زیرساختی عمانی، تأسیس شد. صفحهٔ وزارت ۷۲۳ خانه روی ۵۶٬۰۰۰ متر مربع به‌علاوهٔ یک منطقهٔ تجاری ۵٬۰۰۰ متر مربعی را ذکر می‌کند، و سازنده پروژه را در ۱۳ ژانویه ۲۰۲۵ معرفی کرد. برج‌ها تا هشت طبقه بالا می‌روند، خانه‌ها سامانه‌های یکپارچهٔ خانهٔ هوشمند دارند، و پارکینگ شامل شارژ خودروی برقی است. استودیو از ۹۲۰ فوت مربع به قیمت $۱۷۴٬۸۰۰ شروع می‌شود؛ سه‌خوابه از ۱٬۸۹۷ فوت مربع به قیمت $۳۳۵٬۹۰۰. برای هر چهار طرح آگهی Yenaier را ببینید.

Sarooj Oasis

Sarooj Oasis یک جامعهٔ دروازه‌دار و پارک‌محور از Sarooj Development روی حدود ۸۶٬۰۰۰ متر مربع است که در اوایل فوریه ۲۰۲۵ با ارزش اعلام‌شدهٔ RO ۳۰ میلیون برای فروش عرضه شد. ویلاها به Ahed (۵۶ خانه) و Al Thuraya (۴۰ خانه) تقسیم می‌شوند و آپارتمان‌های Azha در ساختمانی جداگانه‌اند. ویلاها از $۴۴۷٬۸۰۰ برای ۲٬۳۰۷ فوت مربع شروع می‌شوند، با پنج تا هفت اتاق‌خواب و پارکینگ برای سه خودرو؛ هدف تحویل واحدها در آگهی ویلاها Q4 ۲۰۲۹ است. صفحهٔ پروژهٔ وزارت ۳۵۰ واحد یا بیشتر را، شامل ویلا، تاون‌هاوس، آپارتمان و فضای تجاری، توصیف می‌کند. جزئیات در آگهی‌های Sarooj Oasis Villas و Sarooj Oasis Apartments آمده است.

Jood

Jood بزرگ‌ترین پروژهٔ فهرست‌شده است. Talaat Moustafa Group، سازندهٔ مصری که در ۱۹۷۰ تأسیس شد، آن را با Al Muhaidib Group در ۲ دسامبر ۲۰۲۵ معرفی کرد. طبق مواد فروش سازنده ۲٫۷ میلیون متر مربع را می‌پوشاند، با نزدیک به نیمی از زمین به‌صورت فضای سبز یا باز و ساختمان‌هایی که ۱۵٪ از زمین را اشغال می‌کنند. آگهی Jood ما ۷٬۷۴۶ خانه را می‌شمارد، شامل ۵٬۳۵۲ آپارتمان و ۲٬۳۹۴ ویلا، با آپارتمان‌هایی از $۲۰۴٬۰۰۰ و ویلاهایی از $۴۱۲٬۴۰۰ و هدف تحویل واحدها Q1 ۲۰۳۰. خانه‌ها تکمیل‌شده اما بدون مبلمان تحویل داده می‌شوند.

Al Ahlam District

Al Ahlam District محلهٔ ۶B است، مجموعه‌ای دروازه‌دار از ۴۷ ویلا از Dream Villa، شرکتی عمانی که در ۲۰۱۰ تأسیس شد. Oman Observer قرارداد را RO ۶٫۶ میلیون برای ۴۷ خانه گزارش کرد. ویلاها از ۴٬۲۱۶ تا ۴٬۴۶۴ فوت مربع‌اند، با سه تا پنج اتاق‌خواب، یک اتاق خدمه، تراس‌های خصوصی و گاراژ برای دو تا چهار خودرو. نُه مفهوم طراحی یک زبان نما را پیرامون سه پارک به اشتراک می‌گذارند. با OMR ۱۹۱٬۹۰۲ ($۴۹۹٬۱۰۰) ویلای ورودی نزدیک‌ترین قیمت ورودی در سایت ما به OMR ۲۰۰٬۰۰۰ بدون رسیدن به آن است؛ آگهی Al Ahlam هر دو جدول پرداخت را دارد.

طرح‌های پرداخت در شهر سلطان هیثم: مثال‌های محاسبه‌شده به ریال و دلار

هر سازنده در این شهر طرح پرداخت خودش را اجرا می‌کند، و طرح‌ها بیش از قیمت‌ها با هم فرق دارند. ساختارهای زیر همان‌هایی‌اند که در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ در صفحه‌های آگهی ما آمده‌اند؛ قرارداد خرید و فروش تاریخ‌ها و مبلغ‌ها را برای یک واحد مشخص تثبیت می‌کند.

طرح ۲۰/۸۰ در Hay Al Wafa چگونه محاسبه می‌شود؟

برای آپارتمان ورودی با قیمت OMR ۶۵٬۵۹۵ ($۱۷۰٬۶۰۰)، پرداخت رزرو ۲۰٪ برابر OMR ۱۳٬۱۱۹ ($۳۴٬۱۲۰) است. ۸۰٪ باقی‌مانده OMR ۵۲٬۴۷۶ ($۱۳۶٬۴۸۰) است. اگر این مبلغ به‌طور مساوی طی ۳۶ ماه پخش شود، حدود OMR ۱٬۴۵۸ ($۳٬۷۹۱) در ماه می‌شود، یا شش پرداخت شش‌ماهه به مبلغ $۲۲٬۷۴۷، یا سه پرداخت سالانه به مبلغ $۴۵٬۴۹۳. برای ویلای پنج‌خوابه با قیمت $۶۲۹٬۴۰۰ همین طرح یعنی $۱۲۵٬۸۸۰ پیش‌پرداخت و حدود $۱۳٬۹۸۷ در ماه.

طرح ۴٫۵ سالهٔ Jood چگونه محاسبه می‌شود؟

برای آپارتمان دوخوابه با قیمت OMR ۷۸٬۴۳۷ ($۲۰۴٬۰۰۰)، پرداخت رزرو ۲٫۵٪ برابر $۵٬۱۰۰ (OMR ۱٬۹۶۱) است، و قسط دوم ۱۷٫۵٪ که ظرف یک ماه سررسید می‌شود $۳۵٬۷۰۰ (OMR ۱۳٬۷۲۷) است. بنابراین ماه نخست $۴۰٬۸۰۰ هزینه دارد، یعنی ۲۰٪ قیمت. سپس ۱۵٪ ($۳۰٬۶۰۰) در ماه ۱۲ و دوباره در ماه ۲۴ سررسید می‌شود، سه قسط ۱۵٪ دیگر ($۹۱٬۸۰۰ در مجموع) هر شش تا هشت ماه طی دو سال می‌آید، و ۵٪ پایانی ($۱۰٬۲۰۰) هنگام تکمیل پرداخت می‌شود. سهم‌ها جمع می‌شوند: ۲٫۵ + ۱۷٫۵ + ۱۵ + ۱۵ + ۴۵ + ۵ = ۱۰۰. چون ۵٪ پایانی تنها پرداختی است که به تکمیل گره خورده، ۹۵٪ قیمت در حالی پرداخت می‌شود که ساختمان هنوز در حال ساخت است، و این همان رقمی است که باید در برابر حمایت‌های حساب امانی (escrow) که در ادامه آمده بسنجید.

جدول‌های پرداخت Al Ahlam District چگونه محاسبه می‌شوند؟

برای یک ویلا با قیمت OMR ۱۹۱٬۹۰۲ ($۴۹۹٬۱۰۰)، مرحلهٔ ۱ با ۱۵٪ ($۷۴٬۸۶۵، OMR ۲۸٬۷۸۵) آغاز می‌شود، و پس از آن سه پرداخت فصلی ۱۰٪ ($۴۹٬۹۱۰ هر کدام) می‌آید، به‌طوری که چهار پرداخت نخست روی هم ۴۵٪ ($۲۲۴٬۵۹۵) می‌شوند. پس از آن، پس از هر سه ماه، یک پرداخت ۱۵٪ و یک پرداخت ۱۰٪ می‌آید، و دو پرداخت فصلی ۵٪ مجموع ۸۰٪ اقساط ($۳۹۹٬۲۸۰، OMR ۱۵۳٬۵۲۲) را کامل می‌کنند. ۲۰٪ باقی‌مانده ($۹۹٬۸۲۰، OMR ۳۸٬۳۸۰) قیمت را در تاریخی که قرارداد فروش تعیین می‌کند تکمیل می‌کند. مرحلهٔ ۲ با ۱۰٪ ($۴۹٬۹۱۰) آغاز می‌شود و دوازده پرداخت فصلی را طی سه سال پخش می‌کند تا به همان ۸۰٪ برسد.

طرح‌های Yenaier روی یک استودیو چگونه مقایسه می‌شوند؟

برای استودیو با قیمت OMR ۶۷٬۲۱۰ ($۱۷۴٬۸۰۰)، طرح سریع $۸۷٬۴۰۰ (OMR ۳۳٬۶۰۵) پیش‌پرداخت و همان مبلغ را هنگام تکمیل می‌خواهد، پس از پرداخت ابراز تمایل (EOI) به مبلغ OMR ۱٬۰۰۰ به‌علاوهٔ ۵٪ VAT (در مجموع OMR ۱٬۰۵۰). طرح پنج‌ساله ۱۵٪ پیش‌پرداخت ($۲۶٬۲۲۰)، سه قسط ۱۵٪ در مرحلهٔ ساخت ($۲۶٬۲۲۰ هر کدام)، ۲۰٪ هنگام تکمیل ($۳۴٬۹۶۰) و ۲۰٪ پایانی ظرف ۲۸ ماه پس از تکمیل ($۳۴٬۹۶۰) می‌خواهد. در این طرح ۸۰٪ تا زمان تکمیل و ۲۰٪ پس از آن پرداخت می‌شود.

طرح ده‌ساله ۵٪ هنگام رزرو ($۸٬۷۴۰) و ۲۵٪ ظرف ۳۰ روز پس از امضا ($۴۳٬۷۰۰) می‌خواهد، سپس اقساط ماهانه‌ای حدود ۰٫۶۳٪ قیمت. روی $۱۷۴٬۸۰۰، رقم ۰٫۶۳٪ برابر $۱٬۱۰۱ (OMR ۴۲۳) در ماه است. طی ۱۲۰ ماه این مجموعاً $۱۳۲٬۱۴۹ می‌شود، یعنی ۷۵٫۶٪ قیمت، در برابر مانده‌ای برابر ۷۰٪ ($۱۲۲٬۳۶۰). تفاوت، یعنی $۹٬۷۸۹ یا ۸٫۰٪ مانده، مبلغی است که خریدار باید بخواهد قرارداد فروش آن را توضیح دهد، زیرا آگهی اقساط را معادل ارزش باقی‌مانده توصیف می‌کند.

تخفیف پنج‌درصدی در Wadi Zaha در عدد چه معنایی دارد؟

در جایی که تخفیف Wadi Zaha اعمال می‌شود، ۵٪ از قیمت استودیو یعنی $۱۵۷٬۰۰۰ برابر $۷٬۸۵۰ (OMR ۳٬۰۱۸) است، و قیمت پس از تخفیف $۱۴۹٬۱۵۰ می‌شود. در ۱۰ مه ۲۰۲۶ سازنده یک پیشنهاد نمایشگاهی با ۰٪ پیش‌پرداخت، اقساط تا پنج سال و ۵٪ تخفیف مستقیم را توصیف کرد؛ بنابراین تخفیف به این بستگی دارد که واحد در کدام عرضه و با کدام پیشنهاد فروخته می‌شود. طرح استاندارد آگهی عبارت است از EOI، ۲۰٪ هنگام رزرو و مانده ۸۰٪ ماهانه یا فصلی: برای استودیو، $۳۱٬۴۰۰ (OMR ۱۲٬۰۷۳) و $۱۲۵٬۶۰۰ (OMR ۴۸٬۲۹۳).

پله‌های پیش‌پرداخت در Sarooj Oasis چگونه مقایسه می‌شوند؟

برای ویلا با قیمت OMR ۱۷۲٬۱۷۸ ($۴۴۷٬۸۰۰)، پلهٔ ۲۰٪ یعنی $۸۹٬۵۶۰ پیش‌پرداخت و حدود $۱۰٬۲۵۵ در ماه به مدت ۳۵ ماه، در حالی که پلهٔ ۴۰٪ یعنی $۱۷۹٬۱۲۰ (OMR ۶۸٬۸۷۱) پیش‌پرداخت و $۷٬۶۵۷ (OMR ۲٬۹۴۴) در ماه، و پلهٔ ۵۰٪ یعنی $۲۲۳٬۹۰۰ پیش‌پرداخت و حدود $۶٬۴۰۴ در ماه. درصدهای ماهانه تا دو رقم اعشار گرد شده‌اند؛ پس ممکن است جدول با ۱۰۰٪ به اندازهٔ کسری از یک درصد تفاوت داشته باشد. راهنمای طرح‌های پرداخت عمان ما مقایسه می‌کند چه مقدار از قیمت پیش از تحویل واحدها در پروژه‌های مختلف در معرض ریسک است.

خرید در شهر سلطان هیثم چه هزینه‌ای دارد؟ کارمزدها، VAT، شارژ خدمات و مالیات

قیمت خرید کل هزینه نیست. خریدار در شهر سلطان هیثم باید برای کارمزد ثبت، احتمالاً VAT، شارژ خدمات تکرارشونده و، از ۲۰۲۸، مالیات بر درآمد شخصی که درآمد اجاره بالاتر از یک آستانه را شامل می‌شود بودجه کنار بگذارد. جدول اقلام را با منبع هر کدام فهرست می‌کند.

آپارتمان Hay Al Wafa با قیمت OMR ۶۵٬۵۹۵ را در نظر بگیرید. کارمزد ثبت ۳٪ برابر OMR ۱٬۹۶۸ است. اگر ۵٪ VAT علاوه بر قیمت وصول شود، OMR ۳٬۲۸۰ می‌شود. روی هم این OMR ۵٬۲۴۸ است، یعنی ۸٫۰٪ قیمت، پیش از هر هزینهٔ حقوقی یا کارگزاری. اینکه VAT از پیش درون قیمت اعلام‌شده هست یا نه از پروژه‌ای به پروژهٔ دیگر فرق می‌کند، پس فرم رزرو باید آن را مشخص کند. برای استودیوی Wadi Zaha با قیمت OMR ۶۰٬۳۶۶ همین دو قلم OMR ۱٬۸۱۱ و OMR ۳٬۰۱۸ می‌شود، مجموعاً OMR ۴٬۸۲۹.

هزینهٔ تکرارشونده شارژ خدمات است. در Wadi Zaha یک استودیوی ۵۴ متر مربعی با OMR ۵ تا ۶ به‌ازای هر متر مربع سالانه OMR ۲۷۰ تا ۳۲۴ هزینه دارد، یعنی ۰٫۴۵٪ تا ۰٫۵۴٪ قیمتش. در Yenaier یک استودیوی ۸۵ متر مربعی با OMR ۳ تا ۴ حدود OMR ۲۵۶ تا ۳۴۲ هزینه دارد. در Hay Al Wafa، رقم OMR ۳۰۰ تا ۵۰۰ سازنده یک دامنهٔ ثابت است. این‌ها ارقام سازندگان برای یک جامعهٔ جدیدند؛ شارژ خدمات پس از تشکیل انجمن مالکان و تعیین بودجهٔ ساختمان‌ها ممکن است تغییر کند. راهنمای شارژ خدمات ما توضیح می‌دهد چگونه تعیین و صورتحساب می‌شوند.

عمان امروز مالیات بر درآمد شخصی ندارد، و در منابعی که برای راهنمای مالیات ملک ما بررسی شد مالیات سالانهٔ ملک یافت نشد. این وضع از یک جهت در ۱ ژانویه ۲۰۲۸ تغییر می‌کند، زمانی که فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵ مالیات ۵٪ بر درآمد افراد بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال را اجرا می‌کند. اجارهٔ املاک و عواید فروش جزو منابع درآمد فهرست‌شده‌اند، مقیمان بر درآمد سراسر جهان و غیرمقیمان بر درآمد از عمان مالیات می‌دهند، و آیین‌نامه‌های اجرایی نحوهٔ کسورات را تعیین می‌کنند. صاحب‌خانه‌ای که درآمد اجارهٔ او زیر آستانه می‌ماند خارج از مالیات می‌ماند. اثر مالیات جدید بر ملک اجاره‌ای در شهری که هنوز مستأجری ندارد پرسشی برای مشاور مالیاتی است، نه برای بروشور سازنده.

خرید در شهر سلطان هیثم گام‌به‌گام

توالی زیر از گام‌های آگهی‌های Wadi Zaha و Hay Al Wafa و از حمایت‌های پیش‌فروش در فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵، یعنی قانون تنظیم املاک (Real Estate Regulation Law)، پیروی می‌کند که به گفتهٔ دفتر حقوقی BSA در مارس ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا شد.

1. مطمئن شوید محله برای ملیت خریدار باز است، و جزئیات مجوز پروژه را بگیرید.
2. فهرست قیمت روز را برای همان واحد مشخص بخواهید، شامل طبقه، جهت و اینکه قیمت VAT را در بر دارد یا نه.
3. ابراز تمایل را برای نگه داشتن واحد بپردازید، و فرم رزرو را با شمارهٔ واحد، متراژ و قیمت توافق‌شده بگیرید.
4. قرارداد خرید و فروش را بخوانید: تاریخ پرداخت‌ها، تاریخ تحویل واحدها، مشخصات فنی، و شرایط فروش مجدد و لغو.
5. پرداخت رزرو و اقساط را به حساب امانی پروژه بریزید، و تأییدیه‌های انتقال را به‌عنوان مدرک پرداخت نگه دارید.
6. ساخت‌وساز را با جدول زمانی دارای تاریخ پایش کنید؛ قواعد حساب امانی وزارت برداشت‌ها را به مراحل ساخت تأییدشده پیوند می‌دهد.
7. پیش از پذیرش تحویل، بازرسی عیوب را انجام دهید، حضوری یا از طریق نماینده.
8. سند مالکیت را در وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری ثبت کنید، و برای هر مجوز اقامتی که سند از آن پشتیبانی می‌کند درخواست دهید.

به گفتهٔ BSA، فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ سازندگان را ملزم می‌کند مجوز داشته باشند، برای پرداخت‌های خریداران حساب‌های امانی جداگانه باز کنند که برداشت از آن‌ها به مرحله‌های ساخت تأییدشده گره خورده است، و قراردادها را ثبت کنند. راهنمای فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ ما هر مقرره را توضیح می‌دهد، و راهنمای خرید پیش‌فروش فهرست مدارک را می‌افزاید. قانون با هدایت اقساط به حساب پروژه از آن‌ها حمایت می‌کند؛ تاریخ تحویل واحدها را تعیین نمی‌کند، و پروژهٔ متوقف‌شده به وزارت یا دادگاه‌ها می‌رود.

آیا خریدار می‌تواند خرید در شهر سلطان هیثم را با وام بانکی تأمین مالی کند؟

این به بانک، پروژه و محل اقامت خریدار بستگی دارد. طرح‌های پرداخت خود سازندگان شکل اصلی تأمین مالی در آگهی‌های ما هستند. تسهیلات OMR ۱۰ میلیونی Bank Dhofar برای Wadi Zaha، که در اکتبر ۲۰۲۶ گزارش شد، وام ساخت سازنده است، نه وام مسکن خریدار. وزیر مسکن در فوریه ۲۰۲۶ گفت که هماهنگی با بانک‌ها خوب است اما تأمین مالی همچنان یک چالش بخش باقی مانده است. راهنمای وام مسکن ما آنچه بانک‌های عمان از خریداران غیرمقیم می‌خواهند را پوشش می‌دهد.

آیا خریدار می‌تواند خانه‌ای در شهر سلطان هیثم را دوباره بفروشد یا اجاره دهد؟

پیش از تکمیل، خریداری که می‌خواهد بفروشد معمولاً این کار را با واگذاری قرارداد انجام می‌دهد، و سیاست واگذاری سازنده و هر کارمزد مربوط جزو مدارک رزرو است. پس از تکمیل، فروش مجدد ملک مسکونی از VAT معاف است اما همچنان ۳٪ کارمزد ثبت دارد. برای اجاره، شهر هنوز اجارهٔ تکمیل‌شده‌ای ندارد، چون نخستین ساکنان فقط در پایان ۲۰۲۶ انتظار می‌روند؛ پس سابقهٔ اجارهٔ محلی برای نقل وجود ندارد. راهنمای مالک غایب و راهنمای فروش ملک در عمان سازوکار را برای خریداری که خارج از کشور زندگی می‌کند پوشش می‌دهند.

خرید در شهر سلطان هیثم چه ریسک‌هایی دارد؟

خرید پیش‌فروش در شهری که در حال ساخت است، ریسک‌های معمول پیش‌فروش را با ریسک‌هایی که به یک شهر جدید تعلق دارند ترکیب می‌کند. هیچ‌یک از آن‌ها پنهان نیست و بیشترشان را می‌توان پیش از پرداخت بیعانه بررسی کرد. جدول هر کدام را در برابر سابقه می‌گذارد.

دو جنبه یادداشت بلندتری می‌خواهند. نخست عرضه است. وزیر مسکن الشعیلی فروش را در فوریه ۲۰۲۶ حدود ۱٬۷۰۰ خانه در برابر هدف حدود ۲۰٬۰۰۰ خانه، با آهنگی حدود ۱٬۰۰۰ خانه در سال، اعلام کرد. مرحلهٔ دوم قرار است در ۲۰۲۸ آغاز شود، در حالی که بزرگ‌ترین پروژهٔ خصوصی، Jood، در ۲۰۳۰ تحویل می‌دهد. خریداری که قصد اجاره دادن خانه را دارد با هر خانهٔ دیگری که در همان محله در همان سال تکمیل می‌شود رقابت خواهد کرد؛ تقویم تحویل واحدهای ما یادآوری می‌کند که چند پروژهٔ شهر سلطان هیثم به فاصلهٔ چند ماه از هم تکمیل می‌شوند.

دوم، فاصلهٔ میان طرح و سرعت واقعی است. شهری با ۱۰۰٬۰۰۰ ساکن یعنی هزاران مستأجر و مالک که در موج‌هایی میان ۲۰۲۶ و ۲۰۴۵ می‌رسند. سرعت اسکان به تکمیل جاده‌ها، مدرسه‌ها و اشتغالی بستگی خواهد داشت که طرح جامع توصیف می‌کند، و ارقام وزارت نشان می‌دهد این‌ها در حال پیشرفت‌اند، نه تمام‌شده. راهنمای ریسک‌های بازار عمان ما و راهنمای آستانهٔ بازاریابی پیش‌فروش پرسش‌هایی را فهرست می‌کنند که باید از هر سازنده پرسید.

آیا شهر سلطان هیثم در ۲۰۲۶ سرمایه‌گذاری خوبی است؟

این راهنما خرید یا پرهیز از شهر سلطان هیثم را توصیه نمی‌کند و هیچ پیش‌بینی از اجاره یا قیمت ارائه نمی‌دهد. شواهد موجود در دو جهت اشاره می‌کنند و بهتر است به‌صورت فهرستی از پرسش‌ها خوانده شوند.

در یک سو واقعیت‌های تعهد عمومی قرار دارند. وزارت بیش از RO ۲٫۴ میلیارد سرمایه‌گذاری و بسته‌های ساخت واگذارشده به ارزش RO ۲۸۰ میلیون را گزارش می‌دهد، با پست‌های برق راه‌اندازی‌شده و نخستین ساکنان که تا پایان ۲۰۲۶ انتظار می‌روند. تا فوریه ۲۰۲۶ بیش از ۱٬۷۰۰ خانه به خریدارانی از بیش از ۳۵ ملیت فروخته شده بود، و سازنده‌ای مانند Al Ahly Sabbour فروش حدود ۸۰٪ واحدهایش و یک تسهیلات بانکی برای ساخت را گزارش می‌دهد.

در سوی دیگر واقعیت‌های زمان‌بندی و اطلاعات قرار دارند. شهر تا ۲۰۴۵ ادامه دارد. سابقهٔ اجاره یا فروش مجدد وجود ندارد. قیمت شش پروژه به‌ازای هر متر مربع سه برابر با هم فرق دارد، به دلایلی که همه‌شان از روی بروشور دیده نمی‌شوند. مسیرهای اقامت از آنچه برخی بازاریابی‌ها می‌گویند محدودترند. بنابراین برای خریدار پرسش‌های عملی دربارهٔ قرارداد و افق زمانی‌اند: پول تا چه مدت متعهد است، چه مقدار پیش از تحویل پرداخت می‌شود، اگر تاریخ جابه‌جا شود چه می‌شود، و خریدار پس از تحویل با خانه چه خواهد کرد.

شهر سلطان هیثم با جوامع تثبیت‌شده‌ای مانند Al Mouj چه تفاوتی دارد؟

جوامع تثبیت‌شده و شهر سلطان هیثم به پرسش‌های متفاوتی پاسخ می‌دهند. یک مجتمع گردشگری یکپارچه مانند Al Mouj Muscat خانه‌های تکمیل‌شده، ساکنان و سابقهٔ فروش مجدد دارد، و قواعد مالکیت آن از چارچوب ITC تحت فرمان سلطنتی ۱۲/۲۰۰۶ می‌آید، که مسیر ملکی اقامت طلایی را نیز پشتیبانی می‌کند. شهر سلطان هیثم یک طرح جامع دولتی، یک تعیین وزارتی به‌عنوان شهر آینده، شرایط مالکیت پروژه‌به‌پروژه و، فعلاً، هیچ ساکنی ندارد. قیمت هر متر مربع در آگهی‌های ما نیز با جوامع قدیمی‌تر فرق دارد؛ رتبه‌بندی قیمت هر متر مربع آن‌ها را کنار هم می‌گذارد.

راهنمای Al Mouj ما، راهنمای مناطق عمان و راهنمای خرید به‌عنوان خارجی سایر جاهایی را که خریدار خارجی می‌تواند مالک شود مقایسه می‌کنند.

سوالات متداول

شهر سلطان هیثم چیست؟

شهر سلطان هیثم یک شهر جدید با رهبری دولت در ولایت السیب، غرب مسقط، است که در ۳۱ مه ۲۰۲۳ اعلام شد. طرح جامع، کار SOM، ۱۴٫۸ میلیون متر مربع را می‌پوشاند و برای حدود ۱۰۰٬۰۰۰ ساکن در حدود ۲۰٬۰۰۰ خانه در ۱۹ محله برنامه‌ریزی شده و در چهار مرحله از ۲۰۲۴ تا ۲۰۴۵ ساخته می‌شود.

شهر سلطان هیثم کجا قرار دارد؟

شهر سلطان هیثم در السیب، در لبهٔ غربی استان مسقط و نزدیک کاخ Al Barakah قرار دارد، با راه‌های دسترسی به بزرگراه مسقط و خیابان سلطان قابوس. زمان‌های رانندگی سازندگان تا فرودگاه بین‌المللی مسقط در صفحه‌های آگهی ما از حدود ۲۰ تا ۳۰ دقیقه است، و Jood فاصلهٔ ۲۴ کیلومتر را ذکر می‌کند.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در شهر سلطان هیثم ملک بخرند؟

بله، در پروژه‌های باز به روی غیرعمانی‌ها. وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری در بیانیهٔ ۲۸ تا ۲۹ ژوئن ۲۰۲۶ خود شهر سلطان هیثم را در میان شهرهای آینده‌ای که مالکیت خارجی‌ها در آن‌ها مجاز است فهرست کرد، و صفحهٔ Hay Al Wafa آن فری‌هولد را برای عمانی‌ها و غیرعمانی‌ها عرضه می‌کند. حق خرید به پروژه بستگی دارد؛ پس نوع سند و صلاحیت ملیت واحد مشخص را کتباً بخواهید.

آیا شهر سلطان هیثم فری‌هولد است؟

صفحهٔ Hay Al Wafa وزارت مالکیت فری‌هولد را برای عمانی‌ها و غیرعمانی‌ها ذکر می‌کند، و سازندگان پروژه‌های دیگر سایت ما سند فری‌هولد باز به روی همهٔ ملیت‌ها را توصیف می‌کنند. صفحهٔ Sarooj Oasis وزارت از مالکیت انعطاف‌پذیر برای شهروندان و مقیمان سخن می‌گوید. سند مالکیت و ثبت واحد در دفتر ثبت نوع حق را تعیین می‌کنند؛ پس خریداران شهر سلطان هیثم باید پیش از پرداخت هر دو را بخوانند.

ملک در شهر سلطان هیثم چقدر قیمت دارد؟

در شش پروژهٔ سایت ما، قیمت‌های ورودی از OMR ۶۰٬۳۶۶ ($۱۵۷٬۰۰۰) برای یک استودیوی Wadi Zaha تا OMR ۱۹۱٬۹۰۲ ($۴۹۹٬۱۰۰) برای یک ویلای Al Ahlam، و OMR ۲۴۲٬۰۰۲ ($۶۲۹٬۴۰۰) برای ویلای پنج‌خوابهٔ Hay Al Wafa است. به‌ازای هر متر مربع، واحدهای ورودی از OMR ۴۱۵ تا حدود OMR ۱٬۲۶۴ می‌رسند. قیمت‌ها ارقام سازندگان در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ هستند.

آیا خرید در شهر سلطان هیثم اقامت می‌دهد؟

به‌خودی‌خود نه. اقامت طلایی سرمایه‌گذاری دست‌کم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ می‌خواهد و مسیر ملکی آن به ملک مجتمع گردشگری یکپارچه ارجاع می‌دهد، که پلیس سلطنتی عمان دربارهٔ آن تصمیم می‌گیرد. ویزای مالک بدون کفیل طبق تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان به مالکیت گره خورده و حداقل ارزشی برای آن گزارش نشده است. برخی سازندگان شهر سلطان هیثم پس از پرداخت ۳۰٪، با رعایت مقررات، اقامت تبلیغ می‌کنند.

شهر سلطان هیثم کی تمام می‌شود؟

وزارت چهار مرحله را از ۲۰۲۴ تا ۲۰۴۵ برنامه‌ریزی کرده است، با مرحلهٔ نخست تا ۲۰۳۰. در اواسط سپتامبر ۲۰۲۶ عملیات فاضلاب و پل هر کدام بیش از ۹۰٪ تکمیل بودند و تأسیسات و جاده‌ها ۶۴٪. تاریخ‌های تحویل واحدهای سازندگان برای پروژه‌های سایت ما از Q4 ۲۰۲۷ تا Q1 ۲۰۳۰ است؛ پس شهر سلطان هیثم در برخی محله‌ها تا سال‌ها یک کارگاه ساختمانی خواهد بود.

نخستین ساکنان کی به شهر سلطان هیثم نقل‌مکان می‌کنند؟

وزارت در سپتامبر ۲۰۲۶ گفت انتظار می‌رود نخستین ساکنان تا پایان ۲۰۲۶ به Hay Al Wafa نقل‌مکان کنند، پس از راه‌اندازی سه پست برق با ظرفیت مجموع ۱۶۰ MVA. Oman Observer در مه ۲۰۲۶ گزارش داده بود که اکتبر آغاز اسکان تدریجی خواهد بود. محله‌های دیگر شهر سلطان هیثم از تاریخ‌های تحویل واحدهای سازندگان خود پیروی می‌کنند.

چه کسی شهر سلطان هیثم را توسعه می‌دهد؟

وزارت طرح جامع و زیرساخت را هدایت می‌کند و سازندگان خصوصی محله‌ها را می‌سازند. در نخستین سال، وزارت با هشت سازنده برای ۶٬۹۸۶ خانه قرارداد بست، از جمله Al Siyabi International Group، Al Ahly Sabbour، Rumman International، ASAAS، Adrak، Sarooj Construction، Tibiaan و Dream Villa؛ Talaat Moustafa Group (Jood) و Retal بعداً پیوستند.

هنگام خرید در شهر سلطان هیثم چه کارمزدها و مالیات‌هایی اعمال می‌شود؟

برای ۳٪ کارمزد ثبت در فروش و ۵٪ VAT در نخستین فروش یک واحد مسکونی جدید، در صورتی که از پیش در قیمت نباشد، به‌علاوهٔ شارژ خدمات مانند OMR ۳۰۰ تا ۵۰۰ در سال در Hay Al Wafa بودجه کنار بگذارید. روی آپارتمان OMR ۶۵٬۵۹۵ در Hay Al Wafa دو قلم نخست OMR ۵٬۲۴۸ می‌شود. مالیات ۵٪ بر درآمد اجاره و عواید بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ از ۲۰۲۸ آغاز می‌شود.

آیا مترو مسقط به شهر سلطان هیثم می‌رسد؟

یک خط نخست مترو از شهر سلطان هیثم تا Ruwi پیشنهاد شده است، به طول حدود ۵۵ کیلومتر و ۴۲ ایستگاه طبق وزارت حمل‌ونقل در ژوئن ۲۰۲۶، پس از آنکه عمان و فرانسه تفاهم‌نامه امضا کردند. این خط هنوز در مرحلهٔ امکان‌سنجی و برنامه‌ریزی است و تاریخ ساختی اعلام نشده؛ پس هنگام داوری دربارهٔ حمل‌ونقل فعلی شهر نباید روی مترو حساب کرد.

شهر سلطان هیثم تا فرودگاه بین‌المللی مسقط چقدر فاصله دارد؟

برآورد زمان رانندگی سازندگان از محله‌های شهر سلطان هیثم تا فرودگاه از Wadi Zaha ۲۰ دقیقه، از Yenaier و Al Ahlam حدود ۲۵ دقیقه، و از Hay Al Wafa حدود ۳۰ دقیقه است. Jood فاصلهٔ ۲۴ کیلومتر را ذکر می‌کند. زمان واقعی به ترافیک بستگی دارد، و اتصال جدید به بزرگراه مسقط از طریق Al Ma’abilah Exit ۲ هنوز در حال ساخت است.

آخرین بررسی: 23 اکتبر 2026. منابع: MEED، انتشار جزئیات بیشتر دربارهٔ شهر سلطان هیثم توسط عمان (20 ژوئن 2023)؛ Times of Oman، وزیر مسکن دربارهٔ مالکیت خارجی‌ها (20 ژوئن 2023)؛ Oman Observer، قرارداد 6,986 واحد مسکونی در سال نخست؛ Oman Observer، قراردادهای مرحلهٔ نخست (7 اکتبر 2024)؛ Oman Observer، آغاز مرحلهٔ نخست در امسال (24 فوریه 2026)؛ Oman Observer، محلهٔ Al Wafa نخستین ساکنان را می‌پذیرد (30 مه 2026)؛ Oman Observer، گشایش نمایشگاه املاک (10 مه 2026)؛ Muscat Daily، سرمایه‌گذاری‌ها از RO 2.4 میلیارد فراتر رفت (13 آوریل 2026)؛ Muscat Daily، پروژهٔ شاخص Al Adrak (19 ژانویه 2026)؛ Muscat Daily، آغاز فروش Sarooj Oasis (5 فوریه 2025)؛ Gulf News، Adanté Realty پروژهٔ Yenaier Residences را راه‌اندازی می‌کند؛ Muscat Daily، پیشرفت زیرساخت (3 اوت 2026)؛ TradeArabia، شتاب‌گرفتن کار زیرساخت (29 سپتامبر 2026)؛ Reuters به نقل از TradingView، عمان برای مرکز فرماندهی و کنترل مناقصه برگزار می‌کند (12 اکتبر 2026)؛ Zawya، برق‌دار شدن شهر سلطان هیثم؛ Gulf News، توضیح عمان دربارهٔ مالکیت ملک خارجی‌ها (28 ژوئن 2026)؛ Gulf News، ویزای بدون کفیل برای مالکان ملک (22 ژوئن 2026)؛ Gulf News، اقامت طلایی 10 ساله (1 سپتامبر 2025)؛ وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری (Ministry of Housing and Urban Planning)، Hay Al Wafa؛ وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری، Sarooj Oasis؛ وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری، Yenaier Residence؛ وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری، Al Ahlam District؛ Times of Oman، مرحلهٔ نخست Hay Al Wafa (3 مارس 2024)؛ Times of Oman، عرضهٔ بخش خرده‌فروشی Wadi Zaha (10 مه 2026)؛ TradeArabia، Al Ahly Sabbour و Bank Dhofar (7 اکتبر 2026)؛ Al Muhaidib Group، راه‌اندازی Jood و Yamal (2 دسامبر 2025)؛ Enterprise، مشوق‌های اقامت (30 سپتامبر 2026)؛ Times of Oman، مترو مسقط (12 ژانویه 2026)؛ Gulf News، مترو مسقط و فرانسه (30 ژوئن 2026)؛ SOM، طراحی شهر سلطان هیثم؛ ویکی‌پدیا، شهر سلطان هیثم (Sultan Haitham City)؛ Deloitte، راهنمای VAT املاک سازمان مالیات عمان (30 سپتامبر 2021)؛ Oman Observer، کاهش کارمزدهای معاملات ملکی (8 نوامبر 2020)؛ EY، مالیات بر درآمد شخصی عمان از ژانویه 2028؛ BSA، قانون تنظیم املاک 79/2025.