زیرشیروانی برای فروش در عمان

آن یک چیزی که همه‌چیز دیگر را تعیین می‌کند

عمان مقرون‌به‌صرفه‌ترین بازار مالکیت کامل خلیج است با چارچوبی حقوقی جدی پشت آن. می‌توانید کامل و به نام خود مالک باشید، مالیات سالانهٔ املاک، مالیات بر عایدی سرمایه در فروش مجدد و مالیات بر درآمد اجاره نپردازید، و خریدی به‌اندازهٔ کافی بزرگ را به اقامت ده‌ساله تبدیل کنید. ورود از ۷۶٬۷۰۰ دلار آغاز می‌شود — به‌مراتب پایین‌تر از هر چیز هم‌ارز در امارات.

و بعد، مرز. مالکیت کامل خارجی در عمان تنها درون مجتمع‌های گردشگری یکپارچه (ITC) وجود دارد. بیرون از ITC، یک غیرعمانی عموماً نمی‌تواند به هیچ قیمتی و در هیچ شهری مالکیت کامل بخرد، هر قدر هم بخواهد. همین یک قاعده تعیین می‌کند چه می‌توانید بخرید، کجا می‌توانید بخرید، و — این بخشی است که بیشتر صفحه‌ها از قلم می‌اندازند — از آن چقدر می‌توانید درآمد داشته باشید.

چون ITCها پروژه‌های تفریحگاهی‌اند، جایی نیستند که بالاترین بازده اجارهٔ عمان در آن قرار دارد. قوی‌ترین بازده‌ها در مسقط در محله‌های مسکونی معمولی مانند الخوير، الغبره و الخوض است و آن‌ها به روی شما بسته‌اند. آنچه می‌ماند بازاری تفریحگاهی است که خوب ساخته شده، خوب تنظیم شده و واقعاً جذاب است، با بازده ناخالص تقریباً در بازهٔ ۵ تا ۸ درصد. این بازار خوبی است. اما بازاری نیست که جدول‌های بازده توصیف می‌کنند، و باید بدانید کدام‌یک را می‌خرید.

عمان در یک نگاه

سازوکار ITC، درست توضیح داده شده

مجتمع گردشگری یکپارچه پروژه‌ای دارای مجوز و طرح جامع است که دولت در آن به غیرعمانی‌ها اجازهٔ مالکیت کامل می‌دهد. این تنها سازوکار متعارفی است که مالکیت خارجی در عمان از طریق آن انجام می‌شود.

این چارچوب به فرمان سلطانی ۱۲/۲۰۰۶ برمی‌گردد و با فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵ گسترش یافت که دسته‌های پروژه‌های قادر به عرضهٔ مالکیت کامل خارجی را افزایش داد. این گسترش واقعاً مهم است و دلیل وجود چند طرح تازه در همین صفحه است. برای نمونه Telal Al Qurm مجوز ITC خود را در ژوئیهٔ ۲۰۲۴ گرفت و به‌مراتب به مرکز مسقط نزدیک‌تر از ITCهای تفریحگاهی قدیمی است.

دو پیامد عملی از این برمی‌آید و هر دو از خود نظریه مهم‌ترند.

نخست، وضعیت ITC به قطعه گره خورده است، نه به برند. اینکه پروژه‌های دیگر یک سازنده مجوز ITC دارند، هیچ چیزی دربارهٔ پروژهٔ پیش روی شما نمی‌گوید. مجوز همان پروژهٔ مشخص را بخواهید و پیش از هر پرداختی تأییدش کنید.

دوم، هر پروژهٔ عمانی به روی شما باز نیست. عمان حجم قابل‌توجهی مسکن ویژهٔ شهروندان عمانی هم می‌سازد — طرح‌های با برند Surooh روشن‌ترین نمونه‌اند — و آن محصولی دیگر با قواعدی دیگر است. دو پروژه در سبد خود ما در همین دسته‌اند: Nismat Zain در صور و Husn Al Zain در بدبد. آن‌ها را فهرست می‌کنیم چون واقعی و خوش‌ساخت‌اند، و صریح می‌گوییم که خریدار خارجی باید پیش از فرض امکان خرید، واجد شرایط بودن را تأیید کند. تفصیل کامل در خرید ملک در عمان به‌عنوان خارجی، مالکیت کامل در عمان و مقایسهٔ ITCهای عمان.

هر ۴۳ پروژه، به تفکیک شهر

این جدول نشان می‌دهد بازار عمان واقعاً چیست: نه یک بازار، بلکه یک پایتخت، یک ساحل موسمی، یک شهر برنامه‌ریزی‌شدهٔ تازه و پراکنده‌ای از طرح‌های منطقه‌ای.

به تمرکز توجه کنید: ۲۷ پروژه از ۴۳ در مسقط یا بلافاصله پیرامون آن قرار دارند — خود پایتخت، شهر سلطان هیثم، خلیج مسقط، الموج، ماسکت هیلز، شاطئ القرم، السیب و یتی. برای خریدار خارجی، عمان عمدتاً بازار مسقط است با پردهٔ دوم مهمی در صلاله و مشتی استثنای منطقه‌ای.

نردبان قیمت

بالاتر از این، قطعات زمین در جبل سیفه و صلاله قرار دارند، به ترتیب ۱٫۳ و ۱٫۹۵ میلیون دلار — باز هم پیشنهادی دیگر، برای خریدارانی که قصد ساخت دارند.

مقایسهٔ مفید بیرونی است. قیمت ورود عمان حدود ۳۰ درصد پایین‌تر از امارات است — ۷۶٬۷۰۰ در برابر ۱۱۰٬۰۰۰ دلار در سبد دبی. همین شکاف هستهٔ استدلال عمان است و به‌طور کامل در عمان در برابر دبی باز شده است.

دو مسیر اقامت، و اینکه واقعاً به کدام نیاز دارید

در مورد سبد بالا این کاملاً مشخص است: تنها چند پروژه با قیمت ورود به آستانهٔ ۲۰۰٬۰۰۰ ریالی اقامت طلایی می‌رسند — St. Regis، Raya، Al Mina و قطعات زمین. بقیه ویزای مالک را پشتیبانی می‌کنند که اصلاً کف ارزشی ندارد.

همین عمان را غیرمعمول می‌کند. بیشتر برنامه‌های اقامتی خلیج دروازه‌ای مالی و سخت دارند؛ ویزای مالک عمان ندارد. اگر هدف شما صرفاً حق قانونی حضور در کشور به‌عنوان مالک ملک است، عمان کمتر از هر جای دیگر منطقه از شما می‌خواهد. اگر هدف مجوز ده‌ساله است، باید سراغ واحدهای بزرگ‌تر بروید. هر دو مسیر در اقامت طلایی در برابر ویزای مالک و راهنمای ویزای طلایی عمان مقایسه شده‌اند؛ تصویر گسترده‌تر در صفحهٔ سرمایه‌گذاری و مهاجرت به عمان.

هیچ مسیری به پاسپورت نمی‌رسد. عمان برنامهٔ شهروندی در برابر سرمایه‌گذاری ندارد و هر کس پاسپورت عمانی در برابر پول پیشنهاد دهد، چیزی ناموجود را توصیف می‌کند.

هزینه‌ها — و آن ۵ درصدی که بیشتر خریداران از قلم می‌اندازند

این باارزش‌ترین سطر این صفحه است. خرید ملک دست دوم در عمان حدود ۳ درصد هزینهٔ تملک دارد؛ خرید نوساز هم‌ارز حدود ۸ درصد، چون مالیات تنها به نخستین عرضه تعلق می‌گیرد. روی خریدی ۳۰۰٬۰۰۰ دلاری این تفاوت ۱۵٬۰۰۰ دلار است — بیش از یک سال اجارهٔ خالص در بیشتر این طرح‌ها — و کسانی که به قیمت سرتیتری نگاه می‌کنند مرتباً از آن غافل می‌مانند. جزئیات در مالیات املاک در عمان. اگر وام می‌گیرید: وام مسکن برای خارجی‌ها؛ برای برنامه‌ریزی دارایی: ارث برای مالکان خارجی.

بازده، و سقف آن

بازده ناخالص درون ITCها معمولاً ۵ تا ۸ درصد است. این قابل‌احترام است و از دبی کمتر — به دلیلی ساختاری نه بازاری، چنان‌که در ابتدا گفته شد: پربازده‌ترین محله‌های عمانی به روی مالکیت خارجی بسته‌اند، پس مقایسه هرگز برابر نیست.

شارژ خدماتی در ITCهایی که پوشش می‌دهیم عموماً بین ۳ تا ۵٫۵ ریال بر متر مربع در سال است و واحدهای ساحلی و کنار مارینا در سقف این بازه قرار دارند. این به‌طور محسوس قابل‌پیش‌بینی‌تر از پراکندگی ساختمان‌به‌ساختمان دبی است و یکی از مزیت‌های خاموش‌تر بازار عمان است. با این حال رقم ساختمان مشخص را بخواهید. تحلیل کامل در بازده اجاره در عمان و شارژ خدماتی در عمان.

در سمت تقاضا، حوض مستأجر از دبی کوچک‌تر و ترکیبش متفاوت است: نیروی کار خارجی حرفه‌ای در مسقط، و گردشگری تقریباً همه‌جای دیگر. صلاله استثنایی است که فهمیدنش می‌ارزد — موسم خریف ظفار را تقریباً از ژوئن تا سپتامبر سبز می‌کند و سالانه بیش از یک میلیون بازدیدکننده می‌آورد و آن را تنها جای خلیج می‌کند که تابستان فصل اوج است. همچنین تقاضا را در حدود یک‌چهارم سال متمرکز می‌کند. این دو را در مسقط در برابر صلاله مقایسه کرده‌ایم.

پیش‌فروش یا تکمیل‌شده؟

بخش بزرگی از سبد عمان پیش از تکمیل و با طرح‌های پرداخت سازنده بر پایهٔ مراحل ساخت عرضه می‌شود. بده‌بستان‌ها اینجا همان دبی نیست و ارزش دارد تفاوت را پیش از انتخاب بفهمید.

دو نکتهٔ ویژهٔ عمان تأکید می‌خواهد، چون برخلاف عرف خلیج عمل می‌کنند.

وضعیت مالیاتی بی‌سروصدا به سود دست دوم تکمیل‌شده است. هر خرید پیش‌فروش نخستین عرضه است و ۵ درصد مالیات دارد؛ فروش مجدد از مالک پیشین ندارد. همراه با ۳ درصد کارمزد، این تفاوت میان حدود ۸ و حدود ۳ درصد هزینهٔ تملک است. پیش‌فروش معمولاً قیمت سرتیتری پایین‌تر و طرح اقساطی می‌دهد — اما بررسی کنید آیا تخفیف واقعاً از آن ۵ درصدی که اضافه می‌کنید بیشتر است، چون اغلب نه به آن اندازه که به نظر می‌رسد.

اقامت عموماً از سند ثبت‌شده پیروی می‌کند، نه از قرارداد. اگر دلیل خرید شما اقامت طلایی یا ویزای مالک است، خرید پیش‌فروش یعنی انتظار تا تحویل و ثبت پیش از پیشبرد درخواست. خریدارانی که زمان‌بندی دارند مرتباً این را از قلم می‌اندازند و از تأخیری که با سال سنجیده می‌شود نه ماه غافلگیر می‌شوند. اگر اقامت از نظر زمانی حساس است، ملک تکمیل‌شده ابزار امن‌تری است.

بازار سازندگان عمان هم از امارات کوچک‌تر است و این دو سویه دارد: بازیگران سفته‌باز کمترند، اما سازندگانی با کارنامهٔ تحویل بلند برای بررسی هم کمترند. بپرسید سازنده دقیقاً در عمان چه تکمیل و تحویل داده است، نه اینکه گروه در جاهای دیگر منطقه چه ساخته.

بازار به کجا می‌رود

سه چیز ارزش پایش دارد و در سطوح بسیار متفاوتی از قطعیت‌اند.

شهر سلطان هیثم در غرب مسقط در حال ساخت است و بزرگ‌ترین افزودهٔ یکجا به موجودی مسکن پایتخت در یک نسل است. شش پروژه از ۴۳ پروژهٔ ما آنجاست، در بازهٔ ۸۲٬۱۶۰ تا ۴۹۹٬۱۰۰ دلار — گسترده‌ترین بازهٔ قیمتی در میان تمام موقعیت‌های سبد. تفصیل در راهنمای سرمایه‌گذار.

خود چارچوب ITC در حال گسترش است. فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵ دامنهٔ واجد شرایط بودن را گسترد و مجوزهایی مانند Telal Al Qurm در ژوئیهٔ ۲۰۲۴ موجودی در دسترس خارجی‌ها را بیش از آنچه مدل تفریحگاهی اجازه می‌داد به مرکز مسقط نزدیک می‌کند. این مهم‌ترین روند برای خریداران است، چون به‌آرامی همان محدودیتی را می‌فرساید که تمام این صفحه حول آن ساخته شده.

مترو مسقط مطالعه شده اما تأمین مالی نشده است. ما آن را اختیاری قیمت‌گذاری‌نشده می‌دانیم نه دلیلی برای خرید — موضعی صادقانه که در مترو مسقط و ارزش ملک آمده است.

چارچوب کلان‌تر چشم‌انداز عمان ۲۰۴۰ است، راهبرد تنوع‌بخشی که آزادسازی گردشگری و املاک را پیش می‌برد. خوانش ما از بازار در چشم‌انداز بازار عمان و استدلال مخالف — که ترجیح می‌دهیم بخوانید — در ریسک‌های بازار عمان.

عمان یا امارات؟

هیچ‌کدام به‌طور انتزاعی بهتر نیست. ورود به عمان ارزان‌تر است، خرید دست دوم در آن به‌مراتب ارزان‌تر، و برای اقامت پایه هیچ الزام مالی‌ای از شما نمی‌خواهد؛ امارات انتخاب بیشتر و بازاری می‌دهد که واقعاً می‌توان سریع از آن خارج شد. مالیات و ارز یکسان‌اند، و به همین دلیل هر مقایسه‌ای که با آن‌ها آغاز شود چیزی به شما نمی‌گوید.

زندگی در عمان و اینکه واقعاً به چه کسی می‌خورد

سهم بزرگی از خریداران عمان سرمایه‌گذار محض نیستند. آن‌ها قصد دارند زمان واقعی در کشور بگذرانند، و عمان به‌گونه‌ای از همسایگانش متفاوت است که جدول بازده نمی‌تواند منتقل کند.

جمع‌بندی صادقانه این است: عمان انتخاب را با شخصیت معاوضه می‌کند. از تراکم مدارس بین‌المللی، شبکهٔ پروازی جهانی و خودِ گستردگی گزینه‌های دبی چشم می‌پوشید. در عوض کشوری می‌گیرید که عامدانه خود را به آسمان‌خراش تبدیل نکرده، جایی که چهل دقیقه رانندگی از پایتخت به ساحلی واقعاً خالی می‌رسد و هزینهٔ زندگی روزمره در آن به‌طور محسوس کمتر است.

این معاوضه به‌ویژه به سه گروه می‌خورد. بازنشستگان و نیمه‌بازنشستگان، که برایشان هزینهٔ زندگی و آرامش از زیرساخت شغلی مهم‌تر است. دورکارها و مالکان خانهٔ دوم که پایگاهی در خلیج می‌خواهند بدون شدت خلیجی، و برایشان نبودِ کف ارزشی در ویزای مالک تعیین‌کننده است. و خریدارانی که پیش‌تر در امارات سرمایه‌گذاری کرده‌اند و تنوع منطقه‌ای می‌خواهند بدون پیچیدگی ارزی یا مالیاتی تازه — چون هر دو کشور به دلار میخکوب‌اند و هیچ‌کدام درآمد اجاره را مالیات نمی‌بندند، ملک دوم عمانی تنوع واقعی می‌افزاید تقریباً بدون هزینهٔ ساختاری.

و به‌طور محسوس کمتر به یک گروه می‌خورد: هر کس که باید بتواند سریع بفروشد. بازار دست دوم عمان نازک است و همین محدودیت محتمل‌ترین چیزی است که اگر شرایطتان تغییر کند اهمیت پیدا می‌کند. اگر اولویت نقدشوندگی است نه ارزش، توصیهٔ صادقانه دبی است و آن را خواهیم داد.

ریسک‌ها، صریح

• مرز ITC هم انتخاب و هم بازده شما را محدود می‌کند. پربازده‌ترین محله‌های عمانی در دسترس شما نیستند.
• بازار دست دوم نازک است. فروش بیشتر طول می‌کشد و بیشتر به یافتن همان خریدار خاص برای همان طرح خاص بستگی دارد.
• هر پروژه‌ای در دسترس خارجی‌ها نیست. مسکن ویژهٔ شهروندان مانند Surooh محصولی دیگر است؛ پیش از تعهد تأیید کنید.
• شهروندی در هیچ ارزشی وجود ندارد. فقط اقامت، در هر دو مسیر.
• تقاضای صلاله فصلی است و در ماه‌های خریف متمرکز.
• پیش‌فروش ریسک تحویل دارد و بازار سازندگان عمان از امارات کوچک‌تر است.
• میخکوبی به دلار از ارز شما محافظت می‌کند، نه از ارزش‌گذاری‌تان.

هفت بررسی پیش از خرید در عمان

• مجوز ITC همان قطعهٔ مشخص را بگیرید، نه مجوز طرح‌های دیگر سازنده.
• تأیید کنید پروژه اصلاً به روی خریداران خارجی باز است — به‌ویژه بیرون از ITCهای تفریحگاهی جاافتاده.
• مشخص کنید نخستین عرضه است یا دست دوم. همین تعیین می‌کند ۵ درصد مالیات تعلق می‌گیرد یا نه.
• شارژ خدماتی را به ریال بر متر مربع در سال، برای همان ساختمان، کتبی بگیرید.
• بپرسید سال گذشته چند واحد مشابه در آن طرح فروش مجدد شده و به چه قیمتی. همین عدد نقدشوندگی واقعی را آشکار می‌کند.
• پیش از انتخاب واحد تصمیم بگیرید به کدام مسیر اقامت نیاز دارید — ویزای مالک کف ندارد، اقامت طلایی ۲۰۰٬۰۰۰ ریال می‌خواهد.
• یازده ماه اجاره را مدل کنید نه دوازده — و در صلاله فصل را صادقانه حساب کنید.

پرسش‌های پرتکرار

آیا خارجی‌ها می‌توانند در عمان ملک بخرند؟

بله، با یک شرط مهم: خرید مالکیت کامل توسط غیرعمانی‌ها به مجتمع‌های گردشگری یکپارچه محدود است که بر پایهٔ فرمان سلطانی ۱۲/۲۰۰۶ مجوز می‌گیرند و با فرمان ۳۸/۲۰۲۵ گسترش یافته‌اند. بیرون از ITC، مالکیت کامل خارجی عموماً در دسترس نیست.

ارزان‌ترین ملکی که در عمان دارید کدام است؟

Maysan در دقم، از ۷۶٬۷۰۰ دلار، سپس Sarooj Oasis Apartments در شهر سلطان هیثم با ۸۲٬۱۶۰ دلار و Plumeria در صحار با ۹۵٬۰۰۰ دلار.

آیا خرید ملک در عمان اقامت می‌دهد؟

بله. ویزای مالک بر پایهٔ تصمیم ROP ۸۷/۲۰۲۶ حداقل ارزش ملکی ندارد، پس هر خریدی می‌تواند آن را پشتیبانی کند. اقامت طلایی ده‌ساله ۲۰۰٬۰۰۰ ریال، حدود ۵۲۰٬۱۶۰ دلار، می‌خواهد. هیچ‌کدام به شهروندی نمی‌رسد.

آیا عمان مالیات ملک می‌گیرد؟

نه مالیات سالانهٔ املاک، نه مالیات بر عایدی سرمایه در فروش مجدد و نه مالیات بر درآمد اجاره برای اشخاص حقیقی. کارمزد ۳ درصدی وزارت مسکن وجود دارد و ۵ درصد مالیات تنها بر نوسازهای نخستین عرضه.

چه بازده‌ای انتظار داشته باشم؟

معمولاً ۵ تا ۸ درصد ناخالص درون ITCها. کمتر از دبی، عمدتاً به این دلیل که خریداران خارجی از پربازده‌ترین محله‌های مسکونی عمان کنار گذاشته شده‌اند، نه به این دلیل که بازار ضعیف‌تر عمل می‌کند.

در عمان نوساز ارزان‌تر است یا دست دوم؟

دست دوم، قاطعانه. هزینهٔ تملک حدود ۳ درصد در دست دوم است در برابر حدود ۸ درصد در نوساز، چون مالیات تنها به نخستین عرضه تعلق می‌گیرد.

آیا عمان از دبی ارزان‌تر است؟

در نقطهٔ ورود بله — ۷۶٬۷۰۰ در برابر ۱۱۰٬۰۰۰ دلار در سبدهای ما، شکافی حدود ۳۰ درصد. در عوض دبی انتخاب به‌مراتب بیشتر و نقدشوندگی بسیار بهتری می‌دهد. عمان در برابر دبی را ببینید.

در عمان کجا بخرم؟

برای نقدشوندگی و امکانات تکمیل‌شده، الموج. برای مارینا و گلف با قیمت ورود پایین‌تر، جبل سیفه. برای نزدیکی به شهر، مسقط و ماسکت هیلز. برای گسترده‌ترین بازهٔ قیمتی، شهر سلطان هیثم. برای درآمد گردشگری فصلی، صلاله. عمیق‌تر در راهنماهای بهترین مناطق مسقط و مسقط به‌عنوان مقصد سرمایه‌گذاری.

جست‌وجوهای مرتبط در این سایت

بر پایهٔ مکان: الموج، جبل سیفه، حوانا صلاله، شهر سلطان هیثم، صحار، دقم، یتی، مسندم. بر پایهٔ نوع: ویلا، آپارتمان، تاون‌هاوس، خانهٔ ساحلی، املاک برنددار. بر پایهٔ ویژگی: دسترسی به مارینا، ساحل اختصاصی، دسترسی به زمین گلف.

حکم نهایی

عمان بهترین بازار مالکیت کامل از نظر ارزش در خلیج است، برای خریداری که محدودیت ITC را می‌فهمد و بر همان اساس می‌خرد. ورود از ۷۶٬۷۰۰ دلار، هزینهٔ تملک دست دوم نزدیک ۳ درصد، نبود مالیات بر اجاره و عایدی، ارزی میخکوب به دلار، شارژ خدماتی قابل‌پیش‌بینی و مسیر اقامتی که هیچ کف مالی ندارد — این ترکیبی به‌راستی قوی است و هیچ بخشی از آن به روایت رشدی که ممکن است بیاید یا نیاید وابسته نیست.

آنچه نیست، پربازده‌ترین بازار خلیج است، و نقدشونده هم نیست. شما دارایی بازاری تفریحگاهی را در کشوری می‌خرید که محدود می‌کند کجا می‌توانید مالک باشید، و باید انتظار داشته باشید فروش زمان ببرد. برای ارزش، کیفیت زندگی و هزینه‌های جاری پایین بخرید — نه چون جدول بازده چیزی به شما وعده داده که قواعد اجازهٔ گرفتنش را نمی‌دهند.

گروه UInvest ۴۳ پروژه در ۱۴ شهر و تفریحگاه عمانی و ۶۹ پروژه در امارات را نمایندگی می‌کند. وضعیت ITC قطعهٔ مشخص را تأیید می‌کنیم، می‌گوییم واحد نخستین عرضه است یا دست دوم و این برای شما چه هزینه‌ای دارد، شارژ خدماتی واقعی ساختمان را می‌دهیم، و صریح می‌گوییم وقتی پاسخ صادقانه شهری دیگر — یا کشوری دیگر — است.

درخواست مشاورهٔ رایگان ملک در عمان

مطالعهٔ بیشتر: Invest Oman سکوی رسمی سرمایه‌گذاری دولت است؛ وزارت میراث و گردشگری بر صدور مجوز ITC نظارت دارد؛ مرکز ملی آمار و اطلاعات داده‌های مسکن و گردشگری را منتشر می‌کند؛ بانک مرکزی عمان میخکوبی به دلار را حفظ می‌کند.