قیمت هر متر مربع عددی است که از میان تبلیغات بازار ملک عمان عبور میکند. یک استودیو «از ۱۰۶٬۹۰۰ دلار» و یک آپارتمان دوخوابه «از ۱۷۰٬۶۰۰ دلار» تا وقتی قیمت را بر مساحت تقسیم نکنید، مثل یک گزینه ارزان و یک گزینه میانرده به نظر میرسند؛ اما پس از تقسیم متوجه میشوید که بلیت ارزانتر، به ازای هر متر بیش از دو و نیم برابر گرانتر است. ما این تقسیم را برای همه پروژههای عمان در فهرست خود انجام دادیم که هم قیمت شروع و هم مساحت واحد ورودی را منتشر کردهاند — در مجموع ۲۹ پروژه — و آنها را رتبهبندی کردیم. این راهنما جدول کامل، هزینه هر متر مربع در هر منطقه، چهار دامی که این رتبهبندی آشکار میکند و مقایسه عمان با دبی بر پایه همین معیار را نشان میدهد.
خلاصه ماجرا: میانه قیمت ملک فریهولدی که یک خارجی میتواند در سبد عمان ما بخرد، حدود ۲۶۸ دلار برای هر فوت مربع، یعنی تقریباً ۱٬۱۰۹ ریال عمان برای هر متر مربع است. بازه قیمت از حدود ۱۰۰ دلار برای هر فوت مربع در شهر سلطان هیثم تا حدود ۵۴۰ دلار در اقامتگاههای ماندارین اورینتال در شاطئ القرم متغیر است. و دو ارزانترین متر مربع کل فهرست در طرحهای مسکن دولتی قرار دارند که خارجیها نمیتوانند آنها را بخرند.
این ارقام را چگونه محاسبه کردیم
همه ارقام زیر از آگهیهای فعال خود ما در سپتامبر ۲۰۲۶ گرفته شدهاند، نه از یک شاخص شخص ثالث. برای هر پروژه، قیمت شروع منتشرشده به دلار آمریکا را بر مساحت منتشرشده همان واحد ورودی تقسیم کردیم. در مواردی که آگهی در متن خود قیمت هر نوع واحد را آورده است، از قیمت و مساحت خود واحد ورودی استفاده کردیم. سپس نتیجه را به متر مربع (هر متر مربع = ۱۰٫۷۶۳۹ فوت مربع) و به ریال عمان با نرخ ثابت هر ریال برابر ۲٫۶۰۰۸ دلار تبدیل کردیم.
سه محدودیت را باید از همان ابتدا گفت، چون نحوه خواندن این اعداد را تعیین میکنند:
- این نرخ واحد ورودی است، نه میانگین. واحدهای بزرگتر در همان ساختمان معمولاً به ازای هر متر مربع ارزانترند و در چند پروژه وضعیت برعکس است (دام سوم را در ادامه ببینید).
- چهارده آگهی عمان در رتبهبندی نیامدهاند، زیرا مساحت واحد ورودی یا اصلاً قیمتی منتشر نکردهاند؛ از جمله Mira Ocean Estates، پلومریا در صحار، میسان در دقم، هر دو فاز سروج اوسیس، Yenaier Residences، Bellevue، Azura Beach Residences، اقامتگاههای سنت رجیس و دو قطعه زمین مریه که قیمت آنها ساخت یک ویلا را بدون مساحت زیربنای منتشرشده شامل میشود.
- مساحت اعلامشده سازندگان معمولاً ناخالص است. بالکن، تراس و گاهی سهمی از فضاهای مشترک در آن محاسبه میشود؛ پس دو واحد با مساحت اعلامشده یکسان ممکن است فضای قابل استفاده متفاوتی داشته باشند.
رتبهبندی کامل: قیمت هر متر مربع در عمان، ۲۰۲۶
| ردیف | پروژه | موقعیت | دلار / فوت مربع | دلار / متر مربع | ریال عمان / متر مربع | نوع مالکیت برای خریدار خارجی |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ۱ | The Residences at Mandarin Oriental | شاطئ القرم، مسقط | ۵۴۰ | ۵٬۸۱۳ | ۲٬۲۳۵ | فریهولد |
| ۲ | Vistal (یکخوابه) | الموج، مسقط | ۴۹۴ | ۵٬۳۱۷ | ۲٬۰۴۵ | فریهولد |
| ۳ | Al Mina | بر الجصه، مسقط بی | ۳۸۷ | ۴٬۱۶۶ | ۱٬۶۰۲ | فریهولد |
| ۴ | جزیره لوبانا | حوانا صلاله | ۳۵۹ | ۳٬۸۶۴ | ۱٬۴۸۶ | فریهولد |
| ۵ | The Sustainable City – Yiti (استودیو) | ییتی، مسقط | ۳۴۳ | ۳٬۶۹۲ | ۱٬۴۲۰ | فریهولد |
| ۶ | The Beachfront (استودیو) | جبل سیفه | ۳۳۲ | ۳٬۵۷۴ | ۱٬۳۷۴ | فریهولد |
| ۷ | آمازی (شاله یکخوابه) | حوانا صلاله | ۳۲۵ | ۳٬۴۹۸ | ۱٬۳۴۵ | فریهولد |
| ۸ | The Great Escape, AIDA | ییتی، مسقط | ۳۲۵ | ۳٬۴۹۸ | ۱٬۳۴۵ | فریهولد |
| ۹ | Solaris (استودیو) | جبل سیفه | ۳۲۳ | ۳٬۴۷۷ | ۱٬۳۳۷ | فریهولد |
| ۱۰ | AIDA (ویلا) | ییتی، مسقط | ۳۰۹ | ۳٬۳۲۶ | ۱٬۲۷۹ | فریهولد |
| ۱۱ | Raya (ویلا) | جبل سیفه | ۲۹۱ | ۳٬۱۳۲ | ۱٬۲۰۴ | فریهولد |
| ۱۲ | Muscat Bay | مسقط بی | ۲۷۵ | ۲٬۹۶۰ | ۱٬۱۳۸ | فریهولد |
| ۱۳ | Uptown Muscat (استودیو) | واحه دانش، مسقط | ۲۶۱ | ۲٬۸۰۹ | ۱٬۰۸۰ | ITC نیست — کتبی تأیید کنید |
| ۱۴ | Zen Residences (دوخوابه) | مسقط بی | ۲۶۰ | ۲٬۷۹۹ | ۱٬۰۷۶ | فریهولد |
| ۱۵ | Golf Hills | مسقط هیلز | ۲۵۴ | ۲٬۷۳۴ | ۱٬۰۵۱ | فریهولد |
| ۱۶ | Luma Residence | مسقط بی | ۲۴۸ | ۲٬۶۶۹ | ۱٬۰۲۶ | فریهولد |
| ۱۷ | Olive Farms (ویلا) | جبل سیفه | ۲۴۲ | ۲٬۶۰۵ | ۱٬۰۰۲ | فریهولد |
| ۱۸ | Wadi Zaha | شهر سلطان هیثم | ۲۳۲ | ۲٬۴۹۷ | ۹۶۰ | فریهولد به گفته سازنده |
| ۱۹ | Yamal | السیب، مسقط | ۲۲۳ | ۲٬۴۰۰ | ۹۲۳ | فریهولد |
| ۲۰ | Opal Residences | مسقط هیلز | ۲۲۰ | ۲٬۳۶۸ | ۹۱۱ | فریهولد |
| ۲۱ | The Sea Front Residences | طاقه، ظفار | ۲۱۷ | ۲٬۳۳۶ | ۸۹۸ | اجاره ۹۹ ساله |
| ۲۲ | Telal Al Qurm | مسقط | ۲۰۹ | ۲٬۲۵۰ | ۸۶۵ | فریهولد |
| ۲۳ | Taqah Long Beach Boutique | طاقه، ظفار | ۱۹۵ | ۲٬۰۹۹ | ۸۰۷ | نوع مالکیت اعلام نشده |
| ۲۴ | Jood | شهر سلطان هیثم | ۱۷۹ | ۱٬۹۲۷ | ۷۴۱ | فریهولد به گفته سازنده |
| ۲۵ | Alef Qurum Residence | تلال القرم، مسقط | ۱۶۶ | ۱٬۷۸۷ | ۶۸۷ | فریهولد |
| ۲۶ | Al Ahlam District (ویلا) | شهر سلطان هیثم | ۱۱۸ | ۱٬۲۷۰ | ۴۸۸ | فریهولد به گفته سازنده |
| ۲۷ | حی الوفاء (دوخوابه) | شهر سلطان هیثم | ۱۰۰ | ۱٬۰۷۶ | ۴۱۴ | فریهولد، برای همه ملیتها |
| ۲۸ | حصن الزین | بدبد | ۶۶ | ۷۱۰ | ۲۷۳ | برای خارجیها بسته است |
| ۲۹ | نسمة الزین | صور | ۵۶ | ۶۰۳ | ۲۳۲ | برای خارجیها بسته است |
فاصله تقریباً دهبرابری میان بالا و پایین جدول برای بازاری به این کوچکی غیرعادی است و نخستین نشانه این است که «قیمت ملک در عمان» یک عدد واحد نیست. این فهرست در واقع سه بازار متفاوت را در بر میگیرد: اقامتگاههای تفریحی برند و ساحلی در مسقط، مجتمعهای تفریحی میانرده در مسقط، جبل سیفه و صلاله، و بخش شهرهای جدید و طرحهای دولتی که در آن هر متر مربع کسری از قیمت ساحل است.
قیمت هر متر مربع بر اساس منطقه
گروهبندی رتبهبندی بر اساس منطقه، شکل بازار را روشنتر نشان میدهد. بازههای زیر از ارزانترین تا گرانترین نرخ واحد ورودی در میان پروژههای فهرست ما در هر منطقه است.
| منطقه | تعداد پروژه در رتبهبندی | بازه دلار / متر مربع | بازه ریال عمان / متر مربع | عامل تعیینکننده قیمت |
|---|---|---|---|---|
| شاطئ القرم | ۱ | ۵٬۸۱۳ | ۲٬۲۳۵ | برند، آماده و مبله، ساحل شهری |
| الموج | ۱ | ۵٬۳۱۷ | ۲٬۰۴۵ | برج برند در جاافتادهترین جامعه مارینایی مسقط |
| مسقط بی | ۴ | ۲٬۶۶۹ تا ۴٬۱۶۶ | ۱٬۰۲۶ تا ۱٬۶۰۲ | خلیج خصوصی، ساحل، امکانات با مدیریت هتل |
| حوانا صلاله | ۲ | ۳٬۴۹۸ تا ۳٬۸۶۴ | ۱٬۳۴۵ تا ۱٬۴۸۶ | دسترسی به تالاب و ساحل، فصل خریف |
| ییتی | ۳ | ۳٬۳۲۶ تا ۳٬۶۹۲ | ۱٬۲۷۹ تا ۱٬۴۲۰ | چشمانداز دریا از صخرهها، گلف، مجتمعهای محصور |
| جبل سیفه | ۴ | ۲٬۶۰۵ تا ۳٬۵۷۴ | ۱٬۰۰۲ تا ۱٬۳۷۴ | مارینا، گلف و ساحل در ۴۵ دقیقهای مسقط |
| مسقط هیلز | ۲ | ۲٬۳۶۸ تا ۲٬۷۳۴ | ۹۱۱ تا ۱٬۰۵۱ | جامعه گلف نزدیک فرودگاه، بدون دسترسی به دریا |
| تلال القرم | ۲ | ۱٬۷۸۷ تا ۲٬۲۵۰ | ۶۸۷ تا ۸۶۵ | موقعیت مرکزی در مسقط، عرضه بیشتر ساختمانهای میانمرتبه |
| طاقه، ظفار | ۲ | ۲٬۰۹۹ تا ۲٬۳۳۶ | ۸۰۷ تا ۸۹۸ | ساحلی، اما اجارهای یا با نوع مالکیت اعلامنشده |
| شهر سلطان هیثم | ۴ | ۱٬۰۷۶ تا ۲٬۴۹۷ | ۴۱۴ تا ۹۶۰ | شهر جدید با برنامهریزی دولتی، دور از ساحل، در مراحل اولیه |
| بدبد و صور | ۲ | ۶۰۳ تا ۷۱۰ | ۲۳۲ تا ۲۷۳ | طرحهای مسکن شهروندان روی زمین عادی |
دو نکته برجسته است. نخست، دسترسی به دریا و برند بیش از هر عامل دیگری در عمان به قیمت هر متر مربع اضافه میکنند: فاصله میان مسقط هیلز، یک جامعه گلف بدون ساحل، و Al Mina در خط اول ساحل مسقط بی بر پایه این معیار حدود ۵۰ درصد است. دوم، با این معیار صلاله جایگزین ارزانی برای مسقط نیست: نرخ ورودی جزیره لوبانا از بیشتر مجتمعهای تفریحی مسقط بالاتر است، زیرا آنجا بهای دسترسی به تالاب در یک مجتمع تفریحی را میپردازید، نه قیمت یک شهر منطقهای را.
دام اول: ارزانترین مترهای مربع به شما فروخته نمیشوند
دو ردیف پایانی رتبهبندی — نسمة الزین در صور با حدود ۲۳۲ ریال عمان برای هر متر مربع و حصن الزین در بدبد با حدود ۲۷۳ ریال — بخشی از سروح (Surooh)، برنامه مسکن مقرونبهصرفه وزارت مسکن و برنامهریزی شهری هستند. هر دو روی زمین عادی قرار دارند، نه درون یک مجتمع گردشگری یکپارچه (ITC)، و هر دو خانههای دوطبقه هستند؛ بنابراین مسیر حق انتفاع در ساختمانهای چهار طبقه و بیشتر نیز شامل آنها نمیشود. برای خریدار خارجی، هر دو پروژه در همه مسیرهای استاندارد مالکیت رد میشوند.
به همین دلیل کف واقعی بازار حی الوفاء در شهر سلطان هیثم است: حدود ۱۰۰ دلار برای هر فوت مربع (۴۱۴ ریال عمان برای هر متر مربع). این پروژه از همان خانواده طرحهای دولتی است که بهصورت فریهولد به همه ملیتها فروخته میشود. پس ارزانترین متر مربعی که یک خارجی واقعاً میتواند بخرد، حدود ۷۹ درصد گرانتر از ارزانترین متر مربع فهرست است. راهنمای ما درباره املاکی در عمان که خارجیها نمیتوانند بخرند، آزمون سهپرسشی پشت این موضوع را توضیح میدهد: آیا ملک درون ITC است؛ اگر نه، آیا در یک منطقه ویژه اقتصادی است و امروز چه نوع سندی عرضه میشود؛ و آیا ساختمان چهار طبقه یا بیشتر دارد.
دام دوم: نوع مالکیت معنای عدد را تغییر میدهد
یک متر مربع فریهولد و یک متر مربع اجاره ۹۹ ساله، حتی روی یک ساحل، دو محصول متفاوتاند. The Sea Front Residences در طاقه با حدود ۸۹۸ ریال عمان برای هر متر مربع، طبق بروشور خود سازنده با اجاره ۹۹ ساله قابل تمدید فروخته میشود. Taqah Long Beach Boutique که سه کیلومتر آن طرفتر است و به ازای هر متر ارزانتر هم هست، در مدارک خود اصلاً نوع مالکیت را ذکر نکرده و هنگام رزرو ۵۰ درصد قیمت را میخواهد. Uptown Muscat در واحه دانش مسقط قرار دارد که آگهی خودش آن را یک شهرک فناوری توصیف میکند، نه یک ITC ساحلی؛ بنابراین وضعیت سند برای خریداران خارجی پیش از هر چیز باید کتبی تأیید شود.
دقم روشنترین نمونه از دلیل حذف کامل برخی آگهیهاست. استودیوی میسان با قیمت ۷۶٬۷۰۰ دلار مساحتی منتشر نکرده و با اجاره ۹۹ ساله درون منطقه ویژه اقتصادی فروخته میشود. فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵ مالکیت فریهولد در مناطق اقتصادی را قانونی کرد، اما هیچ تاریخی برای تبدیل این پروژه منتشر نشده است. هزینههای خرید در آنجا کمتر است که در راهنمای ما درباره دقم آمده است، اما قیمت پایینتر هر متر مربع در اجاره را هرگز نباید مستقیماً با مالکیت فریهولد در ساحل مقایسه کرد.
دام سوم: واحدهای کوچک گرانترین متر مربع را دارند
این تصور که واحد کوچکتر راه ارزانتری برای ورود است، درباره مبلغ خرید درست و درباره فضا نادرست است. روشنترین نمونه The Sustainable City – Yiti است که قیمت و مساحت همه انواع واحد را منتشر میکند:
| واحد در The Sustainable City – Yiti | مساحت (فوت مربع) | از (دلار) | دلار / فوت مربع |
|---|---|---|---|
| ویلا | ۲٬۷۴۵ | ۶۲۰٬۹۰۰ | ۲۲۶ |
| آپارتمان دوخوابه | ۱٬۲۰۶ | ۳۳۲٬۷۰۰ | ۲۷۶ |
| آپارتمان سهخوابه | ۱٬۷۶۵ | ۵۵۵٬۰۰۰ | ۳۱۴ |
| استودیو | ۵۳۱ | ۱۸۲٬۰۰۰ | ۳۴۳ |
| آپارتمان یکخوابه | ۶۲۹ | ۲۱۷٬۸۰۰ | ۳۴۶ |
در همین جامعه، ویلا به ازای هر فوت مربع حدود یکسوم ارزانتر از آپارتمان یکخوابه است. این الگو در جاهای دیگر هم تکرار میشود: در Uptown Muscat پنتهاوس حدود ۱۹۲ دلار برای هر فوت مربع در برابر ۲۶۱ دلار برای استودیوی همان ساختمان است، و در AIDA در ییتی ویلاها از حدود ۳۰۹ دلار برای هر فوت مربع شروع میشوند، در حالی که آپارتمانهای The Great Escape در همان مجتمع محصور از حدود ۳۲۵ دلار شروع میشوند. تنها در اقامتگاههای ماندارین اورینتال وضعیت برعکس است و نرخ با بزرگتر شدن واحد بالا میرود؛ موضوعی که در اقامتگاههای برند معمول است، زیرا بزرگترین واحدها بهترین چشماندازها را دارند.
نتیجه عملی این است که رتبهبندی بالا به نفع پروژههایی است که واحد ورودی بزرگی دارند و به ضرر پروژههایی که واحد ورودیشان استودیو است. وقتی دو ساختمان را مقایسه میکنید، یک نوع واحد مشابه را در هر دو مقایسه کنید.
دام چهارم: بلیت ارزان به معنای فضای ارزان نیست
قیمت ورودی و قیمت هر متر مربع اغلب در دو جهت مخالف حرکت میکنند. استودیوی Uptown Muscat با ۱۰۶٬۹۰۰ دلار یکی از پایینترین مبالغ ورود در سبد است، اما با حدود ۲۶۱ دلار برای هر فوت مربع فقط ۴۰۹ فوت مربع فضا میدهد. آپارتمان دوخوابه حی الوفاء با ۱۷۰٬۶۰۰ دلار حدود ۶۰ درصد پول نقد بیشتری لازم دارد، اما بیش از چهار برابر فضا میدهد، با حدود ۱۰۰ دلار برای هر فوت مربع. برای خریداری که خودش در ملک زندگی میکند یا واحدی مناسب مستأجران خانوادگی بلندمدت میخواهد، گزینه دوم با فاصله زیاد بهتر است.
عکس این هم صادق است. یک استودیو میتواند دقیقاً به این دلیل منطقی باشد که مبلغ آن کم است — برای نخستین سرمایهگذاری، برای ویزای مالک یا برای یک اقامتگاه تعطیلات — اما باید با این آگاهی خریده شود که گرانترین فضای ساختمان است و شارژ ساختمان سهم بزرگتری از اجاره را میگیرد. بررسی ما درباره شارژ ساختمان در عمان بدترین نسبت شارژ سالانه به قیمت را در یک استودیو یافت: حدود ۱٫۱۵ درصد در سال.
ویلا در برابر آپارتمان: قیمت هر متر مربع
در سراسر رتبهبندی، ویلاها معمولاً در میانه یا نیمه پایینی قرار دارند و آپارتمانها در هر دو انتها. ویلای ورودی Raya در جبل سیفه حدود ۲۹۱ دلار برای هر فوت مربع، Olive Farms حدود ۲۴۲ دلار و ویلاهای Al Ahlam District در شهر سلطان هیثم حدود ۱۱۸ دلار است؛ ارزانترین فوت مربع ویلا در فهرست، زیرا قطعهها بزرگاند و موقعیت دور از ساحل و در مراحل اولیه توسعه است. آپارتمانها هم بالای جدول را در برجهای برند شاطئ القرم و الموج در اختیار دارند و هم پایینترین ردیف قابل خرید برای خارجیها را در حی الوفاء.
این موضوع برای کسی که با بودجهای مشابه میان یک ویلای کوچک و یک آپارتمان بزرگ مردد است اهمیت دارد. در چندین مجتمع، ویلا با همان پول فضای بیشتر، باغ یا استخر خصوصی و همان سند فریهولد را میدهد. آنچه معمولاً از دست میدهد موقعیت است: ارزانترین ویلاها به ازای هر متر، از دریا و شهر دورتر از گرانترین آپارتمانها هستند.
مقایسه عمان و دبی بر پایه قیمت هر فوت مربع
بیشتر خریدارانی که به عمان نگاه میکنند، دبی را هم بررسی کردهاند و قیمت هر فوت مربع منصفانهترین راه مقایسه این دو بازار است. در نیمه نخست ۲۰۲۶، میانگین قیمت آپارتمانهای دبی حدود ۱٬۷۹۰٫۸ درهم و ویلاها حدود ۲٬۳۲۴٫۷ درهم برای هر فوت مربع بود؛ بر اساس دادههای Reliant Surveyors که Consultancy-me گزارش کرده است. با نرخ ثابت درهم ۳٫۶۷۲۵، این رقم تقریباً ۴۸۸ دلار برای هر فوت مربع آپارتمان و ۶۳۳ دلار برای ویلا است.
| بازار | دلار / فوت مربع | دلار / متر مربع |
|---|---|---|
| آپارتمانهای دبی، میانگین نیمه نخست ۲۰۲۶ | حدود ۴۸۸ | حدود ۵٬۲۴۹ |
| ویلاهای دبی، میانگین نیمه نخست ۲۰۲۶ | حدود ۶۳۳ | حدود ۶٬۸۱۳ |
| عمان، گرانترین واحد ورودی فهرست ما (ماندارین اورینتال) | ۵۴۰ | ۵٬۸۱۳ |
| عمان، میانه واحدهای ورودی فریهولد قابل خرید برای خارجیها | ۲۶۸ | ۲٬۸۸۵ |
| عمان، ارزانترین فریهولد قابل خرید برای خارجیها (حی الوفاء) | ۱۰۰ | ۱٬۰۷۶ |
فقط دو اقامتگاه برند در بالای فهرست عمان ما به ازای هر فوت مربع از میانگین آپارتمان در دبی گرانترند. یک خانه تفریحی معمولی در عمان کمی بیش از نصف نرخ میانگین دبی قیمت دارد. این دو رقم کاملاً قابل مقایسه نیستند — رقم دبی میانگین معاملات کل بازار است و رقم ما نرخ ورودی پروژههای فهرست — اما فاصله آنقدر زیاد است که نمیتواند ناشی از روش محاسبه باشد. راهنمای ما درباره قیمت هر متر مربع در دبی (به انگلیسی) سمت دبی را به تفکیک منطقه بررسی میکند و مقایسه سرمایهگذاری ملکی در عمان و دبی بقیه جنبهها، از نقدشوندگی تا اقامت، را پوشش میدهد.
چرا قیمت هر متر مربع در عمان اینقدر متفاوت است
بیشتر فاصله میان بالا و پایین رتبهبندی را چهار عامل توضیح میدهند و بهتر است آنها را از هم جدا کنیم، زیرا برخی پایدارند و برخی نه.
برند. هر دو نرخ بالای فهرست متعلق به اقامتگاههای برند هستند. یک برند هتلی یا لوکس خدمات، استانداردهای مدیریت و شناختهشدگی در فروش مجدد را اضافه میکند و خریداران بهای آن را در قیمت هر متر مربع میپردازند. این حق برند واقعی است، اما همان بخشی از قیمت است که بیشترین آسیبپذیری را در برابر تغییر قرارداد اپراتور دارد؛ پس بپرسید مجوز برند تا چه زمانی اعتبار دارد و اگر پایان یابد، چه بر سر اقامتگاهها میآید.
وضعیت تکمیل. اقامتگاههای ماندارین اورینتال ساخته و مبله شدهاند؛ تقریباً همه موارد دیگر فهرست پیشفروش هستند و بین ۲۰۲۶ تا ۲۰۲۹ تحویل داده میشوند. خانه آماده ریسک ساخت را حذف میکند و میتواند بلافاصله اجاره داده شود و این اطمینان در قیمت لحاظ شده است. وقتی نرخ یک پروژه پیشفروش را با یک ملک آماده مقایسه میکنید، بخشی از تفاوت، بهای انتظار است.
دسترسی به آب. دسترسی به ساحل، تالاب یا مارینا بزرگترین حق موقعیت در عمان است. درون یک طرح جامع، واحدهای رو به آب معمولاً در بالای نردبان قیمت سازنده قرار دارند و جوامع دور از دریا مانند مسقط هیلز و شهر سلطان هیثم بهطور محسوسی پایینتر از ساحلاند.
زمین و نوع طرح. پایینترین نرخها در شهرهای جدید و طرحهای مسکن دولتی دیده میشود که زمین در آنها فراوان و قطعهها بزرگ است. این یک مزیت هزینهای پایدار است، اما با موقعیتی در مراحل اولیه توسعه همراه است و در طرحهای سروح با قواعد مالکیتی که خریداران خارجی را کاملاً کنار میگذارد.
قیمت هر متر مربع و درآمد اجاره
اجاره به تناسب مساحت بالا نمیرود. مستأجر برای اتاق خواب، موقعیت و امکانات پول میدهد و یک متر مربع اضافه در خانهای که از قبل بزرگ است، چیز زیادی به اجاره قابل دریافت اضافه نمیکند. به همین دلیل کوچکترین واحدها که به ازای هر متر گرانترین هستند، همچنان میتوانند بازده ناخالص قابل قبولی داشته باشند: اجاره آنها نسبت به مبلغ خرید بالاست، هرچند خود فضا گران است.
نکته اینجاست که هزینههایی که به ازای هر متر مربع محاسبه میشوند، بهویژه شارژ ساختمان، با مساحت بالا میروند، در حالی که هزینههای ثابت هر واحد، مانند حق مدیریت و مبلهسازی، بار سنگینتری بر واحدهای کوچک میگذارند. تنها راه مطمئن برای مقایسه دو ملک بهعنوان سرمایهگذاری، محاسبه درآمد خالص پس از شارژ ساختمان و مدیریت و تقسیم آن بر کل هزینه خرید همراه با مالیات بر ارزش افزوده و ثبت است. راهنمای ما درباره بازده اجاره در عمان این محاسبه را توضیح میدهد؛ رتبهبندی قیمت هر متر مربع بالا نشان میدهد از کجا شروع به جستوجو کنید، نه اینکه کدام واحد بیشترین درآمد را دارد.
آنچه قیمت هر متر مربع به شما نمیگوید
نرخ پایین هر متر مربع آغاز تحلیل است، نه پایان آن. چهار هزینه بیرون از آن قرار دارند و میتوانند پاسخ را تغییر دهند:
- شارژ ساختمان که آن هم به ازای هر متر مربع اعلام میشود. فاصلهها زیاد است: نرخ Vistal حدود ۱۹٫۵ ریال عمان برای هر متر مربع در سال، آپارتمانهای Luma حدود ۸٫۲۷ ریال و اقامتگاههای ماندارین اورینتال کمی بیش از ۳ ریال است؛ هرچند خدمات هتلی آنجا احتمالاً جداگانه محاسبه میشود. برای خانهای ۱۵۰ متری، این تفاوت میان حدود ۵۰۰ و ۲٬۹۰۰ ریال عمان در سال است. همیشه بپرسید شارژ اعلامشده به ازای هر متر مربع ماهانه است یا سالانه.
- هزینههای خرید. خرید واحد نوساز در ITC معمولاً ۵ درصد مالیات بر ارزش افزوده بر نخستین فروش سازنده و ۳ درصد هزینه ثبت دارد، در حالی که واحد دست دوم معمولاً از مالیات بر ارزش افزوده معاف است. راهنمای ما درباره مالیات ملک در عمان این ارقام را محاسبه میکند.
- زمانبندی پرداخت. دو خانه با نرخ یکسان هر متر مربع، اگر یکی ۳۰ درصد و دیگری ۱۰۰ درصد پیش از تحویل بخواهد، از نظر ارزش فعلی میتوانند هزینه بسیار متفاوتی داشته باشند. طرحهای پرداخت ملک در عمان را ببینید.
- تاریخ تحویل. این رتبهبندی خانههای آماده را با پروژههایی که تا ۲۰۲۹ تحویل میشوند ترکیب میکند. متر مربع ارزانتری که سه سال دیرتر تحویل شود، لزوماً ارزانتر نیست.
برای اقامت طلایی چند متر مربع لازم است؟
اقامت طلایی ۱۰ ساله عمان به سرمایهگذاری ملکی واجد شرایط دستکم ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمان نیاز دارد. تقسیم این آستانه بر نرخ هر متر مربع در هر منطقه نشان میدهد برای واجد شرایط شدن چه اندازه خانهای لازم است؛ آزمونی مفید پیش از تهیه فهرست کوتاه:
| نرخ | ریال عمان / متر مربع | مساحت لازم برای ۲۰۰٬۰۰۰ ریال |
|---|---|---|
| نرخ ورودی ماندارین اورینتال | ۲٬۲۳۵ | حدود ۸۹ متر مربع |
| نرخ ورودی Al Mina | ۱٬۶۰۲ | حدود ۱۲۵ متر مربع |
| میانه فریهولد قابل خرید برای خارجیها | ۱٬۱۰۹ | حدود ۱۸۰ متر مربع |
| نرخ ورودی Luma Residence | ۱٬۰۲۶ | حدود ۱۹۵ متر مربع |
| نرخ ورودی حی الوفاء | ۴۱۴ | حدود ۴۸۳ متر مربع |
به همین دلیل پرسش اقامت معمولاً با انتخاب واحد پاسخ داده میشود، نه پروژه. در ماندارین اورینتال آپارتمان یکخوابه با حدود ۱۶۹٬۹۸۶ ریال عمان هنوز ۳۰٬۰۱۴ ریال کمتر از آستانه است، در حالی که آپارتمان دوخوابه از آن عبور میکند. قیمت هر متر مربع تنها معیار نیست — قواعد، نوع ملک و موقعیت آن را هم در نظر میگیرند — پس پیش از تکیه بر چنین محاسبهای، مقایسه ما میان اقامت طلایی و ویزای مالک را بخوانید. ویزای مالک هیچ حداقل ارزش منتشرشدهای ندارد و به ملکی وابسته است که از قبل مالک آن هستید.
چگونه فهرست قیمتهای عمان را بخوانیم: ارز و واحد مساحت
پیش از مقایسه نرخها، همه را به یک ارز و یک واحد مساحت تبدیل کنید. بیشتر سازندگان عمانی قیمت را به ریال عمان و مساحت را به متر مربع اعلام میکنند، آژانسهای بینالمللی اغلب همه چیز را به دلار و فوت مربع تبدیل میکنند و برخی پروژهها از واحدهای ترکیبی استفاده میکنند. ریال با نرخ ثابت به دلار وابسته است، بنابراین تبدیل ریال به دلار قابل اعتماد است، اما گرد کردن اعداد در منابع مختلف میتواند چند درصد اختلاف ایجاد کند.
استثناهای ارزی هم وجود دارد. Mira Ocean Estates در حوانا صلاله قیمتها را به درهم امارات اعلام میکند، نه ریال عمان — تنها پروژه اینچنینی در فهرست عمان ما — پس پیش از رزرو، مبلغی را که به ریال عمان ثبت خواهد شد کتبی درخواست کنید. اگر فهرست قیمت مساحت را به فوت مربع داده است، آن را بر ۱۰٫۷۶۳۹ تقسیم کنید تا متر مربع به دست آید و همیشه بررسی کنید قیمت «از» به کدام واحد مربوط است.
هنگام خرید چگونه از قیمت هر متر مربع استفاده کنیم
- فهرست کامل قیمت همراه با مساحتها را بخواهید، نه فقط قیمت «از». قیمت هر واحد را خودتان تقسیم کنید؛ ارزانترین بلیت و ارزانترین متر مربع اغلب دو واحد متفاوتاند.
- موارد مشابه را مقایسه کنید — همان نوع واحد، در نوع مشابهی از مجتمع و در مرحله ساخت مشابه.
- بپرسید مساحت ناخالص است یا خالص و چه بخشی از آن تراس یا بالکن است.
- پیش از نرخ، سند را بررسی کنید. متر مربع ارزانی که اجارهای است، نوع مالکیتش اعلام نشده یا در طرحی ویژه شهروندان است، برای خریدار خارجی معامله خوبی نیست.
- شارژ ساختمان و هزینههای خرید را پیش از تصمیمگیری درباره اینکه نگهداری کدام ملک در پنج سال ارزانتر است، به قیمت هر متر مربع اضافه کنید.
- از این نرخ در مذاکره استفاده کنید. بازار دست دوم عمان هنوز کمعمق است — بیشتر مجتمعها هنوز تحویل نشدهاند — پس معاملات مشابه اخیر اندکاند. نردبان قیمت خود سازنده به ازای هر متر مربع برای انواع واحد، اغلب بهترین مدرکی است که وقتی یک واحد خاص غیرعادی به نظر میرسد در اختیار دارید.
اگر قصد دارید بعدها بفروشید، به یاد داشته باشید که خریداران همین محاسبه را انجام خواهند داد. واحدهایی که هنگام خرید بهمراتب بالاتر از نرخ معمول ساختمان خود قیمت داشتهاند، معمولاً سختتر با سود فروخته میشوند؛ راهنمای ما درباره فروش ملک در عمان جنبه خروج را پوشش میدهد.
پرسشهای متداول
میانگین قیمت هر متر مربع ملک در عمان چقدر است؟
در پروژههای فریهولد قابل خرید برای خارجیها در فهرست ما، میانه نرخ ورودی حدود ۱٬۱۰۹ ریال عمان برای هر متر مربع، یعنی تقریباً ۲۶۸ دلار برای هر فوت مربع است. بازه از حدود ۴۱۴ ریال در شهر سلطان هیثم تا حدود ۲٬۲۳۵ ریال برای اقامتگاههای برند در شاطئ القرم است.
ارزانترین قیمت هر متر مربع برای خارجیها در عمان کجاست؟
در میان پروژههای فهرست ما، حی الوفاء در شهر سلطان هیثم با حدود ۱۰۰ دلار برای هر فوت مربع برای یک آپارتمان دوخوابه. دو طرح ارزانتر در صور و بدبد مسکن دولتی هستند که خارجیها نمیتوانند بخرند.
آیا عمان به ازای هر فوت مربع از دبی ارزانتر است؟
معمولاً بله و با فاصله زیاد. در نیمه نخست ۲۰۲۶ میانگین آپارتمانهای دبی حدود ۴۸۸ دلار برای هر فوت مربع بود؛ میانه واحدهای ورودی فریهولد عمان در فهرست ما حدود ۲۶۸ دلار است. تنها دو اقامتگاه برند بالای فهرست ما از میانگین آپارتمان در دبی گرانترند.
چرا استودیوها به ازای هر متر مربع از خانههای بزرگتر گرانترند؟
هزینههای ثابتی مانند آشپزخانه، حمام و آسانسور بر فضای کمتری تقسیم میشوند و واحدهای کوچک میان سرمایهگذاران و خریداران بار اول تقاضای زیادی دارند. در The Sustainable City – Yiti آپارتمان یکخوابه حدود ۳۴۶ دلار برای هر فوت مربع قیمت دارد، در برابر ۲۲۶ دلار برای ویلا.
آیا صلاله به ازای هر متر مربع از مسقط ارزانتر است؟
نه در سطح مجتمعهای تفریحی. جزیره لوبانا در حوانا صلاله از حدود ۳۵۹ دلار برای هر فوت مربع شروع میشود که از بیشتر مجتمعهای تفریحی مسقط بالاتر است. مبالغ ورود پایینتر صلاله ناشی از واحدهای کوچکتر است، نه نرخ ارزانتر.
آیا این قیمتها شامل مالیات بر ارزش افزوده و هزینه ثبت هستند؟
خیر. اینها قیمتهای آگهی هستند. در خرید واحد نوساز در ITC معمولاً ۵ درصد مالیات بر ارزش افزوده و ۳ درصد هزینه ثبت اضافه میشود؛ واحدهای دست دوم معمولاً از مالیات بر ارزش افزوده معافاند.
جمعبندی
بازار ملک عمان از ارزانترین تا گرانترین متر مربع تقریباً ده برابر فاصله دارد و بیشتر این فاصله را چهار عامل قابل بررسی توضیح میدهند: آیا قانوناً میتوانید مالک آن باشید، نوع مالکیت چیست، واحد چقدر بزرگ است و چقدر به دریا یا یک برند نزدیک است. پس از در نظر گرفتن این عوامل، یک خانه تفریحی معمولی قابل خرید برای خارجیها کمی بیش از نصف نرخ میانگین دبی به ازای هر فوت مربع قیمت دارد؛ مفیدترین عدد برای هر کسی که این دو بازار را مقایسه میکند.
همه آگهیهای فعلی را در صفحه املاک عمان ببینید، آپارتمانهای فروشی در عمان و خانههای مقرونبهصرفه در عمان را مقایسه کنید یا راهنماهای منطقهای ما درباره شهر سلطان هیثم، جبل سیفه، الموج و حوانا صلاله را بخوانید. ثبت سند در عمان بر عهده وزارت مسکن و برنامهریزی شهری است و درخواستهای اقامت طلایی از طریق Invest Oman ثبت میشوند.
