در بازاری که ۳۳ پروژه از ۳۸ پروژه مسکونی فهرست ما هنوز در حال ساخت است، خودِ سازنده همان محصول است. شما خانهای آماده که بتوانید ببینید نمیخرید؛ وعده یک شرکت را میخرید که آن را در تاریخی که خودش انتخاب کرده تحویل دهد، در حالی که پول شما تا آن زمان درون کارگاه ساختمانیاش است. بازار املاک فریهولد عمان میان بیش از بیست سازنده تقسیم شده است: سرمایهگذاریهای مشترک با دولت، گروههای خلیجی با دههها سابقه تحویل، غولهای مصری که تازه وارد شدهاند، و شرکتهایی که نخستین پروژه مسکونی خود را میسازند.
این راهنما نشان میدهد آنها چه کسانی هستند، هر کدام پشت کدام پروژهها ایستادهاند، چه کسانی واقعاً در عمان خانه تحویل دادهاند و پیش از امضای قرارداد با هر یک از آنها چه پرسشهایی باید مطرح شود. همه اطلاعات زیر از آگهیها و مدارک سازندگانی گرفته شده که در اختیار داریم و در سپتامبر ۲۰۲۶ بررسی شده است.
نقشه سازندگان
| سازنده | مرکز / پشتوانه | پروژهها در فهرست ما | در عمان تحویل داده؟ |
|---|---|---|---|
| Muriya | مستر-دولوپر عمانی مجتمعهای ITC | Solaris، Raya، Olive Farms، The Beachfront، آمازی، جزیره لوبانا، ۲ عرضه زمین | بله — آمازی تکمیل شده؛ هر دو مجتمع فعالاند |
| Saraya Bandar Jissah (با نام تجاری Muscat Bay) | گروه عمران + Saraya Oman، از ۲۰۰۷ | Muscat Bay، Al Mina، Luma Residence | بله — Muscat Bay ساخته و ساکننشین شده |
| Eagle Hills Muscat | ابوظبی | اقامتگاههای ماندارین اورینتال | بله — تکمیلشده و مبله |
| گروه الفردان + Marriott International | گروه قطری + اپراتور جهانی | اقامتگاههای سنت رجیس | بله — اوت ۲۰۲۴ به مالکان تحویل شد |
| SDIC (عمران + Diamond Developers) | تأسیس ۲۰۲۲ | The Sustainable City – Yiti | هنوز نه — سهماهه اول ۲۰۲۷ |
| Dar Global | سازنده بورسی، با عمران | AIDA، The Great Escape | هنوز نه — مرحلهای از سهماهه اول ۲۰۲۷ |
| Majid Al Futtaim + عمران + Tanmia | گروه دبی، سرمایهگذاری مشترک | Azura Beach Residences | هنوز نه — تاریخ ۲۰۲۶ |
| Talaat Moustafa Group (+ Al Muhaidib) | مصر، از ۱۹۷۰ | Yamal، Jood | هنوز نه — ۲۰۲۹ و ۲۰۳۰ |
| Al Ahly Sabbour | مصر، از ۱۹۹۴ | Wadi Zaha | هنوز نه — سهماهه اول ۲۰۲۸ |
| Alargan Towell | مشارکت کویتی-عمانی، از ۲۰۰۳ | Telal Al Qurm، Alef Qurum Residence | هنوز نه — ۲۰۲۷/۲۰۲۸ و سهماهه دوم ۲۰۲۹ |
| Sarooj Development | پیمانکار عمانی، با ریشه از ۱۹۷۶ | آپارتمانهای سروج اوسیس، ویلاهای سروج اوسیس | هنوز نه — ۲۰۲۸ و ۲۰۲۹ |
| Al Abrar Real Estate (گروه Al Siyabi) | عمان، از ۲۰۰۸ | حی الوفاء | هنوز نه — سهماهه چهارم ۲۰۲۷ |
| Dream Villa | عمان، از ۲۰۱۰ | Al Ahlam District | هنوز نه — سهماهه اول ۲۰۲۷ |
| Adanté Realty (گروه الادرک) | عمان | Yenaier Residences | هنوز نه — هدف سهماهه چهارم ۲۰۲۷ |
| Al Osool Group | عمان، از ۲۰۰۶ | Golf Hills | هنوز نه — سهماهه چهارم ۲۰۲۸ |
| Al Nama Real Estate | عمان، از ۲۰۰۲ | Opal Residences | هنوز نه — سهماهه چهارم ۲۰۲۸ |
| Wujha Real Estate Development | عمان، از ۲۰۱۴ | Uptown Muscat | هنوز نه — سهماهه اول ۲۰۲۷ |
| Zen Development and Investment | عمان | Zen Residences | هنوز نه — ۲۰۲۷ |
| Ideal Building | عمان — نخستین پروژه مسکونی | Bellevue | هنوز نه — سهماهه چهارم ۲۰۲۷ |
| Mira Developments | دبی، از ۲۰۲۳ | Mira Ocean Estates | هنوز نه — سهماهه چهارم ۲۰۲۸ |
| Al Zaid Real Estate & Development | عمان، سواحل ظفار | The Sea Front Residences، Taqah Long Beach Boutique | هنوز نه — سهماهه سوم ۲۰۲۶ و چهارم ۲۰۲۷ |
| Sohar Real Estate Development (با Majd) | عمان، الباطنه | پلومریا | هنوز نه — تاریخ ۲۰۲۶ |
| Maysan Properties | عمان، منطقه ویژه دقم | میسان | بله — Residence One تحویل و اجاره داده شده |
| Zain Property Development | برنامه سروح وزارت مسکن | حصن الزین، نسمة الزین | مسکن شهروندان — برای خارجیها نیست |
دو الگو بیدرنگ آشکار میشود. نخست، دولت در بخش بزرگی از بازار سهامدار است. دوم، تنها پنج شرکت از این فهرست واقعاً خانهای را در عمان به مالکش تحویل دادهاند.
عمران: شریک دولتی پشت بخش بزرگی از بازار
گروه عمران، شرکت دولتی توسعه گردشگری عمان، در چند پروژه بزرگ این فهرست شریک است: Muscat Bay از طریق Saraya Bandar Jissah، The Sustainable City – Yiti از طریق SDIC، AIDA در کنار Dar Global و Azura Beach Residences در سرمایهگذاری مشترک الموج با Majid Al Futtaim و Tanmia.
این نکته واقعی اما محدود است. شریک دولتی معمولاً یعنی وضعیت زمین و مجوز گردشگری مطمئن است و پروژه در چارچوب برنامهریزی دولتی قرار دارد، نه در تضاد با آن. اما تاریخ تحویل، کیفیت ساخت یا شارژ ساختمان را تضمین نمیکند؛ اینها به شریک عملیاتی و پیمانکار بستگی دارند. سهام دولتی را شاهدی درباره زمین و مجوزها بدانید، نه ضمانتی برای تحویل. پروژههایی که عمران در آنها شریک است همان پراکندگی شرایط پرداخت و همان ناهماهنگی تاریخها را نشان میدهند که بقیه بازار.
Muriya: بزرگترین حضور در بازار
Muriya پشت بخش بزرگتری از موجودی عمان ما ایستاده است تا هر سازنده دیگری: Solaris، Raya و Olive Farms در جبل سیفه، The Beachfront، آمازی و جزیره لوبانا در حوانا صلاله، بهعلاوه هر دو عرضه زمین. این شرکت همچنین مستر-دولوپر همین دو مجتمع گردشگری یکپارچه است و این نقشی متفاوت از ساخت یک برج در جامعهای متعلق به دیگری است.
اهمیت این موضوع کاملاً مشخص است. در جبل سیفه و حوانا صلاله، مارینا، زمین گلف، هتلها و مراکز خرید از پیش وجود دارند و فعالاند؛ بنابراین خریدار خانهای را به یک مجتمع فعال اضافه میکند، نه اینکه روی رسیدن امکانات در آینده شرط ببندد. ارائه خود سازنده بیش از ۳۳ سال تجربه را به Muriya نسبت میدهد — این ادعای خود شرکت است و بهتر است از آن بخواهید با فهرست فازهای تحویلشده در عمان و تاریخ آنها مستندش کند.
Muriya شناختهشدهترین الگوی پرداخت کشور را هم دارد: ۱۰ درصد هنگام رزرو، سپس ۷٫۵ درصد در هر فصل. چون نرخ فصلی ثابت است، سهم پرداختشده پیش از تحویل صرفاً تابع طول دوره ساخت است: ده فصل به ۸۵ درصد و دوازده فصل به ۱۰۰ درصد میرسد. راهنمای ما درباره طرحهای پرداخت ملک در عمان نشان میدهد این ساختار از نظر ارزش فعلی چقدر هزینه دارد.
تازهواردهای مصری
دو مورد از بزرگترین سازندگان مصر بهتازگی وارد عمان شدهاند و هر دو بهجای آزمودن بازار با یک ساختمان، از ابتدا در مقیاس بزرگ میسازند. Talaat Moustafa Group که در ۱۹۷۰ تأسیس شده، همراه با Al Muhaidib پشت پروژه Yamal در السیب و پروژه Jood در شهر سلطان هیثم است. Al Ahly Sabbour که در ۱۹۹۴ تأسیس شده، Wadi Zaha را نیز در شهر سلطان هیثم میسازد.
برتری آنها دقیقاً همان چیزی است که سازنده تازهکار ندارد: سرمایه و سابقه تحویلی که با شمار بسیار زیاد خانههای ساختهشده سنجیده میشود. نکته اینجاست که این سابقه در خارج از عمان به دست آمده است. هیچکدام هنوز خانهای در عمان تحویل ندادهاند و سابقه در یک بازار بهطور خودکار منتقل نمیشود؛ پیمانکاران، مجوزها و زنجیره تأمین متفاوتاند. تحویلهای عمانی آنها در ۲۰۲۸، ۲۰۲۹ و ۲۰۳۰ است، پس نخستین شواهد واقعی هنوز چند سال فاصله دارد.
سازنده خارجی: قرارداد را دقیقاً با چه کسی امضا میکنید
وقتی پروژه متعلق به گروهی از مصر، دبی، قطر یا ابوظبی است، قرارداد را تقریباً همیشه نه با شرکت مادر، بلکه با شخصیت حقوقی عمانی آن یا با شرکتی که برای همان پروژه تأسیس شده امضا میکنید. این رویهای عادی است، اما تعیین میکند اگر مشکلی پیش آمد ادعای خود را علیه چه کسی مطرح میکنید. نام دقیق طرف قرارداد، ثبت تجاری آن در عمان و اینکه آیا شرکت مادر تعهدات این شخصیت را تضمین میکند یا نه را بپرسید. همچنین روشن کنید قرارداد تابع قوانین کدام کشور است و اختلافها کجا رسیدگی میشود: دادگاه عمان، داوری محلی یا جایی دیگر. نام پرآوازه روی بروشور و امضای پای قرارداد همیشه یکی نیستند.
اقامتگاههای برند: برند یک مجوز است، نه سازنده
چهار پروژه برند مصرفی دارند و در هر مورد، برند و سازنده دو شرکت متفاوتاند:
| پروژه | برند | سازنده واقعی |
|---|---|---|
| اقامتگاههای ماندارین اورینتال | Mandarin Oriental Hotel Group (خدمات) | Eagle Hills Muscat |
| اقامتگاههای سنت رجیس | St. Regis / Marriott | گروه الفردان با Marriott |
| AIDA و The Great Escape | Trump International Golf Club | Dar Global با عمران |
| Vistal | ویکتوریا سواروسکی (همکاری طراحی) | مشارکت سازندگان الموج |
برند خدمات، استاندارد و شناختهشدگی در فروش مجدد اضافه میکند و خریداران بهای آن را در قیمت هر متر مربع میپردازند؛ در رتبهبندی قیمت هر متر مربع ما، دو اقامتگاه برند در بالای جدول قرار دارند. اما مجوز میتواند منقضی یا بازنگری شود. درباره هر پروژه برند سه پرسش مطرح کنید: قرارداد برند تا چه زمانی اعتبار دارد، اگر پایان یابد چه بر سر اقامتگاهها میآید، و آیا امتیاز همراه — مثلاً عضویت باشگاه گلف ترامپ در AIDA — مادامالعمر، مدتدار و قابل انتقال هنگام فروش است.
سازندگان تازهکار و جوان
برخی شرکتهای این فهرست نخستین پروژه مسکونی خود را میسازند و آگهیهایشان این را بهجای پنهان کردن، صریح میگویند. Bellevue در الموج نخستین تجربه Ideal Building بهعنوان سازنده مسکونی است، هرچند این شرکت تجربه ساختمانی دارد. Mira Developments در ۲۰۲۳ تأسیس شده و درون ITC حوانا صلاله متعلق به Muriya میسازد، نه روی زمین خودش — یعنی زیرساخت پیرامون آن را شرکتی با سابقه تحویل داده است.
نخستین پروژه دلیلی برای کنار کشیدن نیست؛ هر سازنده جاافتادهای زمانی نخستین پروژهاش را داشته است. اما دلیلی است برای اینکه به سازوکارهای حمایتی وزن بیشتری بدهید: طرح پرداخت وابسته به مراحل ساخت بهجای تاریخهای تقویمی، حساب امانی به نام پروژه، ضمانت تکمیل و بند تأخیر با راهحل واقعی. همچنین دلیلی است برای پرسیدن اینکه اگر فروش کندتر از برنامه پیش برود، پول از کجا میآید.
شهر سلطان هیثم: شش سازنده در یک شهر
منطقه پایتختی جدید عمان در این نقشه از این نظر متمایز است که آن را یک شرکت نمیسازد. شش سازنده از فهرست بالا در آن قطعه دارند: Dream Villa در Al Ahlam District، Al Abrar Real Estate در حی الوفاء، Adanté Realty در Yenaier Residences، Al Ahly Sabbour در Wadi Zaha، Sarooj Development در هر دو فاز سروج اوسیس و Talaat Moustafa Group در Jood. تحویلهای آنها از سهماهه اول ۲۰۲۷ تا سهماهه اول ۲۰۳۰ ادامه دارد.
این ساختار آنچه را میخرید تغییر میدهد. جادهها، پستهای برق، فاضلاب و پارکها برنامه دولت است، نه برنامه سازنده شما؛ بنابراین وضعیت منطقه در روز تحویل شما به زمانبندیای بستگی دارد که سازندهتان آن را کنترل نمیکند. دو پرسش از این نتیجه میشود. بپرسید کدام زیرساخت برای فاز شما تعهد شده و مسئول آن کیست، و اگر کارهای پیرامونی عقب بیفتد بر تاریخ تحویل شما چه اثری دارد. راهنمای ما درباره شهر سلطان هیثم درصدهای منتشرشده پیشرفت این برنامه را دنبال میکند.
این یعنی مقایسه دو پروژه در شهر سلطان هیثم تا حدی مقایسه شرکتهاست، نه موقعیتها: قطعهای از یک پیمانکار عمانی با ریشهای از ۱۹۷۶ و قطعهای از یک گروه مصری که نخستین پروژه عمانیاش را تحویل میدهد، چند خیابان با هم فاصله دارند.
سازندگان میانرده مسقط
بیرون از مجتمعهای تفریحی، چند شرکت شناختهشده عمانی هر کدام یک پروژه میسازند: Al Osool Group در Golf Hills و Al Nama Real Estate در Opal Residences، هر دو در مسقط هیلز؛ Wujha Real Estate Development در Uptown Muscat در واحه دانش؛ Zen Development and Investment در Zen Residences در مسقط بی؛ و Alargan Towell، مشارکت کویتی-عمانی، در Telal Al Qurm و Alef Qurum در مرکز مسقط.
اینها پروژههایی هستند که قیمت ورود هر متر مربع در آنها بیرون از طرحهای دولتی از همه کمتر است و ریسک خریدار در آنها متمرکزترین حالت را دارد: یک ساختمان، از شرکتی که شاید نتوانید دیگر کارهایش را ببینید. دو بررسی اینجا بیش از هر جای دیگر اهمیت دارد. نخست بپرسید شرکت چه چیزی را تکمیل کرده، نه چه چیزی را عرضه کرده است. دوم، طرح پرداخت را از نظر وابستگی به مراحل ساخت بخوانید، چون در سازندهای با یک پروژه، برنامه ساخت و جریان نقدی شرکت یک چیزند.
Alargan Towell نمونه خوبی برای نحوه خواندن یک طرح جامع است. Telal Al Qurm قرار است بیش از ۱٬۵۰۰ آپارتمان، ۴۶ تاونهاوس و بخش هتلی داشته باشد؛ پس خریدار اولیه آپارتمانی آماده در منطقهای ناتمام میگیرد و باید انتظار تردد ساختمانی را تا سالها پس از تحویل داشته باشد. این واقعیتی درباره طرح است، نه ایرادی در سازنده، اما باید در انتظارات شما لحاظ شود.
ظفار: اول نوع مالکیت را بخوانید، بعد سازنده را
دو ساختمان طاقه در سواحل ظفار متعلق به یک شرکت، Al Zaid Real Estate & Development، هستند و حدود سه کیلومتر از هم روی یک ساحل فاصله دارند. اینها ارزانترین خانههای ساحلی کشورند و در عین حال روشنترین نمونه این که چرا پرسش درباره سازنده پس از پرسش درباره سند میآید. The Sea Front Residences در بروشور خود صریحاً میگوید با اجاره ۹۹ ساله قابل تمدید فروخته میشود. Taqah Long Beach Boutique اصلاً نوع مالکیت را ذکر نمیکند و هنگام رزرو ۵۰ درصد میخواهد.
هیچکدام کلاهبرداری نیست و اجاره بلندمدت دارایی قانونی است. اما اجاره ۹۹ ساله همان فریهولد ITC نیست که در الموج، مسقط بی یا حوانا صلاله فروخته میشود؛ ارث، فروش مجدد و اینکه ملک مسیر اقامت ملکی عمان را پشتیبانی میکند یا نه را تغییر میدهد. سند نوع مالکیت را پیش از هر بیعانهای کتبی از سازنده بگیرید و راهنمای ما درباره آنچه خارجیها در عمان نمیتوانند بخرند را با آزمون سهپرسشیاش بخوانید.
چیزهایی که هیچ سازندهای نمیتواند قول دهد
برخی موضوعات در اختیار دولت است، نه دفتر فروش، و با این حال سر از بروشورها درمیآورند:
- اقامت. اقامت طلایی در برابر سرمایهگذاری ملکی واجد شرایط با سند معتبر اعطا میشود و ویزای مالک به ملکی وابسته است که از قبل دارید. سازنده میتواند قیمت را بگوید، اما درخواست شما را تأیید نمیکند. مقایسه اقامت طلایی و ویزای مالک را ببینید.
- امکان خرید. اینکه یک واحد مشخص برای خریدار خارجی باز است یا نه به زمین و کاربری آن بستگی دارد، نه به تبلیغات سازنده. پیشتر مجبور شدهایم ادعاهای مطلق «واجد شرایط اقامت طلایی» را در آگهیها اصلاح کنیم.
- بازده اجاره. بازدههای پیشبینیشده در بروشور فرضاند. آنها را با بازار بسنجید؛ راهنمای بازده اجاره ما نشان میدهد چگونه رقم خالص را محاسبه کنید.
- اجاره کوتاهمدت. اجاره تفریحی در عمان به مجوز گردشگری نیاز دارد و قواعد جامعه میتواند آن را محدود کند، هر چه دفتر فروش درباره درآمد Airbnb بگوید.
- تاریخ تحویل بدون راهحل. تاریخ در بروشور یک هدف است؛ تنها قرارداد آن را قابل اجرا میکند.
چرا انتخاب سازنده بر فروش مجدد شما اثر میگذارد
بازار دست دوم عمان تنها چند نشانی است، زیرا بیشتر پروژهها هنوز تحویل نشدهاند. همین سازنده را برای خروج شما از سرمایهگذاری بسیار مهم میکند. جامعهای تکمیلشده با مجتمعی فعال در اطراف — مسقط بی، الموج، جبل سیفه — به خریدار آینده چیزی میدهد که بتواند در آن قدم بزند، و این دقیقاً همان چیزی است که خریدار یک واحد ساختهنشده ندارد. برند شناختهشده لایه دومی از شناختهشدگی در فروش مجدد اضافه میکند و این بخشی از چیزی است که حق برند در هر متر مربع میخرد.
عکس آن هم درست است: واحدی در منطقهای نیمهساخته از شرکتی بدون هیچ پروژه تکمیلشده در عمان، هنگام فروش مجدد با فازهای جدید همان شرکت رقابت میکند، اغلب با قیمتهایی که خود آن شرکت تعیین میکند. پیش از خرید با هدف خروج میانمدت بپرسید سازنده هنوز چند واحد در همان پروژه در اختیار دارد و سیاست قیمتگذاریاش برای فازهای بعدی چیست. راهنمای ما درباره فروش ملک در عمان جنبه خروج را به تفصیل بررسی میکند.
چه کسانی واقعاً در عمان تحویل دادهاند
کوتاهترین فهرست این راهنما و مفیدترین آن:
| سازنده | چه چیزی تحویل داده | کِی |
|---|---|---|
| Saraya Bandar Jissah / Muscat Bay | ویلاها و آپارتمانهای Muscat Bay، با جامعهای فعال | تکمیلشده |
| گروه الفردان + Marriott | اقامتگاههای سنت رجیس، تحویلشده به مالکان | اوت ۲۰۲۴ |
| Eagle Hills Muscat | اقامتگاههای ماندارین اورینتال، تکمیلشده و مبله | تکمیلشده، ۱۸ واحد از ۱۵۶ باقی |
| Muriya | آمازی در حوانا صلاله، بهعلاوه زیرساخت هر دو مجتمع | تاریخ تکمیل گذشته |
| Maysan Properties | Residence One در دقم، تحویلشده و درآمدزا | تکمیلشده (اجاره ۹۹ ساله) |
باقی نقشه وعده میفروشند. برای بازاری در این مرحله طبیعی است — تقویم تحویل ما زمان هر پروژه را نشان میدهد — اما یعنی بررسیهای معمول اینجا وزنی بیشتر از دبی یا لندن دارند.
شرایط پرداخت نشان میدهد سازنده به چه باور دارد
اینکه سازنده چقدر را پیش از تحویل میخواهد، تا حدی تصمیمی مالی و تا حدی اعلام اطمینان است. دامنه در فهرست عمان ما از ۳۰ تا ۱۰۰ درصد است.
| پروژه | سازنده | پرداخت پیش از تحویل |
|---|---|---|
| The Sustainable City – Yiti | SDIC | ۳۰٪ |
| AIDA | Dar Global | ۵۰٪ |
| Luma Residence | Muscat Bay | ۵۰٪ |
| Zen Residences | Zen Development | ۵۵٪ |
| Golf Hills | Al Osool Group | ۸۰٪ |
| Raya و Solaris | Muriya | ۸۵٪ |
| Olive Farms | Muriya | ۱۰۰٪ |
| Al Mina | Muscat Bay | ۱۰۰٪ |
سازندهای که نیمی از قیمت را تا زمان تکمیل نگه میدارد، بخش بیشتری از ساخت را خودش تأمین مالی میکند و اگر کار عقب بیفتد به شما اهرم میدهد. سازندهای که همه چیز را پیش از تحویل جمع میکند، در مرحله رفع نواقص دیگر انگیزه مالی ندارد. توجه کنید که یک شرکت میتواند در هر دو سر طیف باشد — Muscat Bay در Luma پنجاه درصد و در Al Mina صد درصد میخواهد — پس پروژه را قضاوت کنید، نه فقط شرکت را.
کیفیت مدارک هم یک نشانه است
هنگام تهیه تقویم تحویل، پنج پروژه را یافتیم که در مدارک خودشان دو تاریخ تکمیل متفاوت منتشر کردهاند و چند پروژه که فهرست قیمت با برگه اطلاعاتشان نمیخواند. جدول واحدهای منتشرشده Vistal از قیمت اعلامشده خودش پایینتر شروع میشود. برگه فروش جزیره لوبانا خانهها را آماده سکونت توصیف میکند، در حالی که بروشور سازنده ۲۰۲۹ را میگوید. آگهی AIDA و ارائه سازنده درباره زمان رسیدن به فرودگاه اختلاف دارند.
هیچکدام بهتنهایی چیزی را اثبات نمیکند. برگههای فروش کهنه میشوند، بروشورها زود نوشته میشوند و ترجمهها فاصله میگیرند. اما سازندهای که مدارکش با هم در تضادند، سازندهای است که باید پاسخهای کتبی را از دفتر فروشش بیرون بکشید، و سهولتی که با آن یک ناهماهنگی را حل میکند، چیزی درباره برخوردش با پرسشی بزرگتر میگوید.
قانون جدید از سازندگان چه میخواهد
از مارس ۲۰۲۶ این بخش تحت فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ اداره میشود که قانون دلالی ۱۹۸۶، نظام مالکیت مشاع ۱۹۸۹ و قواعد اسکرو ۲۰۱۸ را با یک چارچوب جایگزین کرد. از سازندگان میخواهد پیش از فروش پیشفروش مجوز وزارت مسکن و برنامهریزی شهری را داشته باشند، برای هر پروژه حساب امانی مستقل با آزادسازی پول بر اساس پیشرفت تأییدشده ساخت باز کنند، ضمانت مالی تکمیل ارائه دهند و بهطور دورهای اطلاعات منتشر کنند — با مجازاتهای اداری و کیفری، جریمه و لغو مجوز در اختیار وزارت. راهنمای ما درباره قانون املاک عمان ۷۹/۲۰۲۵ توضیح میدهد این برای خریداران چه تغییری ایجاد میکند.
اثر عملی این است که رعایت مقررات از سوی سازنده اکنون قابل بررسی است. میتوانید شماره مجوز، حساب امانی پروژه و تأییدیه ضمانت تکمیل را بخواهید و شرکتی که نمیتواند هر سه را ارائه دهد، نکته مهمی را به شما گفته است.
سازنده و پیمانکار همیشه یک شرکت نیستند
سازنده خانه را میفروشد و پیمانکار اصلی آن را میسازد. در عمان این دو نقش اغلب به دو شرکت و گاهی به یک شرکت تعلق دارد. Sarooj Development در اصل پیمانکار است، با سابقه گروهی که به ۱۹۷۶ برمیگردد، و اکنون خانههای خودش را در سروج اوسیس میفروشد. Ideal Building تجربه ساختمانی را به Bellevue میآورد اما نخستین بار است که بهعنوان سازنده مسکونی عمل میکند. جاهای دیگر نام سازنده اصلاً در مدارک فروش نیامده است.
این تفکیک ارزش بررسی پیش از امضا را دارد، چون ریسک تحویل عمدتاً بر دوش پیمانکار است، در حالی که قرارداد شما با سازنده است. بپرسید پیمانکار اصلی کیست، در عمان چه چیزی را تکمیل کرده و اصلاً انتخاب شده است یا نه — در عرضههای اولیه گاهی پاسخ منفی است، یعنی برنامهای که به شما نشان دادهاند هنوز توسط شرکتی که باید بسازد قیمتگذاری نشده است. همچنین بپرسید آیا سازنده در میانه پروژه پیمانکار را عوض کرده و چرا.
سازندهای که خودش پیمانکار است یک واسطه تجاری کمتر دارد و معمولاً کنترل مستقیمتری بر برنامه ساخت. در مقابل، تمرکز ریسک بالاتر است: اگر آن شرکت دچار مشکل شود، همزمان ساخت و قرارداد شما را تحت تأثیر قرار میدهد. هیچکدام از دو ساختار ذاتاً بهتر نیست؛ مهم این است که بدانید کدام را میخرید و نام شرکتی که واقعاً میسازد جایی در مدارک آمده باشد.
بررسی سازنده از خارج از کشور
بیشتر خریداران ملک فریهولد عمان در کشوری دیگر زندگی میکنند، پس بررسیها باید از راه دور کار کند. و میکند. با مدارکی شروع کنید که سازنده دارای مجوز بههرحال باید داشته باشد: شماره مجوز، ثبت تجاری، حساب امانی پروژه که در قرارداد فروش نام برده شده، و ضمانت تکمیل. هر یک از اینها یک سند است، نه یک نظر، و هر کدام را میتوان ایمیل کرد.
سپس مستقل از کانال فروش راستیآزمایی کنید. مجوز را از خود وزارت تأیید بگیرید. اگر شرکتی ادعای پروژههای تحویلشده دارد، نشانیها را بخواهید و بررسی کنید؛ یک جامعه تکمیلشده عکس، نظر و اغلب مالکانی دارد که درباره شارژ ساختمان مینویسند. جایی که یک اپراتور مجتمع امکانات را اداره میکند، او منبع دومی است برای اینکه بدانید جامعه واقعاً فعال است یا نه. اگر نمیتوانید بروید، کسی را بفرستید: گزارش یک مهندس مستقل در برابر بیعانه هزینه اندکی دارد و تنها راه سنجیدن ادعای پیشرفت با خود ساختمان است.
و مکاتبات را نگه دارید. پاسخهای کتبی درباره تاریخ، نوع مالکیت و حساب امانی همان چیزی است که هنگام جابهجایی زمانبندی به آن تکیه میکنید و از هر صفحه بروشور ارزشمندتر است.
پرسشهایی که باید از هر سازندهای در عمان بپرسید
- شماره مجوز سازنده شما چیست و کدام وزارت آن را صادر کرده است؟ آن را از وزارت استعلام کنید، نه از دفتر فروش.
- چه پروژههایی را تحویل دادهاید، کجا و چه زمانی؟ نشانیهایی بخواهید که بتوانید ببینید یا مالکانی که بتوانید با آنها تماس بگیرید.
- به کدام حساب امانی پرداخت میکنم و آیا در قرارداد به نام همین پروژه ذکر شده است؟
- هر قسط با چه چیزی فعال میشود — مرحلهای از ساخت که مهندس تأیید کرده، یا یک تاریخ تقویمی؟
- تاریخ تحویل قراردادی چیست، دوره مهلت چقدر است و در صورت تخلف چه راهحلی وجود دارد؟
- ضمانت تکمیل چیست و چه نهادی آن را صادر کرده است؟
- شارژ ساختمان برای هر متر مربع چقدر است و ماهانه است یا سالانه؟
- کدام واحدها متعلق به سازنده و کدام دست دوم هستند؟ شرایط تجاری متفاوت است و در چند پروژه هر دو همزمان عرضه میشوند.
- اگر پروژه برند دارد، قرارداد برند تا چه زمانی است و هنگام فروش مجدد چه چیزی منتقل میشود؟
پاسخها را کتبی بخواهید و به قرارداد پیوست کنید. سازندهای که چیزی برای پنهان کردن ندارد، هر نه مورد را بدون دردسر ارائه میدهد.
پرسشهای متداول
بزرگترین سازنده بازار فریهولد عمان کیست؟
در میان پروژههای فهرست ما، Muriya: پشت شش پروژه مسکونی و هر دو عرضه زمین است و مستر-دولوپر مجتمعهای جبل سیفه و حوانا صلاله است که این پروژهها در آنها قرار دارند.
کدام سازندگان عمانی واقعاً خانه تکمیل و تحویل دادهاند؟
پنج مورد در فهرست ما: Saraya Bandar Jissah در مسقط بی، الفردان با Marriott در اقامتگاههای سنت رجیس، Eagle Hills در اقامتگاههای ماندارین اورینتال، Muriya در آمازی و Maysan Properties در دقم.
آیا سازنده با پشتوانه دولتی امنتر است؟
شریک دولتی مانند عمران معمولاً وضعیت زمین و مجوزها را تضمین میکند و یک دسته از ریسک را حذف میکند. اما تاریخ تحویل، کیفیت ساخت یا شارژ ساختمان را تضمین نمیکند.
آیا باید از سازنده تازهکار پرهیز کرد؟
لزوماً نه، اما به سازوکارهای حمایتی وزن بیشتری بدهید: پرداخت وابسته به مراحل، حساب امانی به نام پروژه، ضمانت تکمیل و بند تأخیر با راهحل واقعی.
آیا برند یعنی شرکت هتلی ساخته است؟
خیر. برند مجوز میدهد و معمولاً خدمات یا مدیریت را بر عهده دارد؛ سازندهای جداگانه خانهها را میسازد و میفروشد. بپرسید قرارداد تا چه زمانی است و اگر پایان یابد چه میشود.
چگونه بررسی کنم سازنده در عمان مجوز دارد؟
شماره مجوز را بخواهید و آن را از وزارت مسکن و برنامهریزی شهری استعلام کنید. از زمان فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ داشتن مجوز پیش از هر فروش پیشفروش الزامی است.
جمعبندی
بازار فریهولد عمان آنقدر جوان است که بیشتر سازندگانش هنوز خودشان را در همین بازار اثبات نکردهاند. پنج شرکت تحویل دادهاند؛ بقیه طرح میفروشند — برخی با دههها ساختوساز در جاهای دیگر و برخی با نخستین پروژه و سابقه ساختمانی. این دلیلی علیه خرید پیشفروش نیست؛ دلیلی است برای اینکه شرکت را به همان دقت آپارتمان انتخاب کنید و از حمایتهایی که قانون جدید میدهد استفاده کنید: مجوز، حساب امانی پروژه، ضمانت تکمیل و تاریخ قراردادی با راهحل مشخص.
همه املاک فعلی عمان را ببینید، آنچه امروز آماده است را در صفحه فروش مجدد بررسی کنید، هزینه فضا در هر پروژه را در رتبهبندی قیمت هر متر مربع مقایسه کنید یا بخوانید خود مجتمعها چه تفاوتی دارند در مقایسه مجتمعهای گردشگری یکپارچه عمان. اگر هنوز بررسی میکنید که پروژهای اصلاً برای شما قابل خرید است یا نه، از املاکی که خارجیها در عمان نمیتوانند بخرند شروع کنید.
